商圈和店鋪業(yè)態(tài)分析

商圈與店鋪零售商圈確實(shí)定商圈的定義：指店鋪能夠有效吸引顧客來(lái)店的地理區(qū)域。商圈的層次:邊緣商圈次級(jí)商圈核心商圈認(rèn)識(shí)你的真實(shí)商圈

確定商圈的位置、形狀、大小和消費(fèi)容量是任何選址工作的起點(diǎn)，但真實(shí)的商圈是什么樣子的呢？傳統(tǒng)的選址理論中商圈形狀，是以店鋪為中心的三個(gè)大小不一的同心圓，按照從內(nèi)到外的順序依此為店鋪的核心商圈、次要商圈和邊緣商圈同心圓商圈:現(xiàn)實(shí)中的同心圓商圈----同心多邊形商圈

在河流、山脈、海岸線等天然地理障礙的方向，商圈形狀向內(nèi)收縮，而在交通路網(wǎng)比較興旺的方向，商圈形狀向外擴(kuò)張，從而形成不規(guī)那么的多邊形。不規(guī)那么多邊形商圈------理想中真實(shí)的商圈

城市公共交通體系是零售網(wǎng)點(diǎn)最主要的輻射途徑，而公共交通體系的在不同方向上的分布是不均勻的，從而造成商圈形狀更加不規(guī)那么。理想中真實(shí)的商圈綜合考慮了消費(fèi)者、地理、交通路網(wǎng)、公共交通體系和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分布。

無(wú)論是同心圓商圈、同心多邊形商圈還是不規(guī)那么多邊形商圈，都忽略了一個(gè)重要的因素——你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此只能稱為理想商圈。那么真實(shí)的商圈又是什么樣子的呢?核心商圈、次要商圈和邊緣商圈的劃分，取決于消費(fèi)者到該網(wǎng)點(diǎn)購(gòu)物實(shí)際概率，而非單純的地理距離。

只有認(rèn)識(shí)了你的真實(shí)商圈，才能真正了解你的顧客群體有多大和他們的具體來(lái)自哪里。三個(gè)層次商圈的比較：層次含義地理范圍時(shí)間范圍顧客比重核心商圈最接近店鋪的區(qū)域顧客來(lái)店最方便。小0.8公里內(nèi)大5公里內(nèi)20分鐘之內(nèi)55％～70％三個(gè)層次商圈的比較：層次含義地理范圍時(shí)間范圍顧客比重次級(jí)商圈核心商圈的外圍區(qū)域,顧客來(lái)店比較方便。小1.5公里內(nèi)大8公里內(nèi)小20分鐘內(nèi)大40分鐘內(nèi)15％～25％三個(gè)層次商圈的比較：層次含義地理范圍時(shí)間范圍顧客比重邊緣商圈次級(jí)商圈以外的區(qū)域，顧客來(lái)店不夠方便。小1.5公里之外大8公里外小20分上大40分上10％居住人口工作人口流動(dòng)人口商圈的顧客來(lái)源核心商圈次級(jí)商圈邊緣商圈是店鋪選址的重要前提有助于零售店鋪制定競(jìng)爭(zhēng)策略有助于零售店鋪制定市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略有助于零售店加快資金周轉(zhuǎn)商圈分析的重要性1.店鋪的經(jīng)營(yíng)特色2.店鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)模3.經(jīng)營(yíng)商品的種類4.競(jìng)爭(zhēng)店鋪的位置商圈的影響因素〔1〕5.顧客的流動(dòng)性6.交通地理?xiàng)l件7.店鋪的促銷手段商圈的影響因素〔2〕零售飽和理論通過(guò)計(jì)算零售飽和指數(shù)來(lái)測(cè)定商圈的大小，進(jìn)而確定某一地區(qū)零售店鋪缺乏還是過(guò)多，以及是否能夠開(kāi)設(shè)店鋪的理論。計(jì)算公式：C為某地區(qū)購(gòu)置某類商品的潛在顧客數(shù)；RE為某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)置額；RF為某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類商品的店鋪營(yíng)業(yè)總面積；IRS為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。例：現(xiàn)有A、B、C三個(gè)地區(qū)，根據(jù)相關(guān)資料計(jì)算各地區(qū)的零售飽和指數(shù)。項(xiàng)目A地B地C地潛在顧客數(shù)（萬(wàn)人）15108每一顧客平均購(gòu)買額240200150同類店鋪營(yíng)業(yè)面積350003000025000A地區(qū)：B地區(qū)：C地區(qū)：霍夫模型認(rèn)為：一個(gè)店鋪的商圈取決于店鋪對(duì)顧客的吸引力，而店鋪在一個(gè)地區(qū)對(duì)顧客的吸引力是可以測(cè)量的；這個(gè)吸引力主要取決于兩個(gè)因素，即店鋪的規(guī)模和店鋪與顧客的距離。計(jì)算公式：Aij為店鋪j對(duì)顧客I的吸引力；Sj為店鋪的規(guī)模;Dij為顧客I到店鋪j的距離和花費(fèi)的時(shí)間;a為顧客對(duì)店鋪規(guī)模的敏感性參數(shù);b為顧客對(duì)距離或花費(fèi)時(shí)間的敏感性參數(shù)。Pij＝店鋪j對(duì)顧客的吸引力該地區(qū)所有同類店鋪對(duì)顧客的吸引力之和霍夫模型------顧客來(lái)店購(gòu)物的可能性計(jì)算公式：霍夫模型例：假設(shè)一個(gè)顧客有時(shí)機(jī)在3個(gè)店鋪中任何一個(gè)店鋪購(gòu)物，這3個(gè)店鋪的規(guī)模及與這個(gè)顧客居住地的距離如下：〔假設(shè)a=1,b=2〕

項(xiàng)目A店鋪B店鋪C店鋪店鋪規(guī)模（平方米）600080005000店鋪與顧客的距離（公里）473解：根據(jù)公式：A店鋪的吸引力B店鋪的吸引力=C店鋪的吸引力=

∑Aij=375+163.3+555.56=1093.86顧客到A店鋪的可能性P=375/1093.86=0.343顧客到B店鋪的可能性P=163.3/1093.86=0.149顧客到C店鋪的可能性P=555.56/1093.86=0.508店址問(wèn)題決定在何處營(yíng)業(yè)是所有零售商成功的關(guān)鍵。一項(xiàng)清晰連續(xù)的戰(zhàn)略應(yīng)明確選址的目的。選址決策之所以重要，是因?yàn)樗母弑惧X和長(zhǎng)期性。一項(xiàng)選址決策的失誤很顯然要比一次采購(gòu)失誤給零售商造成更大的損失。零售商發(fā)現(xiàn)一個(gè)完美的店址要經(jīng)歷一個(gè)艱難的過(guò)程。每個(gè)店址都有優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，在評(píng)估特定店址的可行性時(shí)，零售商必須明確該商店的目標(biāo)市場(chǎng)顧客會(huì)光臨該店址。店址分析員的工作一直持續(xù)至考慮到占用條款和其他一些法律問(wèn)題。過(guò)程復(fù)雜：綜合性決策本錢較高：固定投入大靈活性差：一經(jīng)選定，很難變動(dòng)經(jīng)營(yíng)影響大：選址、選址、再選址選址的重要性商店的位置是零售商做的最重要的決策店址是顧客選擇商店時(shí)的首要考慮的因素〔便利性大〕選址是個(gè)戰(zhàn)略決策〔可變性小〕選址的難度大〔稀缺性高〕選擇一個(gè)地址，包涵一系列優(yōu)缺點(diǎn)的評(píng)估。對(duì)不同的零售商，一般與本錢和地址的商業(yè)價(jià)值有關(guān)店鋪位置選擇的地域商業(yè)活動(dòng)頻度高的地域人口密度高的地區(qū)客流量大的地區(qū)交通便利的地區(qū)接近集客地同類商品集聚地不宜做店鋪的地區(qū)快速車道旁周圍居民少且缺乏增長(zhǎng)的地區(qū)店鋪密度過(guò)大高層建筑物內(nèi)選址的步驟：地區(qū)分析商業(yè)區(qū)或購(gòu)物區(qū)分析具體位置分析需求測(cè)算人口規(guī)模：收入水平：人口的性別、年齡、收入、家庭規(guī)模、類型地區(qū)分析〔1〕利用消費(fèi)價(jià)格指數(shù)或其它方法計(jì)算購(gòu)置力指數(shù)地區(qū)分析〔2〕購(gòu)置力流入與流出額的測(cè)算流入額流出額流入指數(shù)零售引力指數(shù)流出指數(shù)零售潛力指數(shù)地區(qū)分析〔3〕其他因素的分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)物流系統(tǒng)勞動(dòng)力供給政策法律可能開(kāi)設(shè)的新店鋪的數(shù)量中心商業(yè)區(qū)城市的零售中心副中心商業(yè)區(qū)或輔助商業(yè)區(qū)二級(jí)商業(yè)區(qū)商業(yè)小區(qū)集客地周邊、居民區(qū)附近購(gòu)物中心居民區(qū)、社區(qū)和地區(qū)性購(gòu)物中心獨(dú)立店區(qū)商業(yè)區(qū)或購(gòu)物區(qū)分析1.交通條件2.客流分析客流類型客流目標(biāo)、速度和滯留時(shí)間街路兩側(cè)的客流規(guī)模具體位置分析〔1〕自身客流分享客流派生客流3.競(jìng)爭(zhēng)店鋪分析4.地形特點(diǎn)及位置布局分析5.城市規(guī)劃分析6.效益分析具體位置分析〔2〕拐角效應(yīng)能見(jiàn)度高商圈小知識(shí)影響店址吸引力的因素可接近性〔顧客出入商店的難易程度〕宏觀分析〔考慮的是主要商圈〕道路布局、道路狀況、障礙微觀分析〔店址附近的情況〕可見(jiàn)性、交通流量、停車設(shè)施、擁擠程度、出入難易優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)商圈需求預(yù)測(cè)第一商圈〔60%-65%的顧客來(lái)源地〕第二商圈〔20%的顧客來(lái)源地〕第三商圈〔偶爾光臨的顧客居住的區(qū)域〕1、這些顧客的住院部所附近缺乏足夠的零售商店2、完善的交通系統(tǒng)使顧客能夠很容易地到達(dá)商店3、商店可能正好位于顧客上下班的路上4、商店可能正好位于一個(gè)旅游景點(diǎn)附近商圈的實(shí)際界限是由可接近性、天然障礙、購(gòu)物區(qū)域的類型、商店的類型以及競(jìng)爭(zhēng)因素決定的另一個(gè)研究商店類型影響商圈大小的方法是看這家商店是目標(biāo)商店還是附著式商店。要確定一個(gè)商圈需要三種信息。第一：我們必須知道有多少人生活在這個(gè)商圈，住在哪里。第二：零售商運(yùn)用人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和地理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)和政府公布的購(gòu)置力指數(shù)來(lái)預(yù)測(cè)潛在購(gòu)置力第三：零售商還會(huì)用互聯(lián)網(wǎng)的信息。商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的根底，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：——商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)置及消費(fèi)金額比較高等。——住宅區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購(gòu)置率高等?！慕虆^(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購(gòu)置率高等。——辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外來(lái)人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。——混合區(qū)。住商混合、住教混合。混合區(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。商圈形態(tài)商鋪的類型，按照所屬工程的開(kāi)發(fā)形式不同可以分成以下七大類：商業(yè)街商鋪：商業(yè)街沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。市場(chǎng)類商鋪：“市場(chǎng)〞是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類商鋪。社區(qū)商鋪：其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。住宅底商：住宅底商指位于住宅底層的商用鋪位。百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪：鑒于該類工程規(guī)模龐大，開(kāi)發(fā)復(fù)雜，所以投資風(fēng)險(xiǎn)也比較高商務(wù)樓、寫字樓商鋪：酒店、商住公寓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。交通設(shè)施商鋪：交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。

以上不同類型商鋪的投資特點(diǎn)、價(jià)值影響因素及市場(chǎng)成熟度差異都特別大，比方在北京，住宅底商和購(gòu)物中心商鋪屬于處在開(kāi)展初期的商鋪類型，其投資收益中的價(jià)值升值收益和租金收益空間顯著區(qū)別于開(kāi)展成熟的商業(yè)街商鋪。位于不同地區(qū)的零售店類型1.位于市區(qū)主要街道的商店便利商店——如藥店、快餐店、美容院等。通常為工作和生活在市區(qū)的人們效勞高度專業(yè)化商店——包括提供個(gè)人效勞的高級(jí)服裝店、禮品店、工藝品店、珠寶店等，能夠?yàn)轭櫩吞峁┰谄渌胤降貌坏降男?/p>

※

缺陷：停車問(wèn)題，特別是要考慮到在頂峰期是否有足夠的停車位。2．位于小巷的商店

這些店鋪沒(méi)有相對(duì)較大的客流量，但是大多數(shù)小巷店有自己的顧客群，從而不需要主街帶來(lái)的人群，地價(jià)本錢較低，容易擁有屬于自己的停車場(chǎng)。

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缺陷：可見(jiàn)性不高。3．位于街區(qū)的商店

街區(qū)位置是距離顧客生活和工作最近的零售位置。一般在金融區(qū)、司法區(qū)、生產(chǎn)廠區(qū)或醫(yī)療區(qū)內(nèi)。

※優(yōu)勢(shì)：擁有很大的便利性，容易獲得長(zhǎng)