地塊新建項目可行性研究報告課件

某地塊新建項目可行性研究報告2023年8月22日某地塊新建項目2023年8月2日目錄項目總論1項目背景與市場2項目開發(fā)方案3財務評價4不確定性分析5綜合評價6結(jié)論與建議7目錄項目總論1項目背景與市場2項目開發(fā)方案3財務評價1.項目概況XXX于2009年12月12日揭牌成立，占地面積398畝，是國內(nèi)第一家以

發(fā)展為主題的園區(qū)項目總論1.項目概況XXX于2009年12月12日揭牌成立，占地2.項目主要經(jīng)濟技術指標項目總論2.項目主要經(jīng)濟技術指標項目總論目錄項目總論1項目背景與市場2項目開發(fā)方案3財務評價4不確定性分析5綜合評價6結(jié)論與建議7目錄項目總論1項目背景與市場2項目開發(fā)方案3財務評價1.項目背景項目背景與市場研究目前全部為商業(yè)用地，其前身是總體概述…發(fā)展思路項目目標引進先進的體現(xiàn)現(xiàn)代人文環(huán)境建設、生態(tài)環(huán)境涵養(yǎng)建設成集聚性強、輻射面廣、國際化程度高的以綠色健康為主題的專業(yè)化、集約化、綜合性生產(chǎn)服務功能區(qū)目標定位打造綠色減排服務產(chǎn)業(yè)，向新型服務業(yè)轉(zhuǎn)型調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構擴大社會就業(yè)改善生活環(huán)境形成地方經(jīng)濟新的增長點1.項目背景項目背景與市場研究目前全部為商業(yè)用地，其前身是2.宏觀環(huán)境分析宏觀政策分析區(qū)域規(guī)劃定位寶山產(chǎn)業(yè)發(fā)展1232013年8月底，國務院已正式批準設立中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)，上海自貿(mào)區(qū)的獲批，帶來了相關概念股和周邊地價房價的持續(xù)快速上漲。本項目所處xx鎮(zhèn)是承接市中心城區(qū)輻射的主要窗口之一，位于規(guī)劃中的xx中心城xx部分依據(jù)寶山區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)規(guī)劃布局，淞南區(qū)域重點發(fā)展商業(yè)商務、科技研發(fā)和總部經(jīng)濟等現(xiàn)代服務業(yè)。項目背景與市場研究2.宏觀環(huán)境分析宏觀政策區(qū)域規(guī)劃寶山產(chǎn)業(yè)1232013年8月3.銷售型寫字樓市場分析市場分析截至2013年9月30日，上海市商品住宅市場新增供應面積為8,004,747平方米；成交面積為9,088,700平方米；成交均價為23,841元/平方米3.銷售型寫字樓市場分析市場分析截至2013年9月30日，上上海銷售寫字樓月度供求分析市場分析2013年9月上海市商品住宅市場新增供應面積為1,402,373平方米；成交面積為1,420,729平方米；成交均價為24,671元/平方米上海銷售寫字樓月度供求分析市場分析2013年9月上海市商品住4.租賃型寫字樓——淞南/高境（項目所在區(qū)塊），租賃均價為1.97元/㎡·天，銷售均價為19594元/㎡市場分析4.租賃型寫字樓——淞南/高境（項目所在區(qū)塊），租賃均價為1淞寶/張廟（項目緊鄰區(qū)塊）租賃均價為2.04元/㎡·天，銷售均價為29223元/㎡市場分析淞寶/張廟（項目緊鄰區(qū)塊）租賃均價為2.04元/㎡·天，北楊浦、北閘北、北虹口（項目相鄰市區(qū)區(qū)塊）租賃均價為2.75元/㎡·天，銷售均價為25048元/㎡市場分析北楊浦、北閘北、北虹口（項目相鄰市區(qū)區(qū)塊）租賃均價為2.755.入住企業(yè)區(qū)域分析市場分析入住企業(yè)區(qū)域分析各區(qū)域租賃型寫字樓辦公客戶大部分為上海本地企業(yè)，其次為江浙地區(qū)企業(yè)境外辦公客戶所占比例較小，淞南因?qū)氫摦a(chǎn)業(yè)及發(fā)展帶動吸引了部分外資企業(yè)入駐上海本地客戶是購置辦公物業(yè)的主要來源，其次主要來自江蘇地區(qū)企業(yè)5.入住企業(yè)區(qū)域分析市場分析入住企業(yè)區(qū)域分析6.入住企業(yè)類型分析市場分析入住企業(yè)類型分析北楊浦、北虹口、北閘北及寶山張廟辦公樓入駐企業(yè)的行業(yè)類型比較分散淞寶因創(chuàng)意LOFT寫字樓產(chǎn)業(yè)導向，入駐企業(yè)以廣告/傳媒等創(chuàng)意類企業(yè)為主，其次為貿(mào)易、咨詢/服務類淞南區(qū)域內(nèi)租賃寫字樓入駐企業(yè)多為IT/信息以及教育/咨詢行業(yè)，此外還包括貿(mào)易等淞南鎮(zhèn)銷售型辦公樓入駐企業(yè)多為鋼鐵、貿(mào)易等行業(yè)，而租賃型也除貿(mào)易業(yè)企業(yè)為主導外涵蓋其他服務業(yè)行業(yè)6.入住企業(yè)類型分析市場分析入住企業(yè)類型分析目錄項目總論1項目背景與市場2項目開發(fā)方案3財務評價4不確定性分析5綜合評價6結(jié)論與建議7目錄項目總論1項目背景與市場2項目開發(fā)方案3財務評價1.項目地塊特性與價值分析項目開發(fā)方案項目地塊特性與價值地理位置交通條件可發(fā)展空間

位于距市中心約17公里

與中心城區(qū)閘北、虹口、楊浦三區(qū)北部相鄰，位于規(guī)劃中的上海中心城寶山部分

有逸仙路高架可以連接中心城區(qū)距離軌道交通3號線2公里

緊鄰本項目、連接寶山和浦東兩區(qū)上海長江西路越江隧道即將于2015年通車優(yōu)勢

宏觀交通便利、國家對綠色健康的大力支持劣勢微觀交通較差機會未來綜合性新城以及地下隧道和高速的建設威脅未來周邊區(qū)域內(nèi)新開發(fā)的部分同類寫字樓項目比較多1.項目地塊特性與價值分析項目開發(fā)方案項目地塊特性與價值地理2.規(guī)劃設計分析項目開發(fā)方案本項目緊鄰中心城區(qū)和楊行新城區(qū),該地段市政基礎設施完善,交通條件便利,生活配套設施齊全,適于商業(yè)辦公根據(jù)對區(qū)域市場的調(diào)研分析,為實現(xiàn)項目的差異化競爭優(yōu)勢,項目物業(yè)定位于環(huán)境優(yōu)雅的花園式、綠色健康型獨棟商務寫字樓物業(yè)定位規(guī)劃設計功能定位本項目內(nèi)帶小區(qū)園林,綠地覆蓋率高達32%，共建設16棟樓，其中1-13棟為5層，高度為20.2米；14、15棟為6層，高度為23.95米；10、11棟為10層，高度為41.5米；16棟為1層，高度7.5米沿街寫字樓的一層和二層將定位為19897平方米的園區(qū)商業(yè)配套其他為標準商務寫字樓2.規(guī)劃設計分析項目開發(fā)方案本項目緊鄰中心城區(qū)和楊行新城區(qū)3.施工進度與安排項目開發(fā)方案建設工期：取得施工許可證后正式開工,總工期8000天樁基和圍護施工天地下室施工天(天出)主體施工天，室外總體天時間安排3.施工進度與安排項目開發(fā)方案建設工期：取得施工許可證后正4.營銷方案——租賃營銷進度安排項目開發(fā)方案

租賃起始時間為項目完全竣工后，即從項目施工算起，第十九個月起始租賃，租賃周期為一年，寫字樓租賃總面積為78922.62平米，按季度租賃比例表如下4.營銷方案——租賃營銷進度安排項目開發(fā)方案租賃項目開發(fā)方案項目開發(fā)方案5合作條件與方式——甲方綠色健康發(fā)展有限公司

乙方明天科技發(fā)展集團有限公司項目開發(fā)方案合作條件合作方式雙方本著互利互惠，優(yōu)勢互補，合作雙贏的原則，經(jīng)友好協(xié)商，結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，利用甲方作為園區(qū)管理公司，與地方政府的良好合作界面，開展業(yè)務合作，為雙方企業(yè)的健康平穩(wěn)增長，創(chuàng)造良好的發(fā)展空間甲方負責提供示范園區(qū)建設用地（即A3地塊）及建設手續(xù)乙方負責提供所需資金甲方負責A3地塊整體施工組織及建設實施

分配比例：甲方擁有本項目的40%的分配權益，乙方擁有60%的分配權益綠色健康園合作方合作方綠色健康園合作5合作條件與方式——甲方綠色健康發(fā)展有限公司

目錄項目總論1項目背景與市場2項目開發(fā)方案3財務評價4不確定性分析5綜合評價6結(jié)論與建議7目錄項目總論1項目背景與市場2項目開發(fā)方案3財務評價1.標準寫字樓基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取——通過前期調(diào)研，將本項目周邊寫字樓租金按照10分位法進行分布，具體參見下圖財務評價1.標準寫字樓基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取——通過前期調(diào)研，將本項目2.商鋪基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取——本項目包含19897平米分布于寫字樓一、二層的臨街配套商業(yè)，租金暫估定價可參照與本項目一街之隔的“三湘海尚”商鋪租金價格財務評價根據(jù)以上本項目臨街配套商業(yè)的租金的暫估定價基數(shù)為5.52/1.3=4.25元另一方面考慮到與人流較多的三湘商鋪相比，本項目短期內(nèi)周邊人流較少，因此本項目商業(yè)配套首年租金定價暫估為4.25×0.85=3.61元/㎡·天2.商鋪基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取——本項目包含19897平米分布3.租賃方案項目部盈利能力分析——竣工一年后，靜態(tài)年投資回報率為9.77%，動態(tài)投資回報率竣工一年后為8.38%，此后逐年遞減財務評價3.租賃方案項目部盈利能力分析——竣工一年后，靜態(tài)年投資回報4.租賃方上海公司盈利能力分析——竣工一年后，靜態(tài)年投資回報率為19.55%，動態(tài)投資回報率竣工一年后為16.76%，此后逐年遞減

財務評價4.租賃方上海公司盈利能力分析——竣工一年后，靜態(tài)年投資回報3.上海公司公允價值變動凈收益

財務評價結(jié)論假定項目建設三年后完成土地變性，土地變?yōu)槌唐纷≌馄渌?jīng)營性用地后，根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號-投資性房地產(chǎn)》規(guī)定可產(chǎn)生計入資產(chǎn)損益表和利潤表的公允價值變動凈收益，其價值為24879.12萬元3.上海公司公允價值變動凈收益

財務評價結(jié)論目錄項目總論1項目背景與市場2項目開發(fā)方案3財務評價4不確定性分析5綜合評價6結(jié)論與建議7目錄項目總論1項目背景與市場2項目開發(fā)方案3財務評價1.租賃價格敏感性分析不確定性分析租金價格波動對上海公司投資回報率影響有限1.租賃價格敏感性分析不確定性分析租金價格波動對上海公司投2銷售方案執(zhí)行路徑不確定性分析每畝土地變更費用為800-101.5=698.5萬元，65.7畝，總計45891.45萬元，上海公司承擔40%由國家劃撥土地變更為研發(fā)總類部用地或除商品住宅外其他經(jīng)營性用地選取銷售價格確定營銷周期分析盈利能力土地變更補繳費用執(zhí)行銷售2銷售方案執(zhí)行路徑不確定性分析每畝土地變更費用為800-1銷售方案盈利能力分析不確定性分析結(jié)論項目合作方銷售凈利率為13.69%；上海公司銷售凈利率為36.71%項目項目合作方總投資回報率為17.97%；上海公司總投資回報率為80.66%；上海上海公司盈虧平衡點為銷售體量的48.18%；銷售方案盈利能力分析不確定性分析結(jié)論銷售方案——上海公司動態(tài)盈利能力分析(NPV值）不確定性分析結(jié)論銷售投資期為四年，施工期為一年半，租賃一年半，銷售期一年累計凈現(xiàn)值（NPV）=17044.78萬元內(nèi)部收益率（IRR）=46.95%動態(tài)投資回收期為3.38年銷售方案——上海公司動態(tài)盈利能力分析(NPV值）不確定性分析銷售方案——上海公司動態(tài)盈利能力分析(EVA值）不確定性分析結(jié)論銷售投資期為四年，施工期為一年半，租賃一年半，銷售期一年資本成本按每年6%利率計算投資期結(jié)束后EVA總計為18446.89萬元銷售方案——上海公司動態(tài)盈利能力分析(EVA值）不確定性分析3金融租賃方案不確定性分析結(jié)論投資周期為3.5年，當項目部年投資回報率為12%時，上海公司年投資回報率為24.00%，需要與租賃公司合作5.3年投資周期為3.5年，當項目部年投資回報率為9%時，上海公司年投資回報率為18.00%，需要與租賃公司合作3.95年投資周期為3.5年，當項目部年投資回報率為6%時，上海公司年投資回報率為12.00%，需要與租賃公司合作2.68年。優(yōu)點設定投資回報率盈利分析合作期限

可以在短時間內(nèi)獲得較大的投資收益，為后續(xù)項目開發(fā)做好資金儲備

分別假定項目部的年投資回報率為12%、9%和6%

分析項目部盈利能力，推出上海公司盈利能力，確定金融租賃公司支付金額

由金融公司支付金額，結(jié)合租賃盈利能力分析，得出與金融租賃公司合作年限3金融租賃方案不確定性分析結(jié)論優(yōu)點設定投盈利合作目錄項目總論1項目背景與市場2項目開發(fā)方案3財務評價4不確定性分析5綜合評價6結(jié)論與建議7目錄項目總論1項目背景與市場2項目開發(fā)方案3財務評價綜合評價1.集團內(nèi)部評價集團內(nèi)部ABDC

有力推動上海國際綠色健康園各項規(guī)劃的落實和可持續(xù)發(fā)展，并為園區(qū)實現(xiàn)“國際化、國家級、示范性”的總體開發(fā)目標奠定良好基礎

積極有效的發(fā)揮上海綠色作為中國綠色在上海發(fā)展綠色健康產(chǎn)業(yè)的橋頭堡、排頭兵作用

推動中國綠色在上海戰(zhàn)略布局的延伸開展

為中國綠色在低碳園區(qū)開發(fā)建設方面樹立豐富經(jīng)驗和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)資源結(jié)合的又一示范標桿項目。綜合評價1.集團內(nèi)部評價集團內(nèi)部ABDC有力推動上綜合評價2.政府關系評價強化政府對綠色產(chǎn)業(yè)園信心

本項目的建成將優(yōu)化上海國際綠色產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展環(huán)境與服務配套，并推動園區(qū)運營步入更加良好的軌道，從而強化政府對于園區(qū)發(fā)展與興盛的信心。2吸引高層次健康機構與企業(yè)

園區(qū)環(huán)境和服務配套的優(yōu)化，將為健康綠色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更好的平臺和機遇，從而吸引更多高層次健康綠色機構與企業(yè)入駐園區(qū)，有望讓綠色健康產(chǎn)業(yè)成為寶山區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展新的亮點3塑造產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整典范

上海市寶山區(qū)政府一直致力于實現(xiàn)高能耗、高污染企業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和區(qū)域環(huán)境保護、綠色減排，本項目建成后的良好效應，能夠有效推動寶山區(qū)政府塑造老工業(yè)區(qū)成功轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整典范的努力1綜合評價2.政府關系評價強化政府對綠色產(chǎn)業(yè)園信心2吸引高層綜合評價3.區(qū)域評價推動寶山和吳淞工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級為本區(qū)域的未來發(fā)展創(chuàng)造新的契機和良好環(huán)境園區(qū)“健康綠色”產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和科技進步，一是能帶動區(qū)域內(nèi)新興綠色經(jīng)濟的活躍和發(fā)展，二是能通過健康綠色研發(fā)先進成果的推廣示范，顯著優(yōu)化本區(qū)域的生態(tài)環(huán)境與能源模式，綜合評價3.區(qū)域評價推動寶山和吳淞工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級為本綜合評價4.社會評價

本項目作為以“健康綠色”為主題的低碳園區(qū)建設運營項目，有助于上海市及寶山區(qū)健康綠色事業(yè)的發(fā)展與影響的擴大

本項目環(huán)境的建設，會改善周圍的社區(qū)環(huán)境，并會為當?shù)鼐用駝?chuàng)造一定的就業(yè)機會和發(fā)展空間，同時也會在一定程度上提高當?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量綜合評價4.社會評價本項目作為以“健康綠色”為主題綜合評價5.環(huán)境評價影響范圍及因素

本項目對周邊的環(huán)境影響主要表現(xiàn)在社會環(huán)境、生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境三個方面。社會環(huán)境，主要影響參數(shù)為周邊的土地資源、建筑物、人文景觀等；生活環(huán)境影響參數(shù)為指關系到校區(qū)及周圍居民生活區(qū)的環(huán)境空氣質(zhì)量、聲環(huán)境質(zhì)量等；生態(tài)環(huán)境中的主要影響參數(shù)為水環(huán)境質(zhì)量、固體廢棄物與污水排放處理情況等。建設期、運營期空氣環(huán)境保護措施水環(huán)境保護措施聲環(huán)境保護措施固體廢棄物控制措施實施評價項目的建設將完全按照《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》(GB3095-1996)、《污水綜合排放標準》(GB8978-1996)、《大氣污染物綜合排放標準》(GB16297-