融資方式分析

長(zhǎng)期持有。自有資金是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)和保證，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本比例有嚴(yán)格要求。開發(fā)商一般不太愿意動(dòng)用過多的企業(yè)的自有資金，只有當(dāng)項(xiàng)目的贏利性可觀、確定性較大時(shí)，才有可能適度投入企業(yè)(2)預(yù)收賬款：是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)先收取購(gòu)房金，以及委托開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。對(duì)開發(fā)商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開這種融資方式是企業(yè)最普遍采用的方式。優(yōu)點(diǎn)在于管理層在做此融資決策時(shí)不需要聽取任何企業(yè)外部組織或個(gè)人的意見，可以節(jié)省不少的需要其他的資金來源。股東看到企業(yè)的留存利潤(rùn)會(huì)預(yù)期下一期或?qū)淼臉I(yè)來說壓力是很大的，因而這些企業(yè)就沒有太大內(nèi)部融資的空間。(1)上市融資：股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票融資現(xiàn)已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和買殼上市：買殼上市又稱“后門上市”或“逆向收購(gòu)”，是指非上市借殼上市和買殼上市的共同之處在于，它們都是一種對(duì)上市公司殼資源進(jìn)行重新配置的活動(dòng)，都是為了實(shí)現(xiàn)間接上市，它們的不同點(diǎn)*取得固定的中小企業(yè)融資渠道*得到更多的中小企業(yè)融資機(jī)會(huì)*獲得創(chuàng)業(yè)資本或持續(xù)發(fā)展資本*募集資金以解決發(fā)展資金短缺*為了降低債務(wù)比例而采用的措施*在行業(yè)內(nèi)擴(kuò)展或跨行業(yè)發(fā)展*增加知名度和品牌形象*持股人出售股票*管理者收購(gòu)企業(yè)股權(quán)*對(duì)雇員的期權(quán)激勵(lì)*取得更多的“政策”優(yōu)惠和競(jìng)爭(zhēng)地位*信息披露使財(cái)務(wù)狀況公開化*股權(quán)稀釋，減少控股權(quán)*高級(jí)管理人員將承擔(dān)更多的責(zé)任*公司面臨嚴(yán)格的審查*上市的成本和費(fèi)用較高*經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生股東敗訴產(chǎn)開發(fā)帶來大規(guī)模的長(zhǎng)期資金，用于土地開發(fā)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資等。當(dāng)籌資公司來講，債券的利息是在所得稅前支付，有抵稅的好處，顯然債股票。債券投資在非破產(chǎn)情況下對(duì)公司的剩余索取權(quán)和剩余控制權(quán)影響二，公司運(yùn)用債券投資，不僅取得一筆營(yíng)運(yùn)資本，而且還向債權(quán)人購(gòu)得一項(xiàng)以公司總資產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的看跌期權(quán)。若公司的市場(chǎng)價(jià)值急劇下降，普通股股東具有將剩余所有權(quán)和剩余控制權(quán)轉(zhuǎn)給債權(quán)人而自己承擔(dān)有限責(zé)任的選擇權(quán)。第三，債券投資具有杠桿作用。不論公司盈利多息，如不能兌現(xiàn)承諾則可能引起公司破產(chǎn)。其次，債券籌資具有一定限度，隨著財(cái)務(wù)杠桿的上升，債券籌資的成本也不斷上升，加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致公司破產(chǎn)和最后清算。第三，公司債券通常需要抵押和擔(dān)保，而且有一些限制性條款，這實(shí)質(zhì)上是取得一部分（3）銀行信貸：從銀行借款是開發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動(dòng)周轉(zhuǎn)資金，在開發(fā)項(xiàng)目建成階段，可以以此作為抵押，申請(qǐng)長(zhǎng)期信貸。我國(guó)的開發(fā)商向銀行申請(qǐng)貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見的開發(fā)貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)確定借款時(shí)間、數(shù)量和利息。在借款期間，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生變證。當(dāng)前銀行大幅度減少信用貸款數(shù)量，絕大部分貸款都需要抵押或擔(dān)須足額支付，小企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不佳時(shí)，無力歸還借款，滯納金和利息往(4)房地產(chǎn)投資信托(REITs)。是采取公司或商業(yè)信托的多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)(一般為收益性房地產(chǎn))或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享有稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)。它實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或收益單位，吸收社會(huì)大眾投資者的資優(yōu)缺點(diǎn)：信托產(chǎn)品能比較靈活充分地適應(yīng)和處理房地產(chǎn)的多種經(jīng)濟(jì)節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)用。在供給方式上，可以但是房地產(chǎn)信托起點(diǎn)比較高，合同數(shù)限制在2對(duì)長(zhǎng)期的、大規(guī)模的項(xiàng)目融資作用有限。同時(shí)，信托公司相比銀行貸款性強(qiáng)、放貸人多元化、對(duì)母公司無追索權(quán)、釋放商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)保CMBS通過為傳統(tǒng)的債務(wù)和資產(chǎn)融資形式提供融資選擇，為發(fā)起人提供更其資金來源，用于再融資活動(dòng)，此外，發(fā)行者還可以更容易地將資產(chǎn)從的政府債券更高的收益，而信用、期限和支付結(jié)構(gòu)的無限多樣性和靈活然亞洲和澳洲已經(jīng)建立了CMBS^場(chǎng)，但中國(guó)和東歐尚未試水。盡管歐洲和亞洲CMBS^場(chǎng)發(fā)展很快，但其主要形式還是單一借款人交易，單一借將多個(gè)借款人、多種地產(chǎn)的CMBS^易視為首選投資。“這樣可以分散風(fēng)險(xiǎn)。”（6）金融租賃：由出租人根據(jù)承租人的請(qǐng)求，按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣人，購(gòu)買承租人指定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將直接租賃是融資租賃的最普遍最簡(jiǎn)單也是最主要的形式。即租賃公司通過籌/集資金，直接購(gòu)入承租企業(yè)選定的租賃物品，并給承租企業(yè)使用的一種租賃形式。按三方（出租人、承租人、供貨人）參與，至少由兩個(gè)合同（融資租賃合同、購(gòu)買合同）構(gòu)成，具有不可解約性。因?yàn)樵O(shè)備是轉(zhuǎn)租賃是指以同一物件為標(biāo)的物的多次融資租賃業(yè)務(wù)。在轉(zhuǎn)租賃業(yè)中，上一/租賃合同的承租人同時(shí)義是下一租賃合同的出租人，稱為轉(zhuǎn)租人。轉(zhuǎn)租人從其他出租人處租入租賃物件，再轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租人以收取租金差為目的，并可分享第一出租人所在國(guó)的稅收優(yōu)惠政策。在轉(zhuǎn)租賃業(yè)務(wù)中，上游出租人可以是境內(nèi)的租賃公司，也可以是境外的租是：由于某些限制，上游的境外出租人只有通過下游的境內(nèi)出租人才有3、售后回租售后回租的具體操作辦法是：物件的所有人將該物件賣給出租人，出租4、杠桿租賃本密/集型物件的長(zhǎng)期租賃。面對(duì)如此金額巨大的項(xiàng)目，出租人往往沒有考察，從而使一些負(fù)債率高，但擁有好的項(xiàng)目的承租企業(yè)也能獲得設(shè)備租賃公司卻可以根據(jù)每個(gè)企業(yè)的資金實(shí)力、銷售季節(jié)性等具體情況，為企業(yè)定做靈活的還款安排，例如延期支付，遞增和遞減支付等,使總的說來，融資租賃的缺點(diǎn)大致有如下：如資金成本較高；不能享有設(shè)相比較。在保險(xiǎn)行業(yè)，所謂的資金融通就是是指資金的積聚、流通和分配過程，保險(xiǎn)的資金融通功能主要指保險(xiǎn)資金的積聚和運(yùn)用功能。優(yōu)缺點(diǎn)：具有發(fā)行要求低、節(jié)約發(fā)行時(shí)間及成本、承銷費(fèi)用低、收益高夾層融資是一種無擔(dān)保的長(zhǎng)期債務(wù)，這種債務(wù)附帶有投資者對(duì)融資者的權(quán)益認(rèn)購(gòu)權(quán)。夾層融資只是從屬債務(wù)(subordinatedebt)的一種，但夾層融資的利率水平一般在10%-15%之間，夾層融資是介于風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)先債務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)較高的股本投資之間的第三、資金的使用效率比較高，股權(quán)進(jìn)去后還可以向銀行申請(qǐng)貸制權(quán)要求比債權(quán)要高，個(gè)人投資者是很難參與的，所以說機(jī)構(gòu)投資者是專門的房地產(chǎn)投資基金，