濟(jì)源市房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報(bào)告

./濟(jì)源市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告[2008年版]

目錄

一.濟(jì)源市宏觀背景研究……………2

1.1濟(jì)源市概況…………………2

1.2濟(jì)源市房地產(chǎn)發(fā)展情況……………………3

二、濟(jì)源市房地產(chǎn)住宅情況分析………………6

2.1主要樓盤匯總………………6

2.2主要在售項(xiàng)目指標(biāo)分析………………10

三、項(xiàng)目區(qū)域及市場分析…………14

3.1區(qū)域劃分……………………14

3.2調(diào)研范圍……………………14

3.3項(xiàng)目地塊分析……………15

3.4周邊環(huán)境…………………15

四、項(xiàng)目附近典型樓盤一覽表……………………20

4.1銀基世紀(jì)華城………………20

4.2新城花園…………………21

4.3水岸名家…………………24

4.4御景尚都……………………26

4.5建業(yè)森林半島………………28

4.6萬帝大廈……………………30

4.7長基國際廣場………………31

五、濟(jì)源市部分商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研……………………33

5.1建業(yè)新天地·步行街………34

5.2濟(jì)源市源園廣場人防工程…………………36

5.3大上海國際購物城…………37

5.4國際時(shí)代廣場………………39一．濟(jì)源市宏觀背景研究

1.1濟(jì)源市概況

1.1.1濟(jì)源市概況

1.1.1.1地理位置

濟(jì)源市位于XX省西北部,是傳說中愚公的故鄉(xiāng)。北依太行、王屋二山,與XX省陽城縣、XX市搭界；南臨黃河,與XX市吉利區(qū)和孟津、新安兩縣相望；西與XX省垣曲縣接壤；東與沁陽、孟州兩市毗鄰。市域面積1931平方公里,其中主城區(qū)面積28平方公里,山區(qū)丘陵區(qū)面積約占全市面積的88％。是一座新興的工業(yè)旅游城市。濟(jì)源市轄濟(jì)水、XX、雙橋、天壇4個(gè)街道辦事處,克井、五龍口、軹城、承留、邵原、坡頭、梨林、大峪8個(gè)鎮(zhèn),亞橋、思禮、王屋、下冶4個(gè)鄉(xiāng),共521個(gè)村<居>民委員會,3635個(gè)村<居>民小組。1999年全市總?cè)丝诮?50000人,其中農(nóng)業(yè)人口403829人,非農(nóng)業(yè)人口240841人,城區(qū)人口200000人,人口密度每平方公里340．4人。1999年,全市國內(nèi)生產(chǎn)總值完成53.5億元。地方財(cái)政收入完成25327萬元,農(nóng)民人均純收入2321元,城鄉(xiāng)居民儲蓄存款259001萬元。

1.1.1.2人文歷史

濟(jì)源因濟(jì)水發(fā)源地而得名,古時(shí)濟(jì)水與長江、黃河、淮河并稱"四瀆"。從最新考古發(fā)現(xiàn)證明,早在舊石器時(shí)代末期和新石器時(shí)代早期,即距今10000年前,人類就已在此繁衍、生息。這里曾是夏王朝的都城,戰(zhàn)國至兩漢時(shí)期"軹邑"以富庶聞名天下。隋開皇16年<公元596年>設(shè)縣,1988年撤縣建市,1997年實(shí)行省直管體制。為中原歷史文化名城。

1.1.1.3資源和氣候

濟(jì)源地處溫暖帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)。由于受地形和季風(fēng)的影響,光、熱、水時(shí)空差異明顯,春季溫暖多風(fēng),夏季炎熱多雨,秋季天高氣爽,冬季干冷少雪。年干均氣溫平原區(qū)14．4℃,淺山丘陵區(qū)13．2℃—14．3℃,北、西部太行、王屋山區(qū)低于10℃。

濟(jì)源物華天寶,資源豐富。經(jīng)多年的地質(zhì)普查與勘探,已查明各種金屬、非金屬、能源、水氣等礦藏41種,探明儲量的有19種,已開發(fā)利用16種,主要有煤、鐵、鋼、鋁釩土、石英石、耐火粘土等。全市共有林業(yè)用地8．9萬公頃,其中有林面積8萬公頃。茂密的森林為動植物的棲息繁育生長提供了天然場所。全市有各種動物697種,有44種被列為國家重點(diǎn)保護(hù)動物,38種被列為二類保護(hù)動物。有各種植物1760種,屬國家和省級保護(hù)植物34種。

濟(jì)源山青水秀,風(fēng)光旖旎,境內(nèi)高山、大河、丘陵、平原交相輝映,文物古跡和文化遺址遍布各地,木結(jié)構(gòu)古建筑居全省之冠,文物保護(hù)單位達(dá)64處。經(jīng)過強(qiáng)力開發(fā)建設(shè),目前已初步形成融自然景觀和人文景觀為一體的王屋山國家級風(fēng)景區(qū)；以黃河文化和小浪底工程為主要特色的小浪底黃河三峽景區(qū)；以尋幽探勝為主的九里溝風(fēng)景區(qū)；以自然山水和獼猴觀賞、地?zé)岬V泉療養(yǎng)為主的五龍口風(fēng)景區(qū)；以供奉千年濟(jì)水的濟(jì)瀆廟為主的市區(qū)中心游覽區(qū)。

1.1.1.4交通情況

濟(jì)源具有良好的區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢。焦枝鐵路橫貫?zāi)媳?電氣化復(fù)線已建成營運(yùn),侯月鐵路在濟(jì)源境內(nèi)與焦枝鐵路接軌,使?jié)闯蔀槟媳?、東西兩大鐵路干線的"丁"字通道。公路運(yùn)輸四通八達(dá)。207國道北抵XXXX,南接鄭洛高速公路及310國道。新濟(jì)公路東起XX連結(jié)107國道,西達(dá)XX垣曲。1999年,全市公路通車總里程2100余公里,形成了以市區(qū)為中心,以干線公路為骨架,以鄉(xiāng)村道路為基礎(chǔ),以工業(yè)區(qū)、旅游區(qū)、沁北電廠、小浪底水利樞紐工程道路為重點(diǎn)的四面輻射、縱橫交錯的公路網(wǎng)絡(luò)。

1.2濟(jì)源市房地產(chǎn)發(fā)展情況

1.2.1推出面積

從圖上可以看出,濟(jì)源市房地產(chǎn)投放量從2005年至2007年9月,發(fā)展速度較快。到2007年,預(yù)計(jì)投放面積是2006年超出兩倍,尤其是是住宅方面,前9個(gè)月已經(jīng)接近了2006年全年的投放量。說明濟(jì)源房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)處于一個(gè)高速發(fā)展的階段。

1.2.2銷售面積

圖1-22005—2007銷售面積一覽表

從圖上我們可以看出,濟(jì)源市房地產(chǎn)銷售面積從2005年至2007年在逐年穩(wěn)步增長,其中住宅的增速稍偏高,說明當(dāng)?shù)厝嗣駥幼∮^念正在改變。

1.2.3銷售價(jià)格

圖1-32005—2007銷售價(jià)格一覽表

濟(jì)源市房地產(chǎn)均價(jià)逐年增長,在整個(gè)行業(yè)的影響下,而且增速在逐年加快,說明濟(jì)源的城市發(fā)展已進(jìn)入一個(gè)高速時(shí)期,人們對房地產(chǎn)的需求和投資顯示出一定的熱情。

注：以上數(shù)據(jù)是根據(jù)房管局提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析的,與市場調(diào)研的數(shù)據(jù)是有一定出入的。因?yàn)榉抗芫痔峁┑膬r(jià)格是把經(jīng)濟(jì)適用方、廉租房以及政府補(bǔ)貼所建房源,全部列入商品房價(jià)格中。

小結(jié)：

1、濟(jì)源市房地產(chǎn)市場在穩(wěn)步中健康發(fā)展,近兩年發(fā)展勢頭旺盛。2005年濟(jì)源房地產(chǎn)市場處于還處于起步階段,但2006年新開工面積比05年增長了172%,2007年發(fā)展速度更快。前9個(gè)月比06年增長了198.3%。

2、住宅的投放量增速最快,2006年住宅投放量為2005年的1.5倍,2007年前9個(gè)月就比2006年增長了2倍多。

3．房地產(chǎn)銷售市場情況良好。整體銷售面積逐年增長,年增長率保持在50%以上。2007年銷售情況預(yù)計(jì)較去年形勢更好,前9個(gè)月已突破60%。

4、2005—2006年住宅市場供大于求,到2007年9月份,住宅市場供需基本平衡。

5．住宅銷售市場2007年較往年發(fā)展快,1-9月成交量與去年比增長了5%。

6、從房價(jià)上來看,近兩年也在快速上漲,每年的房價(jià)漲幅不均衡,2006漲14%,2007年漲26%,順應(yīng)著整個(gè)行業(yè)的增長趨勢。二、濟(jì)源市房地產(chǎn)住宅情況分析

2.1主要樓盤匯總圖2-1濟(jì)源市在售項(xiàng)目區(qū)位圖

濟(jì)源市在售樓盤一覽表

名稱位置開發(fā)商

銀基世紀(jì)華城濟(jì)源市黃河大道與文昌路交匯處濟(jì)源市銀基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

新城花園濟(jì)源市黃河路中段XX省太行偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

水岸名家濟(jì)水大道,河蟒河交匯處XX新錦鄉(xiāng)置業(yè)有限公司

御景尚都濟(jì)源市文博路與濟(jì)源大道交匯處〔濟(jì)源一中西側(cè)XX長基置業(yè)有限公司

建業(yè)森林半島沁園路與XX大道交叉口濟(jì)源建業(yè)住宅建設(shè)有限公司

萬帝大廈濟(jì)源市濟(jì)水大道與沁園路交匯處東XX萬帝置業(yè)有限公司

長基國際廣場文昌路與學(xué)苑大街交匯處濟(jì)源長基置業(yè)有限公司

數(shù)據(jù)來源：實(shí)地考察

各樓盤規(guī)模,物業(yè)類型及綠化

名稱占地建筑面積建筑/物業(yè)類型綠化率

銀基世紀(jì)華城45畝約5.5萬㎡在售6棟高層,一期為多層；中高檔住宅40%

新城花園140畝在售3萬㎡在售二三期為高層,一期為多層；中高檔住宅40%

水岸名家40畝約5萬㎡高層,高檔住宅30%

御景尚都45畝15萬㎡高層,中高檔住宅,寫字樓30%

建業(yè)森林半島9．56萬㎡約143畝11.099萬㎡多層,高檔住宅33%

萬帝大廈16畝8萬㎡高層,酒店式公寓極少,只有屋頂綠化,

長基國際廣場3萬多㎡,約45畝1萬多㎡多層,住宅20%數(shù)據(jù)來源：實(shí)地考察戶型,配比及銷售情況

名稱戶型面積配比價(jià)格銷售情況

銀基世紀(jì)華城2-2-193-110㎡43%2100起價(jià),均價(jià)2400元/㎡40%,其中3號樓三房只余三套

3-2-2125㎡57%

新城花園3-2-2122㎡/150㎡各占38%2400元/㎡三房四房銷售60%

4-2-2170㎡19%

頂層復(fù)式200-260㎡5%水岸名郡3-2-2173/17635%未出,未正式銷售,11月中旬開盤

4-2-2188/194/207㎡60%

頂層復(fù)式280/348㎡5%

御景尚都2-2-1113㎡22%未出未正式銷售

3-2-2142-147㎡68%

4-2-2168㎡10%

建業(yè)森林半島`3-2-2120/132㎡三房四房為主二期2100元/㎡三期未出,估計(jì)2600元/㎡未正式銷售

4-2-2150㎡

復(fù)式216㎡

萬帝大廈1-1-150㎡一房為主力戶型未出,估計(jì)3000元/㎡<部分精裝>未正式銷售

2-2-180-90㎡

3-2-2133㎡長基國際廣場2-2-1110㎡二房三房為主3F1900元/㎡,4F1800元/㎡,5F1600元/㎡銷售率100%

3-2-2130㎡

數(shù)據(jù)來源：實(shí)地考察

內(nèi)部配套及交房標(biāo)準(zhǔn)

名稱內(nèi)部配套交房標(biāo)準(zhǔn)

銀基世紀(jì)華城一二層商業(yè)街,地下停車場,雙層中空玻璃,品牌電梯,雙氣毛坯

新城花園社區(qū)底商,知名物業(yè)管理,24小時(shí)安防,雙氣毛坯

水岸名家社區(qū)底商,地下停車場,中心廣場,鑫苑物業(yè)管理,名牌電梯,雙氣毛坯

御景尚都會所,音樂噴泉,景觀廊架,地下停車場,專業(yè)物業(yè)管理,智能可視對講系統(tǒng),網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控系統(tǒng),24小時(shí)安防,寬帶網(wǎng)絡(luò),紅外線保安系統(tǒng),邊界防范系統(tǒng),雙氣毛坯

建業(yè)森林半島會所,建業(yè)小哈佛雙語幼兒園,建業(yè)物管,門禁系統(tǒng),紅外線防范,24小時(shí)保安巡邏,可視對講系統(tǒng),緊急求助系統(tǒng),毛坯

萬帝大廈商場〔1-3層,專業(yè)酒店管理公司,名牌觀光電梯,安防系統(tǒng),5A智能化系統(tǒng),餐廳,商務(wù)中心,娛樂中心,會議室,健身中心,大型地下停車場,功能會所,空中酒吧,菜單式裝修

長基國際廣場一二層商業(yè)。安防系統(tǒng),物業(yè)管理,雙氣毛坯

數(shù)據(jù)來源：實(shí)地考察濟(jì)源市房地產(chǎn)總體特征：

本次調(diào)研的7個(gè)住宅項(xiàng)目中,一個(gè)位于北區(qū),兩個(gè)位于老城區(qū),四個(gè)位于新城區(qū)。由此可見,隨著新政府的南遷,新的住宅小區(qū)也逐漸南移。新城區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展空間較大,發(fā)展前景廣闊,但整個(gè)市場投放數(shù)量不多,目前該區(qū)域房地產(chǎn)市場處于發(fā)展階段。

1．房型,在售項(xiàng)目中,高層住宅供應(yīng)較多,且多為中高檔小區(qū),面積為二房二廳95-110㎡,三房二廳二衛(wèi)120-130㎡,四房二廳二衛(wèi),170-200㎡。多層供應(yīng)較少,以110-130㎡的二房三房為主。

2．規(guī)模和分布,濟(jì)源市的住宅項(xiàng)目分布較分散,但新區(qū)新建項(xiàng)目多,且集中分布在新鄭府附近。多數(shù)項(xiàng)目占地面積在45畝左右,100畝以上的只有兩個(gè),現(xiàn)有小區(qū)也為中等規(guī)模,還未形成大規(guī)模的住宅小區(qū)。

3．建筑類型上,高層建筑進(jìn)入市場,且受到中高檔消費(fèi)者的熱烈歡迎。在建筑上部分產(chǎn)品加入了一些新元素,如水岸名家,客廳采用創(chuàng)新的錯層設(shè)計(jì),增加了空間立體感,門窗為270度拐角觀景飄窗,多數(shù)高層均采用落地觀景飄窗,拐角窗。

4．物業(yè)類型上,住宅始終占據(jù)市場主導(dǎo)地位,但每個(gè)項(xiàng)目均有一定的商業(yè)配套,臨街1-2層多為底商。別墅項(xiàng)目較少,僅建業(yè)森林半島有,但數(shù)量少,只有十幾套。酒店式公寓,及多種業(yè)態(tài)綜合體開始出現(xiàn),如萬帝大廈為酒店式公寓,御景尚都在住宅項(xiàng)目中設(shè)計(jì)有寫字樓。

5．主力客戶群,目前濟(jì)源市面上客戶主要為,政府官員,公務(wù)員,私營業(yè)主,教師,醫(yī)生,濟(jì)源重點(diǎn)鋼廠的中高層如濟(jì)鋼,531鋼廠等。

6．暢銷房型,目前市場上銷售速度較快的是125㎡三房二廳二衛(wèi),這種產(chǎn)品面積適中,功能齊全,價(jià)格適中,總價(jià)不高,又能滿足舒適生活的居住愿望。消化速度較慢的是四房170-200㎡及別墅,由于總價(jià)較高,令部分中層收入者望而卻步。

小結(jié)：濟(jì)源市房地產(chǎn)是近兩年才發(fā)展起來的新興行業(yè),尤其是高層住宅今年才正式進(jìn)入市場,但整個(gè)市場的發(fā)展比較迅速,人們對高層住宅表現(xiàn)出極大的熱情。使我們對我們的項(xiàng)目更有信心。但竟?fàn)庍€是很激烈的,多數(shù)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì),園林景觀設(shè)計(jì)上相互借鑒又各有特色。因此我們的項(xiàng)目在適應(yīng)市場需求的同時(shí),也應(yīng)有獨(dú)特的價(jià)值。

2.2主要在售項(xiàng)目指標(biāo)分析

2.2.1規(guī)劃設(shè)計(jì)

2.2.1.1樓盤規(guī)模

結(jié)合濟(jì)源市在售項(xiàng)的規(guī)模特征,可分為以下幾類,占地面積在100畝以上的為大規(guī)模樓盤,占地面積在40畝以上的為中等規(guī)模,40畝以上為小樓盤。從在售項(xiàng)目的占地面積來看,濟(jì)源市中等規(guī)模樓盤占比例較大。

2.2.1.2建筑形態(tài)

除建業(yè)森林半島,長基國際廣場為多層外,其余5個(gè)項(xiàng)目推出的產(chǎn)品均為高層。高層建筑為今年市場的新寵,一經(jīng)推出,便受到了市場的認(rèn)可,這一點(diǎn)從銀基世紀(jì)華城和新城花園的開盤熱銷場景便足以證明。

2.2.1.3建筑布局

濟(jì)源市高層建筑多采用圍合式建筑及自由式建筑,多層建筑仍采用傳統(tǒng)的兵營式布局。但高檔多層小區(qū)如建業(yè)森林半島,采用圍合式建筑,中心景觀。

2.2.1.4園林規(guī)劃

普通多層住宅園林景觀規(guī)劃較簡單,只有小片綠地和植物,代表樓盤如,長基時(shí)代廣場；高檔住宅比較重視小區(qū)的園林景觀設(shè)計(jì)及綠化,個(gè)別樓盤比較有特色,如,水岸名家,小區(qū)內(nèi)部中心景觀廣場,御景尚都內(nèi)部建造有音樂噴泉等。

2.2.1.5停車方式及車位配比

多層住宅仍采用地面停車和地面車庫停車,基本上保證了人車分流；而高層住宅均有大型地下停車場,采用地上停車和地下停車兩種方式,人車分流,保證了小區(qū)環(huán)境安靜,活動空間較大。車位基本上達(dá)到了1：1的比例〔長基時(shí)代廣場除外。

2.2.1.5配套設(shè)施

內(nèi)部配套方面,大部分小區(qū)均配有社區(qū)商業(yè)部分,改善周邊基本生活、商業(yè)配套不完善的現(xiàn)狀。多數(shù)小區(qū)建有會所,采用智能化系統(tǒng),紅外線防范系統(tǒng),雙氣,部分高檔樓盤建有幼兒園,如建業(yè)森林半島。普通住宅僅提供24小時(shí)的安防,如長基時(shí)代廣場。

2.2.2建筑設(shè)施

2.2.2.1建筑風(fēng)格

濟(jì)源市在售的項(xiàng)目建筑風(fēng)格以現(xiàn)化簡約風(fēng)格為主,外立面以明快為主。對建筑文化的挖掘和應(yīng)上,還處于起步階段。

2.2.2.2門窗

高層建筑多采用中空玻璃,彩鋁合金窗,窗戶設(shè)計(jì)較多元化,轉(zhuǎn)角窗,落地窗,飄窗,270度觀景拐角飄窗。門的設(shè)計(jì)較傳統(tǒng),裝有門禁系統(tǒng)。

2.2.2.3屋頂

以平屋頂為主,部分項(xiàng)目開始采用坡屋頂,如,水岸名家為歐式坡屋頂,增加了屋頂?shù)姆浪禂?shù)。

2.2.2.4外立面

多采用外墻外保溫材料。部分采用高級防水涂料,如銀基世紀(jì)華城；部分采用鋼筋環(huán)保型玻璃幕墻,如新城花園,為玻璃幕墻。

2.2.2.5交房標(biāo)準(zhǔn)

以毛坯房為主,但萬帝大廈采用菜單式裝修。

2.2.3景觀設(shè)計(jì)

許多項(xiàng)目比較重環(huán)境建設(shè),多數(shù)有中心景觀區(qū),部分中高檔小區(qū)有水系,如建業(yè)森林半島的流動水系,別有情趣；御景尚都的音樂噴泉,設(shè)計(jì)獨(dú)特。另外,水岸名家注重小區(qū)內(nèi)環(huán)竟?fàn)I造的同時(shí),也充份利用了外部環(huán)境的優(yōu)勢,把溴河與蟒河的河岸風(fēng)光與小區(qū)環(huán)境統(tǒng)一起來,內(nèi)外環(huán)境互動,營造了合協(xié)優(yōu)美的居住境界。

2.2.4開發(fā)周期

在售項(xiàng)目均采用分期開發(fā)。

2.2.5銷售周期

中等規(guī)模的樓盤采用分期推出,總體來講,剛上市的高層住宅,銷售情況較好。如銀基世紀(jì)華城,9.20開始內(nèi)部認(rèn)籌至11.5日銷售率達(dá)40%,不足兩個(gè)月就創(chuàng)下了好的銷售業(yè)績；新城花園,9月22日開始內(nèi)部認(rèn)籌,至11.5日選房交首付款銷售率已達(dá)60%。

2.2.6戶型特征

住宅項(xiàng)目中三房所占比例最大,在60%左右,面積多集中在120-150㎡；二房占比例在10%左右,面積在90-110㎡；四房占比例在高檔住宅中較高,占總體推廣率的25%左右,如水岸名家達(dá)60%,中檔小區(qū)集中在10-20%之間,面積集中在170-210㎡；復(fù)式占比例最小,5%左右。市場上高層住宅中開始出現(xiàn)了小戶型產(chǎn)品,如萬帝大廈,小戶型面積在50㎡左右,占相當(dāng)大的比例。

2.2.7價(jià)格特征

從在售的項(xiàng)目價(jià)格上看,高層均價(jià)為2400元—2500元/㎡,普通多層價(jià)格低于2000元/㎡,在1500-1900元/㎡之間,高檔住宅多層價(jià)格仍較高,如建業(yè)森林半島,二期為2100元/㎡,三期估計(jì)在2600元/㎡。綜上所述,高層售價(jià)較普通多層高500-800元/㎡,高檔多層住宅價(jià)格與高層住宅相當(dāng)。2.2.8營銷主題

營銷主題

名稱營銷主題

銀基世紀(jì)華城優(yōu)·上生活,一種你從來沒有體驗(yàn)過的尊貴身份

新城花園錦繡之都,城市榮耀

水岸名家原生水岸國際豪宅

御景尚都新時(shí)代的名門望族

建業(yè)森林半島品質(zhì)生活領(lǐng)跑者

萬帝大廈享受高于住宅,生活美過酒店項(xiàng)目多圍繞產(chǎn)品,環(huán)境,生活品位等展開,多數(shù)宣傳主體明確,特點(diǎn)突出,但營銷主體多停留在廣告形式上,未運(yùn)用到整體推廣中。2.2.9推廣方式

大部分注重產(chǎn)品包裝,多采用售樓部形象展示,項(xiàng)目圍墻廣告宣傳,戶型單頁,手提袋等宣傳形式。

2.2.10付款方式

一次性和按揭兩種方式,優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)各有不同。

2.2.11.樓盤客群定位

客群定位

名稱客戶群

銀基世紀(jì)華城濟(jì)鋼職工,教師,公務(wù)員,政府官員,私營業(yè)主,

新城花園531鋼廠職工,公務(wù)員,政府官員,私營業(yè)主,部分二次置業(yè)者

水岸名家高收入階層,追求舒適生活,對生活品質(zhì)有較高追求者

御景尚都教師,醫(yī)生,附近單位中高層領(lǐng)導(dǎo),私營業(yè)主

建業(yè)森林半島政府官員,行政機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)層,私營業(yè)主,醫(yī)生,教師,公務(wù)員

萬帝大廈投資客〔自住,出租給旅游客戶,商務(wù)人士,或由酒店托管統(tǒng)一經(jīng)營

長基國際廣場附近居民,事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo),教師,私營業(yè)主總結(jié)；以政府官員,公務(wù)員,私營業(yè)主,濟(jì)鋼領(lǐng)導(dǎo)層,行政單位職員,教師,醫(yī)生為主,輔以部分工薪階層?？蛻裟挲g在40-45歲之間,且多數(shù)有私家車。個(gè)人購房仍然是房地產(chǎn)市場的主流。2.2.12開發(fā)商的品牌

以本土開發(fā)商為主,品牌開發(fā)商較少,但地產(chǎn)老大建業(yè)的介入,一定程度上促進(jìn)了濟(jì)源市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對本地產(chǎn)品和開發(fā)模式,園林景觀,小區(qū)小品等都有促進(jìn)作用。如建業(yè)森林半島的流動水系,木橋連廊,簇團(tuán)的花藝,高低起伏的坡地綠化帶等,做的相當(dāng)不錯,可以說它是濟(jì)源市環(huán)境最美的小區(qū)。

2.2.13物業(yè)管理

在售項(xiàng)目中,建業(yè)森森半島有自已的物業(yè)管理公司,水岸名家聘請鑫苑物業(yè)作物業(yè)顧問,其它項(xiàng)目對外均宣稱有專業(yè)的物業(yè)管理公司,但物業(yè)公司不詳。由于高層建筑剛剛興起,管理水平究竟如何,還是個(gè)問號,物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還未定。物業(yè)管理未被提升到銷售的主要因素中來。

3、項(xiàng)目附近典型樓盤一覽表本次調(diào)研住宅項(xiàng)目共計(jì)7個(gè),除建業(yè)森林半島位于北