民宿運(yùn)營管理的實(shí)施方案范例

民宿運(yùn)營管理的實(shí)施方案范例民宿區(qū)別于酒店、旅館和長租公寓之間，客棧和精品酒店大多是以營利為目的，模式也是可復(fù)制的，而民宿更像是一種全線的度假型產(chǎn)品，結(jié)合地域文化特色與市場需求，提供全方位、個(gè)性化體驗(yàn)服務(wù)的非標(biāo)準(zhǔn)小規(guī)模住宿產(chǎn)品。當(dāng)人們看厭了鋼筋水泥的繁華都市，尋一處山水悠然小憩，成為當(dāng)下諸多城市人的選擇，民宿的新型旅游業(yè)態(tài)也如雨后春筍。在擁有兩千多萬人口的北京，只要是好的項(xiàng)目，基本上都能被多次的消費(fèi)。二、運(yùn)營模式淺析

相比國外民宿的日益成熟，當(dāng)前國內(nèi)很大部分民宿還屬于野蠻生長狀態(tài)(數(shù)量龐大、品味單一、設(shè)施簡陋、互動(dòng)缺乏、消費(fèi)力弱)。隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，消費(fèi)者日益注重其消費(fèi)行為所帶來的心靈滿足的體驗(yàn)感，傳統(tǒng)的酒店或偽民宿已經(jīng)難以滿足消費(fèi)者多樣化的需求，精品民宿也就由此而生。本文通過對安縵的分析，以期為龍灣屯民宿運(yùn)營提供一些思路。1精品民宿

1.1概念及分類

目前國內(nèi)外對“精品民宿”的定義尚未統(tǒng)一，但普遍認(rèn)為其具有如下五大特征：(1)運(yùn)營規(guī)模較小(客房數(shù)量大多在100間以下)，具有高度私密性;

(2)建筑、裝修和裝飾極具設(shè)計(jì)感、品質(zhì)感、藝術(shù)性;

(3)服務(wù)高度個(gè)性化，富有體驗(yàn)性，但不一定提供全服務(wù);

(4)充分體現(xiàn)當(dāng)?shù)匚幕厣蚓哂歇?dú)特歷史韻味;

(5)房價(jià)不菲。按定位功能分，可分為商務(wù)度假型和休閑度假型兩類。按特色分，可分為歷史文化型、自然風(fēng)光型、藝術(shù)設(shè)計(jì)型三類。1.2安縵集團(tuán)總部位于新加坡的安縵集團(tuán)創(chuàng)建于1988年，是全球頂尖的精品酒店集團(tuán)。旗下目前已擁有31家酒店，遍布全球五大洲的20多個(gè)國家和地區(qū)。旗下的每一家酒店風(fēng)格均不相同，都根據(jù)當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境和市場形成自身特色。安縵旗下的每家酒店堅(jiān)持一店一貌絕不重合，從而形成獨(dú)特的核心競爭力。正是安縵這種獨(dú)特的理念，使安縵逐漸變成一個(gè)符號(hào)，一種象征，甚至還出現(xiàn)了一批粉絲團(tuán)，他們自定義為AmanJunkies-安縵癡，他們不為旅行而走遍世界，職位留宿在每一個(gè)安縵酒店。因一個(gè)酒店品牌，而產(chǎn)生如此龐大、忠誠度極高的追隨群體，這是非其他任何酒店能及的，其背后的運(yùn)營模式非常值得研究。2運(yùn)營模式2.1經(jīng)營模式安縵集團(tuán)的專營模式屬于自行投資、自建團(tuán)隊(duì)、自創(chuàng)品牌的“投資+直營”?？偨Y(jié)起來就是：安縵是一個(gè)始終堅(jiān)持做自己的酒店，盡管多年的股權(quán)糾紛，一貫30%-40%的低入住率，但其品牌依舊保持很強(qiáng)的競爭力。而國內(nèi)精品酒店業(yè)主多為一些資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商或是投資集團(tuán)，他們把精品酒店視作一般性的地產(chǎn)投資，其所建成的產(chǎn)品往往呈現(xiàn)出一種由投資資本堆砌出來的美譽(yù)內(nèi)涵的奢華感，基本喪失了精品酒店的特性。同樣是奢侈，安縵卻呈現(xiàn)出另一種風(fēng)貌，是一種極簡(極致+簡奢)的風(fēng)格，盡管這也是通過資本換來的，但其中的每一塊磚，每一棵草的背后都潛藏著設(shè)計(jì)者的“心機(jī)”。2.2管理模式精品酒店的特征之一就是精致，而安縵可以說做到了極致，獨(dú)到的經(jīng)營理念使其脫穎而出，精細(xì)化的管理則使其變得不可超越。首先是定位精細(xì)化，由于特殊與小眾，安縵并不是適合所有人，安縵也清楚自己的客戶群非常小，只是面對那些具有高消費(fèi)力、注重精神和文化體驗(yàn)的高端客戶群體。其次是服務(wù)精細(xì)化。大型飯店好比流水作業(yè)，精品酒店便是手工作坊，而安縵卻提供了私人訂制，其員工與顧客的比列基本都是5:1，能夠?yàn)橄M(fèi)者提供親切、回家感、極致專屬的服務(wù)。最后是價(jià)格精細(xì)化。最后，不同房型設(shè)計(jì)不同價(jià)格，不過同一點(diǎn)是都價(jià)格不菲。2.3盈利模式酒店業(yè)最常見的盈利模式主要有5種：經(jīng)營增長盈利模式、物業(yè)增值盈利模式、資本運(yùn)營盈利模式、品牌盈利模式和文化創(chuàng)新盈利模式。在日益復(fù)雜的市場環(huán)境下，利潤的來源是不確定的，成功企業(yè)所獲得的利潤都是在多個(gè)環(huán)節(jié)有機(jī)組合之后才形成的，也就是說各個(gè)模式之間是有聯(lián)系的。資本運(yùn)營是需要品牌和規(guī)模做支撐的，多數(shù)精品酒店都是現(xiàn)做品牌后做產(chǎn)品的，因?yàn)楹玫钠放剖强梢垣@得政策的扶持以及提升目的地價(jià)值。安縵始終如一的維護(hù)著低調(diào)奢華的品牌形象。其經(jīng)營的不是酒店而是品牌，品牌又培養(yǎng)了很多的忠實(shí)客戶，客戶的反復(fù)消費(fèi)推動(dòng)酒店的發(fā)展，如此形成一個(gè)很好的良性循環(huán)。3結(jié)語安縵以其特色的設(shè)計(jì)、選址和經(jīng)營理念大獲成功。未來行業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)一方面來自旅游和商務(wù)出行市場的持續(xù)擴(kuò)張，另一方面則來自酒店加強(qiáng)自身品質(zhì)和服務(wù)，提高核心競爭力。首先，建立相適合的品牌和商業(yè)模式。其次，規(guī)劃和設(shè)計(jì)是酒店成功的前提。再次，精品酒店的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要不斷創(chuàng)新，服務(wù)要持之以恒，故事要層出不窮。此外，始終把人作為最重要的因素，以人為本落到實(shí)處。最后考量酒店可行性分析時(shí)，要綜合考量酒店的客源結(jié)構(gòu)、季節(jié)性因素、人工成本，以及除客房收入之外的其他收入的構(gòu)成。三、民宿發(fā)展現(xiàn)狀從當(dāng)前的實(shí)際現(xiàn)狀來看，數(shù)量龐大的農(nóng)家樂隊(duì)伍看似占據(jù)了主導(dǎo)地位，其弊端暴露的十分明顯。如何開發(fā)和經(jīng)營兼具極簡、低奢、高端品質(zhì)、互動(dòng)性強(qiáng)、消費(fèi)力強(qiáng)的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品是每一個(gè)旅游管理者和經(jīng)營者必須考慮的問題。1.1當(dāng)前較多民宿徒有其名。這些號(hào)稱的民宿為搶市場倉促上馬，設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn)化同質(zhì)化，貌似高端有品位，實(shí)質(zhì)是民宿元素的簡單堆砌，缺少本土文化和資源特色稟賦，民宿經(jīng)營者也有急功近利的心態(tài)。偽民宿的存在，或許有一時(shí)的生意，但長期以往，缺乏市場競爭力。1.2民宿在經(jīng)營業(yè)態(tài)上層次較低。僅僅提供“吃、住”功能，沒有更好地把民宿的產(chǎn)業(yè)延伸開來，缺少“豐滿度”。對當(dāng)?shù)仄渌a(chǎn)業(yè)帶動(dòng)不夠，對農(nóng)民群體致富的影響力不大。1.3民宿市場淡旺季差別明顯，一般來說夏秋季和周末，民宿游客爆滿，但到了初春和冬季，民宿門前車馬稀，生意清淡。這使得民宿不能保持常態(tài)化的管理品質(zhì)，招工和培訓(xùn)成為難題。1.4民宿業(yè)主和管理人員存在綜合素質(zhì)和能力不高的問題，民宿其實(shí)是個(gè)要求有理想情懷和管理持續(xù)創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)，但在現(xiàn)實(shí)中，一些民宿業(yè)主在經(jīng)營理念和工作方式上還有較大欠缺，缺乏干事業(yè)的理想，大多是抱著掙點(diǎn)小錢的想法。此外，民宿管家人才普遍缺少。四、龍灣項(xiàng)目情況介紹地名由來：龍灣屯歷史悠久，相傳乾隆年間，乾隆爺在此處歇腳，當(dāng)時(shí)隨行的部隊(duì)也在這里歇息，這里為乾隆皇帝提供屯兵、屯草的地方，乾隆貴為天子，在古代，龍就是天子的代表，所以這里取名為“龍灣屯”。項(xiàng)目名稱：(待定)龍灣大宅/龍灣閣/龍灣居/寧靜的樹林項(xiàng)目位置：龍灣屯鎮(zhèn)一片山地，出京往東的第一座山，北接密云，東臨平谷，距北京市區(qū)60公里，距順義城區(qū)30公里，距首都國際機(jī)場35公里，占地XXX畝，樹木資源豐富。美麗的日出清晨，住客可以沿著村莊的小路走進(jìn)附近的森林里，用清新的空氣喚醒自己的身體，周圍還有多種野生動(dòng)物，如小貓、猴子、小鳥、鹿、野兔等。山間很多柿子及山楂樹，可以自由采摘。山上還有一個(gè)國家登山步道，滿足徒步者愛好者的需求。項(xiàng)目未來計(jì)劃配置：

一期項(xiàng)目：目前有三十間以上的房屋可以直接使用，其中10間私人別墅，每間建筑面積600平米左右，分為上下兩層;10個(gè)套間;

配套設(shè)施：5個(gè)別墅配套私人泳池，1小瀑布溪流、1中餐廳、1西餐廳、1個(gè)咖啡廳，1個(gè)圖書館、1個(gè)無邊泳池、1健身房、茶室、會(huì)客廳、電影院、咖啡廳、高端會(huì)議室等。二期項(xiàng)目：43畝地的整體規(guī)劃，含帳篷群、集裝箱群、房車群等。項(xiàng)目環(huán)境要求：

以景入畫，極致簡奢。圍繞著“極簡”，打造出極簡的風(fēng)范，讓休閑成為品質(zhì)的外延，每一處皆可為畫、皆可為景。項(xiàng)目關(guān)鍵詞：極致、簡奢、現(xiàn)代、隱秘

五、龍灣項(xiàng)目運(yùn)營規(guī)劃

民宿產(chǎn)品呈爆發(fā)式增長，市場競爭愈發(fā)激烈，只有極少數(shù)的精品民宿供不應(yīng)求，而大部分普通民宿卻難以應(yīng)對淡季中漫長的空房期。實(shí)現(xiàn)民宿盈利，只做高入住率的精品并不足夠，還要用高效的運(yùn)營模式來控制成本。最重要的是無論旺季還是淡季，民宿的運(yùn)營工作要覆蓋從線上到線下的各種瑣事。做民宿并不能只靠一分熱度就能做成事，要充分考慮到當(dāng)?shù)靥厣约俺跗谠O(shè)計(jì)的產(chǎn)品特點(diǎn)，對于消費(fèi)人群要有明確的定位，對于整個(gè)民宿市場也要有著清晰的洞察力，做好標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化、多樣化相統(tǒng)一，做好民宿品牌，打造屬于自己的民宿文化，提升其在眾多同行中的核心競爭力。1精準(zhǔn)定位

1.1消費(fèi)者定位

針對北京及外地來旅游的高消費(fèi)人群。不是出差的人，而是來度假的，度蜜月/周年紀(jì)念日/過生日等，或者就是單純拖家?guī)Э趤砺眯械倪@種享受生活、追求生活品質(zhì)的人。1.2民宿設(shè)計(jì)

試想一下，當(dāng)千篇一律的民宿中出現(xiàn)了一個(gè)“另類”，旅客會(huì)選誰?須知，民宿火爆的原因，正是它的多樣化。因山體本身沒有更多特色，所以在民宿設(shè)計(jì)中需要突出民宿本身極強(qiáng)的設(shè)計(jì)感，極簡+低奢，風(fēng)格簡潔，時(shí)尚，大氣，當(dāng)然所有設(shè)計(jì)都需要結(jié)合地域特色資源來發(fā)展，化繁為簡，以簡馭繁，營造簡約舒適的環(huán)境氛圍。不盲從、不跟風(fēng)、遠(yuǎn)離喧囂。(當(dāng)然如果定位就300元/晚，那就不用設(shè)計(jì)了，畢竟我們定位2000元以上/晚，哈哈哈)

1.3品牌定位：極簡、親和力、和平、寧靜

1.4服務(wù)水準(zhǔn)：細(xì)致入微，讓賓客有回家的感覺，溫馨、溫暖;超高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，準(zhǔn)確的房源信息、順暢的入住過程、積極溝通。1.5價(jià)格定位：1000-8000元以上/晚

2如何讓別人知道我們?2.1打造互聯(lián)網(wǎng)+的民宿

首先強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：必須要有自己的線上團(tuán)隊(duì)，民宿推廣以線上為優(yōu)。文案編寫：策劃人員針對房屋及周邊特點(diǎn)做相應(yīng)的包裝和策劃，對于線上營銷非常重要，需要好好研究。拍照修圖：修圖、上傳、評(píng)價(jià)、打造網(wǎng)紅打卡點(diǎn)等;全網(wǎng)推廣，日常的優(yōu)化和維護(hù)、運(yùn)營。顧客在線答疑，入住指引。輔助房屋管理者及保潔人員培訓(xùn)和房屋管理維護(hù)。顧客互動(dòng)交流，提高二次入住or好評(píng)。2.1.1抖音等社交媒介：因其用戶數(shù)量巨大，好的宣傳方案可以迅速引起大量消費(fèi)者的關(guān)注，需要持續(xù)有主題有內(nèi)容的更新，甚至可以通過打造自己的民宿網(wǎng)紅來引起消費(fèi)者的消費(fèi)欲望;2.1.2第三方平臺(tái)：酒店預(yù)訂平臺(tái)前10、旅游平臺(tái)前10(馬蜂窩、攜程等)、高逼格的公眾號(hào)、目標(biāo)用戶集中的APP，等全線推廣、排名：其用戶基數(shù)大，熟悉了解平臺(tái)內(nèi)的基本規(guī)則將事半功倍，如客戶好的點(diǎn)評(píng)可帶來流量、頁面首圖挑選等引起點(diǎn)擊訪問;

2.1.3自媒體：如微信公眾號(hào)，網(wǎng)紅博客等：發(fā)布的內(nèi)容涵蓋品牌介紹、房源介紹、入住指南、個(gè)人感受、民宿管家聯(lián)系方式等;

2.1.4個(gè)人及身邊的朋友圈：朋友圈也是不可小覷的傳播之地，定期的發(fā)一些關(guān)于民宿的有質(zhì)量的、能體現(xiàn)品牌定位和調(diào)性的類容，可引起圈內(nèi)朋友轉(zhuǎn)發(fā)。第一步：布局：由新媒體運(yùn)營編寫當(dāng)?shù)芈糜喂ヂ?，尋找相關(guān)大V/網(wǎng)紅/平臺(tái)發(fā)布，讓消費(fèi)者知道有這么一個(gè)地方;第二步：引流：與前五的旅游平臺(tái)+酒店平臺(tái)開展合作，開賬戶，發(fā)布文案，投廣告，并通過CPC/CPM等形式引流;

第三步：公眾號(hào)推送，圈粉，把客戶數(shù)據(jù)掌握到自己手上。2.2線下推廣方式

2.2.1線下的爆款活動(dòng)打造：如孔明燈漫飛

2.2.2由商務(wù)人員直接開發(fā)對接高端旅行團(tuán)、大型公司合作、團(tuán)建、拓展等項(xiàng)目，簽團(tuán)隊(duì)協(xié)議;2.2.3線下的品牌細(xì)節(jié)打造：如毛巾或使用品上面的logo，可以按照季節(jié)、節(jié)日、民宿的主題等來隨機(jī)應(yīng)變，以實(shí)用性物件為主。2.2.4特色飲食打造

3自建會(huì)員體系：用戶往來引導(dǎo)用戶成為會(huì)員，建立推薦機(jī)制;

4盈利模式

一家成功民宿的不僅要設(shè)計(jì)好，策劃好，還要有好的盈利模式。對未來的判斷，這是最難的，這也是最有價(jià)值的。4.1客房收入：本項(xiàng)目最大的特點(diǎn)是沒有房租，除去人工的話，基本上全是利潤，沒有太多運(yùn)營壓力;

4.2特色周邊產(chǎn)品銷售：柿子醬、自釀酒、飾木雕塑產(chǎn)品等;

4.3除了老板不賣，其他什么都可以賣：每間房屋由不同的設(shè)計(jì)師打造出來不同的風(fēng)格，如果客戶想要自己長期擁有此房屋，我們也可以簽訂長期的租約，給本項(xiàng)目帶來大筆資金的收益;同時(shí)，在長期租戶不使用期間，也可以交給我們自己的營運(yùn)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營，產(chǎn)生利