房地產(chǎn)稅收制度與土地出讓金改革匹配問題探析

■ 計功能的分析，提出兩個制度 路徑不宜簡單選擇合并或替代的方式，而應從疏通法理通道入手， 在控制房價的方法選擇上，今年先后出臺了一系列措施，特別是在和重慶推行的稅試點，備受關注，其初衷是希望通過開征稅來達到降低房價，引導需求，調(diào)控市場。此舉的出臺在抑制房價的同時，也引起了理論界的普遍關注，尤其是開征稅后遇到的土地出讓金制度與房地產(chǎn)制度的如何匹配的問題，眾說紛紜。概括國城鎮(zhèn)土地在性質(zhì)上屬于國家所有，也由征收，土地出讓金與房地產(chǎn)稅是重復征收，所以不應該行土地出讓方式，從批租改為年租，與房地產(chǎn)稅合并征征認為土地出讓金與房地產(chǎn)稅是兩種性質(zhì)不同的事物，只能并存，不能互相替代，可以考慮在“并存”的前提下再開征稅。如何認識和評價這些觀點，筆者認為解決問題的關鍵，應該從分析制度設計的原理和功能的角度入手，厘清一些在房地產(chǎn)稅制設計中需要先期解決的理論問題，才有可能找到問題解決的突破口。一、二者的不能簡單合并首先，房地產(chǎn)制度和土地出讓金制度分別對應兩種不同的，兩者不存在合并的法理基從主體來看，房地產(chǎn)制度對應的是公債權，而土地出讓金制度對應的是私債權，在兩種不同的 地所包含的用益物權進行出讓、并取得收益的制度，體與集體所有權主體、私人所有權主體屬于主體，由此所發(fā)生的由民事法律來規(guī)范。而房地產(chǎn)稅的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移。此時國家的是以公共管理者的角色出現(xiàn)，代表國家行使權力的在中，作為

的是征管的行政，與行政相對人的私權從客體來，個不同針對的是不同的法律客體。土地使用權出讓金指向的客體是基于國家土地所有權的用益物權，國家對用益物權進行標價出讓，通過一定程序?qū)ν恋嘏?，一次性收取土地有效年限的使用價格，稱之為“土地出的土地使用費，前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發(fā)投資的補償，后者為土地資源使用的費用，即地租，比如批租50年，就要支付包括全部年限的使用費。而房地產(chǎn)稅的客體是和地產(chǎn)，國家對和地產(chǎn)的財產(chǎn)所有Work從同包含著不同的權利義務。在土地使用權出讓的中，按照物權法的規(guī)定，國家對擁有所有權的土地行使收益權，在物的交換過程中存在直接對價關系。而在征管中，基于法律的，行使的管理權利和依法行政的管理義務，不存在物權交換意義上的直接對價關系。雖然收取土地出讓金和征收房地產(chǎn)稅兩者與房價都存在著一定的關系，但兩個制度設計都有其特定目的，如果把土地出讓和這樣不同性質(zhì)的制度糾合為一個制度，可能造成國家管理制度功能上收取土地出讓金是國家作為物權所有人對資源進行管理的行為，主要實現(xiàn)的是收益和配置的功能。首先，國家作為土地所有者可以向使用者收取一定的租金，其基于土地權利而獲取的利益，其次，國家作為土地資源的管理者，以向使用者收取土地出讓金的方式對土地資源進行合理、有效配置。而房地產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅的性質(zhì)，除了增加公共收入的功能外，還通過其征稅范圍、計稅依據(jù)、稅率、救濟與等要素的選擇起到收入再次分配、社會經(jīng)濟要素合理配置、引導生產(chǎn)和消費等作用。比如對于消費的引導作用，稅的開征可以減少投資性住房的需求，調(diào)節(jié)住房資源，根據(jù)青年報社2011年初對3158名公眾進行顯示，92.9%的人表示稅會影響自己的住房計45.9%的人表示會暫緩購房,24.9%的有房,12.1%10.0%的無房者會租房住。二、如何解決二者在過程中的匹配問筆者認為，解決這個問題的基本思路是全面認識土地出讓金價值功能，將土地出讓金價值功能進行必要分解，在此基礎上厘清計稅依據(jù)，完善房地產(chǎn)制度。（一）在保留的基礎上改造和完善土地出讓金制度對土地出讓金制度 ，需要分 的

因和的方式兩個方面的問題。首先，從的原因和必要性來看，現(xiàn)行土地出讓金制度在運行過程中已經(jīng)出明顯的缺陷——間接地推高了房價。家所有土地的所有權由代表國家行使。從法理上講，在土地出讓關系中，一方面，作為經(jīng)濟活動的管理者，行使相應的行政管理權；另一方面，在土地過程中，又應當是經(jīng)濟活動的被管理者，遵循有關規(guī)則，履行所有被管理者共同的義務。但在實際運行過程中，出現(xiàn)的是兩權合一的情況，所有權主體在此時擁有比普通民事主體的，土地資源的國家獨占性再加上地方的，以及他們希望通過出讓土地來增加當?shù)厥杖?，并為他們?jīng)營城市及提升個人政績創(chuàng)造便利條件，這些訴求的存在，從機制上給推高地價和房價以動力，使得土地的價格處于難以制約的狀態(tài)。這項制度需要的之二是它的運行缺少可持續(xù)發(fā)展的條件。國人口眾多，土地資源相對稀缺，對于耕地、林地保護有剛性和法律保護，國家不可能長期和無限期地繼續(xù)規(guī)模化出讓土地用于建設，以土地收入作為地方的主要來源的方式有必要進行，以滿足地方的長期穩(wěn)定供給。其次，如前所述，不能簡單合并或者取消土地出讓金制度，只能在保留這項制度的前提下對其進行改良。之所以要保留，除了房地產(chǎn)制度與土地出讓金制度在法律關系和功能方面不同外，還基于對國家土地用益物權的收益權的保護。 知道，土地的所有權、收益權在《物權法》中已經(jīng)得到法律的保護，物權法明確了國家、集體、私人和其他權利人的物權以及對物權的保護，國家作為民事主體擁有其土地所有權下的用益物權，不能簡單通過 去處置這部分所有權收益，如果要取消土地出讓金制度，將有違法之嫌。關于改良的方法，筆者的建議是將土地出讓金價值進行分解和處理，諸多因此糾結的問題才能順應法理而解決。國家在土地出讓中，所出讓的物的價值包含兩個部分：第一部分價值是用地權價格，出讓方在出讓土地這樣一種稀缺資源時，可以提出收取排他性資源使用權的出讓價格，即用地權價格，誰取得了使用權利，就排除了其他人使用的權利，排除了其他人對因公共配套設施的完善而土地價格升值的利益，使用權人對于占有這種排他性使用權要支付相應的對價，這部分地產(chǎn)價值在和相應的結合后，可以進入作為物業(yè)的市場價值評估；第二部分價值是土地租賃期內(nèi)的土地使用費，也就是，這部分價值體現(xiàn)為消耗性價值，不是地產(chǎn)本身的價值，建議對于土地使用費取消50到70年繳納的方式，改為按年度收取年，這樣可以降低房屋建設的成本，把部分地價的負擔從房地產(chǎn)開發(fā)者身上后移到房屋使用者身上，降低房屋購入價格的同時增加房屋持有價格，抑制房屋的非消費性需求。（二）疏導計稅依據(jù)的法理通道，為房地產(chǎn)稅制創(chuàng)造條件對于房地產(chǎn)制度的，也需要分析的和的方式。首先，從的必要性來看，現(xiàn)行的《稅暫行條例》已經(jīng)實施了二十多年，其各種要素的設置均帶有明顯的痕跡，制度設計的經(jīng)濟狀況，《稅暫行條例》規(guī)定對個人住房免征稅，現(xiàn)在顯然需要通過程序去改變這一規(guī)定。還有計稅依據(jù)的問題，《稅暫行條例》規(guī)定按房屋的計稅余值或收入為計稅依據(jù)，前者是一個房屋價值的減量數(shù)，后者是一個不確定數(shù)，這樣的計稅依據(jù)不好操作也不方便推廣。就廣義的房地產(chǎn)對于房價的影響而言，國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制設計明顯滯后于社會經(jīng)濟發(fā)展，在一定程度上助推了地產(chǎn)價格的不合理上漲。如房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅費繁重，使得開發(fā)成本居高不下；房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅負過導只有城土地使用稅和稅，而且對于個人住房免征，助長了投資性需求擴張。就而言，如果要合理調(diào)控房價，需要在開發(fā)環(huán)節(jié)調(diào)整政策、在流通環(huán)節(jié)進行稅制重組、加重持有環(huán)節(jié)稅負等。多次提出房地產(chǎn) 制度 的要求，這一 的方向是

屋價值評估問題，而這些又都與土地出讓金制度密切相關。其他實施房地產(chǎn)稅的國家一般以對物業(yè)（即和地產(chǎn)的結合體）評估的市值為基礎來作為納稅依據(jù)，而且作為和地產(chǎn)的房屋，如果離開土地價值去單獨評估，很難進行實際操作。但以國目前的房地產(chǎn)制度設計看，以房地產(chǎn)一體化的物業(yè)現(xiàn)值作為稅基存在地租預收的法理，目前的房價包含的地價的因素，如果籠統(tǒng)地理解房屋人通過開發(fā)商向國家已經(jīng)支付了50到70年的土地使用費，那物業(yè)就土地這一部分所包含的價值，是一種向國家繳納的土地出讓金所取得的用益物權的階段性價值，通俗地說，土地出讓金由土地用益物權受讓人按年向國家每年繳納，目前的物業(yè)價值計算應該就不及現(xiàn)價，這種計算方式顯然是不合理的。如何房地產(chǎn)制度，筆者認為，本文上對于土地出讓金進行價值分解的改良方法，實際上已經(jīng)從法理上給出了房屋計稅價格的通道。土地使用權人在取得排他性資源使用權時，支付的出讓價格即用地權價格，是附著于地產(chǎn)上的價值，可以進入的市場價值評估，不存在和物權實際價值差異的問題；而使用期內(nèi)的土地使用費，這部分是消耗性價值，可以不進入房屋市場價值評估的范疇，特別是如果土地使用費改為按年度收取，也不存在價值問題。能更加明白地實現(xiàn)市場估價，計稅依據(jù)也因此明白和合理，可以較好地解決房地產(chǎn)的物業(yè)價值評估作為稅基計算的法理，為房地產(chǎn)稅制