司法拍賣房行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展前景評估

司法拍賣房行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展前景評估202X-XX-XX01司法拍賣房行業(yè)定義司法拍賣房行業(yè)定義網(wǎng)絡(luò)司法拍賣是指人民法院依法通過互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺，以網(wǎng)絡(luò)電子競價方式公開處置財產(chǎn)的行為。根據(jù)最高院發(fā)布的文件規(guī)定，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣有明確的業(yè)務(wù)流程，從系統(tǒng)對接、信息發(fā)布、競價規(guī)則到支付成交。02第一階段（1997年-2005年）第一階段（1997年-2005年）屬于政策性業(yè)務(wù)期，97年亞洲金融風(fēng)暴后，國家成立四大資產(chǎn)管理公司，接管國有銀行不良貸款第二階段（2006年-2010年）第三階段（2010年-2020年）第四階段（2020年之后）第二階段（2006年-2010年）這是政策性向商業(yè)性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換期，四大資產(chǎn)公司向“四大行”、國開行之外的金融機構(gòu)收購不良資產(chǎn)，財政部也要求政策化業(yè)務(wù)和商業(yè)化業(yè)務(wù)雙線進行。第三階段（2010年-2020年）這是全面商業(yè)化的時期，2016年，“一省一家”的限制開始放寬，民營不良資產(chǎn)管理公司的業(yè)務(wù)量隨之上升（我們就是在這個階段進入行業(yè)的）第四階段（2020年之后）2020年新冠疫情后不良資產(chǎn)大量增加，行業(yè)迎來新的市場周期，藍海市場空前巨大03產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈上游產(chǎn)業(yè)鏈中游產(chǎn)業(yè)鏈下游04產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)鏈上游產(chǎn)業(yè)鏈中游產(chǎn)業(yè)鏈下游產(chǎn)業(yè)鏈上游司法拍賣房行業(yè)上游龍頭企業(yè)已開始對產(chǎn)業(yè)鏈進行延伸，逐漸進軍原材料生產(chǎn)領(lǐng)域，以規(guī)避高額進口原料的成本支出，攫取上游毛利。此外，伴隨著上游原料生產(chǎn)企業(yè)的重組進程加快以及中國市場參與者技術(shù)水平的提高，司法拍賣房行業(yè)上游原材料供應(yīng)有望朝著專業(yè)化和規(guī)?；姆较蚶^續(xù)發(fā)展，逐漸搶奪外資企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的話語權(quán)。產(chǎn)業(yè)鏈中游司法拍賣房行業(yè)中游企業(yè)原材料大部分依靠進口，主要原因是下游消費終端為保障科研成果，對行業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量穩(wěn)定性要求較高，因此，中游科研用制備廠商更傾向于選擇儀器先進、供應(yīng)鏈穩(wěn)定的進口原材料供應(yīng)商。企業(yè)產(chǎn)品價格主要受市場供求關(guān)系的影響。由于司法拍賣房企業(yè)的產(chǎn)品毛利較高，原材料價格波動不會對企業(yè)的盈利能力產(chǎn)生重大影響。產(chǎn)業(yè)鏈下游司法拍賣房行業(yè)下游企業(yè)市場空間廣闊、銷售范圍廣、用戶分散、單批數(shù)量少、銷售單價高等特點。隨著全球范圍內(nèi)生物醫(yī)藥行業(yè)研究的深入及產(chǎn)業(yè)化程度的提升，中國行業(yè)產(chǎn)品種類進一步豐富，應(yīng)用領(lǐng)域持續(xù)增加，個性化、高端化的產(chǎn)品將逐漸獲得更廣闊的應(yīng)用空間。05政治環(huán)境1政治環(huán)境19頁1政策文件9頁2政策文件9頁3政策文件06政治環(huán)境2政治環(huán)境210頁1政策文件10頁2政策文件07政治環(huán)境2政治環(huán)境210頁3政策文件10頁4政策文件08經(jīng)濟環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境2020年新冠肺炎疫情全球蔓延，全球經(jīng)濟的階段性衰落不可避免，大部分行業(yè)處于行業(yè)衰退期，導(dǎo)致銀行壞賬率猛增，所以未來兩到三年必將會出現(xiàn)新一輪的不良資產(chǎn)的倍速增長。國家銀保監(jiān)會此前提出，今年將加大對不良貸款的處置力度，全年銀行業(yè)要處置6.2萬億，去年同期為8萬億，未來不良資產(chǎn)總量依然會逐年遞增，處置壓力越來越大！法拍房行業(yè)機構(gòu)極少，行業(yè)飽和度很低，尚未形成競爭。近幾年疫情肆虐，房產(chǎn)行業(yè)沖擊巨大，不管是新房的開發(fā)銷售還是二手房的中介，都面臨著碾壓式的沖擊，這也給房產(chǎn)行業(yè)提出更高的挑戰(zhàn)，使得房產(chǎn)銷售面臨著需求下降、政策限制、宏觀經(jīng)濟等！迫使他們不得不轉(zhuǎn)型升級，尋求新的賽道！法拍房業(yè)務(wù)始終沒有脫離房產(chǎn)這個行業(yè)，也是一個新的賽道，未來空間也會相當(dāng)巨大，同樣一套二手房，普通中介交易二手房的利潤在2%-3%的傭金點，而等價的法拍房成功競拍銷售，利潤可以達到30%-50%的利潤點，相當(dāng)于二手房中介銷售10套甚至更多套的二手房！所以法拍房行業(yè)一定是可以賺到一桶金的，誰把握住了這波紅利，誰就能在市場中成功逆襲。09社會環(huán)境1社會環(huán)境1010201中國當(dāng)前的環(huán)境下，挑戰(zhàn)與危機并存，中國正面臨著最好的發(fā)展機遇期，在風(fēng)險中尋求機遇，抓住機遇，不斷壯大自己。自改革開放以來，政治體系日趨完善、法治化進程也逐步趨近完美，市場經(jīng)濟體系也在不斷蓬勃發(fā)展；雖在一些方面上弊端漏洞仍存，但在整體上，我國總體發(fā)展穩(wěn)中向好，宏觀環(huán)境穩(wěn)定繁榮，二十一世紀的華夏繁榮美好，對于青年人來說，也是機遇無限的時代。02改革開放以來，我國經(jīng)濟不斷發(fā)展，幾度趕超世界各國，一躍而上，成為GDP總量僅次于美國的唯一一個發(fā)展中國家。但同時我們也應(yīng)看到其中的不足之處，最基本的問題便是就業(yè)問題，我國人口基數(shù)大，在改革開放后，人才的競爭更顯得尤為激烈，大學(xué)生面對畢業(yè)后的就業(yè)情況、失業(yè)人士一直困擾著我國發(fā)展過程中，對于國家來說，促進社會就業(yè)公平問題需持續(xù)關(guān)注并及時解決；對于個人來說提前做好職業(yè)規(guī)劃、人生規(guī)劃也是人生發(fā)展的重中之重。010社會環(huán)境2社會環(huán)境2相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年全年法拍房掛拍75.82萬套，同比增長12%，但是住宅類掛拍量同比卻減少了59%，商業(yè)類大幅增長46.5%，說明普通居民“棄房斷供”并非法拍房數(shù)量增長主因。此外，重慶、成都、鄭州分列法拍房掛拍數(shù)量前三甲，增量顯著；一億元以上標的物的掛拍量年增51%，遠超其他類型標的。但因為房地產(chǎn)市場總體走弱加上不少城市將法拍房納入限購，法拍房參拍人數(shù)大降10%。011行業(yè)驅(qū)動因素行業(yè)驅(qū)動因素1政策規(guī)范1供需平衡促進市場發(fā)展1政策規(guī)范12021年以來房地產(chǎn)領(lǐng)域的新聞和政策不斷，成為全年熱議的話題。最近，最高人民法院發(fā)布了新的規(guī)定，對房子問題進行了更加嚴格的管制，2021年12月19日，最高人民法院在其官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》，自2022年1月1日開始施行。規(guī)定中提到:人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許。1供需平衡促進市場發(fā)展1司法拍賣房產(chǎn)業(yè)處于快速增長時期，由于司法拍賣房行業(yè)的產(chǎn)品及服務(wù)模式特性，使其供給市場與需求市場存在較強的相互依賴、相互促進關(guān)系，司法拍賣房市場在良好的供需作用機制下保持穩(wěn)定發(fā)展012行業(yè)驅(qū)動因素行業(yè)驅(qū)動因素商業(yè)應(yīng)用領(lǐng)域不斷拓展行業(yè)競爭促進行業(yè)正向發(fā)展商業(yè)應(yīng)用領(lǐng)域不斷拓展從應(yīng)用領(lǐng)域來看，司法拍賣房行業(yè)產(chǎn)品廣泛的運用于醫(yī)學(xué)、藥學(xué)、檢驗學(xué)、衛(wèi)生免疫學(xué)、食品安全、農(nóng)業(yè)科學(xué)等民營領(lǐng)域行業(yè)競爭促進行業(yè)正向發(fā)展在市場發(fā)展中，行業(yè)企業(yè)為爭取競爭優(yōu)勢，尤其是大中型企業(yè)，越來越重視自主研發(fā)實力，在企業(yè)科研方面投入逐年增長，企業(yè)科研服務(wù)市場逐步打開，未來科研用檢測試劑的服務(wù)主體趨于多元化013行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀從我國司法拍賣不動產(chǎn)掛拍數(shù)量來看，2021年1-12月共掛拍758106套，相較于2020年增長12%。其中住宅類掛拍414040套，同比下降59%，商業(yè)類掛拍330734套，同比增長46.5%，工業(yè)類掛拍13332套，同比下降85%。截至2021年年底，司法拍賣不動產(chǎn)掛拍金額達23532億元，同比下降18%，司法拍賣不動產(chǎn)行業(yè)擁有不折不扣的萬億市場，其中住宅類掛拍7915億元，同比下降36.7%，商業(yè)類掛拍13643億元，同比增長2%，工業(yè)類掛拍1972億元，同比下降30.3%。參與競拍人次來看，2021年末我國司法拍賣不動產(chǎn)參與報名競拍人數(shù)達到617273人次，同比2020年減少10.5%。去年底，阿里拍賣網(wǎng)站上的房產(chǎn)總標的物累計數(shù)量就達到了300萬套，今年3月份這個數(shù)字變成310萬套，而截至目前，標的物數(shù)量已經(jīng)達到325.5萬套。其中，破產(chǎn)資產(chǎn)標的物為9.4萬套、訴訟資產(chǎn)標的物為296萬套、涉案資產(chǎn)標的為2841套。不過，該數(shù)字反映的是該網(wǎng)站上所有交易房產(chǎn)類型的數(shù)量，法拍房只是其中之一。2021年6月之后，阿里拍賣便不再發(fā)布法拍房的月報或周報。2022年3月后，阿里拍賣平臺上不再直接顯示各地法拍房掛拍次數(shù)。而且，阿里拍賣網(wǎng)站目前所顯示的房產(chǎn)總標的物數(shù)量325.5萬套，是一個歷史累計數(shù)據(jù)，即包含所有已成交、已過期的房產(chǎn)，而且反映的是掛拍次數(shù)，即一套房子有被重復(fù)統(tǒng)計的可能性，所以這必然是一個遠大于實際的數(shù)據(jù)。014行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀價格超億元標的物數(shù)量大增法拍房更多源于債務(wù)違約等因素價格超億元標的物數(shù)量大增從地域來看，近年確實有部分區(qū)域的法拍房數(shù)量增長遠超其他區(qū)域，比如川渝、鄭州。數(shù)據(jù)顯示，重慶已經(jīng)連續(xù)兩年蟬聯(lián)法拍房年度掛拍數(shù)量第一的城市，2020年掛拍量為法拍房更多源于債務(wù)違約等因素目前，最高人民法院認定的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺有7家，分別是:阿里拍賣、京東拍賣、人民訴訟網(wǎng)、中拍網(wǎng)、公拍網(wǎng)、工商銀行融E購、北京產(chǎn)權(quán)交易所。這其中，阿里拍賣的體量最大，是行業(yè)當(dāng)之無愧的龍頭，因而許多機構(gòu)以阿里拍賣為數(shù)據(jù)源頭來反映全國法拍房的增長情況。《司法拍賣不動產(chǎn)行業(yè)白皮書》中則稱，法拍房主要來自于債務(wù)違約，上拍數(shù)量多的城市多數(shù)都是經(jīng)濟活躍的一二線省會城市。015行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀據(jù)統(tǒng)計，2021年全國共有3342家法院推動司法拍賣的線上處置，同比增長0.75%；其中掛拍數(shù)量最多的法院是成都市中級人民法院，全年的掛拍數(shù)量達到了6832套，第二名是鄭州市中級人民法院，全年的掛拍數(shù)量達到了4039套，第三名是佛山市南海區(qū)人民法院，全年的掛拍量達到了3000套。成交金額方面，2021年成交金額最多的法院是北京市第三中級人民法院，全年的成交金額達到了62億，第二名是天津市第一中級人民法院，全年的成交金額達到了56億，第三名是上海市浦東新區(qū)人民法院，全年的成交金額達到了42億。016行業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)現(xiàn)狀2021年，全國共有349個城市產(chǎn)生了司法拍賣資產(chǎn)。司法拍賣上拍資產(chǎn)的來自于債務(wù)違約,所以上拍數(shù)量多的城市大部分來自于經(jīng)濟活躍的一二線省會城市，法拍量前十大城市共掛拍資產(chǎn)133265套，占所有城市掛拍量的17.5%，其中重慶市掛拍量位居第一，掛拍量37124套。從我國部分一線城市來看，2021年上海市司法拍賣不動產(chǎn)掛拍5156套，同比增長9.91%，掛拍量在全國拍21名，成交量為2541套，同比增長4%，全國排第七；2021年北京市司法拍賣不動產(chǎn)掛拍6985套，同比增長86%，全國排第十五，成交量為2888套，同比增長10.52%，全國排第六；深圳市2021年掛拍量為5267套，同比增長18.25%，全國排第二十八，成交量為1884套，同比下降167%，全國排第十。掛拍額方面，2021年上海市司法拍賣不動產(chǎn)掛拍金額1026億元，同比增長25.88%，掛拍額在全國排第三，成交額為243億元，同比增長17.39，全國排第二；2021年北京市掛拍金額為1161億元，同比下降76.26%，全國排第一，成交金額為245億元，同比增長6.52%，全國排第一。2021年深圳市掛拍額為416億元，同比增長40%，全國排第四，成交額為135億元，同比增長5.4%，全國排第四。017行業(yè)熱點行業(yè)熱點熱點一司法拍賣房應(yīng)用領(lǐng)域廣泛熱點二科研服務(wù)市場持續(xù)增長熱點三行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量整體提高熱點一司法拍賣房應(yīng)用領(lǐng)域廣泛熱點二科研服務(wù)市場持續(xù)增長司法拍賣房行業(yè)具有市場空間廣闊、銷售范圍廣、用戶分散、單批數(shù)量少、銷售單價高等特點。熱點三行業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量整體提高司法拍賣房行業(yè)技術(shù)提升，多元化科研服務(wù)平臺持續(xù)擴張，促進高價值服務(wù)企業(yè)品牌形成。行業(yè)產(chǎn)品化發(fā)展，集研發(fā)、生產(chǎn)、銷售于一體的綜合性科研服務(wù)企業(yè)逐漸增多。018行業(yè)制約因素行業(yè)制約因素評估程序不規(guī)范房屋被占用難以使用房屋本身存在瑕疵評估程序不規(guī)范房屋系不動產(chǎn)，由于價值較大，通常都會進行委托評估，估價過高，拍賣房屋的吸引力會下降，圍觀人數(shù)少，流拍的可能性較大;估價過低，拍賣房屋的價值得不到體現(xiàn)，損害被執(zhí)行人的權(quán)益，評估價還會影響評估費用的計算。評估機構(gòu)的資質(zhì)、評估報告的結(jié)果常受被執(zhí)行入的異議，認為評估報告低估自己財產(chǎn)的價值，要求重新進行評估。重新評估會增加執(zhí)行成本，加大法院執(zhí)行工作的負擔(dān)。房屋被占用難以使用競買人拍賣所得房產(chǎn)，無法入住是其最擔(dān)心的，常常會聽到老賴強占、惡意租賃等情況，“交付難”問題會動搖競買人的競拍意愿。房屋本身存在瑕疵法院需要承擔(dān)拍賣機構(gòu)的職責(zé)，對拍賣財產(chǎn)調(diào)查、委托估價子等工作加大了執(zhí)行人員的工作量，“案多人少”的矛盾仍然存在，難免會有疏漏的地方，對拍賣物的瑕疵披露未到位，影響了競買人的購買意愿。019行業(yè)問題行業(yè)問題質(zhì)量參差不齊行業(yè)監(jiān)管難度大高端產(chǎn)品發(fā)展落后質(zhì)量參差不齊司法拍賣房行業(yè)缺乏完備的質(zhì)量控制和質(zhì)量保證體系，生產(chǎn)商缺乏統(tǒng)一的生產(chǎn)標準，行業(yè)內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)量良莠不齊，導(dǎo)致產(chǎn)品的可靠性難以保證，喪失產(chǎn)品市場競爭力。行業(yè)監(jiān)管難度大高端產(chǎn)品發(fā)展落后020行業(yè)發(fā)展建議行業(yè)發(fā)展建議2提升產(chǎn)品質(zhì)量2全面增值服務(wù)2多元化融資渠道2提升產(chǎn)品質(zhì)量2（1）政府方面：政府應(yīng)當(dāng)制定行業(yè)生產(chǎn)標準，規(guī)范司法拍賣房行業(yè)生產(chǎn)流程，并成立相關(guān)部門，對科研用司法拍賣房行業(yè)的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售等各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督，形成統(tǒng)一的監(jiān)督管理體系，完善試劑流通環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重點加強冷鏈運輸環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)設(shè)施升級，保證司法拍賣房行業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量，促進行業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展；（2）生產(chǎn)企業(yè)方面：司法拍賣房行業(yè)生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴格遵守行業(yè)生產(chǎn)規(guī)范，保證產(chǎn)品質(zhì)量的穩(wěn)定性。目前市場上已有多個本土司法拍賣房行業(yè)企業(yè)加強生產(chǎn)質(zhì)量的把控，對標優(yōu)質(zhì)、高端的進口產(chǎn)品，并憑借價格優(yōu)勢逐步替代進口。此外，司法拍賣房行業(yè)企業(yè)緊跟行業(yè)研發(fā)潮流，加大創(chuàng)新研發(fā)力度，不斷推出新產(chǎn)品，進一步擴大市場占有率，也是未來行業(yè)發(fā)展的重要趨勢。2全面增值服務(wù)2單一的資金提供方角色僅能為司法拍賣房行業(yè)企業(yè)提供“凈利差”的盈利模式，司法拍賣房行業(yè)同質(zhì)化競爭日趨嚴重，利潤空間不斷被壓縮，企業(yè)業(yè)務(wù)收入因此受影響，商業(yè)模式亟待轉(zhuǎn)型除傳統(tǒng)的司法拍賣房行業(yè)需求外，設(shè)備管理、服務(wù)解決方案、貸款解決方案、結(jié)構(gòu)化融資方案、專業(yè)咨詢服務(wù)等方面多方位綜合性的增值服務(wù)需求也逐步增強。中國本土司法拍賣房行業(yè)龍頭企業(yè)開始在定制型服務(wù)領(lǐng)域發(fā)力，鞏固行業(yè)地位2多元化融資渠道2可持續(xù)公司債等創(chuàng)新產(chǎn)品，擴大非公開定向債務(wù)融資工具（PPN）、公司債等額度獲取，形成了公司債、PPN、中期票據(jù)、短融、超短融資等多產(chǎn)品、多市場交替發(fā)行的新局面；企業(yè)獲取各業(yè)態(tài)銀行如國有銀行、政策性銀行、外資銀行以及其他中資行的授信額度，確保了銀行貸款資金來源的穩(wěn)定性。司法拍賣房行業(yè)企業(yè)在保證間接融資渠道通暢的同時，能夠綜合運用發(fā)債和資產(chǎn)證券化等方式促進自身融資渠道的多元化，降低對單一產(chǎn)品和市場的依賴程度，實現(xiàn)融資地域的分散化，從而降低資金成本，提升企業(yè)負債端的市場競爭力。以遠東宏信為例，公司依據(jù)自身戰(zhàn)略發(fā)展需求，堅持“資源全球化”戰(zhàn)略，結(jié)合實時國內(nèi)外金融環(huán)境，有效調(diào)整公司直接融資和間接融資的分布結(jié)構(gòu)，在融資成本方面與同業(yè)相比優(yōu)勢突出。021競爭格局競爭格