項目可行性論證經(jīng)濟測算指標體系

項目可行性論證--經(jīng)濟測算指標體系

（試行）問題：1、項目利潤是怎樣計算出來的？2、房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要素投入？3、什么樣的房地產(chǎn)項目才是好項目？項目凈利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加-期間費用-所得稅（期間費用包括：營業(yè)費用、銷售費用、管理費用）土地、資金、人力資源、技術(shù)、品牌投入少、回報高、見效快一、應(yīng)用標準測算報表體系的必要性項目決策科學化定量分析；全面、多角度分析；動態(tài)分析；程序規(guī)范。項目決策效率便于計算、便于理解、便于檢查。主要基于以下需要：報表格式、指標計算不統(tǒng)一報表格式多樣、指標不完整、信息不完全。評價指標不能完整反映項目經(jīng)營情況過去主要計算投資回報率、銷售利潤率指標。原項目測算的弊處二、新的可行性論證經(jīng)濟指標體系的特點將動態(tài)指標與靜態(tài)指標相結(jié)合動態(tài)指標--考慮資金時間價值靜態(tài)指標--不考慮資金時間價值將指標分為核心指標和參考指標

核心指標：主要指標，反映核心收益能力參考指標：反映某一個方面或作補充說明包括以下四項：除整六體指寬標外辜增加有了單杰項指民標如：保資金紋峰值杠比例般；地紹價支降付貼恒現(xiàn)比導(dǎo)；啟動燥資金棋獲利攻倍數(shù)煌。運用丸函數(shù)飲工具耀和公沈式鏈裳接簡糠化計您算如：屯凈現(xiàn)慈值（NP正V）函數(shù)紫；內(nèi)部客收益磚率（IR最R）函數(shù)棟；測算峰要素拿的彈仿性調(diào)桂整。資金湊的時冰間價橫值：資金秧用之軋于投匆資，序隨著須時間刮的推族移，洲其價悟值會喚增長閃。今天允的1務(wù)元錢絡(luò)不等喪于璃明天棒的1魚元利息槍；單缺利；箭復(fù)利軌；貼習現(xiàn)；惰現(xiàn)值也；終史值資金千成本芽：使用爪資金庭要支敘付代撕價銀行虹借款徐：毒按利利率丸計付賴利息股東嚼投入夕：創(chuàng)交劉付利紡潤三、軌資金踢的時平間價倘值單利谷終值帥計算襲:S葛=艦P（池1杯+另i*稍t僵)單利喝現(xiàn)值秘計算壟:p猾=s線*騎(鋪1-倚i膽*t逢)n復(fù)利杯終值陰計算潔:S劣=幅P（響1么+而i叨)-n復(fù)利沉終值身計算頁:p越=料s（岔1洪+扎i翼)問：昆第1樹年年明初存結(jié)入1吧00盾元，作利率爐10白%，傅分別哀按單子利和坊復(fù)利污計算休，兩帶年后動其終美值多史少？四、萄現(xiàn)金都流量棋與凈炕流量也、凈煤現(xiàn)值現(xiàn)金亭流量：指項艦?zāi)客短Y、手出售劍引起爛的現(xiàn)壇金流越入、勺現(xiàn)金豆流出勉的數(shù)惑量?，F(xiàn)金資凈流垃量：指一埋定時養(yǎng)期現(xiàn)蝕金流受入量闊與現(xiàn)說金流漲出量另的差授額。鴉流入深量大輔于流付出量姓時凈駱流量哭為正槳值，符反之掠為負檢值。凈現(xiàn)董值：指未柴來資按金流自入的旬現(xiàn)值行與資測金流贊出的愿現(xiàn)值絲式的差脈額。萬科幻玉城市罩花園梢項目浸概況級：總建閃35顧萬平客米，隆單位叨地價驅(qū)80杜0元喚/平索米，白建造券成本諷等1能70盈0元交；4年非開發(fā)融銷售影完畢閥，平腫均價獵格3怎21吸4元臂/平兄米。五、勵現(xiàn)金車凈流濃量與逃利潤耽的關(guān)聽系利潤爽是按吹照權(quán)掉責發(fā)奪生制劇確定蹲的分倉期損郊益現(xiàn)金歉凈流飼量是晨根據(jù)澤收付文實現(xiàn)蕩制確平定的洲分期診損益恒。可行前性研毛究中涌，現(xiàn)禽金凈駕流量廊可以哨代替廁利潤鞠作為顯評價些投資敢凈收程益的傭指標抓。在整黎個投喬資有兔效年執(zhí)限內(nèi)米，項鞭目利腿潤總沒計與反現(xiàn)金城凈流村量是好相等脹的。銳應(yīng)用捏現(xiàn)金奶凈流浮量，吳并可話方便鋪地引釣入資杜金時杠間價生值來撞考察怎投資籠方案年。六、崇項目謠可行舅性論突證經(jīng)離濟指確標體下系核心志指標1、脖內(nèi)部焦收益順率使累教計凈魄現(xiàn)值限為零幅的貼扇現(xiàn)率2、著銷售降凈利吧率項目啟凈利止?jié)?際銷售子收入糞×1早00療%參考嗎指標3、嬸總投賀資回傾報率項目籍凈利呀潤/訪項目謙總投途資兆×1六00宏%4、動銷售融毛利如率部項片目利越潤/撕銷售歷收入振×1摘00挑%5、綠獲利驅(qū)指數(shù)筆現(xiàn)胞金流導(dǎo)入現(xiàn)摸值/兼現(xiàn)金猶流出寬現(xiàn)值6、籌資金謹峰值消比例燦資責金峰公值/紐奉項目球總投課資7、狐地價訊支付拉貼現(xiàn)兇比各期跳支付王地價茄現(xiàn)值真之和意/地矩價總辜額8、奮啟動竿資金建獲利大倍數(shù)儀項嫩目凈誦利潤休/啟呢動資步金六、縮慧項目殖可行縱性論瞞證經(jīng)革濟指穗標體失系6-瀉1、普內(nèi)部題收益己率（IR屯R）內(nèi)部梢收益貓率：是指坐能夠漸使未能來現(xiàn)蟻金流坑入量仗的現(xiàn)淺值等想于未步來現(xiàn)谷金流動出現(xiàn)丘值的趟貼現(xiàn)暮率。簡單爪說就稍是使王投資讀方案喂累計畏凈現(xiàn)競值等來于零倉的貼做現(xiàn)率賓。內(nèi)部幅收益衰率是燭這樣慎的一它種利艦率，脾如果睡按該謝利率攝通過研借款趣來投惜資項偶目，負將一被無所透獲。內(nèi)部饒收益餐率體涼現(xiàn)了風項目旅本身垮即內(nèi)逐在的艷收益宴水平炊或獲匆利能它力，是項蠢目內(nèi)呈在的敢投資址收益工率，罷本質(zhì)巨上是筑一個僵貼現(xiàn)門率。萬科盼城市容花園仰項目或：6-熊2、爆銷售莊凈利脈率銷售低凈利鍵率=育項目蔬凈利柿潤/愚銷售猾收入效×1持00姨%（項濫目凈釀利潤悉=項正目利體潤-嬌期間扮費用恢-所拆得稅鈔）為什蘋么用似銷售射凈利燭率取挨代投津資回槳報率激作為牌核心膨指標愈？以銷漁售收繼入為盤基數(shù)臂，指擁標蘊儉涵內(nèi)雪容更究豐富從點，權(quán)除了簡能反習映獲膚利能法力，詢還可己以反撓映售軋價風惹險的液承受旺能力漂，比醉如，饑銷售祖凈利楊率為袍9%拴，大洪約可絞以知邊道，聾如果貸售價養(yǎng)下降曲9%鑒左右床，將便基本下無利會可圖診；而件售價魯相當棟于市就場風搭險，誘其難眉以控廚制程瓦度遠染大于揮成本敘；銷售笛凈利恩率更位易于藥普遍到的理覆解，鴨直觀項明了顆，望鬧文即叼可知痰道是伍“凈況利潤怖”除最以“喜銷售引收入胳”；洽投資露回報腔率則怪須特紀別明持確，牢如總張投資遇是“將總成羞本”酷還是張“總念成本貿(mào)+期倚間費幫用”成，包傻含不乎包含燒“所閱得稅員”？刮“寒回報技”是梅稅前投利潤債還是崇稅后奴利潤裳？6-筍3、末總投飯資回藏報率總投元資回氏報率姑=項垂目凈走利潤盞/項壘目總儉投資臉×1些00蔬%（項睛目總牙投資狀=總偶開發(fā)盡成本劫+期世間費炕用）總投顆資回倍報率普靜態(tài)校的反歐映了皺項目研總體晨投資頃回報目水平消，但坐并不母是該筒項目楊實際把的收嚴益率姿，只錫能作絞為輔陷助指隆標參勵考。請項目垮開發(fā)搏周期陪越長鎮(zhèn)，該采指標濱意義紗可應(yīng)傾用度府越小煙。6-液4、掙銷售哀毛利蚊率銷售揚毛利美率%財=項挽目利偶潤/州銷售文收入棉×1腹00抓%（項珍目利泳潤=慕銷售望收入略-開娛發(fā)成門本-疏營業(yè)血稅及犬附加低）銷售還毛利但率的捉意義相：在于缸體現(xiàn)猴了項粥目的模獲利辱空間順。即秀還有驚多少裝銷售盞收入票可以歉用來免抵償歇期間醋費用士和所筐得稅云，最麥后獲圍得利遙潤。銷售項毛利鎮(zhèn)率和就銷售哈凈利盲率的毯關(guān)系上：銷售籮毛利湯率奴-去銷筋售凈殊利率將=銷高售稅義、費自率6-犧5、哲獲利忘指數(shù)示（現(xiàn)獎值指濾數(shù)）現(xiàn)值愛指數(shù)依可以餃理解女為1濤元原固始投毯資渴贏望獲喊得的秧現(xiàn)值喉凈收潛益。潛現(xiàn)值炎指數(shù)栗反映遙了投朋資的育效率額。計算苗現(xiàn)值恐指數(shù)賞必須謝預(yù)先狹確定放一個珍貼現(xiàn)夕率，召一般亂是期找望的駐最低講資金帝回報鴨率。除按照婚集團拖凈資命產(chǎn)收加益率療的要肅求我兔們將掃貼現(xiàn)雨率為派10姐%?，F(xiàn)值竊指數(shù)累＞1鋤說明涉收益乎超過已成本膛，投疊資收蠶益率濟超過昂期望萌的回黨報率晝，項掙目可匪行；臉現(xiàn)值勤指數(shù)河＜1鋸說明嗽其收貧益率懷達不鼠到期禾望的丸回報致率，揮項目顛不可勒行。如果撫以內(nèi)焦部收越益率凍作為閘貼現(xiàn)德率，失則現(xiàn)斑值指盞數(shù)=臉1獲利瓣指數(shù)鼓=撲現(xiàn)花金流邪入現(xiàn)洗值/汪現(xiàn)金川流出富現(xiàn)值萬科糠城市版花園摟項目萬科編城市者花園丟項目檔測算攪：6-初6、席資金去峰值具比例資金稀峰值繩的界這定：貫資金旺峰值查指在闊項目沸開發(fā)辯期間國，累時計負敵向凈灣現(xiàn)金酷流量誕的最尸大值止，也快就是免資金森的最顏大缺煌口。資金鄭峰值洪是對誓項目坡而言跳，一謀般不貝必考土慮本嚇公司用的自什有存巾款余將額。資金億峰值依比例雅反映算了項蕉目資殿金峰劉值占用總投登資的更比例棍關(guān)系笑。資金柿峰值憂比例秀=勉資悶金峰欣值/趙項目摘總投蕩資萬科躍城市代花園晴項目干測算差：資金趟峰值都比例誦=叨資攀金峰鴉值/襪項目冠總投坡資=1軌50粱00點/（吉28創(chuàng)00設(shè)0+懷59的50胳0）=1廉7%6-倚7、默地價遼支付橋貼現(xiàn)冠比本指蝕標反佩映地廣價支后付的京快慢介。土地頁合同催中的度地價也是一固種名終義地陜價，因?qū)⒏餍谥扛兜南伒貎r共折算瀉為現(xiàn)奮值才拴是該賊項目鵝的實第際地宣價。菊地價巡壽支付姻貼現(xiàn)期比反提映了捷名義廈地價僅和實貓際地傳價的肯關(guān)系考。該比窄例越捷小實僚際地妥價越鞠低，伙反之摟實際的地價思越高某。對各窮期地擊價進晝行折報現(xiàn)同擱樣要長確定圾一個素貼現(xiàn)杠率，疊我們襯仍定喪為1版0%搬（依鞏據(jù)同蓄前）地價白支付貼貼現(xiàn)若比肺=見各期僑支付踩地價奇現(xiàn)值巖之和速/地膽價總贏額萬科革城市惡花園崖項目蛇：6-原8、授啟動丘資金建獲利沉倍數(shù)啟動肺資金拔=3氧個最樂高的話資金局峰值中之和餅/3啟動繼資金哨的界谷定：酬一個交項目毅啟動桃資金往較難穴直接野計算幣，它激應(yīng)是辱開發(fā)談前期扣一定利階段笛的資從金需迎求。茫因此肉我們殺近似蛇定義芽為3字個最脊高峰曲值的照平均暫數(shù)。啟動積資金膊獲利居倍數(shù)卸的意世義：貴在于枕集團把或分帳公司亞投入滑一個簽新項罩目必甩須的桑啟動歲資金稠，將裝來能翅獲得前多少貝倍的凡凈利嚴潤。賠它是鴿一個薯靜態(tài)區(qū)的參皮考指疫標。啟動樹資金血獲利此倍數(shù)裕=鴉項住目凈許利潤賄/啟收動資補金萬科匠城市欺花園悟項目七、蓄核心霧指標迅的基弊本要碌求（何參考漸）內(nèi)部孝收益憤率≥詞25稿%里銷貨售凈巨利率瘡≥9克%指標緒評價抖考慮扯：（1扭）核蹄心指箏標確茄定指述標值齒標準噸；參傷考指冒標中陪的總術(shù)體指談標未近定標揀準僅忽做參絮考；住參考掩指標蔬中的岔單項君指標也結(jié)合勢具體蘆項目訴分析富評估貼。（2茄）經(jīng)逼過對換部分狂項目刺（成疼都1榜期、孝大連觸等）柱的測跨試，慣其內(nèi)勵部收床益率法均超膽過3懷0%過。因猾此對揭一般棉多層訓項目功內(nèi)部選收益院率暫獎定為顯25御%。（3祥）經(jīng)刃測算裝，集輸團平飲均稅帖前銷除售利謎潤率鑄為1顫2%冷，銷艘售凈匙利率購約在欄8.奮04