一季度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析與發(fā)展預(yù)測(cè)

2011年一季度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析與發(fā)展預(yù)測(cè)

劉青高聚輝楊穎

2011年一季度，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)開局，整體增長(zhǎng)平穩(wěn)，投資、銷售保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，新開工面積同比增速大幅回落，房地產(chǎn)貸款余額增速繼續(xù)回落，房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市數(shù)量增多。預(yù)計(jì)2011年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體繼續(xù)平穩(wěn)回落，房?jī)r(jià)將重新進(jìn)入下行通道。

一、政策影響分析

2011年一季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體延續(xù)了上一年的調(diào)控思路，但調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)。1月份，國務(wù)院頒布新“國十一條”，調(diào)整了住房稅收政策和信貸政策，并要求各地公布2011年度的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，同時(shí)對(duì)重點(diǎn)城市統(tǒng)一要求出臺(tái)樓市限購政策，凸顯了政府調(diào)控房?jī)r(jià)和穩(wěn)定市場(chǎng)的信心和決心。

2月份，未出臺(tái)限購政策的重點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)了限購細(xì)則，限購力度有所加大。截止3月31號(hào)，全國657個(gè)城市中已有608個(gè)城市公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。大多數(shù)城市將房?jī)r(jià)目標(biāo)設(shè)定在漲幅控制在10%左右，目標(biāo)顯得有些保守。但在中央進(jìn)一步深化房地產(chǎn)調(diào)控的政策指引下，不排除未來部分政府會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行修正。

從政策影響來看，隨著近期保障、土地、金融、稅收等一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些明顯的變化，投資性需求明顯下降，部分城市房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)得到遏制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置意愿有所下降。預(yù)計(jì)，隨著各市限購政策的落實(shí)，全國各重點(diǎn)城市房屋成交量將會(huì)繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)將會(huì)在成交量下降3個(gè)月后出現(xiàn)較為明顯的變化趨勢(shì)。

二、全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

1．房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)

2011年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資8846.4億元，同比增長(zhǎng)34.1%，增幅同比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為22.4%。90平方米以下住房增速略有回落。1-3月，90平方米以下住房完成投資1802.4億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增速較上年同期下降15.3個(gè)百分點(diǎn)。

分類型看，商品住宅完成投資6253.1億元，同比增長(zhǎng)37.4%，增幅比上年同期上升4.4個(gè)百分點(diǎn)，其中，經(jīng)濟(jì)適用房完成投資146億元，同比增長(zhǎng)8.8%；辦公樓完成投資361.4億元，商業(yè)營業(yè)用房完成投資1058.2億元，同比分別增長(zhǎng)19.1%、40.2%。

2.房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增速回落，利用外資和自籌資金規(guī)模增速較快

2011年1-3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總計(jì)19268億元，同比增長(zhǎng)18.6%，增幅比上年同期下降42.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款3836.8億元，增長(zhǎng)4.4%，利用外資144億元，增長(zhǎng)45.2%，自籌資金7126.3億元，增長(zhǎng)27.2%，其他資金來源8161億元，同比增長(zhǎng)18.7%，其中個(gè)人按揭貸款回落5.3%。

與上年同期各資金來源的比重相比，自籌資金比重同比上升了2.5個(gè)百分點(diǎn)，其中自有資金比重上升0.5個(gè)百分點(diǎn)。其他資金來源上升了0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中定金及預(yù)收款比重上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人按揭貸款比重下降了2.7個(gè)百分點(diǎn)。國內(nèi)貸款比重同比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。

3．土地購置面積增速加快

從購置土地面積看，1-3月，全國房地產(chǎn)企業(yè)共購置土地面積8180.8萬平方米，同比增長(zhǎng)32.7%，比上年同期上升2.7個(gè)百分點(diǎn)。全國土地購置費(fèi)用為1555.4億元，同比增長(zhǎng)29.3%，與上年同期相比回落27.2個(gè)百分點(diǎn)。

4.商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新開工面積增速同比大幅回落

2010年1-3月，全國商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新開工面積增速同比大幅回落。分地區(qū)看，西部地區(qū)新開工面積增速慢于中、東部地區(qū)，但竣工面積增速明顯快于中、東部地區(qū)。

從施工面積上看，1-3月全國房屋施工面積為32.7億平方米，同比增長(zhǎng)35.2%，增幅比上年同期下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工25.2億平方米，增長(zhǎng)34.4%，比上年同期下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品房新開工面積3.98億平方米，增長(zhǎng)23.4%，增幅同比回落37.4個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積3.1億平方米，增長(zhǎng)19.6%，同比回落43.1個(gè)百分點(diǎn)。

從竣工面積上看，1-3月全國商品房竣工面積1.3億平方米，同比增長(zhǎng)15.4%，增幅同比上升3.4個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅竣工面積1.02億平方米，同比增長(zhǎng)14.8%，比上年同期上升5個(gè)百分點(diǎn)。

5．房屋銷售增速較為平穩(wěn)

2011年1-3月，全國商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)1.76億平方米，同比增長(zhǎng)14.9%，與上年同期相比回落21個(gè)百分點(diǎn)，與上月相比加快1.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅銷售面積達(dá)1.58億平方米，同比增長(zhǎng)14.3%，辦公樓347.4萬平米，同比增長(zhǎng)15.6%，商業(yè)營業(yè)用房1046.2萬平米，同比增長(zhǎng)14.1%。商品房銷售額實(shí)現(xiàn)10152億元，同比增長(zhǎng)27.3%，與上月相比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額為8607億元，同比增長(zhǎng)25.9%。

從各季商品房銷售面積上看（季度值），一季度房屋銷售增速與上季度基本持平，保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。

6．房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市數(shù)量增多

2011年3月份，全國70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的有12個(gè)城市，比2月份增加了4個(gè)；環(huán)比價(jià)格上漲的城市有50個(gè)，比2月份減少了6個(gè)。二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)有16個(gè)，比2月份增加了12個(gè)；環(huán)比價(jià)格上漲的城市有44個(gè)，比2月份減少了6個(gè)。

三、2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)

通過對(duì)1998年1月-2011年3月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，考慮到國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及未來的政策走向，利用ARIMA預(yù)測(cè)模型，我們對(duì)2011年全年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)。由于2011年年初樓市調(diào)控力度再次加大，尤其是限購政策的升級(jí)會(huì)對(duì)市場(chǎng)交易產(chǎn)生更大的影響，預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)實(shí)際走勢(shì)可能要比模型預(yù)測(cè)的結(jié)果回落幅度更大，甚至不排除個(gè)別指標(biāo)尤其是銷售面積會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

1．房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但增幅回落

預(yù)計(jì)2011年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但增幅均出現(xiàn)小幅回落。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成5.84萬億元，增長(zhǎng)21.1%，增幅回落12.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅投資完成4.25萬億元，增長(zhǎng)24.9%，回落7.9個(gè)百分點(diǎn)。

2．房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速回落

受貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售形勢(shì)變化的影響，預(yù)計(jì)2011年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增幅會(huì)出現(xiàn)回落。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源達(dá)84554億元，增長(zhǎng)16.6%，增速較2010年回落8.8個(gè)百分點(diǎn)。

2011年房地產(chǎn)主要指標(biāo)預(yù)測(cè)情況

單位：億元、萬平方米、%

3．房屋建設(shè)增長(zhǎng)平穩(wěn)回落

預(yù)計(jì)2011年全年，全國商品房施工面積為47.12億平方米，同比增長(zhǎng)16.2%；商品住宅施工面積為35.9億平方米，增長(zhǎng)14.0%。與2010年相比，商品房和商品住宅施工面積分別回落10.4和11.3個(gè)百分點(diǎn)。

在竣工面積上，預(yù)計(jì)2011年全年商品房竣工面積達(dá)76740萬平方米，同比增長(zhǎng)0.7%；商品住宅竣工63043萬平方米，同比增長(zhǎng)3.0%。與2010年相比，竣工面積增速有所回落，商品房竣工面積回落7.5年百分點(diǎn)，商品住宅竣工面積回落3.1個(gè)百分點(diǎn)。

4．商品房銷售壓力增大

2010年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是限購政策的影響，市場(chǎng)觀望心理加強(qiáng)，商品房銷售形勢(shì)壓力較大，預(yù)計(jì)2011年全年商品房銷售會(huì)出現(xiàn)回落。

從具體指標(biāo)上看，預(yù)計(jì)2011年全年