土地法與房地產(chǎn)法

弟七章土地法與房地產(chǎn)法2010基礎(chǔ)班商經(jīng)法-張海峽ll.wmv99.05第一節(jié)土地管理法一、國有土地使用權(quán)（一） 出讓土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)是土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為對價(jià)而原始取得的有期限限制的國有土地使用權(quán)。出讓土地使用權(quán)的主體。境內(nèi)外法人、非法人組織和公民個(gè)人可依法取得出讓土地使用權(quán)。但是，外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地，應(yīng)依法設(shè)立中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)，享有該項(xiàng)權(quán)利。出讓土地使用權(quán)的取得。出讓土地使用權(quán)的合法取得方式為拍賣、招標(biāo)、協(xié)議。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，應(yīng)當(dāng)采取拍賣、招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)。沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的，出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。國家可將出讓土地使用權(quán)作價(jià)出資或人股作為對企業(yè)的投資，國家對企業(yè)享有相應(yīng)的投資者權(quán)益（股權(quán)），企業(yè)享有出讓土地使用權(quán)。出讓土地使用權(quán)的年限。根據(jù)國務(wù)院的現(xiàn)行規(guī)定，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的最高年限，按土地用途分為以下幾種情況：（1） 居住用地70年；（2） 工業(yè)用地50年；（3） 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4） 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5） 綜合或者其他用地50年。此外，開發(fā)國有荒山、荒地、荒灘從事廣義的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，使用期限最長不得超過50年。國有土地所有者代表與用地者可在不超過最高出讓年限的前提下，在出讓合同中約定出讓年限。（二） 劃撥土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。適用范圍包括：①國家機(jī)關(guān)用地例如政府大院和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地例如道路、停車場和公益事業(yè)用地例如殘疾人工廠學(xué)校、希望小學(xué)，不包含正常健康人的學(xué)校；③國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，如三峽工程、京九鐵路等；④法律法規(guī)規(guī)定的其他用地。二、集體土地使用權(quán)（一）概述集體土地使用權(quán)是符合法律規(guī)定的用地者按照一定土地用途而以一定方式使用集體土地的權(quán)利。集體土地使用權(quán)的特征：（1）主體的特定性。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公益性組織及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他單位和個(gè)人，可以依法取得集體土地使用權(quán)。⑵用途、取得與權(quán)利內(nèi)容的相關(guān)性。集體土地使用權(quán)按用途劃分為農(nóng)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)和非農(nóng)公益用地使用權(quán)?！咎崾尽堪赐恋赜猛具M(jìn)行分類的各項(xiàng)集體土地使用權(quán)可以分別對應(yīng)有不同的取得方式。如a農(nóng)用地使1頁腳內(nèi)容用權(quán)的取得方式為承包（因此又被稱為“土地承包經(jīng)營權(quán)”），其中主要采用帶有社會保障性質(zhì)的與集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員身份密切相關(guān)的家庭承包方式，此外也可采用招標(biāo)、拍賣及公開協(xié)商等承包方式:b宅基地使用權(quán)的取得方式為分配:c非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)的取得方式為投資；d非農(nóng)公益用地使用權(quán)的取得方式為撥付。（3）權(quán)利交易的受限制性。土地管理法規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！咎崾尽繃覟閍保護(hù)耕地及b壟斷建設(shè)用地一級市場，限制非農(nóng)業(yè)性集體土地使用權(quán)交易。集體土地使用權(quán)的確認(rèn)。集體土地使用權(quán)經(jīng)登記確認(rèn)，分兩種情況：（1） 土地承包經(jīng)營權(quán)。農(nóng)村土地承包法規(guī)定：縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。（2） 非農(nóng)用地使用權(quán)。土地管理法規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。（二） 土地承包經(jīng)營權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者其他單位、個(gè)人依法以家庭承包或者其他方式承包取得的，用于農(nóng)、林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營活動的有期限限制的集體土地使用權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)的主體。土地承包經(jīng)營權(quán)可由本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法取得，也可由本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人依法取得。土地承包經(jīng)營權(quán)的取得。土地承包經(jīng)營權(quán)通過承包方式取得。本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過承包方式取得農(nóng)用地使用權(quán)的，耕地的承包期限為30年，草地的承包期限為30—50年，林地的承包期限為30—70年?！咎崾荆輆土地承包方案必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。b本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人通過承包方式取得農(nóng)用地使用權(quán)的，其權(quán)利的取得，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。（三） 宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)的主體。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員符合建房申請宅基地條件的，依法享有宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)的取得。農(nóng)村村民申請住宅用地，應(yīng)經(jīng)依法審批。經(jīng)依法審批后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向宅基地申請者無償提供宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)的內(nèi)容與限制。宅基地使用權(quán)人對宅基地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和有限制的處分權(quán)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租房屋及宅基地使用權(quán)再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。四、建設(shè)用地管理（一） 概述建設(shè)用地是指用于建造建筑物或構(gòu)筑物的土地。（二） 國家建設(shè)用地國家建設(shè)征地的批準(zhǔn)權(quán)限。國家建設(shè)征用農(nóng)民集體土地，應(yīng)依法報(bào)國務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。征收下列土地由國務(wù)院批準(zhǔn)：（1）基本農(nóng)田；（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；（3）其他土地超過70公頃的。征收上述規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),并報(bào)國務(wù)院備案。國家建設(shè)征地的程序。a國家征收土地，先依照法定程序經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批；b再由具級以上地方人民政府土地管理部門確定征地補(bǔ)償安置方案，并由同級人民政府予以公告后，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見并組織實(shí)施。c被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。d對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。上述爭議的解決不影響征收土地方案的實(shí)施?！咎崾尽坎脹Q政府顯然屬于省級政府和國務(wù)院了！征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)。征收土地的，按照被征收土地的原有用途給予補(bǔ)償。征收耕地，用地者需支付、繳納下列費(fèi)用：（1）土地補(bǔ)償費(fèi)。為該耕地被征收前3年平均產(chǎn)值的6—10倍。⑵安置補(bǔ)助費(fèi)。按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位人均耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4—6倍。但是每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值3頁腳內(nèi)容15倍。新菜地開發(fā)建設(shè)基金。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。被征收土地上的附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)。該項(xiàng)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！咎崾尽堪仓醚a(bǔ)助費(fèi)可以增加,但是,土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。征地補(bǔ)償安置費(fèi)的歸屬或支付對象。a土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有:b地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸其所有者所有。c安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？顚Ｓ茫话銇碚f，由誰負(fù)責(zé)安置即向誰支付安置補(bǔ)助費(fèi)。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地臨時(shí)建設(shè)用地臨時(shí)建設(shè)用地是指因建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查等需要臨時(shí)使用國有土地或者集體土地。其與一般建設(shè)用地相比，用地時(shí)間短，審批手續(xù)相對簡便。臨時(shí)建設(shè)用地的審批程序。臨時(shí)建設(shè)用地，由縣級以上人民政府審批。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)建設(shè)用地的限制。土地管理法對臨時(shí)建設(shè)用地作了以下限制性規(guī)定：必須按照臨時(shí)使用合同約定的用途使用土地：不得修建永久性建筑：臨時(shí)使用土地的期限不得超過2年。五、土地糾紛及其解決途徑土地確權(quán)糾紛，由當(dāng)事人協(xié)商解決：協(xié)商不成的，由人民政府處理:a單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理:b個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級政府處理。c當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起30日內(nèi)以作出處理決定的人民政府為被告提起行政訴訟。土地侵權(quán)糾紛，由當(dāng)事人協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可由土地行政主管部門進(jìn)行行政調(diào)處。當(dāng)事人對行政調(diào)處不服的，可以以對方當(dāng)事人為被告提起民事訴訟：當(dāng)事人也可不經(jīng)行政調(diào)處直接提起民事訴訟?！咎崾尽客恋卮_權(quán)糾紛行政前置，土地侵權(quán)糾紛可以直接起訴。第二節(jié)城市房地產(chǎn)管理法一、 房地產(chǎn)開發(fā)用途與期限。以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。二、 房地產(chǎn)交易商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（三證一投資）（1） 已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2） 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3） 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4） 向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。（例如轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房。）（1） 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家的有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。總結(jié)：1先轉(zhuǎn)為商品房，再轉(zhuǎn)讓；2受讓方補(bǔ)辦出讓手續(xù)，是為了增加其購買經(jīng)適房的麻煩，不如去買商品房；這樣是為了實(shí)現(xiàn)國家經(jīng)適房政策的救濟(jì)弱勢群體的目的。（2） 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。總結(jié)：現(xiàn)轉(zhuǎn)讓，后上繳土地部分款項(xiàng)。三、 物業(yè)管理制度（一）物業(yè)法律關(guān)系的主體1.業(yè)主。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主享有以下權(quán)利：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議：參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)：選舉業(yè)主委員會委員長，并享有被詵舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)：監(jiān)5頁腳內(nèi)容督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。依《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定業(yè)主負(fù)有義務(wù)。業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主大會在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主第一次大會，在物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到一定比例時(shí)召開。業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。業(yè)主大會定期會議，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主大會的臨時(shí)會議，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主大會的法定人數(shù)，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有12以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會有以下職責(zé):制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則：選舉、更換業(yè)主委員會委員，直督業(yè)主委員會的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。業(yè)主委員會