2014項(xiàng)目規(guī)劃建議書講義

武漢市***區(qū)****號(hào)地塊項(xiàng)目規(guī)劃建議書劉宏波匯報(bào)說(shuō)明此次報(bào)告解決的問(wèn)題為:地塊整體的概念規(guī)劃

（產(chǎn)品建議、景觀建議、商業(yè)建議、寫字樓建議、住宅建議）產(chǎn)品細(xì)化建議項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測(cè)報(bào)告內(nèi)容第一部分市場(chǎng)回顧第二部分總規(guī)建議第三部分營(yíng)銷建議第四部分項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測(cè)第一部分市場(chǎng)回顧一、區(qū)域產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述青山區(qū)區(qū)域處于加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，全面提

升綜合服務(wù)功能的攻堅(jiān)時(shí)期；處于加速建設(shè)青山國(guó)家循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、高鐵經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)、重化工轉(zhuǎn)

型

先行區(qū)，全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期；處于實(shí)現(xiàn)大企業(yè)與宜居城區(qū)共同發(fā)展，經(jīng)濟(jì)與社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，人與資

源環(huán)境和諧發(fā)展的重要時(shí)期。大量的外來(lái)資金及各行產(chǎn)業(yè)將帶動(dòng)本區(qū)域辦公、居住的租賃及居住、

商務(wù)和商業(yè)需求；本區(qū)域已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展階段，將吸引大量投資者進(jìn)入，對(duì)未來(lái)

的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有直接的推動(dòng)作用。青山區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域規(guī)劃本案青山區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域本案二、區(qū)域房地產(chǎn)概述從上世紀(jì)50年代重點(diǎn)項(xiàng)目武鋼確定在此興建，至今已有四十四年歷史。21世紀(jì)初品牌開(kāi)發(fā)商紛紛入駐，武漢高鐵的建設(shè)開(kāi)通營(yíng)運(yùn)，至今日地鐵4號(hào)線的通車，“十里鋼城”顯現(xiàn)火熱景象。是值得期待的一個(gè)地產(chǎn)熱點(diǎn)。隨著本區(qū)域發(fā)展，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力較大，而且市場(chǎng)消化率較高。本項(xiàng)目地處鋼城文體歷史核心區(qū)域，且緊鄰紅鋼城商業(yè)核心區(qū)域的南邊，是開(kāi)發(fā)商務(wù)、商業(yè)、住宅/公寓的較好的領(lǐng)地。三、青山區(qū)商業(yè)市場(chǎng)概述青山區(qū)域主要擁有紅鋼城和建設(shè)二路兩個(gè)商圈。紅鋼城商圈紅鋼城商圈位于青山區(qū)的中心地帶，青山區(qū)幾乎所有的行政機(jī)關(guān)都聚集在此，并形成了以青山商場(chǎng)，青揚(yáng)十街、新華書店、工貿(mào)家電、中百倉(cāng)儲(chǔ)為主，眾多專賣店和夜市為輔的紅鋼城商圈?？傉嫉孛娣e約6萬(wàn)平方米，可輻射整個(gè)青山地區(qū)。其租金水平范圍為60—200元/月平，個(gè)別核心地段及人流量更大的地方，租金水平更是達(dá)到200—400元/月/平。百貨名稱所屬商圈總建筑面積單層面積樓層業(yè)態(tài)分布青山商場(chǎng)紅鋼城商圈72002400一樓：日用百貨、鞋帽、運(yùn)動(dòng)休閑、飾品、箱包、珠寶、手表二樓：女裝、時(shí)尚休閑、辦公用品三樓：男裝、兒童、美食紅鋼城工貿(mào)家電紅鋼城商圈15001000家用電器沿港路中百倉(cāng)儲(chǔ)紅鋼城商圈36001200一樓：手機(jī)、家電二樓、三樓：超市清揚(yáng)十街商業(yè)街紅鋼城商圈30000金融、美食、服裝等建設(shè)二路商圈三、青山區(qū)商業(yè)市場(chǎng)概述建設(shè)二路商圈以建設(shè)二路商場(chǎng)為中心，沿和平大道和建設(shè)二路有一定體量沿街商業(yè)。建設(shè)建二路商業(yè)副中心已納入武漢市十一·五規(guī)劃，在青山區(qū)商業(yè)副中心中具有舉足輕重的地位。同時(shí)位于建設(shè)三路“春城西街”（江南春城商業(yè)項(xiàng)目）已經(jīng)招商完畢，也給建設(shè)二路商圈帶來(lái)了有效的補(bǔ)充。其租金水平與紅鋼城商圈大致相同。百貨名稱所屬商圈總建筑面積單層面積樓層業(yè)態(tài)分布建二商場(chǎng)建二商圈4500900附一層：武商量販超市一樓：珠寶、化妝品、名表、男女鞋二樓：休閑、精品男裝、皮具三樓：女裝、內(nèi)衣四樓：針織、小家電、手機(jī)、家具武商眾圓廣場(chǎng)建二商圈2900003萬(wàn)-4萬(wàn)無(wú)武商量販中百倉(cāng)儲(chǔ)工貿(mào)工貿(mào)中百倉(cāng)儲(chǔ)工貿(mào)武商量販小結(jié)：本案處于紅鋼城商圈的東南部，臨近有中百倉(cāng)儲(chǔ)、青山商場(chǎng)、清揚(yáng)十街商業(yè)街三大大型成熟商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行補(bǔ)充，項(xiàng)

目周邊商業(yè)配套完善。本案清揚(yáng)十街商業(yè)街三、青山區(qū)商業(yè)市場(chǎng)概述四、青山區(qū)寫字樓辦公市場(chǎng)概述本案從圖可以看出該區(qū)域公性商業(yè)集中在和平大道兩側(cè)以及友誼大道建設(shè)一路至工業(yè)路之間，離本案有一定的距離，沒(méi)有形成良好的抱團(tuán)效應(yīng)，對(duì)我案開(kāi)發(fā)寫字樓辦公樓商業(yè)產(chǎn)品存在一定的銷售風(fēng)險(xiǎn)，故建議本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可以考慮部分寫字樓產(chǎn)品，但體量不宜太大，建議開(kāi)發(fā)“宜商宜居”類型的商務(wù)公寓?；鹁娲笙膶懽謽氢朂垥r(shí)代中心寫字樓中銀大夏寫字樓宏昌玲瓏匯寫字樓清揚(yáng)十街寫字樓青鵬大廈寫字樓開(kāi)來(lái)九洲國(guó)際寫字樓江城商業(yè)廣場(chǎng)寫字樓青山廣場(chǎng)寫字樓青山中心區(qū)武東地區(qū)洪山區(qū)武鋼集團(tuán)地緣性客戶是購(gòu)買主力青山中心區(qū)的客群來(lái)源：客群多為青山區(qū)長(zhǎng)期居住人群，包括青山區(qū)大型企業(yè)職工、中層管理人員、私營(yíng)企業(yè)主、教師、公務(wù)員等。本區(qū)域區(qū)內(nèi)部消化為主力。石化船廠五、寫字樓商業(yè)住宅客戶群對(duì)象分析大眾階層是置業(yè)主流名企老板社會(huì)財(cái)富階層奢華居所、身份象征、山水自然環(huán)境、大氣豪宅、高檔次社區(qū)配套。高端改善型居家便利性、自然生態(tài)環(huán)境、性價(jià)比高、舒適闊氣的宅院。居家改善型注重價(jià)格、社區(qū)生活環(huán)境、生活配套的完善。首次置業(yè)剛性需求村民、企業(yè)職工、工薪階層等小型私營(yíng)主、企業(yè)管理層、公務(wù)員等五、寫字樓（商務(wù)公寓）商業(yè)住宅客戶群對(duì)象分析六、本項(xiàng)目產(chǎn)品甄選產(chǎn)品城市與經(jīng)濟(jì)目標(biāo)群體市場(chǎng)供需市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范產(chǎn)品甄選住宅截止2013年區(qū)域居住人口60萬(wàn)人左右剛需人群、村民、企業(yè)職工、工薪階層等城市重點(diǎn)打造區(qū)域，人口不斷增加，未來(lái)來(lái)供需旺盛本區(qū)域住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較多，發(fā)展較快同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)白熱化建議開(kāi)發(fā)滿足投資者與剛需客戶的產(chǎn)品soho公寓、loft辦公青山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，未來(lái)宜商宜居市場(chǎng)空缺較大投資者、創(chuàng)業(yè)者、小薇企業(yè)主隨著本區(qū)域日益成熟，對(duì)商住產(chǎn)品供需求相對(duì)較大本區(qū)域此類產(chǎn)品稀缺，所以適合開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)辦公型公寓具備可行性，且風(fēng)險(xiǎn)較低寫字樓青山區(qū)招商引資，有一定數(shù)量企業(yè)進(jìn)入本區(qū)域。主要是進(jìn)入企業(yè)的租賃需求。當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)在青山區(qū)域發(fā)展較為不成熟，更多的需求宜商宜居的租賃需求的產(chǎn)品寫字樓相對(duì)分布在和平大道和友誼大道三弓路之工業(yè)路上，與項(xiàng)目有一定的距離感，區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)寫字樓預(yù)計(jì)兩年左右才有較多的需求。當(dāng)前建議開(kāi)發(fā)宜商宜居的ＳＯＨＯ（商務(wù)公寓）商業(yè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城發(fā)展需要有自己的商業(yè)和商圈。周邊三公里未來(lái)三年具備人口數(shù)量。未來(lái)區(qū)域內(nèi)隨著人口的增加對(duì)商業(yè)帶來(lái)的便利性較依賴，本項(xiàng)目具備填補(bǔ)片區(qū)（中心區(qū)）商業(yè)空白的功能。根據(jù)各項(xiàng)規(guī)劃，商業(yè)可行性較高，但需要一定時(shí)間培育。商業(yè)具備可行性產(chǎn)品甄選初步建議：集住宅、商業(yè)、寫字樓、商務(wù)公寓于一體的類都市綜合體第二部分總規(guī)劃建議一、宗地概述1、項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱：“武漢中體科技體育中心綜合體項(xiàng)目”（暫定名）該項(xiàng)目是武漢中體投資管理有限公司在武漢首次開(kāi)發(fā)的集商業(yè)、寫字樓辦公、住宅為一體的綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目地點(diǎn)：位于武漢市青山區(qū)冶金大道與沿港路交匯處

（原青山區(qū)青少年宮）開(kāi)發(fā)商：武漢中體投資管理有限公司項(xiàng)目預(yù)定位于“生態(tài)商務(wù)、品質(zhì)表現(xiàn)、堪比主流；

氣質(zhì)形象、領(lǐng)譽(yù)青山”的城市白領(lǐng)駐區(qū)。2、宗地臨界狀況簡(jiǎn)述地塊東側(cè)為青山交通管理局大樓（原有建筑）地塊西側(cè)臨待建青山區(qū)全民健身中心；地塊南側(cè)為冶金大道，以及武鋼博物館（一個(gè)見(jiàn)證鋼鐵企業(yè)歷史發(fā)展的基地）地塊北側(cè)為青山港沿河綠色生態(tài)景觀帶；3、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃建設(shè)凈用地面積：19339.93平米約29畝容積率：4.55綠化率：35.2%建筑密度：35.8%；停車位：781個(gè)二、差異化主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、設(shè)計(jì)理念簡(jiǎn)約、精致、實(shí)用是核心設(shè)計(jì)理念。充分考慮安防、智能設(shè)施的設(shè)計(jì)應(yīng)用，作為本案提升價(jià)值的一個(gè)重要賣點(diǎn)。2、引入項(xiàng)目文化特質(zhì)項(xiàng)目擬采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，凸顯項(xiàng)目生態(tài)綠色一派時(shí)尚悠悠的商務(wù)空間。同時(shí)滿足市場(chǎng)追新的需要，與市場(chǎng)形成共鳴。項(xiàng)目方案建議總評(píng)建議：理念城東地標(biāo)性——項(xiàng)目的高容積率與優(yōu)越文體配套具有區(qū)域絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，打造地標(biāo)項(xiàng)目地標(biāo)建筑符合項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略；（高度、立面、天際線）文體中心獨(dú)占共享性——項(xiàng)目的教育體育資源景觀具有稀缺唯一性，在整體市場(chǎng)上獨(dú)占資源，同時(shí)項(xiàng)目綜合的景觀資源同樣豐富可以達(dá)成內(nèi)外部空間的全區(qū)共享；（西、北與文體中心整合、內(nèi)部景觀與外部融合）整體舒適性——契合市場(chǎng)整體發(fā)展潮流，以滿足最細(xì)微的居住需求指標(biāo)進(jìn)行打造，滿足項(xiàng)目整體發(fā)展目標(biāo)；（戶型、公共部位裝修、配置）生態(tài)環(huán)保節(jié)能性——規(guī)避項(xiàng)目區(qū)位周邊工廠的劣勢(shì)，增加環(huán)保材料和環(huán)保工藝的應(yīng)用；（環(huán)保材料應(yīng)用、環(huán)保科技應(yīng)用）獨(dú)特領(lǐng)先性——項(xiàng)目在城區(qū)市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)上，在社區(qū)配置及建筑部品配置上突破區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)性，形成區(qū)域引領(lǐng)型品質(zhì)項(xiàng)目；（大堂、樓王）價(jià)值打造：配套規(guī)劃入口小廣場(chǎng)建筑外立面主景觀軸商業(yè)會(huì)所設(shè)置集中式商業(yè)打造特色商業(yè)街休閑會(huì)所運(yùn)動(dòng)會(huì)所產(chǎn)品附加值特色活動(dòng)空間節(jié)能環(huán)保智能化多產(chǎn)品組合，主流產(chǎn)品+創(chuàng)新產(chǎn)品，體現(xiàn)項(xiàng)目的舒適性及多元化活動(dòng)空間消費(fèi)及休閑空間居住空間提升空間滿足各個(gè)年齡階段的愜意生活空間方案效果優(yōu)勢(shì)：能夠保證良好的景觀布局，商業(yè)部分化整為零便于商業(yè)的劃分降低商業(yè)銷售難度。劣勢(shì)：項(xiàng)目以東廠礦較為密集，基礎(chǔ)環(huán)境較差，影響項(xiàng)目品質(zhì)，不利于后續(xù)項(xiàng)目自身賣點(diǎn)的提升。國(guó)際化辦公區(qū)高品質(zhì)上商務(wù)區(qū)文娛休閑立體空間體驗(yàn)區(qū)時(shí)尚白領(lǐng)生活區(qū)中央景觀廣場(chǎng)沿河綠化景觀及特色商業(yè)街沿街建筑立面裙樓立體綠化建議引進(jìn)一家品牌超百商業(yè)中心，分上下兩層一、住宅設(shè)計(jì)建議住宅部分的設(shè)計(jì)主要強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，并注意規(guī)劃準(zhǔn)則的應(yīng)用與規(guī)避，因此強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn)：在社區(qū)內(nèi)強(qiáng)調(diào)智能化的廣泛應(yīng)用，尤其是安防系統(tǒng)的應(yīng)用，雖然此方法會(huì)提高成本，但從提升價(jià)值與降低風(fēng)險(xiǎn)兩方面考慮，是值得投入的。可根據(jù)情況做較大的陽(yáng)臺(tái)、凸窗設(shè)計(jì)，適當(dāng)保持陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深。生活陽(yáng)臺(tái)不必太大，尺度合理，使其擁有明確的功能分區(qū)，又可靈活組合。滿足生活需求即可。單元入口方式可以作為設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)之一，日后必將成為獨(dú)特賣點(diǎn)。住宅回顧——系統(tǒng)性的差異化全面提升產(chǎn)品力，突破同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)打造青山區(qū)域居住價(jià)值的挑戰(zhàn)者“城市”是外延，“居住”是內(nèi)涵產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)定位層面區(qū)域居住價(jià)值的示范和挑戰(zhàn)者1客戶層面居家戶型為主流需求，追求健康的、高品質(zhì)的生活2競(jìng)爭(zhēng)層面緊湊型居家產(chǎn)品較多，但空間組織精細(xì)化不足3實(shí)用性注重戶型空間組織的合理性在相對(duì)緊湊戶型中不降低居住價(jià)值功能提升戶型空間上突破創(chuàng)新，外延空間與功能空間完美的結(jié)合回顧——將產(chǎn)品分級(jí)，針對(duì)性提出核心發(fā)力點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)，中小戶型的銷量及銷售速度均優(yōu)于大戶型，其面積分界線在110㎡左右；主流產(chǎn)品標(biāo)桿產(chǎn)品實(shí)用性功能提升附加值注：以上“面積”均指建筑面積，含電梯、樓梯、外墻等公攤部分面積。以上“戶型種類”均為基本戶型，不包括基本戶型因建筑立面、平面組合。建議在戶型綜合布局及舒適度上，來(lái)調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)。戶型住宅A87.49㎡B130.51㎡產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略：

主流產(chǎn)品在實(shí)用性基本面上注重居住功能提升，而標(biāo)桿產(chǎn)品更加注重產(chǎn)品附加值的打造。以下我們將從實(shí)用性、功能提升兩個(gè)方面提供系統(tǒng)化的產(chǎn)品建議——住宅戶型配比建議表：類別戶型建筑面積（㎡）比例種類A2房1廳1衛(wèi)87.4950%1B3房2廳1衛(wèi)130.5150%1住宅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)---實(shí)用性在標(biāo)桿產(chǎn)品和主流產(chǎn)品中，合理分配梯戶比、保持開(kāi)間尺寸，全面保障產(chǎn)品舒適度為保障高層住宅產(chǎn)品的基本舒適度，在開(kāi)間上應(yīng)當(dāng)保持以下尺寸:戶型區(qū)間客廳開(kāi)間主臥開(kāi)間最小開(kāi)間87.49（兩房）≥

3.7m≥

3.8m≥

3.0m130.51㎡（三房）≥

3.9m≥

3.6m≥

2.6m以合理的方式分配產(chǎn)品梯戶比，將優(yōu)勢(shì)資源分配給主流和標(biāo)桿產(chǎn)品：戶型梯戶比2房2房（87.49㎡）兩梯四戶3房3房（130.51㎡）常規(guī)層面突破市場(chǎng)高度創(chuàng)新123市場(chǎng)上的高層產(chǎn)品都采取贈(zèng)送外延空間少量項(xiàng)目采取贈(zèng)送功能空間合理規(guī)劃充分利用人體空間感設(shè)計(jì)，使得空間更具合理性，提倡舒適人居的產(chǎn)品概念住宅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)---功能提升在做到市場(chǎng)常規(guī)層面以外，主流和標(biāo)桿產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)突破市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)點(diǎn)功能空間趨向合理性，開(kāi)敞明透，舒適合理布局戶型結(jié)構(gòu)空中花園設(shè)計(jì)：——提升室內(nèi)居住環(huán)境的舒適性；——陽(yáng)臺(tái)空中花園既能美化室內(nèi)環(huán)境，還可以作為提升賣點(diǎn)，體現(xiàn)戶型的舒適性。空中花園增加實(shí)用率，戶型附加值建議一特色陽(yáng)臺(tái)充分利用陽(yáng)臺(tái)發(fā)揮景觀優(yōu)勢(shì)。增加實(shí)用率，戶型附加值建議二彈性凸窗送面積交樓標(biāo)準(zhǔn)打掉后樣板建筑外立面不受影響高度低于2.2米隱形櫥柜，不計(jì)建筑面積磚砌假凸窗臺(tái)板，入伙后再打掉，整個(gè)凸窗不算面積增加實(shí)用率，戶型附加值建議三墻體的裝修，主要有：乳膠漆、噴漆、墻紙(布）、瓷磚、木板飾面、石頭漆、石膏模板。在大堂設(shè)置休息沙發(fā)、茶幾、垃圾箱、投遞箱，提供人性化的大堂空間。地面：花崗石、拋光大理石。入戶大堂墻面、地面電梯廳的裝飾必須與緊臨著的入戶大堂的風(fēng)格相匹配。所以建議參照入戶大堂的設(shè)計(jì)風(fēng)格。從屋頂處理到墻面修飾，再到地面裝修，要處處都散發(fā)出高品位和人性化的氣息。入戶大堂電梯廳二、商業(yè)設(shè)計(jì)建議本案總建筑面積26%為商業(yè)建筑。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示，該區(qū)域的商業(yè)配套處于成長(zhǎng)期，周圍在建項(xiàng)目部分涵蓋商業(yè)建筑。（寫字樓、SOHU、LOFT、住宅）因此，考慮到營(yíng)銷期本案對(duì)客戶吸引力的問(wèn)題，現(xiàn)提出以下商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：商業(yè)建議—商業(yè)規(guī)劃；商業(yè)排布考慮地塊昭示性、展示需要商業(yè)目的：展示、部分消化高容積率，并且提升社區(qū)居住品質(zhì)；

完善配套的客戶心理預(yù)期，提高項(xiàng)目溢價(jià)空間。方案形態(tài)面積（㎡）業(yè)態(tài)集中型商業(yè)2層約1.2萬(wàn)中小型超市、餐飲、休閑娛樂(lè)沿街底商1層約7000餐飲、娛樂(lè)休閑、社區(qū)服務(wù)等特色文化主題街區(qū)1層約3000特色商業(yè)街，文體主題商業(yè)建議—沿街商業(yè)業(yè)態(tài)建議餐飲休閑類商業(yè)在前期沿街立面作為展示的功能更重要，后期相對(duì)成熟后可以對(duì)外招商或銷售建議一家居類商業(yè)具有獨(dú)特性，在項(xiàng)目整體銷售結(jié)束前無(wú)論對(duì)于招商還是終端銷售都很受歡迎，而社區(qū)全面入住后將部分轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌麡I(yè)態(tài)；社區(qū)配套商業(yè)以服務(wù)社區(qū)居民基本生活功能為主，隨著項(xiàng)目的逐步開(kāi)發(fā)逐漸完善建議二建議三休閑運(yùn)動(dòng)健身、時(shí)尚酒吧、商務(wù)咖啡吧、時(shí)尚娛樂(lè)、茶室…餐飲快餐西餐、中餐館、面包店…家居燈飾、床上用品店、家具裝飾、品牌電器直銷…服務(wù)金融、郵政、沖印店、美發(fā)店、干洗店、電器維修…超市中型超市百貨、便利店、音像店、藥店…商業(yè)建議—集中式商業(yè)建議：前期以超市帶動(dòng)住宅和街鋪銷售在社區(qū)消費(fèi)人口尚未達(dá)到大型商家所需的有效需求時(shí)，即使提供優(yōu)惠的招商條件，大型商家也一般不會(huì)考慮進(jìn)駐。購(gòu)物中心對(duì)區(qū)域和人流需求高，因此在區(qū)域成熟之前不適合進(jìn)駐。引進(jìn)超百購(gòu)物中心作為商業(yè)的啟動(dòng)，并且可以帶動(dòng)街鋪的經(jīng)營(yíng)。類型條件作用目標(biāo)適用性超百購(gòu)物中心對(duì)交通便捷要求較高租賃面積大；租期長(zhǎng)；帶來(lái)巨大購(gòu)物人流完善生活配套推動(dòng)住宅銷售帶動(dòng)街鋪購(gòu)物中心對(duì)交通要求較高；一般為成熟區(qū)域，需一定人流支持及昭示性較強(qiáng)的街面對(duì)周邊有較強(qiáng)的輻射作用帶動(dòng)街鋪主題賣場(chǎng)對(duì)交通要求較高；一般為成熟區(qū)域；需昭示性較強(qiáng)的街面對(duì)周邊商業(yè)基本無(wú)帶動(dòng)作用----專業(yè)市場(chǎng)對(duì)交通便捷要求較高；需要行業(yè)聚集對(duì)是否成熟區(qū)域要求不高。對(duì)周邊商業(yè)基本無(wú)帶動(dòng)作用。----選擇前期啟動(dòng)不適合前期啟動(dòng)不適合本項(xiàng)目商業(yè)建議—項(xiàng)目前期以中等偏小規(guī)模超市帶動(dòng)通常大型集中商業(yè)在一個(gè)社區(qū)發(fā)展到較長(zhǎng)的時(shí)間后才進(jìn)駐；陌生區(qū)域的社區(qū)為解決基本生活需要，較早安排已進(jìn)小型集中商業(yè)。從區(qū)域的屬性特點(diǎn)和交通情況來(lái)看，安排中等偏小規(guī)模超百購(gòu)物中心滿足配套，降低風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目中等偏小超百購(gòu)物中心規(guī)模建議為3000-4000㎡。規(guī)模經(jīng)營(yíng)面積道路要求區(qū)域要求招商難度大型商業(yè)購(gòu)物中心10000-15000㎡臨快速交通主干道；商業(yè)中心區(qū)難中型購(gòu)物中心3000-7000㎡臨快速交通主干道；商業(yè)中心區(qū)域大型居住區(qū)一般中小型超百購(gòu)物中心600-2000㎡臨主要道路；成熟居住區(qū)域易商業(yè)意向主題中央文化廣場(chǎng)開(kāi)放商業(yè)街區(qū)特色沿街底商中型偏小超百商業(yè)中心劃鋪方式---建議：以50-100平米為基本單元，局部嘗試靈活劃鋪，除特定商家外，建議一般不超過(guò)200平米代表業(yè)態(tài)舉例需求面積銷售方式銷售面積說(shuō)明餐飲休閑中餐、西餐、咖啡廳——一拖二100m2餐飲一拖二銷售在目前市場(chǎng)上較易于接受，可以小一層、大二層方式生活服務(wù)專賣店、洗衣店、沖印店、面包房等<100m2單層銷售50m2控制面積，便于快速銷售舉例說(shuō)明二、三層商鋪的弱勢(shì)在于進(jìn)入性較差，不適于停留時(shí)間較短的業(yè)態(tài)，建議考慮對(duì)層數(shù)要求不嚴(yán)格的餐飲類、休閑娛樂(lè)類、運(yùn)動(dòng)健身類商家，這種銷售形式可實(shí)現(xiàn)性較強(qiáng)。劃鋪方式--根據(jù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，區(qū)域性商業(yè)不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)單元指標(biāo)參考社區(qū)商業(yè)參考開(kāi)間進(jìn)深面積生活服務(wù)類商業(yè)藥店4-6米6-8米20-50平米面包房2.5-4米4-7米15-25平米洗衣店2.5-6米6-8米15-40平米沖印店2.5-6米6-8米15-30平米便利店5-12米6-10米20-100平米家政服務(wù)2.5-5米6-8米20-30平米中介3-10米7-10米20-80平米布藝4-5米7-12米30-50平米美容美發(fā)3-10米7-12米20-100平米音像店3-8米6-9米15-50平米休閑餐飲類商業(yè)酒吧6-8米10-15米70-100平米餐飲6-10米12-18米——大堂：大堂面積具體面積依最終建筑方案為定，大堂內(nèi)裝飾大氣、簡(jiǎn)約與整體建筑風(fēng)格相符。公共走廊：寬度不低于1.5米，凈高度不低于2.4米。層高：建議層高3.3米，分層吊頂后層高不低于2.7米，格局方正。建議：可相隔幾層設(shè)計(jì)一個(gè)不計(jì)面積的共用的生態(tài)休憩空間，賦予附加值)。考慮存在大客開(kāi)發(fā)的可能性，建議將部分個(gè)體設(shè)計(jì)有一定的可變動(dòng)性。建議布局一部分錯(cuò)層復(fù)試結(jié)構(gòu)的商務(wù)戶型，增加產(chǎn)品線，提升賣點(diǎn)。精裝標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)具體情況考慮裝修成本。商務(wù)型公寓設(shè)計(jì)建議商務(wù)型公寓戶型建議表類別建筑面積（㎡）比例種類備注A35-4530%1B50-6550%3C65以上20%2根據(jù)具體實(shí)際劃分空間商務(wù)公寓戶型建議商用居住景觀設(shè)計(jì)---突出生活情趣，用細(xì)節(jié)打動(dòng)消費(fèi)者本項(xiàng)目地塊較為狹長(zhǎng)，但卻有著天然的河道資源，所以可以沿著河道，量身打造相對(duì)有特點(diǎn)水資源景觀。但對(duì)于細(xì)節(jié)上打造是能夠發(fā)揮很好的作用，用細(xì)節(jié)打動(dòng)消費(fèi)者。加上前面所提到的空中景觀主題、無(wú)風(fēng)雨連廊動(dòng)線設(shè)計(jì)，也將是我們綠化一個(gè)亮點(diǎn)。停車位規(guī)模規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)停車位數(shù)量：住宅車位根據(jù)70%的車位比例，（住宅面積約10020㎡，按照武漢商品住宅平均面積約95㎡左右折算約為100套）應(yīng)需要大約70個(gè)住宅配套車位；商業(yè)及辦公按照每100㎡配套1個(gè)車位計(jì)算，大約共計(jì)需要779個(gè)商業(yè)配套車位，總共計(jì)849個(gè)車位，約合面積29715㎡的車位面積。地下停車場(chǎng)入口地下停車場(chǎng)停車位建造原則整體原則：最大限度地實(shí)行人車分流；合理控制比例，以實(shí)現(xiàn)車位的成功銷售為目標(biāo)；地上停車：控制地上停車量，以盡量消除地上停車對(duì)景觀營(yíng)造的影響；地下停車：“先少后多”，同時(shí)充分考慮與地下人防工程的結(jié)合。銷售中心建議建議銷售部，設(shè)在商業(yè)的西南角。同時(shí)修建產(chǎn)品體驗(yàn)區(qū)。在售樓部的風(fēng)格上，要切合本案所倡導(dǎo)的簡(jiǎn)約時(shí)尚舒適及環(huán)保節(jié)能化住宅的實(shí)用性概念，真正做到讓客戶，從“踏入”那一刻起開(kāi)始體驗(yàn)！地塊銷售中心建議銷售中心為了營(yíng)造營(yíng)銷熱度，通適宜規(guī)模的推廣和策略，可持續(xù)的營(yíng)銷熱度，使本項(xiàng)目成為本區(qū)域的熱點(diǎn)樓盤，營(yíng)銷功能的區(qū)域規(guī)模大概700~1000㎡以內(nèi)較為適宜；項(xiàng)目營(yíng)銷中心主要?jiǎng)澐譃橐韵聟^(qū)域：前臺(tái)接待區(qū)、模型展示區(qū)、3D視頻體驗(yàn)區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)、銷售管理區(qū)等；合理控制展示區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)規(guī)模，給客戶造成火熱銷售現(xiàn)場(chǎng)氛圍；待設(shè)計(jì)單位擬定好初步方案之后，可進(jìn)行進(jìn)一步的深入探討。銷售中心建議前臺(tái)接待區(qū)模型展示區(qū)3D視頻體驗(yàn)區(qū)設(shè)置于入口處，迎接客戶。陳列并展示項(xiàng)目沙盤模型、戶型模型的區(qū)域；規(guī)模大概200㎡左右；建議設(shè)計(jì)6米層高，增強(qiáng)項(xiàng)目氣派的展示效果；設(shè)置于一層接近會(huì)所入口處。放映區(qū)：播放項(xiàng)目簡(jiǎn)介短片；體驗(yàn)活動(dòng)空間：可設(shè)計(jì)部分供客戶休息或兒童游樂(lè)的空間，布置電腦設(shè)備或室內(nèi)游戲設(shè)施等，規(guī)模約100㎡左右；吧臺(tái)：為客戶提供飲品的地方。洽談區(qū)簽約區(qū)銷售管理區(qū)接待客戶的主要場(chǎng)所，座位設(shè)置相對(duì)開(kāi)放；規(guī)模大概100㎡左右；設(shè)置于一層。成交前深度溝通及簽約的區(qū)域；可采用開(kāi)放設(shè)計(jì)或較私密的單間形式設(shè)計(jì)，總規(guī)模約100m2左右；可設(shè)置在一層或二層，通常臨近財(cái)務(wù)室。銷售經(jīng)理辦公室：為了便于銷售現(xiàn)場(chǎng)的管理，通常設(shè)置在一層；財(cái)務(wù)室：選擇相對(duì)私密與安全的位置，可安排在一層或二層；銷售人員休息室（更衣室）、會(huì)議室、倉(cāng)庫(kù)等可安排在二層，與銷售現(xiàn)場(chǎng)相對(duì)隔離；上述場(chǎng)所規(guī)?？梢晫?shí)際需要而定。第三部分營(yíng)銷建議一、案名建議處于品牌戰(zhàn)略考慮，最后確定案名建議加上發(fā)展商名稱，具體案名建議為：整體形象案名：

中體.時(shí)代商業(yè)中心（個(gè)人建議）

（.國(guó)際.廣場(chǎng).）釋義：時(shí)代---代表經(jīng)濟(jì)、政治、文化為核心。商業(yè)---實(shí)現(xiàn)商品的流通的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。中心---代表城市或某個(gè)區(qū)域的重要地位。二、營(yíng)銷戰(zhàn)略策略核心—實(shí)施全方位整合打擊策略策略核心：“全方位整合打擊”整合策略：“品牌營(yíng)銷+產(chǎn)品特征+階層語(yǔ)境+競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)術(shù)”“品牌營(yíng)銷”抓住要害，口碑宣傳、營(yíng)造市場(chǎng)氛圍、解決認(rèn)知不足問(wèn)題；“產(chǎn)品特征”利益驅(qū)動(dòng)，實(shí)際利益；“階層語(yǔ)境”分眾傳播，強(qiáng)化傳播效果；“競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)術(shù)”真正實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的連續(xù)不斷的攻擊力；策略解析：地產(chǎn)整合營(yíng)銷的“四大支點(diǎn)”，即通過(guò)由品牌高度創(chuàng)造產(chǎn)品特征，再由階層語(yǔ)境和競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)術(shù)貫徹實(shí)施。讓“地產(chǎn)整合營(yíng)銷”不再只是通過(guò)執(zhí)行層面形成簡(jiǎn)單的“形整合”，而是具備“指導(dǎo)產(chǎn)品方向，實(shí)現(xiàn)品牌理想”的真正策略組合方式，最終結(jié)果就是對(duì)細(xì)分后的目標(biāo)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)由物質(zhì)到精神層面的全方位整合打擊。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)：未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量較大，本項(xiàng)目要面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，必須要搶占先機(jī)占領(lǐng)高位，同時(shí)要練好內(nèi)功，做好產(chǎn)品，才能在眾多的項(xiàng)目中脫穎而出。