上海月星環(huán)球港

·環(huán)球港調(diào)研報(bào)告2023.101第1頁項(xiàng)目概況2第2頁國(guó)內(nèi)單體面積最大綜合購物中心國(guó)內(nèi)唯一歐式格調(diào)ShoppingMall初次全面提出“商、旅、文”三大約念3第3頁開發(fā)商背景上海常州徐州沈陽月星集團(tuán)創(chuàng)建于1988年，目前已發(fā)展成為一家業(yè)務(wù)多元化大型集團(tuán)，關(guān)鍵業(yè)務(wù)包括商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)連鎖、資本投資、家居產(chǎn)業(yè)等，業(yè)務(wù)遍布世界38個(gè)國(guó)家和地域，員工超6000人。發(fā)展戰(zhàn)略——堅(jiān)持自主創(chuàng)新，已形成工業(yè)全球化、商業(yè)連鎖化、投資多元化、品牌國(guó)際化發(fā)展格局，堅(jiān)持以“全面提升中國(guó)人居家文化品質(zhì)”為目標(biāo)，正發(fā)展壯大為中國(guó)家居業(yè)超級(jí)航母。主營(yíng)業(yè)務(wù)——關(guān)鍵業(yè)務(wù)包括商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)連鎖、資本投資、家居產(chǎn)業(yè)等。商業(yè)連鎖——從上海，到東北再到大西北，逐漸遍布中國(guó)各個(gè)都市，商業(yè)連鎖規(guī)模目前已發(fā)展至超200萬平方米。資本投資——投資中心主要戰(zhàn)略目標(biāo)之一是充足利用多種適合公司發(fā)展有利資源，為集團(tuán)實(shí)現(xiàn)“商業(yè)連鎖投資、工業(yè)擴(kuò)大投資、房地產(chǎn)投資以及資產(chǎn)資本型投資”發(fā)展理念而努力。投資中心重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目：大型綜合SHOPPINGMALL、主題商業(yè)連鎖、房地產(chǎn)投資、資本運(yùn)作等。戰(zhàn)略區(qū)域——家居商場(chǎng)布局，以上海為龍頭，從南京、鎮(zhèn)江、常州、無錫等眾多連鎖店發(fā)展到上海三家店再到哈爾濱、大連等等，目前長(zhǎng)三角布局基本上快結(jié)束，2023年、2023年是月星向全國(guó)發(fā)展大年。商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式——市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)模式，商場(chǎng)化管理，大Shoppingmall模式來操作。業(yè)態(tài)分為商場(chǎng)品牌家居，尚有就是流行家居超市（賣某些比較當(dāng)代比較時(shí)尚家居用具），家居超市是我們準(zhǔn)備迅速發(fā)展新模式。4第4頁項(xiàng)目整體定位整體定位：獨(dú)立主題零售空間西上海中心商業(yè)城立足打造小區(qū)商業(yè)中心跳脫傳統(tǒng)區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)充足利用他人難以復(fù)制零售元素5第5頁項(xiàng)目整體定位6第6頁項(xiàng)目參數(shù)總建筑面積：480000m2占地面積：66000m2建筑總高度：248m辦公樓層數(shù)：46層商業(yè)樓層數(shù)：5層停車位：約2200輛購物中心（B2-4F）：320230m2商務(wù)辦公：80000m2五星級(jí)酒店（7F-25F）：40000m2公寓：40000m27第7頁項(xiàng)目交通5條軌道交通圍繞整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域3、4、13號(hào)線無縫連接本項(xiàng)目；11、14號(hào)線臨近本項(xiàng)目；緊貼內(nèi)環(huán)雙匝道出入口；

其他主要交通距離：虹橋機(jī)場(chǎng)約17公里；浦東機(jī)場(chǎng)約52公里；虹橋火車站約17公里；上?；疖囌炯s5公里8第8頁項(xiàng)目總體組成9第9頁10第10頁

專業(yè)團(tuán)體11第11頁項(xiàng)目區(qū)位及客流分析12第12頁區(qū)域、交通區(qū)域：處于交通便捷內(nèi)環(huán)內(nèi)稀缺地段，地處中心城區(qū)靜安、長(zhǎng)寧、普陀三區(qū)結(jié)合處。交通：5條地鐵圍繞，其中三條地鐵與項(xiàng)目無縫對(duì)接；東接凱旋路，北臨白蘭路，南側(cè)為寧夏路，西接金沙江路并與中環(huán)線（真北路）和外環(huán)線相貫通，交通四通八達(dá)。項(xiàng)目用地。13第13頁項(xiàng)目客流分析地鐵人流：地鐵3號(hào)、4號(hào)、11號(hào)、13和14號(hào)線，五條軌道交通圍繞整個(gè)項(xiàng)目，交通優(yōu)勢(shì)顯著，將帶來大量消費(fèi)人群。商務(wù)人士：酒店式公寓、高級(jí)會(huì)所和甲級(jí)寫字樓，將會(huì)使這里成為商務(wù)人士和白領(lǐng)精英集聚地。游客：五星級(jí)酒店將為購物中心帶來大量觀光游客和商旅人士。居民：項(xiàng)目周圍缺乏大型全業(yè)態(tài)購物場(chǎng)所，此地大量居民會(huì)成為長(zhǎng)期消費(fèi)群。本項(xiàng)目位于3

區(qū)人口交匯處靜安寺人口

：

25

萬人

長(zhǎng)寧區(qū)人口

：

69

萬人

普陀區(qū)人口

：

129萬人

估計(jì)項(xiàng)目人流量年超出

6000

萬人次14第14頁建筑格調(diào)及室內(nèi)裝飾15第15頁外立面歐式格調(diào)——商業(yè)外立面使用石材，外形利用高大立柱、歐式外廊、圓形穹頂，高層線條挺拔、上部退臺(tái)體現(xiàn)歐式建筑厚重、挺拔、富有品質(zhì)感，打造該區(qū)域地標(biāo)性建筑。16第16頁內(nèi)部裝飾歐式裝修——通過羅馬式中庭、威尼斯式廊道設(shè)計(jì)、圓形玻璃穹型、歐式壁畫、艷麗顏色、歐式柱式等打造出富麗堂皇宛如歐式宮殿感覺。17第17頁室內(nèi)環(huán)境使用多種色彩艷麗裝飾細(xì)節(jié)、結(jié)合燈帶、歐式壁畫渲染出華麗室內(nèi)環(huán)境。18第18頁室內(nèi)環(huán)境19第19頁室內(nèi)環(huán)境母嬰室洗手間20第20頁室內(nèi)環(huán)境B2中庭區(qū)域設(shè)有觀光車21第21頁室內(nèi)設(shè)計(jì)3F設(shè)有玻璃地板22第22頁頂層設(shè)計(jì)頂樓引入商業(yè)街模式：在頂層“環(huán)球港”把商鋪進(jìn)行街坊式布置，類似于老上海里弄，打造情景式休閑商業(yè)街。23第23頁頂層設(shè)計(jì)情景式休閑商業(yè)街24第24頁屋頂設(shè)計(jì)屋頂停車場(chǎng)、花園設(shè)計(jì)。25第25頁動(dòng)線設(shè)計(jì)26第26頁動(dòng)線設(shè)計(jì)南北向560m東西向150m購物中心平面南北長(zhǎng)度達(dá)成560m,東西長(zhǎng)度約為150m，所有走道長(zhǎng)度約9公里。設(shè)計(jì)使用簡(jiǎn)單“環(huán)形”動(dòng)線，通過環(huán)形走道與“三大主題”區(qū)域有較為清楚互動(dòng)。27第27頁業(yè)態(tài)布局28第28頁

整體布局花園中庭中央廣場(chǎng)太陽大廳平面人流拉動(dòng)：零售商業(yè)平面

東西端距離達(dá)400米，距離較長(zhǎng)，為

避免產(chǎn)生逛街沉悶感與雷同感，

必須發(fā)明消費(fèi)節(jié)點(diǎn)及主題分區(qū)

而帶感人流自東往西走動(dòng)。垂直人流拉動(dòng)：本項(xiàng)目

共有6層，分別從B2到4F，除了平面

人流考量外，必須考慮垂直交通

拉動(dòng)。在高樓層設(shè)置主力店及餐

飲業(yè)態(tài)垂直分布都是常用拉動(dòng)

消費(fèi)人口方式。消費(fèi)節(jié)點(diǎn)：消費(fèi)節(jié)點(diǎn)能讓消費(fèi)

者有個(gè)停留節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行休息調(diào)

整，一般中庭是作為消費(fèi)節(jié)點(diǎn)

合理體現(xiàn)方式，但對(duì)消費(fèi)節(jié)

點(diǎn)數(shù)量和位置需進(jìn)行控制。

一般平面動(dòng)線需要消費(fèi)節(jié)點(diǎn)

時(shí)，以兩個(gè)至三個(gè)為宜，或者

多種時(shí)要顯著辨別，不然容易

產(chǎn)生迷失感。如何設(shè)置：垂直人流一般通過

形式、數(shù)量、地點(diǎn)來形成。形

式是指設(shè)置成電動(dòng)扶梯、垂直

觀光電梯、坡道、一般樓梯、

個(gè)性化樓梯。數(shù)量指電梯數(shù)

量。地點(diǎn)是指各個(gè)垂直交通設(shè)

施在平面上詳細(xì)地點(diǎn)。

一般

中庭是平面動(dòng)線和垂直動(dòng)線

交匯點(diǎn)。平面分區(qū)：對(duì)本項(xiàng)目而言，目標(biāo)消費(fèi)群特性辨別較為顯著，加之平面長(zhǎng)度及南北端不一樣商業(yè)價(jià)值，平面主要分為三個(gè)區(qū)域：花園中庭、中央廣場(chǎng)、太陽大廳。垂直分區(qū)：對(duì)本項(xiàng)目而言，平面分區(qū)成果能夠垂直拉動(dòng)成為垂直分區(qū)，靠北端以休閑、娛樂、餐飲等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)為主，靠南則以零售、家庭、生活等業(yè)態(tài)為主。29第29頁平面分區(qū)說明中央廣場(chǎng)太陽大廳花園中庭30第30頁垂直分區(qū)說明三首層概念-利用項(xiàng)目軌道交通連接優(yōu)勢(shì)，利用大量人流來提升各樓層商業(yè)價(jià)值。通常購物中心內(nèi)零售區(qū)域分布在1F-2F，但該項(xiàng)目標(biāo)零售區(qū)域可向高低樓層分別擴(kuò)大，延伸至B1-3F。零售分區(qū)概念通過主力店位置分布與特殊建筑條件（4層8米層高）以及項(xiàng)目巨大體量，對(duì)項(xiàng)目垂直進(jìn)行樓層主題分區(qū)。31第31頁各樓層業(yè)態(tài)及品牌—B3美車堂寵兒寵物32第32頁停車場(chǎng)—B3停車位2200多種33第33頁各樓層業(yè)態(tài)及品牌—B2樂購家得樂快時(shí)尚休閑餐飲區(qū)零售區(qū)快時(shí)尚、超市、休閑餐飲34第34頁各樓層業(yè)態(tài)及品牌—B235第35頁各樓層業(yè)態(tài)及品牌—B2B2設(shè)置小朋友輪滑區(qū)域36第36頁各樓層業(yè)態(tài)及品牌—B1樂購大食代快時(shí)尚休閑餐飲區(qū)休閑餐飲區(qū)休閑餐飲區(qū)零售區(qū)快時(shí)尚、超市、休閑餐飲37第37頁各樓層業(yè)態(tài)及品牌—B138第38頁各樓層業(yè)態(tài)及品牌—1F江蘇銀行COACHATTOS寶緹嘉黃金珠寶飾品區(qū)餐飲-咖啡餐飲-甜品零售中高檔品牌旗艦店國(guó)際品牌39第39頁各樓層業(yè)態(tài)及品牌—1F40第40頁各樓層業(yè)態(tài)及品牌—2FXEBIO體育用具NOVEMUJIMARKS&SPENCER休閑餐飲零售區(qū)設(shè)計(jì)師品牌41第41頁各樓層業(yè)態(tài)及品牌—2F42第42頁各樓層業(yè)態(tài)及品牌—3F美齡菜譜NOVE餐飲區(qū)品牌服飾、餐飲43第43頁各樓層業(yè)態(tài)及品牌—3F44第44頁各樓層業(yè)態(tài)及品牌—4F海上國(guó)際影城餐飲區(qū)配套區(qū)環(huán)球港博物館環(huán)球港藝術(shù)拍賣古琴藝術(shù)中心異國(guó)餐飲及文化45第45頁各樓層業(yè)態(tài)及品牌—4F46第46頁各樓層業(yè)態(tài)占比樓層：B2租賃面積：31,514平方米店鋪總數(shù)：75家樓層：B1租賃面積：24,728平方米店鋪總數(shù)：61家47第47頁各樓層業(yè)態(tài)占比樓層：1F租賃面積：14,228平方米店鋪總數(shù)：61家樓層：2F租賃面積：17,339平方米店鋪總數(shù)：50家48第48頁各樓層業(yè)態(tài)占比樓層：3F租賃面積：17,187平方米店鋪總數(shù)：72家樓層：4F租賃面積：17,542平方米店鋪總數(shù)：42家49第49頁經(jīng)常不停地學(xué)習(xí),你就什么都懂得。你懂得得越多,你就越有力量StudyC