工程建設(shè)其他費的構(gòu)成

3.1設(shè)備、工器具購置投資3.2建筑、安裝工程投資3.3工程建設(shè)其他投資3.4預(yù)備費3.5固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅3.6建設(shè)期貸款利息第3章工程造價的構(gòu)成《通知》對建筑安裝工程費用項目組成做了如下五項主要調(diào)整：（一）建筑安裝工程費由直接費、間接費、利潤和稅金組成。（二）為適應(yīng)建筑安裝工程招標(biāo)投標(biāo)競爭定價的需要，將原其他直接費和臨時設(shè)施費以及原直接費中屬工程非實體消耗費用合并為措施費。措施費可根據(jù)專業(yè)和地區(qū)的情況自行補(bǔ)充。（三）將原其他直接費項下對建筑材料、構(gòu)件和建筑安裝物進(jìn)行一般鑒定、檢查所發(fā)生的檢驗試驗費列入材料費。（四）

將原現(xiàn)場管理費、企業(yè)管理費、財務(wù)費和其他費用合并為間接費。根據(jù)國家建立社會保障體系的有關(guān)要求，在規(guī)費中列出社會保障相關(guān)費用。（五）原計劃利潤改為利潤。關(guān)于印發(fā)《建筑安裝工程費用項目組成》的通知建標(biāo)[2003]206號

2003年10月15日固定資產(chǎn)投資流動資產(chǎn)投資——流動資金設(shè)備及工、器具購置費用設(shè)備購置費設(shè)備原價設(shè)備運雜費工器具及生產(chǎn)家具購置費建筑安裝工程費用直接費間接費利潤稅金工程建設(shè)其他費用土地使用費預(yù)備費基本預(yù)備費漲價預(yù)備費建設(shè)期貸款利息固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅與項目建設(shè)有關(guān)的其他費用與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費用建設(shè)項目總投資工程造價我國現(xiàn)行工程造價的構(gòu)成3工程造價的構(gòu)成3.3工程建設(shè)其他費用工程建設(shè)其他費用，是指從工程籌建起到工程竣工驗收交付使用止的整個建設(shè)期間，除建筑安裝工程費用和設(shè)備及工、器具購置費用以外的，為保證工程建設(shè)順利完成和交付使用后能夠正常發(fā)揮效用而發(fā)生的各項費用。工程建設(shè)其他費用，按其內(nèi)容大體可分為三類。第一類指土地使用費；第二類指與工程建設(shè)有關(guān)的其他費用；第三類指與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費用。（一）土地使用費任何一個建設(shè)項目都固定于一定地點與地面相連接，必須占用一定量的土地，也就必然要發(fā)生為獲得建設(shè)用地而支付的費用，這就是土地使用費。它是指通過劃撥方式取得土地使用權(quán)而支付的土地征用及遷移補(bǔ)償費，或者通過土地使用權(quán)出讓方式取得土地使用權(quán)而支付的土地使用權(quán)出讓金。3.3工程建設(shè)其他費用

1、土地征用及遷移補(bǔ)償費－－劃撥方式土地征用及遷移補(bǔ)償費，是指建設(shè)項目通過劃撥方式取得無限期的土地使用權(quán)，依照《中華人民共和國土地管理法》等規(guī)定所支付的費用。其總和一般不得超過被征土地年產(chǎn)值的30倍，土地年產(chǎn)值則按該地被征用前3年的平均產(chǎn)量和國家規(guī)定的價格計算。其內(nèi)容包括：（1）土地補(bǔ)償費（耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6~10倍）。（2）青苗補(bǔ)償費和被征用土地上的房屋、水井、樹木等附著物補(bǔ)償費。

（一）土地使用費3.3工程建設(shè)其他費用

1、土地征用及遷移補(bǔ)償費－－劃撥方式（3）安置補(bǔ)助費（每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。）（4）繳納的耕地占用稅或城鎮(zhèn)土地使用稅、土地登記費及征地管理費等。（縣市土地管理機(jī)關(guān)從征地費中提取土地管理費的比率，要按征地工作量大小，視不同情況，在1%－4%幅度內(nèi)提取。）

（一）土地使用費3.3工程建設(shè)其他費用1、土地征用及遷移補(bǔ)償費－－劃撥方式（5）征地動遷費（征用土地上的房屋及附屬構(gòu)筑物、城市公共設(shè)施等拆除、遷建補(bǔ)償費、搬遷運輸費，企業(yè)單位因搬遷造成的減產(chǎn)、停工損失補(bǔ)貼費，拆遷管理費等）。（6）水利水電工程水庫淹沒處理補(bǔ)償費。

（一）土地使用費3.3工程建設(shè)其他費用2、土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金，指建設(shè)項目通過土地使用權(quán)出讓方式，取得有限期的土地使用權(quán)，依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，支付的土地使用權(quán)出讓金。（一）土地使用費3.3工程建設(shè)其他費用2、土地使用權(quán)出讓金（1）明確國家是城市土地的唯一所有者，并分層次、有償、有限期地出讓、轉(zhuǎn)讓城市土地。第一層次是城市政府將國有土地使用權(quán)出讓給用地者，該層次由城市政府壟斷經(jīng)營。出讓對象可以是有法人資格的企事業(yè)單位，也可以是外商。第二層次及以下層次的轉(zhuǎn)讓則發(fā)生在使用者之間。（一）土地使用費3.3工程建設(shè)其他費用2、土地使用權(quán)出讓金（2）出讓或轉(zhuǎn)讓方式：協(xié)議、招標(biāo)、公開拍賣。1）協(xié)議方式是由用地單位申請，經(jīng)市政府批準(zhǔn)同意后雙方洽談具體地塊及地價。該方式適用于市政工程、公益事業(yè)用地以及需要減免地價的機(jī)關(guān)、部隊用地和需要重點扶持、優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)用地。2）招標(biāo)方式是在規(guī)定的期限內(nèi)，由用地單位以書面形式投標(biāo)，市政府根據(jù)投標(biāo)報價、所提供的規(guī)劃方案以及企業(yè)信譽(yù)綜合考慮，擇優(yōu)而取。該方式適用于一般工程建設(shè)用地。3）公開拍賣是指在指定的地點和時間，由申請用地者叫價應(yīng)價，價高者得。這完全是由市場競爭決定，適用于盈利高的行業(yè)用地。（一）土地使用費3.3工程建設(shè)其他費用（3）關(guān)于地價：在有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地時，政府對地價不作統(tǒng)一規(guī)定，但應(yīng)堅持以下原則：1）地價對目前的投資環(huán)境不產(chǎn)生大的影響；2）地價與當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)；3）地價要考慮已投入的土地開發(fā)費用、土地市場供求關(guān)系、土地用途和使用年限。2、土地使用權(quán)出讓金

（一）土地使用費3.3工程建設(shè)其他費用（4）年限：有限關(guān)于政府有償出讓土地使用權(quán)的年限，各地可根據(jù)時間、區(qū)位等各種條件作不同的規(guī)定，一般可在30～99年之間。按照地面附屬建筑物的折舊年限來看，以50年為宜。居住用地70年工業(yè)用地50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年2、土地使用權(quán)出讓金

（一）土地使用費3.3工程建設(shè)其他費用（5）土地有償出讓和轉(zhuǎn)讓，土地使用者和所有者要簽約，明確使用者對土地享有的權(quán)利和對土地所有者應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。1）有償出讓和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，要向土地受讓者征收契稅；2）轉(zhuǎn)讓土地如有增值，要向轉(zhuǎn)讓者征收土地增值稅；3）在土地轉(zhuǎn)讓期間，國家要區(qū)別不同地段，不同用途向土地使用者收取土地占用費。2、土地使用權(quán)出讓金

（一）土地使用費3.3工程建設(shè)其他費用新規(guī)《土地出讓金收支管理辦法

》（即將出臺）兩稅一費：城鎮(zhèn)土地使用稅、新增建設(shè)用地有償使用費、耕地占用稅城鎮(zhèn)土地使用稅（現(xiàn)為0.5—10元／年m2

，每年征收）提高兩倍，新增建設(shè)用地土地有償使用費（現(xiàn)為5—70元／m2，一次性征收）和耕地占用稅（現(xiàn)為1—10元／m2，一次性征收）各提高一倍土地出讓金總額的15%必須用于農(nóng)地復(fù)墾和土地整理開發(fā)、失地農(nóng)民或被拆遷人補(bǔ)償及就業(yè)培訓(xùn)、社會保障、廉租房建設(shè)等（現(xiàn)為增值部分的15%）2、土地使用權(quán)出讓金

（一）土地使用費3.3工程建設(shè)其他費用新規(guī)《土地出讓金收支管理辦法

》（即將出臺）企業(yè)買地的成本將會增加?！纠浚阂?005年8月華潤置地出資超過25億元拿下的北京地王清河地塊（現(xiàn)已開發(fā)橡樹灣項目）為例：這塊開發(fā)用地總面積達(dá)35萬平方米，當(dāng)時按每平方米9元的標(biāo)準(zhǔn)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，總額在315萬元左右，城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地使用費金額與此大致相當(dāng)，兩者總計700萬元上下。若按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，開發(fā)商要交超過1500萬元的稅費。2、土地使用權(quán)出讓金

（一）土地使用費3.3工程建設(shè)其他費用根據(jù)項目的不同，與項目建設(shè)有關(guān)的其他費用的構(gòu)成也不盡相同，一般包括以下各項。在進(jìn)行工程估算及概算中可根據(jù)實際情況進(jìn)行計算。建設(shè)單位管理費勘察設(shè)計費研究試驗費建設(shè)單位臨時設(shè)施費工程監(jiān)理費工程保險費引進(jìn)技術(shù)和進(jìn)口設(shè)備其他費用工程承包費（總承包，如配合費）（二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用3.3工程建設(shè)其他費用1、建設(shè)單位管理費建設(shè)單位管理費是指建設(shè)項目從立項、籌建、建設(shè)、聯(lián)合試運轉(zhuǎn)、竣工驗收交付使用及后評估等全過程管理所需費用。內(nèi)容包括：（1）建設(shè)單位開辦費。指新建項目為保證籌建和建設(shè)工作正常進(jìn)行所需辦公設(shè)備、生活家具、用具、交通工具等購置費用。（2）建設(shè)單位經(jīng)費。包括工作人員的基本工資、工資性補(bǔ)貼、職工福利費、勞動保護(hù)費、勞動保險費、辦公費、差旅交通費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、固定資產(chǎn)使用費、工具用具使用費、技術(shù)圖書資料費、生產(chǎn)人員招募費、工程招標(biāo)費、合同契約公證費、工程質(zhì)量監(jiān)督檢測費、工程咨詢費、法律顧問費、審計費、業(yè)務(wù)招待費、排污費、竣工交付使用清理及竣工驗收費、后評估等費用。不包括應(yīng)計入設(shè)備、材料預(yù)算價格的建設(shè)單位采購及保管設(shè)備材料所需的費用。（二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用3.3工程建設(shè)其他費用建設(shè)單位管理費按照單項工程費用之和（包括設(shè)備工器具購置費和建筑安裝工程費用）乘以建設(shè)單位管理費費率計算。建設(shè)單位管理費費率按照建設(shè)項目的不同性質(zhì)、不同規(guī)模確定。1、建設(shè)單位管理費（二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用3.3工程建設(shè)其他費用勘察設(shè)計費是指為本建設(shè)項目提供項目建議書、可行性研究報告及設(shè)計文件等所需費用，內(nèi)容包括：（1）編制項目建議書、可行性研究報告及投資估算、工程咨詢、評價以及為編制上述文件所進(jìn)行勘察、設(shè)計、研究試驗等所需費用；（2）委托勘察、設(shè)計單位進(jìn)行初步設(shè)計、施工圖設(shè)計及概預(yù)算編制等所需費用；（3）在規(guī)定范圍內(nèi)由建設(shè)單位自行完成的勘察、設(shè)計工作所需費用。2、勘查設(shè)計費（二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用3.3工程建設(shè)其他費用勘察設(shè)計費中：項目建議書、可行性研究報告按國家頒布的收費標(biāo)準(zhǔn)計算設(shè)計費按國家頒布的工程設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)計算勘察費一般民用建筑6層以下的按3~5元/m2計算，高層建筑按8~10元/m2計算，工業(yè)建筑按10~12元／m2計算。2、勘查設(shè)計費（二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用3.3工程建設(shè)其他費用研究試驗費是指為建設(shè)項目提供和驗證設(shè)計參數(shù)、數(shù)據(jù)、資料等所進(jìn)行的必要的試驗費用以及設(shè)計規(guī)定在施工中必須進(jìn)行試驗、驗證所需費用。包括自行或委托其他部門研究試驗所需人工費、材料費、試驗設(shè)備及儀器使用費等。這項費用按照設(shè)計單位根據(jù)本工程項目的需要提出的研究試驗內(nèi)容和要求計算。

3、研究試驗費（二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用3.3工程建設(shè)其他費用建設(shè)單位臨時設(shè)施費是指建設(shè)期間建設(shè)單位所需臨時設(shè)施的搭設(shè)、維修、攤銷費用或租賃費用。4、臨時設(shè)施費（二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用3.3工程建設(shè)其他費用工程監(jiān)理費是指建設(shè)單位委托工程監(jiān)理單位對工程實施監(jiān)理工作所需費用。（1）一般情況應(yīng)按工程建設(shè)監(jiān)理收費標(biāo)準(zhǔn)計算，即按所監(jiān)理工程概算或預(yù)算的百分比計算，通常情況下設(shè)計階段監(jiān)理收費費率為概（預(yù)）算的0.03%－0.20%，施工階段監(jiān)理收費費率為概（預(yù)）算的0.60%－2.5%；（2）對于單工種或臨時性項目可根據(jù)參與監(jiān)理的年度平均人數(shù)按3～5萬元／人·年計算。5、工程監(jiān)理費（二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用3.3工程建設(shè)其他費用工程保險費是指建設(shè)項目在建設(shè)期間根據(jù)需要實施工程保險所需的費用。包括以各種建筑工程及其在施工過程中的物料、機(jī)器設(shè)備為保險標(biāo)的的建筑工程一切險，以安裝工程中的各種機(jī)器、機(jī)械設(shè)備為保險標(biāo)的的安裝工程一切險，以及機(jī)器損壞保險等。5、工程保險費（二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用3.3工程建設(shè)其他費用保險費率如下：民用建筑(住宅樓、綜合性大樓、商場、旅館、醫(yī)院、學(xué)校)占建筑工程費的2‰～4‰；其他建筑(工業(yè)廠房、倉庫、道路、碼頭、水壩、隧道、橋梁、管道等)占建筑工程費的3‰～6‰；安裝工程(農(nóng)業(yè)、工業(yè)、機(jī)械、電子、電器、紡織、礦山、石油、化學(xué)及鋼鐵工業(yè)、鋼結(jié)構(gòu)橋梁)占建筑工程費的3‰～6‰。5、工程保險費（二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用3.3工程建設(shè)其他費用（1）出國人員費用指為引進(jìn)技術(shù)和進(jìn)口設(shè)備派出人員在國外培訓(xùn)和進(jìn)行設(shè)計聯(lián)絡(luò)，設(shè)備檢驗等的差旅費、制裝費、生活費等。這項費用根據(jù)設(shè)計規(guī)定的出國培訓(xùn)和工作的人數(shù)、時間及派往國家，按財政部、外交部規(guī)定的臨時出國人員費用開支標(biāo)準(zhǔn)及中國民用航空公司現(xiàn)行國際航線票價等進(jìn)行計算，其中使用外匯部分應(yīng)計算銀行財務(wù)費用。（2）國外工程技術(shù)人員來華費用指為安裝進(jìn)口設(shè)備，引進(jìn)國外技術(shù)等聘用外國工程技術(shù)人員進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)工作所發(fā)生的費用。包括技術(shù)服務(wù)費、外國技術(shù)人員的在華工資、生活補(bǔ)貼、差旅費、醫(yī)藥費、住宿費、交通費、宴請費、參觀游覽等招待費用。這項費用按每人每月費用指標(biāo)計算。5、引進(jìn)技術(shù)和進(jìn)口設(shè)備其他費用（二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用3.3工程建設(shè)其他費用（3）技術(shù)引進(jìn)費指為引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)而支付的費用。包括專利費、專有技術(shù)費（技術(shù)保密費）、國外設(shè)計及技術(shù)資料費、計算機(jī)軟件費等。這項費用根據(jù)合同或協(xié)議的價格計算。（4）分期或延期付款利息指利用出口信貸引進(jìn)技術(shù)或進(jìn)口設(shè)備采取分期或延期付款的辦法所支付的利息。（5）擔(dān)保費指國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)為買方出具保函的擔(dān)保費。這項費用按有關(guān)金融機(jī)構(gòu)規(guī)定的擔(dān)保費率計算(一般可按承保金額的5‰計算)。（6）進(jìn)口設(shè)備檢驗鑒定費用指進(jìn)口設(shè)備按規(guī)定付給商品檢驗部門的進(jìn)口設(shè)備檢驗鑒定費。這項費用按進(jìn)口設(shè)備貨價的3‰～5‰計算。5、工程監(jiān)理費（二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用3.3工程建設(shè)其他費用工程承包費是指具有總承包條件的工程公司，對工程建設(shè)項目從開始建設(shè)至竣工投產(chǎn)全過程的總承包所需的管理費用。具體內(nèi)容包括組織勘察設(shè)計、設(shè)備材料采購、非標(biāo)設(shè)備設(shè)計制造與銷售、施工招標(biāo)、發(fā)包、工程預(yù)決算、項目管理、施工質(zhì)量監(jiān)督、隱蔽工程檢查、驗收和試車直至竣工投產(chǎn)的各種管理費用。一般工業(yè)建設(shè)項目為投資估算的6%~8%，民用建筑（包括住宅建設(shè)）和市政項目為4%~6%。不實行工程總承包的項目不計算本項費用。5、工程承包費——總承包管理費（二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用3.3工程建設(shè)其他費用聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費生產(chǎn)準(zhǔn)備費辦公和生活家具購置費

（二）與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費用3.3工程建設(shè)其他費用3.4預(yù)備費基本預(yù)備費漲價預(yù)備費（1）基本預(yù)備費指在初步設(shè)計及概算內(nèi)難以預(yù)料的工程費用基本預(yù)備費=（設(shè)備及工器具購置費+建筑安裝工程費+工程建設(shè)其他費）×基本預(yù)備費率基本預(yù)備費率（按國家及部門規(guī)定）－估算：8％～10％－概算：5％～8％－預(yù)算：3％～5％3.4預(yù)備費（2）漲價預(yù)備費是指建設(shè)項目在建設(shè)期間內(nèi)由于價格等變化引起工程造價變化的預(yù)測預(yù)留費用。包括：人工費、設(shè)備、材料、施工機(jī)械價差，建筑安裝工程費及工程建設(shè)其他費用調(diào)整，利率、匯率調(diào)整等。3.4預(yù)備費計算公式：PF——漲價預(yù)備費；

n——建設(shè)期年份數(shù)；

It——建設(shè)期中第t年的投資計劃額，包括設(shè)備及工器具購置費、建筑安裝工程費、工程建設(shè)其他費用及基本預(yù)備費；

f——年均投資價格上漲率。（2）漲價預(yù)備費3.4預(yù)備費【例】：某建設(shè)項目，建設(shè)期為3年，各年投資計劃額如下，第一年投資7200萬元，第二年10800萬元，第三年3600萬元，年均投資價格上漲率為6％，求建設(shè)項目建設(shè)期間漲價預(yù)備費。（2）漲價預(yù)備費3.4預(yù)備費【解】第一年漲價預(yù)備費為：PF1=I1[(1+f)－1]=7200×0.06第二年漲價預(yù)備費為：