年廣州某項(xiàng)目商業(yè)裙樓策劃方案

策劃及銷售架構(gòu)2**商業(yè)項(xiàng)目策劃服務(wù)架構(gòu)

當(dāng)?shù)胤中校◤V州**）策劃總監(jiān)二級市場統(tǒng)籌發(fā)展中心****策劃經(jīng)理策劃師策劃經(jīng)理招商顧問3項(xiàng)目總監(jiān)營銷經(jīng)理執(zhí)行建立溝通平臺制定培訓(xùn)計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)理營銷推廣/包裝銷售團(tuán)隊(duì)資源配合物料包裝區(qū)域經(jīng)理策劃經(jīng)理燈箱、海報(bào)、X架、吊旗、DM等現(xiàn)場參觀PPT講義帶看指標(biāo)成交指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制二級市場統(tǒng)籌發(fā)展中心****商業(yè)項(xiàng)目銷售操作流程：4**地產(chǎn)過往操作商業(yè)項(xiàng)目介紹5**(CentaPro)商業(yè)顧問收購利嘉閣深圳公司成立**成立2001年2003年2004年CentaPro整合了**強(qiáng)大的資源，其主力成員擁有多年從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃及商場經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)主要有：商業(yè)項(xiàng)目策劃、招商、研究服務(wù)。

CentaPro在深圳本地的項(xiàng)目皆為深圳各區(qū)的重要代表項(xiàng)目，所負(fù)責(zé)策劃項(xiàng)目的總建筑面積累計(jì)達(dá)460萬平方米，總商業(yè)面積累計(jì)達(dá)120萬平方米

6招商成果——百老匯院線、王子牛扒城、Starbucks等招商成果——味千拉面、?；手嗟辍⑻赵淳萍?、WalkerShop/HOSOPlace、FashionCommunityKitterick、ANTEPRIMA、ATSUROTAYAMA、CallawayGOLFPEARLYGATES、CKUnderwear招商成功案例（深圳篇）**擅長大型主力店的招商，尤其是海外品牌的商家。曾經(jīng)成功擔(dān)任眾多知名品牌的租戶代表。7招商成果——Mannings、Marco&Mari等招商成果——Carrefour、中影南國等招商成功案例（深圳篇）8項(xiàng)目介紹——規(guī)模：占地1.4萬平方米全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期策劃工作柏東廣場（原東山廣場）東山錦軒現(xiàn)代城項(xiàng)目介紹——地理位置：東山口地鐵站上蓋投資組合：廣州市**房地產(chǎn)發(fā)展有限公司規(guī)模：占地8000平方米，總建筑面積：6萬平方米，招商成功案例（廣州篇）水晶宮式全開放動感商城9——前期規(guī)劃設(shè)計(jì)廣州大學(xué)城項(xiàng)目10——招商策劃工作恒寶廣場11項(xiàng)目央總建鼓筑面?zhèn)兎e達(dá)太14筒萬平宋方米說，其鈔中：住宅6.況5萬平畢方米光，以惹小面資積三曾房單繪位為乎主，古面對魄市區(qū)裹實(shí)用子型家陽庭；東方跨文德左廣場寫字敬樓3.皮2萬平比方米挎，面距對市欠區(qū)中某心的足中小描型企猴業(yè)及萌投資扇者；商場4.兼5萬平醉方米室，將資建成尼世界斜性的銷民族由工藝素、文回化展圍示、宜商業(yè)揭平臺摸；12北京灶路商島圈又傾一商奮業(yè)巨摘作，舊占地4萬m2、建旗筑面唉積達(dá)15萬m2商業(yè)叔航母堂，包蹦括綜樓合商刪業(yè)中配心、囑高級稠酒店傲、商匙業(yè)辦減公、菊商務(wù)僻公寓蜻、文蠢化保味留建遮筑等勵(lì)多種堅(jiān)物業(yè)法；大小槍馬站軍商業(yè)括中心**職公司稠現(xiàn)正講負(fù)責(zé)匆項(xiàng)目獻(xiàn)的前斜期策抹劃以鵝及主刪力商崇家招鐘商工尤作，由經(jīng)*形*公外司引折薦，絲式項(xiàng)目愉已與脖新世系界百若貨簽捆訂合客作意紡向；項(xiàng)目遣預(yù)計(jì)或在20濃10年正急式推亂出市蕉場；13荔灣艙區(qū)總漁建筑謠面積祝達(dá)14萬m2的大寺型商惹業(yè)廣馳場；荔灣鍋陸居甚路步集行商遭業(yè)街**飼公司斑現(xiàn)正煤負(fù)責(zé)辣項(xiàng)目忙的前狠期策濃劃顧西問工按作；14廣州地市越厭秀區(qū)倍北京精路大閑型商硬業(yè)項(xiàng)爽目，壘以網(wǎng)絞絡(luò)、洞潮流薯等新秀型業(yè)馳態(tài)組績合成享廣州纏市最掀“in擠”的購隸物商置場；錦源使國際遲商場項(xiàng)目忍商場依建筑示面積策達(dá)2.臟3萬m2，將桐于20錫07年下拳旬推氏出市姐場正山式招懼商；15佛山藥東方除廣場工作旺內(nèi)容期：項(xiàng)目煌區(qū)域籌市場楚研究底及商瞎鋪商根場情麗況分盆析項(xiàng)目籮質(zhì)素扮分析項(xiàng)目霜經(jīng)營械規(guī)劃耕概念項(xiàng)目巖規(guī)劃衰設(shè)計(jì)喚改善溜方案目標(biāo)鼓客戶灣市場似分析各項(xiàng)諸宣傳背推廣潛及促釀銷策研略等熊方面移的策柱劃項(xiàng)目辭銷售位于易佛山狠市永胸安路毒與錦此華東往路交進(jìn)界，滔占地甩17您萬平娃方米挺，總柳建筑桂面積叫為6船7萬賴平方科米，雙其中威商場廊總建驚筑面久積為恐18監(jiān)萬平祥方米械。由偷八大所組團(tuán)唐組成考，裙勿樓為砌商場會，塔木樓為導(dǎo)住宅右。16華林僵玉器燃廣場總建嘩筑面些積達(dá)編到1領(lǐng)0萬較m2鏡的珠域?qū)氂皲z石專同業(yè)批廟發(fā)市朵場；開售愈首月陳銷售翅額超笑3億彼元，尖首層祝街鋪龍售價(jià)拴超過廣11找萬元堡/m根2；17項(xiàng)目居總建閑面積3.屋2萬汁平方沾米，共絕有三番層地赴下商懂場，售使用嘴面積2萬椒平方怖米，設(shè)金停車考位20黨0多寒個(gè)，其選規(guī)模贊是目倒前廣果州同至類地列下商妥場中室最大呢的。得于2認(rèn)00航6年舉暑假秧期間柄試業(yè)，該軌項(xiàng)目食地面歷部分謀將建壩設(shè)綠耀化廣辦場，蘆既可倉延伸殘人民敞公園妹更令門城市殃中心谷區(qū)域奧的添抬一新市亮點(diǎn)用。動漫米星城首月謹(jǐn)招商蕩面積井已達(dá)唐80櫻%18Ⅰ、漿思想玩回歸Ⅱ、與市場他分析Ⅲ、樣項(xiàng)目待定位薯分析Ⅳ、縮慧業(yè)態(tài)索規(guī)劃豈及招博商策宣略Ⅴ、制**貼地產(chǎn)置優(yōu)勢附錄怕一：金色訪家園巷和龍渡津路看項(xiàng)目裁商業(yè)適裙樓嶺策略允建議附錄附二：**存地產(chǎn)置**良項(xiàng)目細(xì)專案衣組介濤紹目遠(yuǎn)錄19Pa桌rt障o柜ne構(gòu)：思想嗓回歸20鑒于墳本項(xiàng)誤目屬遲于*砍*地殊產(chǎn)住頃宅裙寫樓商樸業(yè)，居除了賓基本念的要醒滿足蹲商業(yè)遠(yuǎn)地產(chǎn)成功哲招商鴉和經(jīng)林營的前困提下槍，*看*地舟產(chǎn)*偉*項(xiàng)歡目專爸案組放更以提升辜整體枯項(xiàng)目建形象和最殿大程栗度上提高權(quán)客戶蒜滿意率度的基惹本原趕則，恒通過殃對項(xiàng)錯(cuò)目詳本細(xì)的陜分析句和全恒面的它市場獻(xiàn)調(diào)研樂，在充分刊數(shù)據(jù)和*勾*地泰產(chǎn)豐富維的商志業(yè)地吹產(chǎn)操設(shè)作經(jīng)賢驗(yàn)的支義持下允，尋叫求出趴最佳勺適合昆本項(xiàng)耐目的捏運(yùn)作遇模式強(qiáng)。211.飯1墻廣層州市濤商業(yè)茫裙樓壟發(fā)展晚演變物業(yè)配套型主驅(qū)型裙樓獨(dú)立型裙樓綜合型裙樓利潤增值型后現(xiàn)代裙樓22直接扯銷售旗典型野案例普：僑蓄宏大遍廈利潤嶼增值主型物業(yè)睡配套芝型俱特點(diǎn)踏：便帝民服童務(wù)典型打案例游：天葛盛大視廈、鐮天寶基大廈返租陪銷售肯典型謊案例弄：名富匯商益廈23主驅(qū)烘型裙論樓獨(dú)立矩型裙共樓特點(diǎn)處：專頑業(yè)市養(yǎng)場方件向，體以裙蔑樓帶店動寫恥字樓詠銷售典型敬案例彼：萬孔菱廣許場綜合顏型裙?jié)摌翘攸c(diǎn)柜：類魯購物莊中心傘方向秘，輻婦射人忌群廣典型許案例港：恒旺寶廣嘗場特點(diǎn)就：區(qū)糖域性業(yè)高檔度配套典型霜案例槍：新你光城象市廣相場241.敏2跪?qū)ぬ斍箜?xiàng)引目最吳佳操懸作模射式銷售不銷矩售先租徹后售返租探銷售直接遮銷售只租箭不售自身通持有Re執(zhí)it保s上灑市√XXXX1、昂培養(yǎng)臨該商橋場的奴經(jīng)營疼，刺激后全期銷誓售獲捷得較么好的養(yǎng)回報(bào)2、舊避免塞該區(qū)甲商業(yè)常氣氛坑較差的現(xiàn)予狀，限獲得吹最佳慮的銷迫售時(shí)機(jī)厚；區(qū)域類內(nèi)商住業(yè)氛佳圍差寒，銷版售抗性快大經(jīng)營膽、管香理成宵本相欣對過帆高項(xiàng)目寧體量攪相對過較小留，裙掏樓性質(zhì)前期貞無法何準(zhǔn)確臨估計(jì)殿商場溫的潛在碧經(jīng)營疤價(jià)值251.遇3抵如乒何實(shí)弟現(xiàn)最績佳操蹲作模悼式前期性確定啟策略**椅地產(chǎn)招商初期授經(jīng)營清和調(diào)翼整商場形經(jīng)營葬良好租金顧提升銷售自身乏持有遵經(jīng)營嘉一段筆時(shí)間26Pa縱rt近t黑wo補(bǔ)：市場曉分析27優(yōu)忘勢**嘗強(qiáng)大許的品烏牌號莫召力漁，抗田性相餃對較歉??；項(xiàng)目間所在戰(zhàn)區(qū)域址相對鳥成熟灘，居濱住氛寨圍濃絮厚，前交通樹便利來；項(xiàng)目別輻射轉(zhuǎn)范圍理內(nèi)高面端住稱宅項(xiàng)張目較愧多，瞎消費(fèi)徹力巨容大；劣狀勢項(xiàng)目避位置炕相對廢孤立己，兩茂邊現(xiàn)叢營商您業(yè)低飲檔；項(xiàng)目咐所在集路段繳商業(yè)效氛圍膨較差候，多銀個(gè)高背層住胳宅項(xiàng)予目底掩商處于意空置瀉狀態(tài)蹤蝶；項(xiàng)目紙負(fù)一忽層所沙連接弱的*橡*地肝下城妖商場冤經(jīng)營良慘淡手，一糞定程度尾上影桿響本裳項(xiàng)目瓶負(fù)一然層的窩經(jīng)營左信心晴；2.采1飛項(xiàng)跌目S陡WO統(tǒng)T分猜析28機(jī)船遇本項(xiàng)繩目輻肝射區(qū)嘉域現(xiàn)雕有商勁業(yè)經(jīng)宵營較兼差；區(qū)域鋤內(nèi)商狹業(yè)趨券中檔贏配套百性業(yè)歌態(tài)居命多，遍存在表新商莖業(yè)業(yè)態(tài)志的發(fā)炭展空糊間；荔灣局區(qū)政足府將盾**辛路列哀為未石來發(fā)鼠展的陪重要娘區(qū)域弦之一風(fēng)逃險(xiǎn)區(qū)域枝內(nèi)商銳業(yè)氛證圍較沖弱，碌人流跳量不經(jīng)夠理酷想；**搏路及界周邊勉現(xiàn)在鑒有空她地以嶺后建遮成項(xiàng)勒目對剪本項(xiàng)目的蜂沖擊秀；292.桂2貍荔話灣區(qū)筋商業(yè)憑格局亭構(gòu)成新大腔新動感小西漫關(guān)恒寶享廣場十甫甜名都荔灣烏廣場名匯賺廣場西城跡都薈302.清3金荔勒灣區(qū)玻主要多消費(fèi)攀力組狗合長期破居住畫在此獨(dú)的“杯老西夾關(guān)”外地丈來此牲經(jīng)商停的“蛙淘金壞族”在此稀區(qū)域隆謀求檔發(fā)展例的“愧白領(lǐng)結(jié)”荔灣昏區(qū)主符要消蠅費(fèi)力丸組合31周邊帝眾多的中岸小學(xué)生人桌群本項(xiàng)它目住傻宅部分游及*期*路區(qū)貌域高到端住宅尼小區(qū)人群其他括特定消費(fèi)暑人群**攻北路需區(qū)域舅消費(fèi)定力構(gòu)撈成以本嘉項(xiàng)目佩為圓銅心，撇周邊隙2公館里內(nèi)吳的可能劑性主力序消費(fèi)酸群體32一、蜂項(xiàng)目斤除將亮本項(xiàng)堂目及掌附近宵常住株居民給作為返本項(xiàng)殘目的植客戶品群外茫，更拆需要依靠炒自身仇經(jīng)營命特色狗，吸顆引更屆多的言高端店目標(biāo)選消費(fèi)躲群體毛，以實(shí)礎(chǔ)現(xiàn)項(xiàng)店目經(jīng)律營的鞭目標(biāo)灣；二、關(guān)項(xiàng)目馬所在正區(qū)域歸消費(fèi)阿力相臘對旺膜盛，刊除了巷普通獨(dú)的消酸費(fèi)者位外，芝可在業(yè)財(cái)態(tài)組楊合上堅(jiān)適合聯(lián)考慮姜“學(xué)類生”拔這一戲較為兆特殊群的消外費(fèi)群幼體；啟示33商場名稱地理位置商場規(guī)模功能劃分及經(jīng)營種類主要品牌經(jīng)營狀況經(jīng)營檔次經(jīng)營特點(diǎn)新光城市廣場**中路和中山七路交匯處5層總面積5萬平方米首層：化妝品、皮鞋、珠寶鐘表2層：時(shí)尚女裝、配套精美飾品3層：女裝/女內(nèi)衣、童裝玩具、床品4層：男士正裝、商務(wù)休閑裝、男士內(nèi)衣、休閑運(yùn)動裝、運(yùn)動用品北區(qū)負(fù)一、二層：家樂福超市北區(qū)一層：肯德基餐廳北區(qū)五層：海鮮火鍋南區(qū)一層：棒約翰、7-11便利店、仙蹤林、月半灣南區(qū)二層：蘇寧電器連鎖南區(qū)三層：香港NEWWAYKTVESPRIT、G2000、Attitude、百麗、芭迪、周大福、美寶蓮、耐克、阿迪達(dá)斯等經(jīng)營狀況日益轉(zhuǎn)好中等檔次以頻繁的促銷活動和折扣優(yōu)惠吸引西區(qū)人氣2.桂4辟*含*路微區(qū)域冶主要墾競爭忘商業(yè)索項(xiàng)目探調(diào)研江分析主力國商家品牌誼商家點(diǎn)評揀：主號力商旺家作創(chuàng)用明仆顯，品牌潔商家笨歷經(jīng)眠洗牌34商場名稱地理位置商場規(guī)模功能劃分及經(jīng)營種類主要品牌經(jīng)營狀況經(jīng)營檔次經(jīng)營特點(diǎn)新大新荔灣商廈荔灣路彩虹橋4層首層：食品、煙酒、滋補(bǔ)品、藥品、小五金、化妝品、日用品2層：男士服飾、休閑服裝、鞋類、皮具、、手袋3層：女士服裝、嬰童服裝、針織服裝、鐘表首飾4層：家用電器、影視音響、音像制品、通訊器材、體育用品、文具、床上用品等金利來九牧王千色店麥當(dāng)勞等經(jīng)營狀況一般中等檔次傳統(tǒng)百貨，去年底轉(zhuǎn)型為品牌折扣店

品牌繩商家點(diǎn)評胡：傳敏統(tǒng)百蘆貨經(jīng)記營備毫受考媽驗(yàn)，矮轉(zhuǎn)型些經(jīng)營阻勢在餃必行35商場名稱地理位置商場規(guī)模功能劃分及經(jīng)營種類主要品牌經(jīng)營狀況經(jīng)營檔次經(jīng)營特點(diǎn)萬佳百貨

中山八路10號6層1.7萬平方米首層：國美、屈臣氏、肯德基、美心點(diǎn)心店2~3層：華潤萬佳超市4層：新東方英語培訓(xùn)點(diǎn)西區(qū)3層：太湖酒家東區(qū)2層：元綠壽司店東區(qū)3層：洞庭土菜館東區(qū)4層：陽臺西餐廳（意大利、土耳其菜）東區(qū)5層：牛扒城S&KSPARKLE屈臣氏經(jīng)營狀況佳，廣場經(jīng)常做促銷活動

中低檔次主要依靠中山八的大型高尚住宅和生活小區(qū)，滿足周邊居民日常一站式生活消費(fèi)。

主力拍商家拆品牌朽商家點(diǎn)評令：餐叛飲類刻品牌普商家程所占鏈比重作超過稈一半36商場名稱地理位置商場規(guī)模經(jīng)營狀況金禧大廈商業(yè)裙樓**北路1024號三層臨街長約50米，進(jìn)深約30米；二、三層企業(yè)辦公；首層2家商鋪，且為企業(yè)辦公性質(zhì)荔康大廈商業(yè)裙樓金禧大廈南面，本項(xiàng)目斜對面三層；臨街約45米，進(jìn)深約45米；全部空置**大廈商業(yè)裙樓荔康大廈南邊（緊鄰位置）二層臨街長約40米，進(jìn)深約25米，招租率95％首層：典藝琴行、通業(yè)地產(chǎn)、交通銀行、駿德酒業(yè)、鳳凰旅行社、泰奇食品等二三層：泰奇食品（辦公）2.棕5質(zhì)本冒項(xiàng)目互同路慮段裙少樓商挎鋪經(jīng)夢營現(xiàn)送狀點(diǎn)評熔：商壯業(yè)氛宅圍十美分淡灶薄，侮缺乏平合理魄的定虧位和乘主題蹄包裝評；37小結(jié)襖：*環(huán)*北治路區(qū)辨域商悲業(yè)機(jī)滿會及飼經(jīng)營召風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)機(jī)會一、區(qū)域她內(nèi)裙嘆樓商張業(yè)經(jīng)酸營較尖差，蝴缺乏棉主導(dǎo)測地位跳商業(yè)濱和特精色性屯商業(yè)鄰，存納在市伐場空舅白點(diǎn)餓；二、紫高端鎖消費(fèi)謎人群騎豐富蔬，消籮費(fèi)潛染力巨館大，藏高端嗽消費(fèi)預(yù)場所涉和額文輩化性能消費(fèi)講缺乏爹；三、黑居住裳及文屋化氛鄙圍濃摸厚，千商業(yè)鏈傳統(tǒng)咳發(fā)展片良好漁；四、蜓本區(qū)勸域內(nèi)橡城市禍規(guī)劃頓較好炎，交狹通十度分便破利。38一、區(qū)域次內(nèi)商痰業(yè)租密金較百低，身目前舌整體和商圈任經(jīng)營話氛圍刪較弱魯，人疲流量素不夠傅理想燈；占二伯、區(qū)傳域內(nèi)騎消費(fèi)斜觀念逢較傳崗統(tǒng)，孫項(xiàng)目外周邊欠區(qū)域呈社區(qū)素配套瘋相對媽成熟責(zé)；陷三藝、*扎*中濕路及跟離本盤項(xiàng)目杠較近繪區(qū)域述存在理大量縱待開敏發(fā)項(xiàng)隙目，揚(yáng)對本竟項(xiàng)目獅后期五穩(wěn)定雅經(jīng)營憶帶來氧壓力窮。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)39市場相現(xiàn)狀末風(fēng)險(xiǎn)甲與機(jī)穗遇并型存，項(xiàng)目組裙樓粗定位滲該何倆去何貧從？40Pa愚r(nóng)t漠t鋸hr腰ee餅：定位攀分析413.少1艙項(xiàng)脅目定驕位及隙業(yè)態(tài)之組合提升四最終冰銷售湖時(shí)良好勢的商頂場租歌金提高管**客戶進(jìn)滿意仔度獲取逮良好洲而穩(wěn)霞定的租磁金收趨益最大辣程度陷上吸引誦人流凸現(xiàn)年**特色羞品牌腳文化差異旦化特稈色經(jīng)科營，挖掘起空白屢消費(fèi)耗點(diǎn)定位杰依據(jù)423.揮2垮消費(fèi)訓(xùn)群體飼構(gòu)成本項(xiàng)預(yù)目住泰宅客袍戶、洋**白、荔背康大趕廈、德金禧駛大廈蠅、皇榆上皇斗大廈陜、華巧業(yè)大慈廈、尺康怡異居、霧偉業(yè)路閣等堂周邊饒20軍0米罵內(nèi)小往區(qū)人量群及啟眾多詢中小陰學(xué)生棟群體核心略客戶重要泄客戶**灶北路雁、*年*中絲式路中污山七押路、示龍津治路沿快線等磨此區(qū)貧域“騙老廣償州”嚷居民邊緣抖客戶該區(qū)猾域內(nèi)稍的專曲業(yè)市草場的母“淘昂金族鞭”及持部分礎(chǔ)白領(lǐng)岔人群偶得窮客戶荔灣悔區(qū)其損他中旅高端收消費(fèi)己群體革及偶噴過消已費(fèi)群槽體等43“老量西關(guān)肆”1、宵主動鉛消費(fèi)唉力有耕限；2、目被動蘇性消祥費(fèi)較猜大（受咬其父聽母控憂制）盆；3、儉文化虹與藝仍術(shù)類裳消費(fèi)比魚重占屢大；3.嫁3范客泰戶消臨費(fèi)群蘋特征1、協(xié)喜歡廟時(shí)尚多消費(fèi)警，面子蔥消費(fèi)你和交膠際消費(fèi)比淡重較牧大，隔注重品牌王消費(fèi)僑和附英加值消費(fèi)協(xié)（如購攪物環(huán)欲境等）；2、狀消費(fèi)療觀念蒼前衛(wèi)型，較能峰接受崇新鮮依的觀姨點(diǎn)和消饞費(fèi)習(xí)順慣；3、露注重榴文化揚(yáng)和健羊康消費(fèi)垂，小鉆資情題調(diào)比泊較突出半；1、碧喜歡非就近洽消費(fèi)竟，具有嬸濃厚燭的西噴關(guān)情結(jié)災(zāi)；2、反注重齡家庭款觀念銷；3、站崇尚醒茶樓土文化善，茶市翁消費(fèi)珠長旺不衰狗；4、霸注重額消費(fèi)允的性價(jià)比敗，即育俗稱的“則平、紫靚、正”速。淘金舌族與高級自白領(lǐng)中小枕學(xué)生浸群體443.協(xié)4理項(xiàng)擔(dān)目功惕能定豆位高檔宅裙樓能商業(yè)序，文勁化特蓄性濃溝厚集生活訂配套開、健額康、利文化飼、休咬閑娛污樂消跨費(fèi)為一始體的主社區(qū)致性高磨品質(zhì)州生活膠商業(yè)伶中心**地產(chǎn)高端住宅項(xiàng)目裙樓缺乏高端、文化性主導(dǎo)商業(yè)該區(qū)傳統(tǒng)裙樓商業(yè)經(jīng)營慘淡消費(fèi)力旺盛，可挖掘高端消費(fèi)群體453.布5聚功艘能定乳位理翅由與塑分析休閑抖時(shí)尚嚴(yán)消費(fèi)高級欄社區(qū)坐配套區(qū)域揮性商供業(yè)中旦心健康戒、文六化消碗費(fèi)社區(qū)朗商業(yè)悟，服獎(jiǎng)務(wù)整灣個(gè)社區(qū)搞，增敵強(qiáng)小謹(jǐn)區(qū)品質(zhì)，沃凝聚做**?？蛻粲车钠放旗栔艺\遠(yuǎn)度及威提升煩客戶滿共意度傻；擴(kuò)大抖項(xiàng)目吳的輻瓦射范圍，柴吸引賣該區(qū)南更多龜?shù)母叨苏x人群格來項(xiàng)鎮(zhèn)目消熄費(fèi)廣州秩的亞濕健康希人群挽數(shù)量龐勝大，擴(kuò)廣州系人對解身心健魯康的識關(guān)注邊逐漸說的成為敏新的層消費(fèi)付點(diǎn)。帶動貨整個(gè)洲小區(qū)顏域商賀業(yè)發(fā)展出，增困強(qiáng)*塔*企迎業(yè)社會到號召某力；項(xiàng)目茶功能46考慮滑到*魂*地押產(chǎn)為旦行業(yè)奪領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)者的丑角色畜和其稅本身獨(dú)特狐的企華業(yè)文捆化及懂品牌輛形象，我族們在侄項(xiàng)目校形象使點(diǎn)位蘭的策遭略思摘考中賺，以騰不背袖離*斤*地歷產(chǎn)文妨化特看性為測基本戶，并且充分栗發(fā)揮償**管地產(chǎn)模在市駱場中還形成昌的**爆文化，充分階結(jié)合憂本項(xiàng)鋒目整量體情古況和司所在匯區(qū)域拴市場逃情況茫，做描出最錯(cuò)適合遮本項(xiàng)梳目的鋪形象城定位灘。3.洗6果項(xiàng)掘目形悅象定螺位47項(xiàng)目倦功能區(qū)域培商業(yè)弓中心高級寶生活敬配套健康謝、文尺化消秤費(fèi)休閑頸娛樂久消費(fèi)健康烈向“尚”時(shí)尚健康獨(dú)特眼球高檔**微品牌形象秋表現(xiàn)芹點(diǎn)以時(shí)潤尚、綿健康裙為主妙導(dǎo)形糖象樹南立本流項(xiàng)目反獨(dú)特建的經(jīng)犯營方島向，所實(shí)現(xiàn)瞇差異哭化經(jīng)明營特文色；找同時(shí)血以健逝康的蛾形象置示人婆，也費(fèi)能同每**騾的企倚業(yè)形破象實(shí)競現(xiàn)較存好的栽融合槽。項(xiàng)目居整體異形象旬：48Pa且rt那fo抖ur鞠：業(yè)態(tài)警規(guī)劃及招閱商策輩略494.喪1崗項(xiàng)目卵業(yè)態(tài)魂組合威原則突出照項(xiàng)目襪的文荷化性悶、健曲康性葡的高典端消余費(fèi)的貴同時(shí)子，亦要考郊慮到灰作為鋪社區(qū)諸商業(yè)彩配套渾的合耽理規(guī)隨劃引入腦經(jīng)營朝能力謹(jǐn)比較僅強(qiáng)的響商業(yè)廚業(yè)態(tài)醒，以伴提高扒商場申整體的經(jīng)氧營能礎(chǔ)力，挎減少幫開發(fā)捕商自樂身經(jīng)謊營的陵難度有效扎控制奴品牌讓店鋪蝴和非露品牌呼店鋪頃比例浮，爭議取項(xiàng)查目利潤最牛優(yōu)組犁合；50主力聚商家瘡構(gòu)想奏及引猶入理暫由特色坊生活奏消費(fèi)近，提升跑項(xiàng)目遷檔次高級庭社區(qū)見配套帶動斑商場憂內(nèi)人屈流突出諸項(xiàng)目遠(yuǎn)的人科文特崖性；周邊冰眾多磚的中碧小學(xué)栗生群轉(zhuǎn)體打造慘高級每休閑泊配套4.亞2殲業(yè)遭態(tài)組密合策擔(dān)略高級休休閑簡類餐超飲銀行扭、便船利店逐等高通級生活程配套大型級特色溉餐飲鋼琴絡(luò)培訓(xùn)宵、樂夠器行罪、書凝吧等藝毀術(shù)休洋閑中鞏心品牌孫SP梳A體待驗(yàn)、碰健身尤中心業(yè)態(tài)軍組合貝比例城:狗生活拼配套體30諸%勾餐約飲2殖5%住休閑省文化課45培%51樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)備注負(fù)一層樂器行、書吧等業(yè)態(tài)利用項(xiàng)目鄰近東風(fēng)西路市少年宮的優(yōu)勢，結(jié)合項(xiàng)目定位的文化特性首層銀行、通訊、咖啡屋等商務(wù)配套以及美容、便利店等生活配套業(yè)態(tài)以滿足本項(xiàng)目住戶的日常所需為主，其次利用緊靠區(qū)法院的現(xiàn)狀，經(jīng)營部分配套業(yè)態(tài)二層鋼琴培訓(xùn)中心、英語培訓(xùn)中心、創(chuàng)智天地等文化主題及Subway健康餐飲凸現(xiàn)項(xiàng)目的文化和健康的主題形象三層大型中餐及健身中心吸引人流的同時(shí)凸現(xiàn)項(xiàng)目健康時(shí)尚的主題四層SPA及瑜伽會館針對本項(xiàng)目的高端消費(fèi)人群的娛樂、休閑、商務(wù)消費(fèi)4.飄3汪業(yè)紹態(tài)布林局方粗案52負(fù)一床層業(yè)偉態(tài)分皮布書首吧西式饒樂器額行搖滾樂器參考腿圖片53目標(biāo)商家二層品牌餐飲樓面入口咖啡店發(fā)型屋便利店西餅屋茶莊移動客服店銀行首層業(yè)態(tài)分布圖（品牌店）旅行社紅酒屋54首層見業(yè)態(tài)炭分布猶圖（際非品舍牌店溝）南北菜區(qū)（柱生活套配套撓）：藥房敵、零雙食、煙酒跡專賣四店洗衣奇店、福利朗彩票急投注烈點(diǎn)、純凈喚水配龜送點(diǎn)擺、中心攪區(qū)域慈（時(shí)傳尚區(qū)鍵）：美容族美甲無連鎖樓店眼鏡肺連鎖訊店、服裝罷飾品兆、音像顏、書器籍、保健那品55二層究業(yè)態(tài)浸分布味圖品牌燥快餐參考數(shù)圖片少兒峽英語教育拴中心創(chuàng)智霧天地（少旗兒智叛力開炎發(fā)中鄭心）兒童塘攝影專門謊店少兒教育書店模型玩具琴教孔中心56三層元業(yè)態(tài)堂分布航圖健身舒中心參考埋圖片大型漲中餐57SPA、瑜珈會館四層雹業(yè)態(tài)蝕分布滾圖584.載4蜘周銜邊地仍段租峰金價(jià)閃格分驚析龍津榮中路地段標(biāo)示顏色租金水平中山七路200-250元/㎡龍津中路90-120元/㎡**中路120-150元/㎡長曉壽遲路龍津堡東路康王中路康王北路中替山趴七剛路本案594.拍5記項(xiàng)目鈴周邊叢競爭懷個(gè)案腳租金島水平鈔分析龍津迎中路長擊壽肺路龍津那東路康王中路康王北路本案新光齊城市村廣場中擦山熄七吉路**懷城個(gè)案區(qū)位租金水平近地鐵站140-150中間地帶120-135遠(yuǎn)地鐵站80-100首層230-250二層100-150三層50-60**略城新光幕城市廣洲場（南仇區(qū)）604.冠6蔥部分?jǐn)y商家沈租金鳥水平昂參考店名租賃標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）租期（年）承租面積（㎡）消費(fèi)水平（元/人次）subway250-3505-8150-25030-40spa40-5010150-200150-200健身俱樂部45-555-81500-200035-50外資銀行150-25010-15500-1000----OK便利店150-350540-15015-257-11便利店130-350540-15010-20天天洗衣100-1503-520-7020-30東海堂西餅店120-2304-525-7010-30614.栗7肉項(xiàng)目猾周邊計(jì)商鋪粉個(gè)案你租金造水平紛分析地段面積（㎡）價(jià)格（元）單價(jià)（元）東風(fēng)西路（荔灣路口）2562500098東風(fēng)西路嘉和苑首層5311130210東風(fēng)西路（**路口附近市西路（鞋店）192500130西華路東段首層1051000095西華路467號皇上皇首層398580220光復(fù)北路地產(chǎn)中復(fù)北路（近中山七路）465198113龍津路323號688000118龍津中路（近**路）162320145龍津路東路（副食店）30288096荔灣北路119號15鋪12016500137荔灣北路（近東風(fēng)西）72600083**中路臨街鋪45550000109寶華路47號隆紀(jì)酒樓首層22042000191恒寶廣場負(fù)二層0068鋪7568839107福年4蛛月實(shí)傳地調(diào)吉研個(gè)卻案數(shù)祝據(jù)624.處8畫項(xiàng)糖目租躍金定蓋價(jià)依據(jù)臉上述酬對項(xiàng)潔目周忘邊的昂商業(yè)稀項(xiàng)目般租金包價(jià)格萍分析孩，加果以市挽場經(jīng)績驗(yàn)分聾析，此得項(xiàng)弟目首普層的評估彼租金攏均價(jià)斷幅度如下喊：項(xiàng)目名稱**城新光城市廣場龍津中路中山七路**中路**北路租金水平100～150180～30080～120200～250120～150100～120評估租金首層臨街鋪位200～230單位蕩：元燥/㎡交·月634.廊9海項(xiàng)目夠各層闖商鋪湯租金磨定價(jià)樓層租金均價(jià)幅度負(fù)一層80-120元/㎡·月首層200-230元/㎡·月100-150元/㎡·月二層100-130元/㎡·月三層50-60元/㎡·月四層40-50元/㎡·月根據(jù)皺項(xiàng)目盒周邊奪其它管項(xiàng)目殺租金廚水平猜，我支司計(jì)河算得僅出項(xiàng)班目各旗層的磚商鋪笛租金悄均價(jià)戶幅度聰如下傭：644.揚(yáng)10病三寇年后丙出售件收益編分析按照霉我司迅操盤割經(jīng)驗(yàn)辨，合腳理的另招商渴及妥勞善的神經(jīng)營揮可以面使一莊個(gè)新姜場在樂三年傘后，租金燙年遞輪增率悅達(dá)5羽%，根厲據(jù)現(xiàn)場在商綱業(yè)市望場反菜饋的它信息而，投下資者稿對商梢鋪投黨資回傲報(bào)率奧的期張望值培定在7%為樂負(fù)觀回觀報(bào)，梅預(yù)涉計(jì)三雙年后貧售價(jià)相：樓層售價(jià)(元/㎡)首層臨街鋪36000~41000內(nèi)街鋪25000~27000二層--------18000~23000654.弄11詳目標(biāo)乏商家基簡介目標(biāo)商家商家簡介Subway來自美國的健康快餐連鎖，以健康食品為主發(fā)展方向，產(chǎn)品以定制式三明治和涼拌沙拉為主稻香酒家來自香港的中式餐飲連鎖集團(tuán)，以提升中式餐飲形象為己任，以“好食、抵食”為經(jīng)營宗旨外資銀行鑒于近期中國金融業(yè)的進(jìn)一步開放，外資銀行加快了在國內(nèi)各大城市擴(kuò)點(diǎn)步伐力美健健身俱樂部連鎖式大型健身會所，在廣州、上海、東莞、深圳擁有眾多的連鎖機(jī)構(gòu)，以“專業(yè)、健康、尊貴、時(shí)尚”為宗旨664.槽12牢項(xiàng)目室招商局策略柱及執(zhí)炭行招商稈組織惜的原根則●尋找濟(jì)符合本案宮市場霉定位鳥要求的商草戶；●優(yōu)先搞引進(jìn)臨主力襲店，桌靈魂慨店；●熱點(diǎn)震平均童分布淡、層茂層有秤賣點(diǎn)臥；●統(tǒng)一秘招商推、統(tǒng)獎(jiǎng)一管歇理、染統(tǒng)一明規(guī)劃爬、統(tǒng)凍一形競象。67第一盞步、客源撤篩選。**堆從一摘手市漠場與駕二手投地鋪餡已經(jīng)亭掌握長的客餐戶資蜂源中怠篩選乘出獄符合嬸本項(xiàng)平目商慶場招紗商條至件的嘴客戶婆進(jìn)行明點(diǎn)對膀點(diǎn)推毫薦，蜻主力徑店主寸要通食過這種形驕?zhǔn)?，則同時(shí)經(jīng)**雄在推白廣過畏程中臟產(chǎn)生噴新的花客戶燭，也淋是需錫要重古點(diǎn)推勝薦的對象姑；第二摘步、約見依客戶。贈送釋本項(xiàng)資目商膜場宣障傳資棄料，溝約定渠地點(diǎn)谷進(jìn)行吊初步絮推薦仔，內(nèi)寄容春包括縱項(xiàng)目臣參數(shù)睛、商隊(duì)業(yè)氛疏圍、葬招商門政策方、同燥類項(xiàng)奮目之霞對比啟優(yōu)勢巡壽等；第三塔步、現(xiàn)場傅考察。篩選塑入場魂經(jīng)營譽(yù)意向粥較強(qiáng)榴之目慰標(biāo)客澇戶考鎖察本火項(xiàng)目貫現(xiàn)場罩，達(dá)成初每步合絹?zhàn)饕猱a(chǎn)向；第四郊步、后續(xù)考跟進(jìn)?，F(xiàn)場惹考察虛過后嚷，篩冊選出帆沒有誼明顯該抵觸粱態(tài)度詞之目到標(biāo)客老戶繼訪續(xù)幫跟進(jìn)議，促串其盡弱快確謀定進(jìn)街駐決萍定；第五旺步、確定汽意向。經(jīng)過撞反復(fù)敗推薦嚴(yán)，決察定進(jìn)不駐經(jīng)競營的雜客戶區(qū)，進(jìn)片入現(xiàn)估場合稀同簽奏訂程蘿序。4.狠13趴招商聾流程6808年06月08遍年0拖8月招商鳥工作協(xié)開始魔籌備招商地工作正式杜開展完成彎品牌房誠商家悶的招街商工械作08炒年1典2月吸客鴨階段強(qiáng)攻習(xí)階段消尾睡階段4.爽14糕招商垮時(shí)間段節(jié)點(diǎn)線及策賭略篩選到商家主動孩出擊危，重窮點(diǎn)接狼洽大大型品廊牌商魄家跟已虎經(jīng)達(dá)想成共誕識的智品牌啊商家址簽訂錯(cuò)意向鋸合同利用應(yīng)已經(jīng)爛簽訂貓的部季分品尿牌商姨家吸安引其猾它品緞牌商漏家現(xiàn)場異招租鴿，以敏品牌懷商家吩的進(jìn)拌駐吸推引零則散商彎家，趙解決萬內(nèi)街澇鋪位妙的招法租難乳問題69Pa昌rt眼f扶iv露e：**騰優(yōu)勢70客戶包網(wǎng)絡(luò)日韓仗市場香港宅市場互聯(lián)賭網(wǎng)絡(luò)廣州值市場國內(nèi)稿市場**廣州客戶資源一手市場**煌國內(nèi)各分罩公司客戶致資源二手市場雅虎網(wǎng)易新浪搜狐**香港公司香港同業(yè)協(xié)會**柔招商驢客戶箱網(wǎng)絡(luò)南圖71媒體筒優(yōu)勢**殃二手思分行張貼抬海報(bào)**頸地產(chǎn)婚雜志及周糧刊等捆自發(fā)劉媒介**蹲地產(chǎn)盛網(wǎng)站臘及部分脾合作般伙伴紡網(wǎng)站其他谷少量恩常規(guī)景媒體72**診長期工合作樹伙伴Su斗bw眠ay儉健康陸餐飲懇集團(tuán)呆；Ne村wa是y娛弟樂連蘭鎖機(jī)套構(gòu);加州狠紅K在TV扁;肯德艇基餐權(quán)飲集壩團(tuán)；麥當(dāng)住勞餐有飲集齊團(tuán);中森終名菜撈;西關(guān)順人家揮