房地產(chǎn)市場(chǎng)分析泡沫與過(guò)熱

第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)——房地產(chǎn)泡沫與過(guò)熱2023/9/2一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)——指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。繁榮衰退蕭條復(fù)蘇供給停止或很低，需求有增長(zhǎng)趨勢(shì)，租金增長(zhǎng)率仍下滑，空置率有所下降供給增長(zhǎng)率=需求增長(zhǎng)率需求增長(zhǎng)加快，空置率下降，租金增長(zhǎng)率穩(wěn)定或小小步上升需求上升，開(kāi)始新的建設(shè)，但需求增長(zhǎng)比供給增長(zhǎng)快，空置率仍下降，租金增長(zhǎng)率上升供給增長(zhǎng)率超過(guò)需求，空置率上升，租金增長(zhǎng)率仍緩慢上升需求停止增長(zhǎng)或以很低的速度增長(zhǎng)，開(kāi)工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長(zhǎng)率開(kāi)始下滑2023/9/2供需因素（金融因素最為關(guān)鍵）市場(chǎng)信息不充分（導(dǎo)致供需不平衡）心理因素（追漲不追跌）政策因素（容積率控制）制度因素（預(yù)售制度、中介服務(wù)）生產(chǎn)時(shí)間落差影響（季節(jié)性調(diào)整）原因2023/9/2房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫——由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。

二、房地產(chǎn)泡沫2023/9/2價(jià)格上漲投機(jī)價(jià)格暴跌金融危機(jī)土地稀缺性——基礎(chǔ)投機(jī)需求膨脹——直接誘因金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸——直接助燃劑原因最根本的條件——

市場(chǎng)上有沒(méi)有大量的資金存在房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)2023/9/2危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)地方財(cái)政金融危機(jī)政治社會(huì)危機(jī)2023/9/2房奴蟻?zhàn)逦伨游：?023/9/2房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱——市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱2023/9/2開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差開(kāi)發(fā)資金的易得性開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為原因房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過(guò)熱的區(qū)別與聯(lián)系兩者反映不同層次的市場(chǎng)指標(biāo)房地產(chǎn)過(guò)熱反映供求關(guān)系房地產(chǎn)泡沫反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系嚴(yán)重程度和危害性不同房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生，要通過(guò)外力干預(yù)房地產(chǎn)過(guò)熱可以通過(guò)自我調(diào)整回復(fù)到平衡狀態(tài)2023/9/2房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過(guò)熱的區(qū)別與聯(lián)系在周期循環(huán)中所處的階段不同房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)處在上升階段；房地產(chǎn)過(guò)熱產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始下滑了。聯(lián)系：房地產(chǎn)泡沫一定引起房地產(chǎn)過(guò)熱，但過(guò)熱不一定由泡沫引發(fā)2023/9/2思