我國(guó)基建工程抵押制度的立法構(gòu)造

我國(guó)基建工程抵押制度的立法構(gòu)造

2007年10月1日，《財(cái)產(chǎn)法》正式頒布。該法第180條規(guī)定:債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的正在建造的建筑物可以抵押。首次在我國(guó)立法層面確立了在建工程抵押制度,進(jìn)一步完善了我國(guó)擔(dān)保法律制度,擴(kuò)大了抵押財(cái)產(chǎn)的范圍,進(jìn)而有利于企業(yè)和個(gè)人拓寬融資渠道,加速社會(huì)財(cái)富創(chuàng)造。但由于在建工程抵押基于抵押時(shí)標(biāo)的物“在建”而具有不同于一般不動(dòng)產(chǎn)抵押的特殊性,《物權(quán)法》究竟對(duì)在建工程抵押實(shí)務(wù)會(huì)有多大影響?為正確理解和適用我國(guó)《物權(quán)法》中的有關(guān)規(guī)定,本文對(duì)該制度的基本情況、設(shè)立程序、權(quán)利實(shí)現(xiàn)方式等基本問(wèn)題進(jìn)行解讀與探討。一、房屋抵押的立法背景根據(jù)《物權(quán)法》179條對(duì)一般抵押權(quán)的規(guī)定,筆者認(rèn)為,在建工程抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行,債務(wù)人或者第三人以其有權(quán)處分的正在建造的房屋或者其他建筑物,以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給債權(quán)人,當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)情形,債權(quán)人依法有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)囊环N擔(dān)保方式。我國(guó)1995年頒行的《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》(以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法》)并未對(duì)在建工程抵押做明確規(guī)定,而建設(shè)部1997年頒行、2001修改的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《抵押辦法》)僅規(guī)定了在建工程抵押,直到最高人民法院在2000年頒行的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法解釋》)第47條規(guī)定:以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的,當(dāng)事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認(rèn)定抵押有效。首次將“正在建造中的房屋或其他建筑物抵押”作為法律概念。然而《擔(dān)保法解釋》并沒(méi)有確立其他相關(guān)制度,而在建工程抵押基于抵押時(shí)標(biāo)的物“在建”從而具有不同于一般不動(dòng)產(chǎn)抵押的特殊性,因此有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)審慎辦理在建工程抵押但是,《抵押辦法》規(guī)定的在建工程抵押,僅指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,就其以合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。并對(duì)在建工程的抵押設(shè)定了幾個(gè)條件:(1)抵押人為主債務(wù)人;(2)債權(quán)人為具有貸款經(jīng)營(yíng)權(quán)的金融機(jī)構(gòu);(3)主債權(quán)的種類為貸款;(4)擔(dān)保的貸款須用于在建工程繼續(xù)建造;(5)抵押人已合法取得在建工程占用土地的使用權(quán),且須將其合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)一并抵押。對(duì)此,有學(xué)者認(rèn)為,《擔(dān)保法解釋》中并未規(guī)定在建工程抵押必須具備上述條件,而《抵押辦法》僅是建設(shè)部的行政規(guī)章,在審判實(shí)踐中其效力層次低于司法解釋,因此《抵押辦法》相關(guān)條款可以被當(dāng)然歸于失效二、建筑項(xiàng)目的抵押(一)繼續(xù)建造資金的貸款的在建工程抵押從《物權(quán)法》將在建工程抵押規(guī)定于第十六章第一節(jié)一般抵押權(quán)來(lái)看,在建工程抵押具備一般抵押權(quán)的法律屬性和特征。但由于《物權(quán)法》沒(méi)有限定以取得在建工程繼續(xù)建造資金為目的,因此,該條文所規(guī)范的在建工程既包括房地產(chǎn)企業(yè)為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款的在建工程,又包括非為取得在建工程繼續(xù)建造資金為目的的在建工程;既允許債務(wù)人以自己有權(quán)處分的在建工程用作抵押,也允許第三人以其有權(quán)處分的在建工程用作抵押;還允許抵押人將在建工程或建筑物及其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)和其他合法財(cái)產(chǎn)一并抵押。對(duì)銀行信貸業(yè)務(wù)而言,既涉及銀行公司業(yè)務(wù)貸款中的在建工程抵押,又涉及銀行個(gè)人貸款中的在建工程(商品房或其他正在建造的建筑物)抵押。因此,《物權(quán)法》明顯擴(kuò)大了《抵押辦法》的規(guī)定:在建工程的抵押僅限于為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款抵押。從而,有利于拓寬債權(quán)人非為“有貸款經(jīng)營(yíng)權(quán)的金融機(jī)構(gòu)”的民間借貸、典當(dāng)?shù)热谫Y渠道,擴(kuò)大了債權(quán)擔(dān)保財(cái)產(chǎn)。同時(shí)為在建工程抵押設(shè)置種種障礙的司法解釋和行政規(guī)章的修改及廢止奠定了法律基礎(chǔ)。(二)非法主體我國(guó)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》及司法解釋沒(méi)有明確限定在建工程抵押的主體,因此,筆者認(rèn)為各類民事主體包括各類公司企業(yè)(包括國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)以及“三資”企業(yè))、非公司企業(yè)(合伙企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、中外合作等非法人企業(yè)、個(gè)體工商戶和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者)以及城鄉(xiāng)居民等法律法規(guī)沒(méi)有禁止的其他民事主體均可以成為在建工程抵押的主體。法律對(duì)此沒(méi)有規(guī)定和限制有利于緩解中小企業(yè)、個(gè)體工商戶和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的貸款難問(wèn)題,對(duì)于緩解中小企業(yè)和“三農(nóng)”融資難問(wèn)題無(wú)疑具有現(xiàn)實(shí)意義。(三)項(xiàng)目建設(shè)1.1802.“三自”結(jié)構(gòu)的應(yīng)用1833.“三自”結(jié)構(gòu)的應(yīng)用200(四)配置方法1.2.3.三、合同繼續(xù)履行與抵押權(quán)的救濟(jì)在建工程抵押權(quán)的行使,是指當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,抵押權(quán)人就在建工程優(yōu)先受償?shù)男袨榛蜻^(guò)程。關(guān)于在建工程抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)條件、對(duì)象以及方式,以下從《物權(quán)法》的視角分別闡述。(一)執(zhí)行條件1.抵押的成立條件權(quán)利的有效創(chuàng)設(shè)是民事權(quán)利能夠得以實(shí)現(xiàn)的前提條件。在建工程抵押的設(shè)立有效須同時(shí)滿足以下條件:(1)主債權(quán)合法有效;(2)抵押人主體合格;(3)抵押物合法;(4)簽訂設(shè)立抵押的書(shū)面合同;(5)抵押登記。在建工程抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。2.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形依據(jù)《擔(dān)保法》及其司法解釋的規(guī)定,只有債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償或其他法定情形,債權(quán)人才有權(quán)依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。而《物權(quán)法》第170條、179條則明確規(guī)定,在兩類情形下,抵押權(quán)人可以依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán):其一,債務(wù)人不履行到期債務(wù);其二,發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形。這樣規(guī)定充分體現(xiàn)了私法領(lǐng)域中的意思自治,有利于債權(quán)人事先于合同中設(shè)定抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件,預(yù)先防范和控制風(fēng)險(xiǎn),從而強(qiáng)化了抵押權(quán)的擔(dān)保功能。例如,銀行可以與抵押人約定如果債務(wù)人擅自改變借款用途,則有權(quán)要求債務(wù)人提前償還貸款,如果不能償還即可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),并不需要物權(quán)法生效前只有經(jīng)過(guò)可強(qiáng)制執(zhí)行公證才能申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行抵押權(quán),大大節(jié)省了當(dāng)事人各方的經(jīng)濟(jì)和時(shí)間成本。3.承包人與固結(jié)工程抵押權(quán)的契約根據(jù)《合同法》第286條規(guī)定:“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合同期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！奔闯邪说慕ㄔO(shè)工程的價(jià)款優(yōu)先于債權(quán)人與抵押人約定的在建工程抵押權(quán)而受償。但是,對(duì)于合同法本條規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款的性質(zhì),理論界爭(zhēng)議非常大,有學(xué)者認(rèn)為規(guī)定的是法定抵押權(quán)(二)執(zhí)行對(duì)象1.地權(quán)屬的性質(zhì)在建工程抵押雖然屬于不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保范疇,但屬于變化性強(qiáng)的不動(dòng)產(chǎn)。由于在建工程的范圍十分廣,情況相對(duì)比較復(fù)雜,評(píng)估目的不同,從而要求差異化的評(píng)估方法。同時(shí)估價(jià)的專業(yè)技術(shù)性要求極強(qiáng):土地權(quán)屬(兩種性質(zhì)、四種情況,即以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán);以租賃方式取得的土地使用權(quán);以無(wú)償劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)和集體所有制土地使用權(quán))、項(xiàng)目權(quán)屬(是否為聯(lián)建項(xiàng)目或有其他參建單位,抵押人擁有在建工程整體或部分所有權(quán))、工程進(jìn)度狀況(部分或全部包括施工過(guò)程中的土方工程、基礎(chǔ)工程,結(jié)構(gòu)工程、電氣設(shè)備安裝工程、給排水工程、內(nèi)外裝修工程、室外工程等)、估算稅金(指工程建成后不動(dòng)產(chǎn)銷售的營(yíng)業(yè)稅、工商統(tǒng)一稅、印花稅、契稅等)、在建商品房的銷售狀況(預(yù)售、已售)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度等情況的差異,導(dǎo)致的抵押評(píng)估價(jià)值是不完全相同的2.登記操作實(shí)務(wù)中是否統(tǒng)一了學(xué)界和登記操作實(shí)務(wù)在《物權(quán)法》頒布以前,有學(xué)者認(rèn)為理論界和登記操作實(shí)務(wù)中均未統(tǒng)一3.擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,當(dāng)事人有約定的,從約定;沒(méi)有約定的,擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用。擔(dān)保期間在建工程毀損、滅失或者被征收等,擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的,也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等。如果抵押人惡意減少投資或不投資的,可以參照《擔(dān)保法司法解釋》第70條規(guī)定的精神進(jìn)行處理,即抵押權(quán)人可以請(qǐng)求抵押人繼續(xù)投資或提供擔(dān)保;在遭到拒絕時(shí),抵押權(quán)人可以請(qǐng)求債務(wù)人履行債務(wù)或由抵押人先償還債務(wù)。4.不得進(jìn)行評(píng)估、重復(fù)登記正常情況下,隨著工程進(jìn)度的推進(jìn),在建工程的價(jià)值也會(huì)相應(yīng)增加?！段餀?quán)法》第13條明確規(guī)定登記機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行評(píng)估、重復(fù)登記不動(dòng)產(chǎn)等其他超出登記職責(zé)范圍行為,這實(shí)際上取消了《擔(dān)保法》中關(guān)于不得超出抵押物價(jià)值進(jìn)行抵押的不合理規(guī)定,改由當(dāng)事人自由決定,從而避免了實(shí)踐中部分當(dāng)事人為了使抵押權(quán)得到登記并有效設(shè)立,不得不設(shè)法將抵押物評(píng)估價(jià)值抬高的做法。5.建設(shè)用地使用權(quán)《物權(quán)法》第147條規(guī)定,建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的,該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。土地上的建設(shè)用地使用權(quán)如果與房屋所有權(quán)人不一致,那么在兩者之間就會(huì)存在不可調(diào)和的沖突,為了避免“空中樓閣”的出現(xiàn),因此在理論和立法上都采取了房地一致的原則。(三)行使擔(dān)保物權(quán)的期限根據(jù)《物權(quán)法》第202條的規(guī)定,抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán);未行使的,人民法院不予保護(hù)。即,行使擔(dān)保物權(quán)的期限,為主債權(quán)的訴訟時(shí)效期間,也就是債權(quán)人應(yīng)該在對(duì)主債權(quán)提起訴訟時(shí)同時(shí)要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這一規(guī)定大大短于《擔(dān)保法解釋》所規(guī)定的主債權(quán)訴訟時(shí)效結(jié)束后規(guī)定的期限,這是《物權(quán)法》的又一個(gè)重大變化。因此,主債權(quán)訴訟時(shí)效結(jié)束的結(jié)果,不但可以對(duì)抗《擔(dān)保法》及其解釋所規(guī)定的債權(quán),而且可以對(duì)抗用來(lái)?yè)?dān)保主債權(quán)的抵押權(quán)包括在建工程抵押權(quán)。(四)普通抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式我國(guó)《物權(quán)法》將在建工程抵押規(guī)定于一般抵押之中,對(duì)其實(shí)現(xiàn)方式和程序并未作出特別的規(guī)定,因此可視為與房屋抵押等普通抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式相同。根據(jù)《物權(quán)法》第195條等條款的規(guī)定,歸納起來(lái)主要有以下幾種:1.協(xié)議有利于實(shí)現(xiàn)合同的法律效力包括協(xié)議取得抵押物的所有權(quán)或者協(xié)議拍賣、變賣抵押物。協(xié)議取得抵押物的所有權(quán)是在抵押實(shí)現(xiàn)條件成就時(shí),在建工程抵押權(quán)人以在建工程折價(jià)歸其所有的一種抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式。在建工程的折價(jià)應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格,由當(dāng)事人協(xié)商確定。但當(dāng)事人關(guān)于在建工程抵押物折價(jià)由抵押權(quán)人取得的協(xié)議,不得損害在建工程共有人、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及其他債權(quán)人的利益。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的,其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。此外,該折價(jià)協(xié)議只能在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)條件成就之后達(dá)成,否則可能因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。協(xié)議拍賣、變賣抵押物就是以在建工程拍賣、變賣所得的價(jià)金受償其債權(quán),是抵押權(quán)人的基本權(quán)利,也是在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的和內(nèi)容。無(wú)論是協(xié)議取得抵押物的所有權(quán)還是協(xié)議拍賣、變賣抵押物,在建工程抵押權(quán)人未能以拍賣、變賣在建工程價(jià)金受償?shù)膫鶛?quán)(包括主債權(quán)、違約金、賠償金及處置在建工程的費(fèi)用等),屬于普通債權(quán),得與其他普通債權(quán)人一樣從債務(wù)人的其他財(cái)產(chǎn)中受償。2.法