房地產(chǎn)估價(jià)師考試題庫(kù)及答案（新版）

房地產(chǎn)估價(jià)師考試題庫(kù)及答案(新版)取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)14.下列不屬于中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人15.估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括房地A、估價(jià)報(bào)告的使用者B、估價(jià)服務(wù)的需求者于"完全市場(chǎng)"必須具體條件的是()。22.某建筑物的建筑面積為2000m2,占地面積為3000m2,現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元/m2,建筑物重置價(jià)格為900元/m2,而市場(chǎng)差標(biāo)準(zhǔn)A、再次抵押估價(jià)D、續(xù)貸抵押估價(jià)30.王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權(quán)，樓面地價(jià)為2000元/m2,容積率為3,受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納+未來(lái)若干年后的價(jià)格/(1+報(bào)酬率)未來(lái)n年=420/13%×[1-C、11.3萬(wàn)元41.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方合同約定成交價(jià)格解析：正常成交價(jià)格=賣方得到的實(shí)際價(jià)格/(1-6.8%)=2559.01(元/m2),買方實(shí)際付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格×(1+應(yīng)42.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為30萬(wàn)元，此后每年的凈收48.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2,套內(nèi)使用面積為132m2,應(yīng)分A、不超過(guò)100萬(wàn)元B、不超過(guò)80萬(wàn)元C、不超過(guò)20萬(wàn)元D、在20~80萬(wàn)元4920元/m2;若該房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%,則其價(jià)格解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。根據(jù)下列公A、1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下B、3萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下C、5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下D、5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下成后的年份)次方5500元/m2;若報(bào)酬率為8%,收益年限為30年，則該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)70.某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年選項(xiàng)A,280萬(wàn)元。內(nèi)建筑面積為100m2,假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產(chǎn)按照建筑面積付清的款=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811萬(wàn)元建筑面積單價(jià)后銷售均價(jià)為3000元/m2,已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2,費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%,開(kāi)發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的1.土地投資=建筑面積x樓面地價(jià)=10000x1000=1000萬(wàn)；2.建設(shè)成本和管理成本=費(fèi)用x建筑面積=1200x10000=1200萬(wàn)；3.投資利息=樓面地價(jià)x【(1+年利率)的(開(kāi)發(fā)期次方)-1】(減去1代費(fèi)-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39(萬(wàn)元);6.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/銷售價(jià)格價(jià)值首付40%,余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%,家電家具價(jià)值為53.類似住宅半年后付清的余款=45x60%/(1+8%)的0.5次方=25.98(0.5次方是因?yàn)橛心昀是沂前肽旮肚宓?;4.類似住宅的總價(jià)=18+25.98=43.9(萬(wàn)),所以單價(jià)=43.98/100=4398元解析：損失=治理污染的費(fèi)用+租金凈收入=5000+3000×(1-D、應(yīng)在實(shí)際成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等A、靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本88.建筑物自竣工日期起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止的持續(xù)建安工程費(fèi)的10%,管理費(fèi)用為建安工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%,銷93.下列有關(guān)“可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似”的要求，描A、兩者區(qū)位相近D、兩者檔次相當(dāng)95.需要說(shuō)明建設(shè)用地是農(nóng)用地、未利用地。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地還要B、土地所有權(quán)狀況D、土地使用管制正常成交價(jià)格=買方實(shí)際得到的價(jià)格/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比新購(gòu)建價(jià)格的3%和6%,成本利潤(rùn)率為15%,則該房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)值的6~10倍)的重置價(jià)格為800元/m2,建筑物殘值率6%,年折舊率2.2%,按直線法128.某套住宅建筑面積100m2,套內(nèi)建筑面積為93m2,使用面積系數(shù)解析：使用面積系數(shù)=建筑面積/使用面積，所以使用面積A、估價(jià)結(jié)果是通過(guò)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及提供的相B、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在完成估價(jià)之前應(yīng)征求估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)(不符合獨(dú)立的原則)137.某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來(lái)第一年的有效毛收入為礎(chǔ)上分別遞增4%和3%,該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)住等比遞增的有限年期的收益現(xiàn)值的公式。V=[I/(Y-gI)]×{1-[(1+gI)/(1+Y)]n}-[E/(Y-gE)]×{1-[(1+gE)/138.某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)解析：本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。收益率是66.67%,報(bào)酬率為10%,該房地產(chǎn)所在的土地是通過(guò)有償出二.多選題金)B、再次抵押中的抵押價(jià)值評(píng)估使用管制26.引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因有多種，對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良A、政府進(jìn)行道路建設(shè)27.運(yùn)用比較法估價(jià)要消除以下()方面的不同所造成的可比實(shí)例成交28.某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為20數(shù)為5.14益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)=收益價(jià)格/年凈