養(yǎng)老地產(chǎn)項目前期規(guī)劃及項目建議

XX老年公寓（度假村）項目建議書XX年九月

編制依據(jù)1、《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書2、《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》3、《關于對老年服務機構有關稅收政策問題》的通知（財稅[2000]97號）4、國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見》的通知（06－02－20）5、《中華人民共和國土地管理法》6、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》的通知7、《朝陽區(qū)東三鄉(xiāng)地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》—項目背景及市場分析—項目區(qū)位優(yōu)勢及政策分析—項目規(guī)劃及投資分析—結論據(jù)《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書，到2005年底，中國60歲以上的人口已經(jīng)達到1.44億，占全國人口總數(shù)的11％，占亞洲老年人口的1/2，占全球老年人口的1/5，已經(jīng)進入老齡化國家的行列。截至2005年底，北京市常住人口1536萬人，其中60歲以上的老年人口約224.3萬人，占總人口比例14.6%,其中有20%的人具有較高的消費能力，約15萬人。一、項目背景及市場分析項目背景據(jù)調查顯示，北京市有33.6%的老年人（75萬）表示愿意“移地養(yǎng)老”，比例高于全國，其中有20%的人具有較高的消費能力，可以選擇入住高端老年公寓，約15萬人。城市現(xiàn)有的養(yǎng)老設施不能滿足市場的需要，更不能滿足高端人群養(yǎng)老的需求。北京市場上高檔養(yǎng)老設施很少，醫(yī)療水平不高，管理水平有限，主要采用度假村的形式。市場分析

為此，我們建議在順義區(qū)XX鎮(zhèn)投資建設高檔老年公寓（度假村）項目。該項目利用優(yōu)美的自然環(huán)境，為高端老年客戶提供優(yōu)質的養(yǎng)老場所,可填補北京市老年服務機構的一個空白。老年公寓實景項目位置圖二、項目區(qū)位優(yōu)勢及政策分析新國展中心首都機場商務區(qū)加工區(qū)保稅區(qū)保稅區(qū)汽車城林河工業(yè)區(qū)三高農業(yè)示范區(qū)項目用地項目區(qū)位優(yōu)勢項目用地位于XX鎮(zhèn)西側，潮白河東岸的萬畝森林中，與北京市順鑫綠色度假村接壤。地塊林水相依，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，地熱資源豐富，是健身療養(yǎng)、文化休閑的理想之地。XX鎮(zhèn)距離首都機場僅5公里路程，開車10分鐘即可到達。首都機場第三期擴建工程將于2007年落成，今后每年可起降國內外航班50萬架次，機場的年人流量將達到6000萬人次。

①、根據(jù)《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》（2002國土資源部“11號”令），目前已經(jīng)建立和規(guī)范了土地有形市場，實行了國有土地使用權招標、拍賣和掛牌交易。②、《中華人民共和國土地管理法》第43條規(guī)定，任何單位和個人進行建設需要使用土地的，都必須依法申請國有土地。本項目用地性質為國有土地，避免經(jīng)營土地開發(fā)權所需進行的招拍掛程序。政策分析

三、項目投資分析經(jīng)濟指標投資完成工程情況投資成本效益分析項目活總投體資：10饞00粉0萬元還（不貝含14個5畝土閱地使裹用權匙）占地陜面積:呢9社66中67平方滋米(1鄰45畝)容積旁率0.拐3建筑除面積:礙3戚00茂00平米床位仗：40唯0張主體術工程35山98爺.9萬元基礎嗓設施宗工程14點89濟.6萬元未付榆款的謀已完講成工睛程55用5萬元未完飾成工越程缺呢口資夜金48坊00萬元合計:同10杯44旋3.蔑53萬元平均嫌單價:3容48講1元/建筑缺平米(折合26爆.1萬元/張床調位)經(jīng)濟燃指標投資陰完成兵工程裙情況已完盈成總型建筑膽面積29氣26盛0平米癢，已愧投資56惱43其.5萬元伐（不造含土曠地使嚴用權園）。其中脅：投資輪完成繁主體惠情況食（共致計35抵98疊.9萬元弟）1）綜宋合樓56飽00平米71狀1萬元2）客敞房樓43超00平米47飾8.舊5萬元3）康區(qū)樂中鄭心63山00平米99說5.柴7萬元4）后分勤服悟務樓暮（已含裝修零）26蛇00平米41妹6萬元5）會繪議中量心37息00平米32掠6.蓬8萬元6）變謎配電掘室20梅0平米31率.8萬元7）人尤工湖12拿60平米16腎.6萬元8）屋叔面網(wǎng)媽架16惠2.沃13萬元9）前醒期拆結除工興程11襪.4萬元10）室保外三濟通一捎平、終圍墻飲工程44事9萬元（包稠括14復5畝地隔墊土表、室氧外排臺水工膽程）基礎貿設施斜及其耀他投卻資項川目（北共計14機89浸.6萬元附）1）地熱為井1眼（膚深18愛00米，灘水溫43度）26鄰1萬元2）建揉筑物未基礎謹打樁兼工程19究9.馬8萬元3）戲濫水樂凈園設偶備款12秧8.芬4萬元4）設掃計費11映0萬元5）監(jiān)帽理費33萬元6）職板工廚肆房設作備16駕.2萬元7）勘剪查費5萬元8）臨幅時配樂電費60萬元9）打嶺井等潤工程28惜.6萬元10）籌袖建費紀用17丙9.材43萬元11）基變建稅暗費46周8.請17萬元未付迷款的例已完令成工秩程（禮共計55妹5萬元風）1）貴柔賓客伏房樓53駁00平米53占0萬元2）配當電室靠改造碼及二檔次土籮回填25萬元3、未爛完成羅工程笛及缺丈口資嶼金（48煙00萬元漲）1）建革筑物尼裝修腳工程26薪00萬元2）各川種設汗備10頁00萬元3）洗吐衣房擠、庫葵房50定0平米60萬元4）配辱電、駕地熱始水凈服化設衡備22孩0萬元5）鍋飼爐房55越0平米70萬元6）鍋際爐等扎保暖雪設備準及空營調設這備60點0萬元7）室堅外工痛程（抵含綠似化及丈大門駕工程瞎）25鹽0萬元效益偏分析每張頸床位竭為26萬元,即以26萬元/間的斷價格物全部末銷售遮會員爛證后,剛好缺能收流回成嬸本。通過抽調查關附近窄北京寧綠色望度假朱村客杠房價旋位如博下：普通絲式間56值0元/間/天0.即8折44襯8元/間/天候貴賓以間88樂0元/間/天0.提8折70罵4元/間/天本項何目開肢發(fā)完角后按夕上述倒價位君經(jīng)營最：普通道客房20集0間；沃標準貢客房20御0間村平戀均空符置率40螞%年總銷收入49濤77萬元抓運營木費用撫率為25賤%兩稅薦一費5.許5%年稅疏后利培潤34絨59萬元逼動態(tài)雄投資顏回收腎期3.這7年項目堵周邊訊另有10滅0畝租楚賃土哄地，苦擬建To肉wn舟ho扯us究e可與賺本項刃目共鏈同開持發(fā)利鹽用。土地濱面積蒜：66棋66闊7平米瘡容蜜積抽率薯：0.元75建筑嗎面積:立50問00科0平米乏開搭發(fā)總度成本?。?1討31姓6萬元典（折絨合42童64元/平米鈔）閘土地妻轉讓著價：35居00萬元惹（35萬元/畝）嗓樓扎面毛慈地價技：27輪50萬元閱（55模0元/建筑紗平米飯）搞出讓夫金稅謎費：82萬元說建抖安費珍用：11錘50己0萬元槽小椅市政假費用檢：12寶00萬元演其農他費僵用：22字84萬元銷售晃收入圾測算通過鐘調查乞周圍杜項目刮銷售捎價格毅如下般：盛莫智奈花習園配順饑義區(qū)撕前沙運峪留均愿價86激00元/平方碎米運東方園太陽川城撕潮總白河遣邊上手均價78拌00元/平方牛米難考慮互該項課目周商邊經(jīng)魯濟發(fā)牙展狀神況，飛開發(fā)碗完成釀后均禿價為85最00元/平方錫米槐銷諸售總代收入39譽00棚0萬元堅銷售臥成本31遍20萬元昨凈銷叮售收漿入35幟88婚0萬元根據(jù)姐北京淡太陽丙城銀碼齡公找寓入銷住價誕格表查以及蝴入住閃