崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算分析

./關(guān)于對崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果的評價(jià)——崗廈項(xiàng)目5.8容積率下評估機(jī)構(gòu)：XX世聯(lián)地產(chǎn)顧問公司評估時(shí)間：2007年1月版權(quán)聲明本文僅供客戶內(nèi)部使用,版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問〔中國有限公司所有,未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問〔中國有限公司書面許可,不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。版權(quán)聲明本文僅供客戶內(nèi)部使用,版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問〔中國有限公司所有,未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問〔中國有限公司書面許可,不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。TOC\o"1-4"\h\z\u1崗廈項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算評價(jià)主要調(diào)整參數(shù)快速瀏覽表-4-2測算假設(shè)及不確定性因素評價(jià)-6-2.1測算假設(shè)評價(jià)-6-2.2不確定性因素評價(jià)-7-2.3可能影響項(xiàng)目收益的因素分析的評價(jià)-8-3項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃說明的評價(jià)-9-4項(xiàng)目成本測算評價(jià)-10-4.1項(xiàng)目建安成本的測算評價(jià)-10-4.2項(xiàng)目其他投資項(xiàng)目的測算評價(jià)-14-前期費(fèi)用評價(jià)-14-管理費(fèi)用評價(jià)-14-營銷費(fèi)用評價(jià)-15-房屋公用設(shè)施專用基金評價(jià)-16-4.3經(jīng)營稅金〔指營業(yè)稅及附加評價(jià)-16-4.4土地增值稅評價(jià)-16-4.5關(guān)于稅收的補(bǔ)充說明的評價(jià)-16-5各類型物業(yè)銷售價(jià)格確定-18-5.1基于金地報(bào)告測算時(shí)點(diǎn)下的物業(yè)銷售價(jià)格評價(jià)-18-市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估評價(jià)-18-崗廈各物業(yè)價(jià)格預(yù)測評價(jià)-18-寫字樓價(jià)格預(yù)測評價(jià)-18-公寓價(jià)格預(yù)測評價(jià)-19-商業(yè)價(jià)格預(yù)測評價(jià)-19-5.2基于本報(bào)告測算時(shí)點(diǎn)的物業(yè)銷售價(jià)格預(yù)測-19-寫字樓物業(yè)價(jià)格預(yù)測-20-中心區(qū)寫字樓市場動(dòng)態(tài)-20-三級市場情況-20-對本項(xiàng)目寫字樓物業(yè)的銷售價(jià)格預(yù)測如下頁：-22-項(xiàng)目銷售期寫字樓銷售價(jià)格預(yù)測-24-項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格預(yù)測-24-中心區(qū)商業(yè)物業(yè)概況-24-相關(guān)商業(yè)物業(yè)介紹-25-對本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格預(yù)測如下：-26-商務(wù)公寓物業(yè)銷售價(jià)格預(yù)測-27-區(qū)域商務(wù)公寓物業(yè)概況-27-區(qū)域相關(guān)案例概況-27-對本項(xiàng)目商務(wù)公寓物業(yè)的銷售價(jià)格預(yù)測如下頁：-27-各類型銷售價(jià)格預(yù)測方案29項(xiàng)目住宅全部返還村民,未進(jìn)行價(jià)格分析296對測算過程相關(guān)分項(xiàng)調(diào)整的說明306.1有關(guān)不可預(yù)見費(fèi)306.2有關(guān)建設(shè)單位管理費(fèi)306.3有關(guān)管理費(fèi)306.4有關(guān)施工圖技術(shù)審查費(fèi)和施工圖預(yù)算編制費(fèi)及竣工圖編制費(fèi)307經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果分析與綜合評價(jià)32關(guān)于對崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果評價(jià)的相關(guān)說明崗廈項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算評價(jià)主要調(diào)整參數(shù)快速瀏覽表1成本1.1土地出讓最高使用年限各種物業(yè)均為70年；無浮動(dòng)范圍公寓用地土地出讓最高年限采用70年,寫字樓用地最高土地出讓年限采用50年,商業(yè)用地地出讓最高年限采用40年<按國家相關(guān)政策;1.2管理費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ)為建安成本無浮動(dòng)范圍計(jì)算基礎(chǔ)為土地成本、前期費(fèi)用和建安成本之和;1.3不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)包含在建安成本中；無浮動(dòng)范圍將不可預(yù)見費(fèi)調(diào)整到總投資構(gòu)成表中統(tǒng)計(jì)；1.4建設(shè)單位管理費(fèi)包含在前期費(fèi)用中；無浮動(dòng)范圍在管理費(fèi)的統(tǒng)計(jì)中已包含了建設(shè)單位管理費(fèi),在前期費(fèi)用中屬多余項(xiàng),不應(yīng)納入前期費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)中；1.5施工圖技術(shù)審查費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ)為設(shè)計(jì)費(fèi)無浮動(dòng)范圍計(jì)算基礎(chǔ)為勘察設(shè)計(jì)費(fèi)1.6施工圖預(yù)算編制費(fèi)及竣工圖編制費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ)為設(shè)計(jì)費(fèi)無浮動(dòng)范圍計(jì)算基礎(chǔ)為勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2銷售價(jià)格2.1公寓銷售價(jià)格16000元/m216000元/m2~~17000元/m2原報(bào)告預(yù)測的公寓銷售價(jià)格符合市場發(fā)展的趨勢；2.2寫字樓銷售價(jià)格17000元/m218000元/m2~~19500元/m2根據(jù)市場發(fā)展的趨勢,原報(bào)告預(yù)測的寫字樓銷售價(jià)格略偏低于項(xiàng)目所在區(qū)域正常的市場寫字樓價(jià)格；2.3地上商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格25700元/m225700元/m2~~26000元/m2原報(bào)告預(yù)測的地上商業(yè)銷售價(jià)格與市場發(fā)展的趨勢相符；2.4地下商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格25000元/m225000元/m2~~25500元/m2原報(bào)告預(yù)測的地下商業(yè)銷售價(jià)格符合市場發(fā)展的趨勢；3項(xiàng)目資金缺口比較17.21億元15.01億元18.01億元4世聯(lián)對原報(bào)告的簡要總體評價(jià)根據(jù)對相關(guān)成本分項(xiàng)的調(diào)整以及預(yù)測的浮動(dòng)銷售價(jià)格,我司對該項(xiàng)目重新進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)測算。金地公司測算的項(xiàng)目資金缺口為17.21億元,該資金缺口處于本次測算的項(xiàng)目資金缺口合理范圍之內(nèi)。測算假設(shè)及不確定性因素評價(jià)測算假設(shè)評價(jià)A：金地報(bào)告分析過程假設(shè)地價(jià)按舊改政策繳納,按容積率2.0以下全免,2.0~4.5交20％,容積率4.5以上全交計(jì)算；股份公司提出方案,劃出1萬平米土地股份公司自行建設(shè)；集體物業(yè)全部返還集中商業(yè)；金地大百匯公司投資回報(bào)率為10％；金地大百匯建筑面積82.13萬〔其中：還建村民43.39萬,公建0.6萬,可售部分中公寓15.1萬,寫字樓9.0萬,商業(yè)14.03萬；B：世聯(lián)評價(jià)金地報(bào)告對地價(jià)的測算是根據(jù)《XX市城中村〔舊村改造暫行規(guī)定》以及《關(guān)于XX市城中村〔舊村改造暫行規(guī)定的實(shí)施意見》的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)測算,所選取的測算參數(shù)執(zhí)行了政策的標(biāo)準(zhǔn),對地價(jià)的測算結(jié)果合理；.股份公司對本項(xiàng)目用地中1萬平方米土地?fù)碛械淖孕薪ㄔO(shè)權(quán)利是根據(jù)《崗廈河園片區(qū)改造合作協(xié)議》的要求作為金地報(bào)告測算的依據(jù)；將集體物業(yè)全部返還集中商業(yè)也是根據(jù)《崗廈河園片區(qū)改造合作協(xié)議》的要求作為金地報(bào)告測算的依據(jù)；目前,行業(yè)對投資回報(bào)率的要求普遍集中在15%左右,金地公司取投資回報(bào)率為10%,屬于行業(yè)對投資回報(bào)率要求的較低水平。在測算中,采取10%的投資回報(bào)率是金地公司對其處于行業(yè)領(lǐng)先水平的體現(xiàn),該取值可較大程度的降低項(xiàng)目的資金缺口；金地公司根據(jù)本項(xiàng)目改造規(guī)劃以及《崗廈河園片區(qū)改造合作協(xié)議》的要求,確定項(xiàng)目各物業(yè)類型的建筑面積,該假設(shè)是與項(xiàng)目的規(guī)劃和發(fā)展要求相適應(yīng)的。不確定性因素評價(jià)A：金地報(bào)告分析過程本測算假定商業(yè)物業(yè)及寫字樓等所有物業(yè)銷售率為100%；該指標(biāo)實(shí)現(xiàn)與否將直接影響項(xiàng)目收益水平和利潤缺口；地價(jià)測算基于整個(gè)項(xiàng)目按照整宗地建設(shè)測算,如果整個(gè)項(xiàng)目分拆為諸多獨(dú)立宗地計(jì)算地價(jià),將影響地價(jià)測算水平；銷售價(jià)格的制定基于項(xiàng)目所有物業(yè)年限全為70年,如果寫字樓、商業(yè)物業(yè)改變使用年限,將影響價(jià)格水平；根據(jù)我司開發(fā)計(jì)劃,開發(fā)周期暫定為5年,賠還時(shí)間為3年,如果開發(fā)周期延長,將重大影響我司動(dòng)態(tài)投資回報(bào)水平；B：世聯(lián)評價(jià)所有物業(yè)類型都達(dá)到100%的銷售率在確定的開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)具有較大的實(shí)現(xiàn)難度,但我們認(rèn)為對于本項(xiàng)目而言,實(shí)現(xiàn)的可能性較大。金地公司在測算中假定了商業(yè)物業(yè)及寫字樓等所有物業(yè)銷售率為100%,作為商業(yè)物業(yè)和寫字樓物業(yè),實(shí)現(xiàn)如此之高的銷售率對于即便是在XX中心區(qū)的本項(xiàng)目來說,也將會(huì)存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。而對于本項(xiàng)目中公寓類型的物業(yè),達(dá)到100%的銷售率則具有較好的實(shí)現(xiàn)度。當(dāng)該指標(biāo)沒有達(dá)到100%的銷售率時(shí),將會(huì)降低影響本項(xiàng)目的收益水平,增加項(xiàng)目的利潤缺口；按照整宗地建設(shè)進(jìn)行測算對于舊城改造項(xiàng)目具有一定的不確定性,采用該假設(shè)的測算結(jié)果會(huì)低于項(xiàng)目的正常開發(fā)成本,縮小項(xiàng)目的資金缺口；但對于本項(xiàng)目而言,采取這種假設(shè)是與現(xiàn)階段項(xiàng)目的進(jìn)展情況對應(yīng)的,是合理的假設(shè)。由于本項(xiàng)目已與股份有限公司簽訂了一系列的合約,與其形成了良好的合作伙伴關(guān)系。因此,在地價(jià)測算中,本項(xiàng)目采用基于整個(gè)項(xiàng)目按照整宗地建設(shè)測算的思路具有良好的可行性；但同時(shí),由于本項(xiàng)目屬舊城改造項(xiàng)目,存在諸多的項(xiàng)目不確定性因素,如果整個(gè)項(xiàng)目分拆為諸多獨(dú)立宗地計(jì)算地價(jià),將會(huì)增加土地的中間費(fèi)用,降低項(xiàng)目收益水平。所有物業(yè)類型均采用70年的物業(yè)持有期有悖于政策允許的最高土地出讓年限,我們建議公寓用地土地出讓最高年限采用70年,寫字樓用地最高土地出讓年限采用50年,商業(yè)用地出讓最高年限采用40年金地在測算中對于商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)、居住物業(yè)均采用了70年的物業(yè)持有年限,對于該類物業(yè)類型,由于在土地出讓政策中,商業(yè)用地的最高土地出讓年限通常為40年,寫字樓用地的最高土地出讓年限為50年,居住用地的最高土地出讓年限通常為70年。因此,商業(yè)和寫字樓用地采用70年物業(yè)持有年限,具有很高的項(xiàng)目持有期的風(fēng)險(xiǎn),影響項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)收益水平；我們認(rèn)為開發(fā)周期和賠還時(shí)間的確定是合理的由于本項(xiàng)目屬于舊城改造項(xiàng)目,能否按期獲得土地,進(jìn)行開發(fā)建設(shè)將會(huì)存在很多的不確定性因素。金地在經(jīng)濟(jì)測算中,采用了5年的開發(fā)周期,將賠還時(shí)間確定為3年具有一定的可實(shí)現(xiàn)度。可能影響項(xiàng)目收益的因素分析的評價(jià)A：金地報(bào)告分析過程售價(jià)因素售價(jià)是項(xiàng)目收益實(shí)現(xiàn)最重要的條件,一旦將來房地產(chǎn)市場價(jià)格發(fā)生波動(dòng),將很大程度影響項(xiàng)目收益水平。成本因素成本因素的變動(dòng)包括材料費(fèi)用和人工費(fèi)用等成本因素的上漲,該類因素上漲將導(dǎo)致項(xiàng)目投資增加,資金缺口變大。項(xiàng)目持續(xù)周期如果項(xiàng)目開發(fā)周期延長,不影響靜態(tài)測算的效果,但是將嚴(yán)重影響開發(fā)商資金的動(dòng)態(tài)收益水平。B：世聯(lián)評價(jià)在測算中,在考慮到影響項(xiàng)目收益的因素時(shí),金地從售價(jià)因素、成本因素、項(xiàng)目持續(xù)周期等方面入手,確定項(xiàng)目各種物業(yè)類型的售價(jià)、成本、項(xiàng)目持續(xù)周期,充分考慮了可能影響項(xiàng)目收益的因素。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃說明的評價(jià)A：金地報(bào)告分析過程本地塊建筑物業(yè)類型復(fù)雜、規(guī)模及投資巨大,總建筑面積約為108.63萬m2,其中包括27.1萬m2的兩層地下室〔局部三層,二棟二百多米高的超高層辦公樓和公寓,根據(jù)我司開發(fā)計(jì)劃,開發(fā)周期暫定為五年,賠還時(shí)間為3年,因?yàn)榫唧w規(guī)劃方案未出,只能給出大致開發(fā)計(jì)劃：第一年：開挖土方、基坑支護(hù)并完成20萬m2的地下室及10.67萬m2的地面建筑；第二年：完成7萬m2的地下建筑及19.19萬m2的地面建筑；第三年：完成地面建筑26.63萬m2；第四、五年：由于超高層建筑物建設(shè)周期長,主要是完成建設(shè)超高層物業(yè),合計(jì)25.63萬m2。B：世聯(lián)評價(jià)鑒于金地公司在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的實(shí)力,可適當(dāng)考慮縮短開發(fā)周期；但由于本項(xiàng)目地塊建筑物類型復(fù)雜、規(guī)模及投資巨大,總建筑面積約為108.63萬m2,其中包括27.1萬m2的兩層地下室〔局部三層,二棟二百多米高的超高層辦公樓和公寓。綜合以上因素的考慮,確定開發(fā)周期暫定為5年,賠還時(shí)間為3年以及金地公司每年計(jì)劃的開發(fā)量是合理的。項(xiàng)目成本測算評價(jià)項(xiàng)目建安成本的測算評價(jià)A：金地報(bào)告分析過程根據(jù)金地公司建安成本初步估算,項(xiàng)目建安成本為48.74億元,該建安成本估算是根據(jù)最新的概念規(guī)劃等相關(guān)要求,參考我司以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn),并結(jié)合我司的成本控制水平的基礎(chǔ)上進(jìn)行的客觀的成本估算；ⅰ.建安成本輸出：ⅱ.建安成本測算的具體說明：●基礎(chǔ)設(shè)施成本：香蜜山項(xiàng)目單方造價(jià)為234.72元/m2；翠堤灣項(xiàng)目單方造價(jià)為107.40元/m2；〔注：翠堤灣利用了金地海景相應(yīng)的基礎(chǔ)配套設(shè)施,故造價(jià)水平偏低崗廈項(xiàng)目單方造價(jià)為140.53元/m2；與金地公司以往類似工程造價(jià)水平相當(dāng)；環(huán)境成本：香蜜山項(xiàng)目單方造價(jià)為184.38元/m2；翠堤灣項(xiàng)目單方造價(jià)為94.70元/m2；崗廈項(xiàng)目單方造價(jià)為58.29元/m2；公建配套成本：香蜜山項(xiàng)目單方造價(jià)為667.23元/m2；翠堤灣項(xiàng)目單方造價(jià)為998.27元/m2；崗廈項(xiàng)目單方造價(jià)為1051.75元/m2；〔公建配套造價(jià)主要和地下室等的配置情況有關(guān),崗廈項(xiàng)目配置的地下室相對較多,所以單方成本略微偏高一點(diǎn)地下室工程費(fèi)：漁農(nóng)村項(xiàng)目地下室單方造價(jià)為：4100元/m2崗廈項(xiàng)目地下室單方造價(jià)為：3966元/m2〔漁農(nóng)村項(xiàng)目靠近XX河地質(zhì)條件相對復(fù)雜,所以單方造價(jià)略高一些；高層普通住宅單體成本〔返建物業(yè)：漁農(nóng)村項(xiàng)目住宅單體的單方造價(jià)為2850元/m2〔毛坯價(jià)崗廈項(xiàng)目的住宅單體單方造價(jià)為2800元/m2〔不含450元/m2的精裝修成本地上商業(yè)成本：漁農(nóng)村項(xiàng)目地上商業(yè)單方造價(jià)為：4100元/m2；崗廈項(xiàng)目地上商業(yè)單方造價(jià)為：4000元/m2；地下商業(yè)成本：一般來說地下商業(yè)的單方造價(jià)水平會(huì)比地上商業(yè)增加1000元/m2以上,所以崗廈項(xiàng)目單方造價(jià)為：5000元/m2；不可預(yù)見費(fèi)：工程預(yù)備費(fèi)一般情況下取工程總造價(jià)的3％～5％,由于長期以來金地公司在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域積累的經(jīng)驗(yàn)較豐富,所以崗廈項(xiàng)目取下限3％；ⅲ.相關(guān)案例造價(jià)水平比較：1崗廈項(xiàng)目測算單方造價(jià)3620.356452.853877.854907.856555.854392.854392.855422.852漁農(nóng)村項(xiàng)目〔毛坯價(jià)3198元/m23648.003招商銀行大廈7360.004XX市電視中心6850.005金中環(huán)6400.006益田假日廣場4890.007萬象城4750.008中信城市廣場4500.009港島中心5250.0010星河CBD5400.00ⅳ.建安成本的風(fēng)險(xiǎn)分析：近年來,建筑材料市場價(jià)格上漲較快,以銅的價(jià)格為例,2006年元月的銅價(jià)格為43000元/噸,到5月已經(jīng)突破了80000元/噸。其他材料如鋼材、鋁以及能源等的價(jià)格上升也較明顯。另一方面,隨著國家惠農(nóng)政策的出臺(tái)、落實(shí),以及中國主力勞動(dòng)年齡人口的大幅下降〔25~35歲男性人口將從1.1億下降到0.7億,建筑工人工資在未來10年內(nèi)都會(huì)處于一個(gè)快速增長期,近年來建筑市場上的人工工資也大幅度上漲,人工費(fèi)基本上是以每年10%左右的速度上升。預(yù)計(jì)原材料市場和勞動(dòng)力市場的這種漲勢還將在接下來的幾年中得以延續(xù)。綜合以上可預(yù)見及眾多不可預(yù)見的因素,崗廈項(xiàng)目成本測算中的3％的不可預(yù)見費(fèi)用屬于嚴(yán)重低估,金地公司必須承擔(dān)很大的成本風(fēng)險(xiǎn)。B：世聯(lián)評價(jià)我們對項(xiàng)目測算的建安成本為47.32億元,金地公司測算的建安成本為48.74億元。我們對建安成本作出的調(diào)整主要如下所述：ⅰ.建安成本輸出的評價(jià)：在《項(xiàng)目成本輸出表〔容積率5.8》中,建安成本中包含了不可預(yù)見費(fèi),這是建安成本中不應(yīng)包含的分項(xiàng)；不可預(yù)見費(fèi)應(yīng)在項(xiàng)目總投資構(gòu)成表中進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。如果將不可預(yù)見費(fèi)納入到建安成本統(tǒng)計(jì)中,就會(huì)增加其他以建安成本作為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算的分項(xiàng)〔如前期費(fèi)用、管理費(fèi)等的費(fèi)用,導(dǎo)致總投資額偏離正常水平。ⅱ.建安成本測算具體說明的評價(jià)：案例具有可比性,考慮到了本項(xiàng)目的特點(diǎn),確定的最終建安成本是合理的在對各類建安成本組成單項(xiàng)的造價(jià)水平確定中,金地公司從先前參與過的舊城改造項(xiàng)目〔香蜜山項(xiàng)目、翠堤灣項(xiàng)目、漁農(nóng)村項(xiàng)目入手,考慮到參考案例與本項(xiàng)目的異同,結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn),確定本項(xiàng)目的各分項(xiàng)建安成本。ⅲ.相關(guān)案例造價(jià)水平比較評價(jià)：在案例比較中,從不同的物業(yè)類型、不同的裝修檔次,根據(jù)本項(xiàng)目與可參考案例的異同,確定本項(xiàng)目的造價(jià)水平,整個(gè)方法是正確可行的ⅳ.建安成本的風(fēng)險(xiǎn)分析評價(jià)：建安成本主要由材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)三部分構(gòu)成,建安成本的風(fēng)險(xiǎn)也主要包括這三部分的風(fēng)險(xiǎn)。在對材料費(fèi)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析時(shí),應(yīng)考慮到建筑材料的多樣性、復(fù)雜性,避免用某一種或幾種材料的過快上漲來確定建筑材料價(jià)格的整體上漲率。金地公司在確定項(xiàng)目人工費(fèi)時(shí),考慮了國家惠農(nóng)政策的出臺(tái)、落實(shí),以及中國主力勞動(dòng)人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生的變化,確定人工費(fèi)以每年10%左右的速度上漲具有一定的前瞻性。近年來,機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用的變化較小,確定機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用可參考最新的、有關(guān)XX市建筑工程定額確定。綜合以上可預(yù)見因素以及眾多不可預(yù)見的因素,我們認(rèn)為金地公司在崗廈項(xiàng)目成本測算中采用3％〔略偏低正常水平的不可預(yù)見費(fèi)用與其公司的實(shí)力和市場因素是相符合的。項(xiàng)目其他投資項(xiàng)目的測算評價(jià)前期費(fèi)用評價(jià)A：金地報(bào)告分析過程前期費(fèi)用包括項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì),報(bào)批報(bào)建等過程中發(fā)生的成本費(fèi)用；結(jié)合我司成本水平以及崗廈項(xiàng)目綜合考慮設(shè)計(jì),咨詢等環(huán)節(jié)發(fā)生的費(fèi)用,按照建安成本的6%估算〔政府相關(guān)文件計(jì)算出來的工程建設(shè)其他費(fèi)用約為8％,即使是考慮到項(xiàng)目的規(guī)模效益和金地的管理能力挖潛,6%的水平也是難以達(dá)到的。B：世聯(lián)評價(jià)金地公司在此部分將前期費(fèi)用確定為建安成本的6%,該部分費(fèi)用實(shí)際上包含了勘察測量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)供水供電場地平整、臨時(shí)道路等前期費(fèi)用以及工程監(jiān)理費(fèi)、報(bào)建費(fèi)等其他費(fèi)用。一般情況下,前期費(fèi)用為建安成本的2%-4%,其他費(fèi)用為建安成本的3%-5%。金地公司在經(jīng)濟(jì)測算中考慮到項(xiàng)目的規(guī)模效益和金地的管理能力挖潛,對此項(xiàng)費(fèi)用采用為建安成本的6%,該取值屬于行業(yè)的平均水平。管理費(fèi)用評價(jià)A：金地報(bào)告分析過程管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本項(xiàng)目管理費(fèi)用的計(jì)算按照建安成本的2.5%計(jì)算。行業(yè)一般按照"建安成本+管理費(fèi)用"總額的3%估算。項(xiàng)目物業(yè)類型復(fù)雜、投資及建設(shè)規(guī)模大、工期長、拆遷安置管理情況復(fù)雜,管理費(fèi)用具有非常大的不確定性。漁農(nóng)村項(xiàng)目的管理費(fèi)用也為建安成本的2.5%。B：世聯(lián)評價(jià)一般情況下,管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的3%-5%估算。在測算中,金地公司取管理費(fèi)為建安成本的2.5%,嚴(yán)重低于了行業(yè)的平均水平,建議對管理費(fèi)的測算基礎(chǔ)按項(xiàng)目總投資的2.5%計(jì)算。雖然金地公司擁有沉淀了多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及公司高效的管理效率,但由于本項(xiàng)目物業(yè)類型復(fù)雜、投資及建設(shè)規(guī)模大、工期長、拆遷安置管理情況復(fù)雜,管理費(fèi)用具有非常大的不確定性,以項(xiàng)目總投資的2.5%統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目管理費(fèi)仍具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此,在項(xiàng)目開發(fā)過程中,應(yīng)努力控制好管理費(fèi)用的發(fā)生。營銷費(fèi)用評價(jià)A：金地報(bào)告分析過程銷售費(fèi)用是指為銷售產(chǎn)品和提供勞務(wù)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。按銷售收入的4％計(jì)算。行業(yè)內(nèi)住宅物業(yè)銷售費(fèi)用一般按照銷售收入的3-4%估算。因?yàn)轫?xiàng)目可售的部分基本全部為商業(yè)辦公物業(yè),將發(fā)生大量的招商代理、廣告推廣費(fèi)用！因?yàn)樯虡I(yè)辦公類物業(yè)不同于住宅房地產(chǎn),全部銷售的假設(shè)很難實(shí)現(xiàn),往往會(huì)大量采用免〔減租1-2年等措施進(jìn)行招商,所以將發(fā)生大量的營銷推廣費(fèi)用。B：世聯(lián)評價(jià)為確定營銷費(fèi)用,金地公司在測算中考慮了以下因素：項(xiàng)目可售的部分基本全部為商業(yè)辦公物業(yè),在營銷中將發(fā)生大量的招商代理、廣告推廣費(fèi)用；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)辦公物業(yè)全部銷售,往往會(huì)大量采用免〔減租1-2年等措施進(jìn)行招商,將會(huì)發(fā)生大量的營銷推廣費(fèi)用；在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)中,住宅物業(yè)銷售費(fèi)用一般按照銷售收入的3-4%估算,按銷售收入的4％計(jì)算；在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)中,商業(yè)辦公類物業(yè)不同于住宅物業(yè)〔行業(yè)內(nèi)住宅物業(yè)銷售費(fèi)用一般按照銷售收入的3-4%估算,金地公司在測算中,對此項(xiàng)費(fèi)用按照銷售收入的4%估算,是與本項(xiàng)目的物業(yè)類型要求相適應(yīng)的。房屋公用設(shè)施專用基金評價(jià)A：金地報(bào)告分析過程按照深府〔2006〕40號(hào)文件,建安工程費(fèi)用的2％計(jì)提。B：世聯(lián)評價(jià)在測算中,金地公司按照深府〔2006〕40號(hào)文件,取房屋公用設(shè)施專用基金為建安工程費(fèi)用的2％估算,具有合理性。經(jīng)營稅金〔指營業(yè)稅及附加評價(jià)A：金地報(bào)告分析過程銷售物業(yè)營業(yè)稅及附加為銷售收入的5.2％；返建物業(yè)營業(yè)稅按返建物業(yè)固定資產(chǎn)投資成本的5.2％交納。B：世聯(lián)評價(jià)在測算中,金地公司取銷售物業(yè)營業(yè)稅及附加為銷售收入的5.2％；返建物業(yè)營業(yè)稅按返建物業(yè)固定資產(chǎn)投資成本的5.2％交納。此項(xiàng)取值屬于行業(yè)正常水平。土地增值稅評價(jià)在測算中,金地公司考慮到項(xiàng)目基本未增值,所以未考慮土地增值稅。這種考慮是基于項(xiàng)目屬于舊城改造項(xiàng)目取值的,該種考慮是合理的。關(guān)于稅收的補(bǔ)充說明的評價(jià)A：金地報(bào)告分析過程ⅰ.在測算中按地價(jià)契稅免征計(jì)算,如果按3%繳納地價(jià)契稅,則需增加成本3100萬元。ⅱ.政府補(bǔ)貼17億,其中資金缺口9億,補(bǔ)貼后金地公司稅前利潤7.8668億,在測算中未計(jì)算所得稅。如按15%的稅率計(jì)算,稅后利潤為6.6868億。B：世聯(lián)評價(jià)ⅰ.金地公司的報(bào)告中是按按地價(jià)契稅免征進(jìn)行測算的,如果按3%繳納地價(jià)契稅,則需增加成本3100萬元。該部分測算過程按正常的契稅稅率計(jì)算,結(jié)果正確、合理。ⅱ.按照方案一〔具體詳見,政府補(bǔ)貼18億,其中資金缺口9.99億元,補(bǔ)貼后金地公司稅前利潤8.01億元,在測算中未計(jì)算所得稅。如按15%的稅率計(jì)算,稅后利潤為6.81億元。ⅲ．按照方案二〔具體詳見,政府補(bǔ)貼15.04億,其中資金缺口7.05億元,補(bǔ)貼后金地公司稅前利潤7.99億元,在測算中未計(jì)算所得稅。如按15%的稅率計(jì)算,稅后利潤為6.79億元。各類型物業(yè)銷售價(jià)格確定基于金地報(bào)告測算時(shí)點(diǎn)下的物業(yè)銷售價(jià)格評價(jià)金地公司《崗廈項(xiàng)目價(jià)格預(yù)測報(bào)告》的測算時(shí)點(diǎn)是在2006年6月,該報(bào)告對各種類型物業(yè)的銷售價(jià)格是基于該時(shí)點(diǎn)進(jìn)行預(yù)測。我們在該部分將基于金地報(bào)告測算時(shí)點(diǎn)下的物業(yè)銷售價(jià)格進(jìn)行評價(jià)。市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估評價(jià)金地公司在《崗廈項(xiàng)目價(jià)格預(yù)測報(bào)告》中,首先從市場基本需求降低帶來的風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)變化與房地產(chǎn)泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)、國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控存在的風(fēng)險(xiǎn)等方面出發(fā),對項(xiàng)目存在的市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估,認(rèn)為隨著中國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性變化,以及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的結(jié)構(gòu)性變化,中國的房地產(chǎn)市場在未來幾年的市場風(fēng)險(xiǎn)將大大增加,在5年左右的時(shí)間內(nèi)中國的房地產(chǎn)市場很可能進(jìn)入階段性的低谷,該市場風(fēng)險(xiǎn)的存在對崗廈項(xiàng)目也是潛在的巨大的風(fēng)險(xiǎn)因素。我們認(rèn)為該報(bào)告的預(yù)測是基于中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段,從房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律,考慮了房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)以及受政策,尤其是縱觀近年來國家對房地產(chǎn)行業(yè)越來越頻繁調(diào)控的影響,對本項(xiàng)目存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)做出的客觀、合理、可能的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測,因此在對銷售價(jià)格預(yù)測中,我們也充分考慮了本項(xiàng)目在5年左右的開發(fā)周期中存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。崗廈各物業(yè)價(jià)格預(yù)測評價(jià)寫字樓價(jià)格預(yù)測評價(jià)在對本項(xiàng)目的寫字樓價(jià)格預(yù)測中,金地公司首先分析了XX的寫字樓市場情況,然后分析XX甲級寫字樓市場的情況,其次對全國主要城市的寫字樓市場進(jìn)行了對比分析,最后對本項(xiàng)目的寫字樓價(jià)格進(jìn)行了價(jià)格定位。我們認(rèn)為金地報(bào)告從宏觀的寫字樓市場出發(fā),然后對細(xì)化到項(xiàng)目本身,著眼于用宏觀的趨勢和區(qū)域發(fā)展的規(guī)律,從大處著眼,逐步細(xì)化,根據(jù)項(xiàng)目本身特點(diǎn),采用客觀、合理、適時(shí)的數(shù)據(jù),基于正確、適用的預(yù)測原理,使用市場比較法和租金收益還原法,綜合兩種不同價(jià)格預(yù)測方法,對本項(xiàng)目寫字樓銷售價(jià)格進(jìn)行了價(jià)格預(yù)測,預(yù)測結(jié)果〔17000元/平方米考慮了項(xiàng)目未來存在的不確定性因素和潛在風(fēng)險(xiǎn),基于金地報(bào)告的估算時(shí)點(diǎn),該預(yù)測結(jié)果是與整個(gè)報(bào)告的方法體系以及項(xiàng)目本身的情況相符合的。公寓價(jià)格預(yù)測評價(jià)在對本項(xiàng)目的公寓價(jià)格預(yù)測中,金地公司首先分析了近期項(xiàng)目所在片區(qū)的公寓市場情況,然后對中心區(qū)公寓市場未來的發(fā)展趨勢作出了判斷,最后對本項(xiàng)目的公寓價(jià)格進(jìn)行了價(jià)格定位。我們認(rèn)為該報(bào)告根據(jù)公寓物業(yè)的特點(diǎn)從項(xiàng)目所在片區(qū)市場的分析出發(fā),參考可借鑒案例交易價(jià)格,采用客觀、適時(shí)、合理的數(shù)據(jù),使用市場比較法和租金收益還原法,綜合兩種不同價(jià)格預(yù)測方法,對本項(xiàng)目寫字樓銷售價(jià)格進(jìn)行了價(jià)格預(yù)測。預(yù)測結(jié)果〔16000元/平方米考慮了項(xiàng)目未來存在的不確定性因素和潛在風(fēng)險(xiǎn),基于金地報(bào)告的估算時(shí)點(diǎn),該預(yù)測結(jié)果是與整個(gè)報(bào)告的方法體系以及項(xiàng)目本身的情況相符合的。商業(yè)價(jià)格預(yù)測評價(jià)在對本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)格預(yù)測中,與其它物業(yè)類型相比,原報(bào)告根據(jù)商業(yè)物業(yè)獨(dú)有的特點(diǎn),從項(xiàng)目所在商圈以及核心商圈人口統(tǒng)計(jì)、中心區(qū)商業(yè)年度總營業(yè)額預(yù)計(jì)、零售市場容量對項(xiàng)目可承受規(guī)模的影響等方面分析了項(xiàng)目可承受的商業(yè)規(guī)模。然后,原報(bào)告根據(jù)項(xiàng)目本身特點(diǎn),采用客觀、合理、適時(shí)的數(shù)據(jù),基于正確、適用的預(yù)測原理,使用市場比較法和租金收益還原法,綜合兩種不同價(jià)格預(yù)測方法的結(jié)果,對本項(xiàng)目商業(yè)銷售價(jià)格進(jìn)行了價(jià)格預(yù)測。根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃,在考慮項(xiàng)目為集中式商業(yè)的基礎(chǔ)上,預(yù)測結(jié)果〔地上商業(yè)25700元/平方米、地下商業(yè)25000元/平方米考慮了商業(yè)物業(yè)在未來存在的不確定性因素和潛在風(fēng)險(xiǎn),基于金地報(bào)告的估算時(shí)點(diǎn),該預(yù)測結(jié)果是與整個(gè)報(bào)告的方法體系以及項(xiàng)目本身的情況相符合的?；诒緢?bào)告測算時(shí)點(diǎn)的物業(yè)銷售價(jià)格預(yù)測本項(xiàng)目屬于XX市福田中心區(qū)崗廈片區(qū),該區(qū)域直接受中心區(qū)的輻射,規(guī)劃基本延續(xù)中心區(qū)規(guī)劃,是XX未來房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,在市場中受到高度關(guān)注,有很好的市場基礎(chǔ)。近幾年來,城市宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場發(fā)展前景良好；項(xiàng)目所在地位于地鐵一號(hào)線崗廈站,交通十分便捷；福田中心區(qū)的快速發(fā)展為本項(xiàng)目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境和機(jī)會(huì)。福田中心區(qū)作為XX市未來的新中心區(qū),定位為XX市唯一集金融、商貿(mào)、信息、文化、會(huì)展及行政于一體的城市商務(wù)、行政、文化中心。該區(qū)建成后,大廈林立、商貿(mào)云集,商務(wù)氛圍將會(huì)更甚于羅湖。本次評價(jià)將從本報(bào)告現(xiàn)在的時(shí)點(diǎn)出發(fā),對各種物業(yè)類型進(jìn)行銷售價(jià)格的預(yù)測,與金地公司于06年六月份完成的價(jià)格預(yù)測報(bào)告在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上有所區(qū)別,因而預(yù)測出的價(jià)格也會(huì)有所差別。寫字樓物業(yè)價(jià)格預(yù)測中心區(qū)寫字樓市場動(dòng)態(tài)目前中心區(qū)寫字樓在售項(xiàng)目：新世界商務(wù)中心、卓越時(shí)代廣場、大中華國際交易廣場、現(xiàn)代商務(wù)大廈〔現(xiàn)代國際、時(shí)代財(cái)富大廈等。中心區(qū)寫字樓〔部份在售項(xiàng)目9-12月銷售動(dòng)態(tài)如下：9-12月中心區(qū)部份寫字樓銷售動(dòng)態(tài)42439-12月中心區(qū)部份寫字樓銷售動(dòng)態(tài)42436273830285442277211816451040803422546267400200040006000800010000120009月10月11月12月單位：平米榮超經(jīng)貿(mào)中心新世界商務(wù)中心卓越時(shí)代廣場數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、XX國土資源網(wǎng)備注：銷售數(shù)據(jù)來源于國土資源網(wǎng)銷售公示,相比現(xiàn)場銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),因受簽約周期影響,實(shí)際銷售量存在一定的延遲性。目前中心區(qū)在售項(xiàng)目存量減少,同時(shí)受財(cái)富大廈、現(xiàn)代國際高價(jià)入市,三級市場價(jià)格攀升影響,中心區(qū)寫字樓客戶心理價(jià)位從1.8萬/m2突破至2萬/m2；均價(jià)2萬/m2以上的項(xiàng)目銷售速度增快；財(cái)富大廈：11月中旬入市,主要推售中區(qū),整體均價(jià)突破目前中心區(qū)寫字樓最高價(jià),樹立了新的價(jià)格標(biāo)竿；卓越時(shí)代廣場：主要推售40層以上樓層,以整層銷售為主,每月銷售量逐步遞增,12月銷售量為6740m2大中華國際廣場：銷售態(tài)勢從停滯狀態(tài)復(fù)蘇,每月平均銷售1314m2三級市場情況三級市場報(bào)盤價(jià)格,分為三個(gè)片區(qū),北區(qū)：安聯(lián)大廈、諾德中心、XX大廈；南區(qū)〔會(huì)展商圈：國際商會(huì)中心、金中環(huán)商務(wù)大廈；南區(qū)〔第一組團(tuán)：中央商務(wù)大廈、國際商會(huì)大廈、新華保險(xiǎn)大廈等。ⅰ.三級市場買賣報(bào)盤均價(jià)〔單位：元/m2：06年8月1692717143153541599106年9月1623617088160141610506年10月1865317516153141676706年11月19091185141613817280數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫ⅱ.XX中心區(qū)典型寫字樓調(diào)查結(jié)果1中心商務(wù)大廈中心區(qū)福華一路與民田路交匯處售完95-12015,000-18,0002003.72XX國際商會(huì)大廈中心區(qū)高交會(huì)館的正南方向售完95-12514,000-17,0002003.33卓越大廈中心區(qū)福華一路售完90-12013,500-17,0002004.64XX大廈中心區(qū)益田路售完65-10011,000-14,0002001.55投資大廈中心區(qū)深南大道只租不售85-120——6信息樞紐大廈中心區(qū)益田路48號(hào)尚有少量樓層招租90-11013,000-15,0007新華保險(xiǎn)大廈中心區(qū)民田路西側(cè)售完100-130〔地下停車位租金500-600元/月14,000-17,5002004.128興業(yè)銀行大廈中心區(qū)深南大道投資大廈旁售完95-12013,500-16,0002003.99時(shí)代金融中心中心區(qū)深南大道與益田路交匯處西南角售完95-12515,000-18,0002003.4.10航天大廈中心區(qū)深南大道與新洲路交匯處售完90-12014,000-17,5002005.411XX國際商會(huì)中心中心區(qū)益田路與福華三路交匯處售完95-13015,000-19,0002005.312安聯(lián)大廈中心區(qū)市民廣場東側(cè)售完90-12014,500-18,5002005.813諾德中心中心區(qū)金田路與福中三路交匯處售完95-13515,500-20,0002005.11對本項(xiàng)目寫字樓物業(yè)的銷售價(jià)格預(yù)測如下頁：.表一寫字樓銷售價(jià)格預(yù)測相對位置10%90.990.970.790.980.880.8片區(qū)成熟度10%90.990.980.890.980.880.8交通條件10%80.880.870.790.990.980.8周邊配套10%80.880.880.880.880.880.8項(xiàng)目規(guī)劃外觀形態(tài)5%70.3590.4570.3580.490.4580.4規(guī)模5%70.3580.470.3590.4580.490.45戶型5%70.3580.480.490.4580.480.4硬件10%70.780.860.670.790.980.8噪音5%70.3580.470.3570.3590.4570.35標(biāo)志性5%70.3580.470.3590.4590.4580.4物業(yè)管理10%70.780.870.780.880.890.9開發(fā)商品牌5%70.3580.470.3570.3580.490.45裝修交樓5%70.3590.4570.3590.4580.480.4入住企業(yè)品牌5%80.490.4570.3590.4580.480.4總評分7.658.357.158.358.358.15銷售價(jià)格1700019000160001900018500相對價(jià)格1811118544182371854418056參照度2020202020100評分價(jià)格3622370836473708361118299取：18000.根據(jù)市場比較法,預(yù)計(jì)本項(xiàng)目如果在目前售價(jià),可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)為18000元/平方米。項(xiàng)目銷售期寫字樓銷售價(jià)格預(yù)測根據(jù)市場動(dòng)態(tài)結(jié)合06年9月1日至今的交易情況,考慮到本項(xiàng)目的推出市場的時(shí)間為2010年前后,根據(jù)調(diào)查分析,中心區(qū)主要的寫字樓銷售時(shí)間在2006~2008年,2010年中心區(qū)推出市場的寫字樓總量不會(huì)大于62萬平方米,高于2004~2005年的年銷售量,因此我們認(rèn)為本項(xiàng)目寫字樓的競爭壓力較大。通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)已推出或即將推出的寫字樓物業(yè)都定位為甲級寫字樓,同質(zhì)化競爭嚴(yán)重,但外觀設(shè)計(jì)新穎且設(shè)施功能齊備的物業(yè)市場反應(yīng)良好。未來XXCBD區(qū)內(nèi)辦公樓最上限容量為375萬平方米。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2004年XX中心區(qū)的辦公面積推出量達(dá)到140萬平方米,占規(guī)劃建筑總面積的75%,已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了CBD中心區(qū)規(guī)劃的50%警戒線,城市商務(wù)中心區(qū)開發(fā)從規(guī)劃到完成一般需要10-20年的時(shí)間,甚至更長,因此,商務(wù)中心規(guī)模是動(dòng)態(tài)的,隨著城市發(fā)展而發(fā)展,而現(xiàn)在XX中心區(qū)辦公樓剛在啟動(dòng)階段就已預(yù)支了今后的發(fā)展空間,后續(xù)辦公樓市場有疲軟勢頭,眾多辦公樓項(xiàng)目在區(qū)域尚未發(fā)展成熟的條件下啟動(dòng),也使區(qū)域開發(fā)辦公樓的風(fēng)險(xiǎn)放大。銷售價(jià)格已經(jīng)從2001年的10,000元/平方米左右上升到了2006年的18,000元/平方米左右。租賃價(jià)格也從60~80元/平方米·月上升到了90~120元/平方米·月。根據(jù)中心區(qū)寫字樓物業(yè)的發(fā)展趨勢,考慮到本項(xiàng)目寫字樓物業(yè)體量達(dá)9萬平方米,到本類物業(yè)推出時(shí),項(xiàng)目又面臨較大的市場競爭壓力,在對比二級市場和三級市場的差異的基礎(chǔ)上,根據(jù)以上分析,保守性預(yù)測到項(xiàng)目銷售期,可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)范圍為18000--19500元/平方米。項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格預(yù)測中心區(qū)商業(yè)物業(yè)概況目前中心區(qū)已有的商業(yè)多集中在首層,二層以上空置率較大；目前商業(yè)熱點(diǎn)集中在民田路兩側(cè),其他區(qū)域隨著寫字樓入伙和企業(yè)入駐、各項(xiàng)配套的完善,商業(yè)氛圍會(huì)逐漸集聚；就目前情況而言,中心區(qū)的商業(yè)氣氛尚不濃厚,租金水平偏低,售價(jià)相對偏高,但大部分商業(yè)物業(yè)銷售狀況良好,這反映出市場上普遍看好中心區(qū)的未來發(fā)展,對商業(yè)升值潛力充滿信心。隨著周邊大量超高層寫字樓的相繼入伙,交通條件逐步改善,各項(xiàng)配套設(shè)施的不斷完善,商業(yè)物業(yè)的租金將有一定的上升空間。雖然中心區(qū)常住人口及商務(wù)人口不超過30萬,但中心區(qū)商業(yè)定位是面向國內(nèi)、國際化市場的,中心區(qū)每年會(huì)展客流預(yù)計(jì)有1,000萬人次,地鐵將帶來53萬人次的日流量,公交站客流預(yù)計(jì)為每日12萬人次,這對于中心區(qū)50多萬平方米的中高檔主力商業(yè)總量來說,具有強(qiáng)有力的支撐背景。目前中心區(qū)商業(yè)物業(yè)一般集中在寫字樓的裙樓部分,且經(jīng)營業(yè)態(tài)大多以服務(wù)于入駐周邊寫字樓企業(yè)的金融、餐飲、證券行業(yè)為主；相關(guān)商業(yè)物業(yè)介紹怡景中心城怡景中心城位于XX福田區(qū)中心區(qū)CBD,項(xiàng)目北臨市民中心廣場,南臨國際會(huì)展中心,西臨香格里拉酒店,東臨XX國際交易廣場。中心城項(xiàng)目是XX中心區(qū)CBD商業(yè)核心項(xiàng)目,未來將成為引領(lǐng)中心區(qū)商圈繁榮的龍頭企業(yè)。中心城建筑面積近14萬平方米,并擁有東西方向兩側(cè)各7500平方米的下沉水景廣場和2.8萬平方屋頂生態(tài)公園,是中心區(qū)最大的商業(yè)項(xiàng)目,其中商業(yè)面積近12萬平方米。家樂福整層租賃中心城項(xiàng)目,面積2萬平方米,將在此建設(shè)其在華南最大的旗艦店。華納影院在中心城設(shè)立了擁有六個(gè)放映廳、1,100多個(gè)座位,以一流影音設(shè)備建設(shè)的國際影院。中心百貨是中心城設(shè)立的女性主題百貨,面積近2萬平方米,擁有160個(gè)專柜；中心城名店將匯集國際知名品牌,引進(jìn)160個(gè)品牌。COCOCOCOpark總占地面積約30,800平方米,總建筑面積約85,000平方米,層數(shù)5層<地上3層,地下2層>。COCOPark是代表星河集團(tuán)從開發(fā)CBD到運(yùn)營CBD的戰(zhàn)略提升項(xiàng)目。另外,強(qiáng)調(diào)Park的休閑功能,是XX首家引入景觀環(huán)境設(shè)計(jì)的商業(yè)項(xiàng)目,有近25%的面積被設(shè)計(jì)為休閑空間,打破了傳統(tǒng)的封閉式構(gòu)造,其中有6000平方米的下沉式露天廣場,8大自然光中庭,100米空中天橋。建筑本身體現(xiàn)的放松、休閑氛圍,是COCOPark與其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最大的不同。COCOPARK的開業(yè),引領(lǐng)著中心區(qū)的商業(yè)由單一的餐飲、金融過度到商場、休閑、娛樂等綜合商業(yè)配套的轉(zhuǎn)變,中心區(qū)的商業(yè)升級開始啟動(dòng)。對本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格預(yù)測如下：交通便利系數(shù)20%91.891.891.8規(guī)模系數(shù)15%91.3591.3591.35標(biāo)志度15%71.0591.3591.35片區(qū)成熟度系數(shù)15%71.05101.591.35規(guī)劃吸引力系數(shù)15%81.291.3591.35經(jīng)營系數(shù)10%70.790.990.9單位面積競爭力系數(shù)10%90.990.990.9總評分8.059.159規(guī)模權(quán)數(shù)12%9%30%市場份額13%20%30%滲透率111%120%121%銷售價(jià)格2050021796相對價(jià)格2291921438參照度6040評分價(jià)格13751857522327.取：22300根據(jù)市場比較法,本類項(xiàng)目如果在目前售價(jià),可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)為22300元/平方米。根據(jù)中心區(qū)商業(yè)物業(yè)的趨勢,考慮到本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)體量達(dá)14萬平方米,到本類物業(yè)推出時(shí)又面臨較大的市場競爭壓力,保守性預(yù)測商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格增長率為4%,保守性預(yù)測到項(xiàng)目銷售期,地上商業(yè)可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)為25700--26000元/平方米、地下商業(yè)可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)為25000--25500元/平方米。商務(wù)公寓物業(yè)銷售價(jià)格預(yù)測區(qū)域商務(wù)公寓物業(yè)概況福田區(qū)商務(wù)公寓基本集中在中心區(qū)和華強(qiáng)北區(qū)域；2005年下半年銷售均價(jià)在12,000元/平方米以上,且銷售率基本在90%以上,銷售狀況良好；商務(wù)公寓戶型面積基本集中在100平方米以下的小戶型,且公寓基本集中在商務(wù)氛圍濃厚的區(qū)域,如華強(qiáng)北區(qū)域和福田中心區(qū)；客戶購買物業(yè)一般為自用兼投資,該類型物業(yè)置業(yè)門檻不高,客戶范圍廣,市場認(rèn)可度高。區(qū)域相關(guān)案例概況金中環(huán)國際商務(wù)大廈14,706.5718,00020~100星河世紀(jì)56,024.3112,00044~67佳兆業(yè)中心62,186.4813,00030~70對本項(xiàng)目商務(wù)公寓物業(yè)的銷售價(jià)格預(yù)測如下頁：.表二.公寓銷售價(jià)格預(yù)測評分標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分評分加權(quán)分相對位置15%91.3591.3591.3581.291.3581.2交通條件15%91.3581.281.281.281.281.2周邊配套15%81.281.281.291.3581.271.05項(xiàng)目規(guī)劃外觀5%80.490.4580.490.4580.480.4規(guī)模5%80.480.480.480.480.480.4戶型5%80.490.4580.490.4580.480.4硬件5%80.480.480.480.480.480.4景觀資源10%80.880.880.880.880.880.8標(biāo)志性5%80.480.480.480.480.470.35物業(yè)管理5%80.480.480.490.4580.480.4開發(fā)商品牌10%80.880.880.880.880.880.8裝修交樓5%80.490.4580.490.4580.480.4總評分8.38.38.158.358.157.8銷售價(jià)格145001650015000163001350014500相對價(jià)格1362615506143551522612920參照度2020202020評分價(jià)格2725310128713045258414326取：14300.根據(jù)市場比較法,保守性本項(xiàng)目如果在目前銷售,可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)為14300元/平方米；靠慮到本項(xiàng)目商務(wù)公寓體量達(dá)15萬平方米,到本類物業(yè)推出時(shí)又面臨較大的市場競爭壓力,預(yù)測公寓物業(yè)的年增長率為6%,保守性預(yù)測到項(xiàng)目銷售期,可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)為16000--17000元/平方米。各類型銷售價(jià)格預(yù)測方案綜合以上分析,對項(xiàng)目各物業(yè)類型銷售價(jià)格預(yù)測結(jié)果如下：寫字樓：18000――19500元/平方米；地上商業(yè)：25700――26000元/平方米；地下商業(yè)：25000――25500元/平方米；公寓：16000――17000元/平方米；在對金地報(bào)告