融資方式分析

長期持有。自有資金是企業(yè)經營的基礎和保證，國家對房地產企業(yè)的自有資本比例有嚴格要求。開發(fā)商一般不太愿意動用過多的企業(yè)的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業(yè)(2)預收賬款：是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預先收取購房金，以及委托開發(fā)單位開發(fā)建設項目，按雙方合同規(guī)定預收委托單位的開發(fā)建設資金。對開發(fā)商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開這種融資方式是企業(yè)最普遍采用的方式。優(yōu)點在于管理層在做此融資決策時不需要聽取任何企業(yè)外部組織或個人的意見，可以節(jié)省不少的需要其他的資金來源。股東看到企業(yè)的留存利潤會預期下一期或將來的業(yè)來說壓力是很大的，因而這些企業(yè)就沒有太大內部融資的空間。(1)上市融資：股份制房地產企業(yè)上市發(fā)行股票融資現(xiàn)已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和買殼上市：買殼上市又稱“后門上市”或“逆向收購”，是指非上市借殼上市和買殼上市的共同之處在于，它們都是一種對上市公司殼資源進行重新配置的活動，都是為了實現(xiàn)間接上市，它們的不同點*取得固定的中小企業(yè)融資渠道*得到更多的中小企業(yè)融資機會*獲得創(chuàng)業(yè)資本或持續(xù)發(fā)展資本*募集資金以解決發(fā)展資金短缺*為了降低債務比例而采用的措施*在行業(yè)內擴展或跨行業(yè)發(fā)展*增加知名度和品牌形象*持股人出售股票*管理者收購企業(yè)股權*對雇員的期權激勵*取得更多的“政策”優(yōu)惠和競爭地位*信息披露使財務狀況公開化*股權稀釋，減少控股權*高級管理人員將承擔更多的責任*公司面臨嚴格的審查*上市的成本和費用較高*經常會產生股東敗訴產開發(fā)帶來大規(guī)模的長期資金，用于土地開發(fā)和房地產項目投資等。當籌資公司來講，債券的利息是在所得稅前支付，有抵稅的好處，顯然債股票。債券投資在非破產情況下對公司的剩余索取權和剩余控制權影響二，公司運用債券投資，不僅取得一筆營運資本，而且還向債權人購得一項以公司總資產為基礎資產的看跌期權。若公司的市場價值急劇下降，普通股股東具有將剩余所有權和剩余控制權轉給債權人而自己承擔有限責任的選擇權。第三，債券投資具有杠桿作用。不論公司盈利多息，如不能兌現(xiàn)承諾則可能引起公司破產。其次，債券籌資具有一定限度，隨著財務杠桿的上升，債券籌資的成本也不斷上升，加大財務風險和經營風險，可能導致公司破產和最后清算。第三，公司債券通常需要抵押和擔保，而且有一些限制性條款，這實質上是取得一部分（3）銀行信貸：從銀行借款是開發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動周轉資金，在開發(fā)項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發(fā)商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見的開發(fā)貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產確定借款時間、數量和利息。在借款期間，如果企業(yè)經營狀況發(fā)生變證。當前銀行大幅度減少信用貸款數量，絕大部分貸款都需要抵押或擔須足額支付，小企業(yè)經營狀況不佳時，無力歸還借款，滯納金和利息往(4)房地產投資信托(REITs)。是采取公司或商業(yè)信托的多個投資者的資金，收購并持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資，并享有稅收優(yōu)惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資優(yōu)缺點：信托產品能比較靈活充分地適應和處理房地產的多種經濟節(jié)約財務費用，還有利于房地產資金的持續(xù)運用。在供給方式上，可以但是房地產信托起點比較高，合同數限制在2對長期的、大規(guī)模的項目融資作用有限。同時，信托公司相比銀行貸款性強、放貸人多元化、對母公司無追索權、釋放商業(yè)地產價值的同時保CMBS通過為傳統(tǒng)的債務和資產融資形式提供融資選擇，為發(fā)起人提供更其資金來源，用于再融資活動，此外，發(fā)行者還可以更容易地將資產從的政府債券更高的收益，而信用、期限和支付結構的無限多樣性和靈活然亞洲和澳洲已經建立了CMBS^場，但中國和東歐尚未試水。盡管歐洲和亞洲CMBS^場發(fā)展很快，但其主要形式還是單一借款人交易，單一借將多個借款人、多種地產的CMBS^易視為首選投資。“這樣可以分散風險?！保?）金融租賃：由出租人根據承租人的請求，按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣人，購買承租人指定的固定資產，在出租人擁有該固定資產所有權的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將直接租賃是融資租賃的最普遍最簡單也是最主要的形式。即租賃公司通過籌/集資金，直接購入承租企業(yè)選定的租賃物品，并給承租企業(yè)使用的一種租賃形式。按三方（出租人、承租人、供貨人）參與，至少由兩個合同（融資租賃合同、購買合同）構成，具有不可解約性。因為設備是轉租賃是指以同一物件為標的物的多次融資租賃業(yè)務。在轉租賃業(yè)中，上一/租賃合同的承租人同時義是下一租賃合同的出租人，稱為轉租人。轉租人從其他出租人處租入租賃物件，再轉租給第三人，轉租人以收取租金差為目的，并可分享第一出租人所在國的稅收優(yōu)惠政策。在轉租賃業(yè)務中，上游出租人可以是境內的租賃公司，也可以是境外的租是：由于某些限制，上游的境外出租人只有通過下游的境內出租人才有3、售后回租售后回租的具體操作辦法是：物件的所有人將該物件賣給出租人，出租4、杠桿租賃本密/集型物件的長期租賃。面對如此金額巨大的項目，出租人往往沒有考察，從而使一些負債率高，但擁有好的項目的承租企業(yè)也能獲得設備租賃公司卻可以根據每個企業(yè)的資金實力、銷售季節(jié)性等具體情況，為企業(yè)定做靈活的還款安排，例如延期支付，遞增和遞減支付等,使總的說來，融資租賃的缺點大致有如下：如資金成本較高；不能享有設相比較。在保險行業(yè)，所謂的資金融通就是是指資金的積聚、流通和分配過程，保險的資金融通功能主要指保險資金的積聚和運用功能。優(yōu)缺點：具有發(fā)行要求低、節(jié)約發(fā)行時間及成本、承銷費用低、收益高夾層融資是一種無擔保的長期債務，這種債務附帶有投資者對融資者的權益認購權。夾層融資只是從屬債務(subordinatedebt)的一種，但夾層融資的利率水平一般在10%-15%之間，夾層融資是介于風險較低的優(yōu)先債務和風險較高的股本投資之間的第三、資金的使用效率比較高，股權進去后還可以向銀行申請貸制權要求比債權要高，個人投資者是很難參與的，所以說機構投資者是專門的房地產投資基金，