《強(qiáng)化管控落地 助力完美交付》-江蘇區(qū)域“精裝八條”管控措施分享

江蘇區(qū)域工程管理部

2018年8月內(nèi)部資料

嚴(yán)禁外傳

│1完美交樓的思考98個項目

土建93個標(biāo)段

年底超110個標(biāo)段

目前裝修標(biāo)段

45個

交付550萬方2018管理品質(zhì)年

工程質(zhì)量精裝修質(zhì)量客戶關(guān)注點和體驗感內(nèi)部資料

嚴(yán)禁外傳

│2部門總助：李海超專項檢查、精裝

督辦組

組長：夏力一、區(qū)域精裝綜合組組織架構(gòu)及職責(zé)

區(qū)域工程管理部總經(jīng)理：陳文鋒

綜合二組組長：王賢登組員：魏中亞工地開放日組組長：胡圣濤副總經(jīng)理兼總工：沈宏亮

綜合一組組長：趙昌飛組員：王華燕馬鞍山城市公司鎮(zhèn)江城市公司南京城市公司寧南城市公司常州城市公司揚(yáng)州城市公司滁州城市公司內(nèi)部資料

嚴(yán)禁外傳

│3分類具體事項城市公司項目管理部區(qū)域工程管理部區(qū)域抽檢比例展示區(qū)/貨量區(qū)精裝修管控工作展示區(qū)主體評分組織評分、資料留存區(qū)域初驗出示，后評估中體現(xiàn)/展示區(qū)實測實量組織評分、資料留存區(qū)域初驗出示，后評估中體現(xiàn)/展示區(qū)燈光檢測組織評分、資料留存區(qū)域初驗出示，后評估中體現(xiàn)/圖紙會審參加要求策劃中體現(xiàn)15%裝修方案審核BIP流程BIP流程/交底、培訓(xùn)、宣貫負(fù)責(zé)組織交底、培訓(xùn)、宣貫，3日內(nèi)提交資料選擇性參加20%整層樣板驗收負(fù)責(zé)組織驗收選擇性參加50%場地移交（土建、四大件）負(fù)責(zé)組織移交工作，明確移交標(biāo)準(zhǔn)選擇性參加20%材料驗收檢查、收集、整理、存檔/20%職責(zé)下放明確各級管控的職責(zé)劃分和責(zé)任主體，提高管理效率，強(qiáng)化

城市公司管控，加快城市公司做實做強(qiáng)一、區(qū)域精裝綜合組組織架構(gòu)及職責(zé)內(nèi)部資料

嚴(yán)禁外傳

│4?區(qū)域根據(jù)具體的施工工藝編制相應(yīng)的課件；?按照培訓(xùn)計劃組織針對性的培訓(xùn)。?新項目開工前，將集團(tuán)、區(qū)域的精裝八條管控文件組織進(jìn)行宣貫培訓(xùn)?組織區(qū)域所有工程人員每個月進(jìn)行裝修培訓(xùn)并考核。及時、有效的培訓(xùn)活動課

件線上培訓(xùn)、線上考核

學(xué)

習(xí)線上考核二、人員梯隊建設(shè)

培訓(xùn)宣貫

不合格2018年重點加強(qiáng)線上培訓(xùn)考核工作

人人是老師，人人懂精裝修，人人會管精裝修對標(biāo)集團(tuán)對標(biāo)行業(yè)·碧桂園

鳳凰城地塊七三標(biāo)段

三、標(biāo)桿引領(lǐng)

精準(zhǔn)對標(biāo)◆區(qū)域要求每個城市公司至少選出一個項目試點打造區(qū)域標(biāo)桿，沖刺集團(tuán)標(biāo)桿！◆工藝工法推行，管理經(jīng)驗積累◆區(qū)域內(nèi)交流、培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，整體提升各批四大件移交展示區(qū)驗收樣板層驗收首批次場地移交

過程巡查

工地開放日

（驗收、開放）

首批四大件移交

專項檢查整改復(fù)查模擬驗收及整改

聯(lián)合驗收

交底培訓(xùn)

貨量精裝策劃工地開放策劃全過程管控

（營銷、工程）精裝修制度平臺進(jìn)一步完善細(xì)化，為精細(xì)化管理奠定堅實基礎(chǔ)精裝修管控流程1圖紙會審（初次深化）

四新體系穿插

展示區(qū)評分變更

展示區(qū)管控展示區(qū)策劃

標(biāo)桿評優(yōu)預(yù)交樓機(jī)制

業(yè)主收樓

問題閉合

圖紙會審

各批次

整改復(fù)查

重點工序檢查（二次深化）

場地移交

（建立全過程檔案）

精細(xì)化督查

集中+定尺加工“精裝八條”

管控措施培訓(xùn)宣貫2提醒施工注意亊項

針對性強(qiáng)、實用性高、時效性好要求城市公司對所管轄項目進(jìn)行二次轉(zhuǎn)化，區(qū)域結(jié)合日常巡查，對所

有項目培訓(xùn)落地情況進(jìn)行抽查。

解讀質(zhì)量管控制度

宣貫最新管控動作

分享亮點施工工藝知鳥E-learning

線下培訓(xùn)

及時組織對集團(tuán)發(fā)布的精裝“八條”進(jìn)行培訓(xùn)宣貫，讓每位工程管理人員銘記于心，并嚴(yán)格執(zhí)行落地?！熬b八條”

管控措施3土建移交工作面

交樓樣板層假冒偽劣材料重點工藝控制模擬驗收成品保護(hù)

圖紙深化集中+定尺加工精裝六條精裝八條過程管控標(biāo)準(zhǔn)升級圖紙深化

結(jié)構(gòu)深化

水電深化

墻地磚深化

工藝深化新增過程管控動作

集中+定尺加工

量化加工清單

裝修工作量化

固化加工人員

加工質(zhì)量可視可控通過不斷完善全過程管控要求，全面推行精裝修精細(xì)化管理“精裝八條”

管控措施區(qū)域要求“精裝八條”

管控措施考核管控要點1.貨量施工前必須上報瓷磚排版圖，未通過區(qū)域?qū)徍隧椖坎挥柽M(jìn)行整層樣板驗收；2.貨量施工前必須設(shè)置集中加工區(qū)及貨品倉庫，未設(shè)置項目不得進(jìn)行貨量施工；3.區(qū)域、城市公司全過程對以上兩項工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。墻地磚排版圖水電點位定位全體尺寸復(fù)核

加工區(qū)設(shè)置

材料倉庫加工成品堆放圖紙深化集中

+定尺加工

4

圖紙深化、集中+定尺加工

精裝修策劃圖紙深化：根據(jù)集團(tuán)圖紙深化指引完成相關(guān)內(nèi)容深化，并將深化內(nèi)容上報區(qū)域，通過審核后實施；集中+定尺加工：設(shè)置與項目體量匹配的集中加工區(qū)，根據(jù)排版及復(fù)核尺寸進(jìn)行加工，成品運(yùn)至施工現(xiàn)場，現(xiàn)場不得進(jìn)行大面積切割。重點檢查內(nèi)容：1).依據(jù)指引要求進(jìn)行圖紙深化；2).現(xiàn)場必須按圖紙深化要求施工；3).沒有按時進(jìn)行圖紙深化、現(xiàn)場未按照深化圖紙施工的項目，處罰項目10000元；4）墻地磚加工必須設(shè)立集中加工區(qū)、分類堆放,做到集中加工、定尺加工、集中配送；鞋柜、櫥柜等具備集中組裝的家具，必須設(shè)立集中組裝點加工?！熬b八條”

管控措施4圖紙深化、集中+定尺加工

常見的問題

小條磚、不通縫鋪貼

水電點位跨磚縫、沖突

門垛缺失門套線不完整

浴室柜臺面與門套沖突

標(biāo)高不準(zhǔn)確

細(xì)部問題未提前考慮通過圖紙深化、

集中+定尺加工提前規(guī)避江蘇區(qū)域材料集中加工區(qū)管理辦法（2018試行版）裝修單位進(jìn)場設(shè)置

未完成驗收未通過

驗收通過

評審?fù)ㄟ^

不得展開貨量區(qū)

大范圍精裝修施工

按照樣板對工班落實

三級交底，按照樣板

及策劃報告擬定的節(jié)點

有序展開施工，并

加強(qiáng)過程管控“精裝八條”

管控措施5

交樓樣板層

---樣板先行

為保證集團(tuán)精裝修交樓戰(zhàn)略的實施，更好地把控貨量精裝修工程質(zhì)量，達(dá)到集團(tuán)要求的完美交樓狀態(tài)，同時也為提升一線管理人員素質(zhì)，指導(dǎo)施工班組現(xiàn)場交底、學(xué)習(xí)，要求各項目加強(qiáng)對裝修工程質(zhì)量的管控，要求各項目落實“樣板先行”制度，未驗收或驗收不合格的，不得開展貨量區(qū)大范圍裝修施工。

交樓樣板

工法樣板

材料樣板場地移交樣板

成品保護(hù)樣板

整層施工樣板精裝修策劃會

施工組織方案“精裝八條”

管控措施場地移交樣板

工法樣板

交樓樣板層

施工樣板材料工具樣板成品保護(hù)樣板六大樣板?明確移交標(biāo)準(zhǔn)，組織有序移交，三方會簽，奠定良好基礎(chǔ)；?統(tǒng)一精裝修做法，控制工序錯漏隱患，真正指導(dǎo)貨量施工；?通過交樓樣板層暴露所有問題，提早發(fā)現(xiàn)，提早解決；?檢驗精裝修施工班組施工的作業(yè)水平；?把好材料質(zhì)量關(guān)，通過工具的應(yīng)用提升觀感；?提高意識，減少成品的損壞和返工。

重點檢查項內(nèi)容：精裝交樓樣板層要求所有精裝單位的每個班組必須按每棟（一個單元、包括公共部位）做整層施工樣板，經(jīng)區(qū)域工程管理部驗收合格后，才能開始大面施工；無施工樣板層的，勒令停工，處罰項目5000

元，情況嚴(yán)重的，區(qū)域月檢會通報批評。5交樓樣板層區(qū)域組織督辦城市公司督辦

項目整改整改不合格區(qū)域組織督辦城市公司督辦

項目

落實

整改

合格

區(qū)域由督辦轉(zhuǎn)變?yōu)榻M織督辦檢查情況通報明確整改內(nèi)容、計劃及移交要求完善整改內(nèi)容及移交時間明確整改計劃、方案和責(zé)任人負(fù)責(zé)落實現(xiàn)場整改按整改計劃落實人、料、機(jī)，及時反饋整改進(jìn)度，達(dá)到整改目標(biāo)

總結(jié)區(qū)域由督辦轉(zhuǎn)變?yōu)榻M織督辦6土建移交工作面（強(qiáng)督辦、重落實）“精裝八條”

管控措施

6.1場地移交流程

明確移交標(biāo)準(zhǔn)，移交樣板先行

編制移交計劃,成立驗收小組

逐戶排查形成問題排查記錄表（一戶一表、問題統(tǒng)計表、實測匯總表）

落實整改，形成相關(guān)移交記錄“精裝八條”

管控措施6土建移交工作面

6.2場地移交要求?以標(biāo)段為單位首次工作面移交由區(qū)域組織實施，通過后申請集團(tuán)復(fù)驗；?后續(xù)工作面移交由城市公司組織，

按照集團(tuán)、區(qū)域要求統(tǒng)一進(jìn)行場地移交；?區(qū)域?qū)Τ鞘泄竟ぷ髅嬉平还ぷ鬟M(jìn)行抽查、考核，集團(tuán)將全過程進(jìn)行隨機(jī)抽查。

有序移交，三方會簽，督辦整改土建施工界面土建施工界面現(xiàn)代家居界面總包組織管理分批次移交（每批次洋房不少于5層，別墅不少于

40戶），重點檢查外窗淋水、衛(wèi)生間沉箱試水、

給水管試水試壓、各項控制線“精裝八條”

管控措施

6.4重點檢查項內(nèi)容：（以戶為單位，≥3戶不合格）1）、土建移交工作面記錄表：沒有書面簽名移交手續(xù)的，處罰項目10000元，勒令停工，情況嚴(yán)重，集團(tuán)通報批評。2）、實測實量交接驗收：數(shù)據(jù)真實、無弄虛作假。（觸碰須停工整改，真實實測數(shù)據(jù)上墻后方可復(fù)工）3）、移交后出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題：完成移交后，出現(xiàn)大面積砂漿強(qiáng)度不足、空鼓、開裂、滲漏等重

大質(zhì)量隱患。

落實土建工作面移交各項管控要求6

土建移交工作面

正式移交，定人定責(zé)1、避免人把握標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一

性，原則上驗收參與人不能隨意更換；

2、問題整改必須整改樣板先行，對工班專業(yè)交底培訓(xùn)；

3、

結(jié)合項目特點，提前預(yù)判整改工作量，確保整改節(jié)點閉合。6.3案例：江蘇寶應(yīng)項目一標(biāo)段場地移交亮點如下：1、排查出的問題，“一戶一表”記錄與現(xiàn)場同時標(biāo)識，

一

一對應(yīng)；2、區(qū)域復(fù)核、驗收、確認(rèn)，符合要求，報中心復(fù)檢；3、中心復(fù)查，資料齊全、真實；4、“一戶一表”問題記錄與現(xiàn)場存在問題相符，整改

符合要求。“精裝八條”

管控措施7專項行動蓄水、淋水試驗外墻觀感重點工藝控制專項行動檢查城市公司項目管理部月度常態(tài)化全查，但

不限于以上9項，全查結(jié)果上報區(qū)域，區(qū)

域抽查第四季度：模擬驗收2016年工程質(zhì)

量專項行動

2017年工程質(zhì)

量專項行動2018年工程質(zhì)

量專項行動

假冒偽劣材料第一季度：第二季度：

同層排水第三季度：

木地板第四季度：

成品保護(hù)

第一季度：墻地磚鋪貼及勾縫質(zhì)量

第二季度：場地移交

第三季度：假冒偽劣材料

第四季度：乳膠漆墻面觀感

第一季度：機(jī)電工程

第二季度：假冒偽劣材料

第三季度：集中加工一季度?

圖紙深化類?

機(jī)電點位類三季度????成品保護(hù)屋面防水部位地下室外墻板開裂瓷磚集中加工檢查?

衛(wèi)生間閉水試驗?

同層排水施工?

假冒偽劣材料檢查????墻面開裂，墻磚空鼓地下室滲漏專項檢查室內(nèi)陰陽角模擬驗收專項檢查每月月度總結(jié)會對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行通報處罰二季度四季度7專項行動

區(qū)域月度抽查過程中，對區(qū)域工程質(zhì)量薄弱項進(jìn)行重點專項檢查“精裝八條”

管控措施?

對整改不力且造成不良后果的，

勒令限期整改的同時，對項目部

進(jìn)行相應(yīng)的處罰。

成品與半成品保護(hù)

不按合同約定進(jìn)行成品保護(hù)導(dǎo)致破損嚴(yán)重的，如：木地板、櫥柜、潔具、門等。

（以戶為單位，≥3戶不合格）成型效果較好多次周轉(zhuǎn)

“精裝八條”

管控措施

專項行動---成品保護(hù)7

?

事前控制：負(fù)責(zé)對各在建項目進(jìn)

行培訓(xùn)和宣貫。

?

事中控制：對各項目樣板間、場

地交接及貨量施工中，成品保護(hù)

不到位的進(jìn)行指正，并下發(fā)整改

聯(lián)系單督促整改。處罰措施：1）、施工單位有假冒偽劣材料或偷工減料行為的，材料退場，罰款，月檢會通報批評，列入黑名單；2）、對于項目責(zé)任人通報批評、降級、降職、降薪?！熬b八條”

管控措施區(qū)域?qū)⒏鶕?jù)上報結(jié)果進(jìn)行抽查。

好質(zhì)量

始于源頭把控

過程精品7

專項行動---假冒偽劣材料

材料管理要求

材料樣品

經(jīng)設(shè)計部門確認(rèn)并封樣

材料報驗制度

有完整材料臺帳

城市公司每月對項目標(biāo)段甲指材、甲供材品牌、規(guī)格、型號、數(shù)量進(jìn)行全面摸排檢查并將結(jié)果上報，門檻石擋水石機(jī)

電濕鋪貼瓷磚開孔開裂兩

防墻地磚勾縫滲漏集實行片區(qū)責(zé)制建立項目精裝修檔案對巡查及整改全面把控團(tuán)域“精裝八條”

管控措施7

專項行動---重點工藝控制

給水

地暖

水

路

排水

新風(fēng)

空調(diào)

智能化

等電位區(qū)

以集團(tuán)重點工藝為基準(zhǔn)拓展重點工藝項形成常態(tài)化標(biāo)準(zhǔn)

門檻石、擋水石：未采用濕鋪貼、門檻石填充不密實、有滲水；

給水管帶壓施工：給水管未帶壓施工處罰施工單位20000元；

瓷磚開孔：

瓷磚未采用專用開孔器開孔；

墻地磚勾縫

：未采用專用填縫劑。

（以戶為單位，≥3戶不合格）項目申請模擬驗收前15天城市公司自評自評通過整改區(qū)域模擬驗

收

審核通過區(qū)域職能部門審核模擬驗收前5天

發(fā)自評及整改

結(jié)果

整改審核不通過處罰自評通過自評不通

過

整改

處罰整改不通

過無城市公司自評，不予發(fā)起模擬驗收“精裝八條”

管控措施8模擬驗收---城市公司自評

模擬驗收與整改流程圖驗收節(jié)點及處罰措施：

城市公司按照《交樓區(qū)模擬驗收管理辦法（2018版）》在模擬驗收前15天對所管轄項目交樓區(qū)進(jìn)行自評，評分達(dá)到85分及以上為符合交樓標(biāo)準(zhǔn)，并將評分材料發(fā)區(qū)域工程管理部備案，城市公司對自評分負(fù)責(zé)。未按節(jié)點發(fā)自評結(jié)果的對城市公司項目管理部總監(jiān)進(jìn)行口頭警告；自評分弄虛作假的對城市公司項目管理部總監(jiān)、項目總各處罰貳仟元。！責(zé)任主體把控能力交樓機(jī)制

物

業(yè)

城市公司區(qū)域工程管理部1.

門衛(wèi)崗?fù)げ荒軡M足移交使用；2.

瀝青道路、道路劃線無聯(lián)合驗收前具體澆筑時間；3.

路燈監(jiān)控預(yù)埋未結(jié)束；4.

園建