各商業(yè)業(yè)態(tài)的選址要求

**各商業(yè)業(yè)態(tài)的選址要求目錄：一、經(jīng)濟(jì)型酒店二、咖啡店三、超市四、火鍋店五、普通餐廳連鎖快餐廳六、面館七、一般精品店、服飾、運(yùn)動(dòng)品牌專賣店八、酒吧、茶餐廳等九、電器賣場(chǎng)十、KFC麥當(dāng)勞十一、便利店**一、經(jīng)濟(jì)型酒店選址要求：1、區(qū)位要求：鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商業(yè)區(qū)及精品文檔放心下載機(jī)場(chǎng)、火（汽）車站的公交線路；市郊結(jié)合部。2、建筑要求：獨(dú)棟，周邊有停車場(chǎng)。3、面積租期：建筑面積3000—6000平方米，基本年限10年以上。感謝閱讀4、合作方式主要有三種：特許經(jīng)營(yíng)、租賃、共同投資。二、咖啡店選址要求：1、商圈要求：商住樓、高檔住宅區(qū)、飲食街、大酒店附近，人流充足。感謝閱讀2、建筑要求：層高4米以上，要有適合裝修的招牌位及廣告懸掛點(diǎn)，排污、排煙管道精品文檔放心下載鋪設(shè)方便。有充足的停車位，至少10個(gè)以上。3、面積和租期要求：一般在300——500平米之間。房租控制在4.5元-5.5元/平米/謝謝閱讀天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。感謝閱讀三、超市選址要求：1、商圈要求：市口較好，位于市中心，新老城區(qū)結(jié)合部或大型住宅小區(qū)內(nèi)的門面房；感謝閱讀對(duì)于大型超市消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在10分鐘以內(nèi)的范圍為核心商圈，所需10--30感謝閱讀分鐘的范圍為邊際商圈，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口為主體的現(xiàn)有及潛在人口總數(shù)，要精品文檔放心下載求在15-20萬(wàn)人，且周邊人口具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)；社區(qū)型綜合超市精品文檔放心下載商圈要求：消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時(shí)間在20分種以內(nèi)的商圈范圍，商圈內(nèi)具有固定感謝閱讀住所的常住人口及潛在增長(zhǎng)人口總數(shù)要求在5--8萬(wàn)人，且周邊人口具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì)。謝謝閱讀物業(yè)要求：**2、建筑形態(tài)：最好框架結(jié)構(gòu)，期房、現(xiàn)房都可。樓層不超過(guò)三層，層高凈高不低于3.2感謝閱讀米，柱距以8米×8米為宜，物業(yè)縱深以30--50米為佳；感謝閱讀3、面積和租期：便利店面積80~120平方米、標(biāo)準(zhǔn)超市面積800~2000平方米、社謝謝閱讀區(qū)店面積2000~5000平方米、大型賣場(chǎng)面積5000~20000平方米；購(gòu)買用房面積一般為謝謝閱讀10000-20000平方米。4、合作方式：租賃、聯(lián)建、購(gòu)買四、火鍋店選址要求：1、商圈選擇：選址于人口不少于5萬(wàn)人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈。謝謝閱讀2、建筑要求：框架式建筑，廚房可小于餐廳營(yíng)業(yè)面積的三分之一，其余同餐廳。樓上感謝閱讀商鋪亦可。3、面積和租期：150~500平方米，租期至少2年。謝謝閱讀五、普通餐廳、快餐連鎖等。1、商圈選擇：商務(wù)型的普通餐廳以商務(wù)酬賓為銷售對(duì)象，一般選址在商務(wù)區(qū)域或繁華精品文檔放心下載街市附近，或其他有知名度的街市；大眾餐廳以家庭、個(gè)人消費(fèi)為主，一般選址在社區(qū)型或感謝閱讀便利型商業(yè)街市。而快餐連鎖一般選址在客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭，謝謝閱讀以及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市。精品文檔放心下載2、建筑要求：一般連鎖餐飲要求框架結(jié)構(gòu)，層高不低于4.5米。配套設(shè)施：電力不少精品文檔放心下載于20千瓦/100平方米，有充足的自來(lái)水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處精品文檔放心下載理裝置，位置在地下室或一、二、三樓均可，但忌分布數(shù)個(gè)樓面。而普通餐廳因餐廳為個(gè)性精品文檔放心下載**化裝飾、布置，各種建筑結(jié)構(gòu)形式均適合開(kāi)設(shè)餐廳，但剪力墻或承重墻擋門、擋窗除外，餐謝謝閱讀廳門前須有相應(yīng)的停車場(chǎng)。3、面積和租期：一般要求不得少于三年，面積快餐店要求200~500平方米；大眾型謝謝閱讀餐廳80~200平方米，商務(wù)型餐廳150~10000平方米。精品文檔放心下載六、面館1、商圈選擇：面館是中式普通快餐的經(jīng)營(yíng)形態(tài)，原料加工半工廠化，制面、和面、切謝謝閱讀面等工序在工廠里完成。面館以切面半成品加工成商品，大大縮短了生產(chǎn)時(shí)間，滿足人們速感謝閱讀食的要求。面館宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過(guò)10人次的區(qū)域。精品文檔放心下載2、建筑要求：同餐廳3、面積租期要求：80~200平方米。2年以上。感謝閱讀七、一般服飾、禮品、運(yùn)動(dòng)品牌等專賣店選址要求：1、商圈選擇：商業(yè)氣氛濃厚，客流量大，人氣旺的高檔綜合商場(chǎng)附近；知名度及客流精品文檔放心下載量佳的高業(yè)街(客流需滿足目標(biāo)顧客群特征)；知名度高的店鋪附近(如：麥當(dāng)勞、肯德基附近)；謝謝閱讀大規(guī)模住宅區(qū)附近；2、建筑要求：商店可見(jiàn)度強(qiáng)，格局是淺方型最佳，門面不少于3米寬，且越寬越佳，謝謝閱讀櫥窗位置及寬度需面向街道，越寬越佳，近期無(wú)城建規(guī)劃。感謝閱讀3、面積和租期：租期至少一年。面積15平方米到80平方米。一般40平米到80平精品文檔放心下載方米為最佳。八、茶坊、酒吧**1、商圈選擇：消費(fèi)者進(jìn)入茶坊、酒吧、咖啡館的動(dòng)機(jī)是休閑或是非正式的輕松談話，謝謝閱讀這與進(jìn)入其他餐飲業(yè)的動(dòng)機(jī)不同。該業(yè)態(tài)是以文化、情調(diào)、特色，以及舒適和愉悅來(lái)吸引消感謝閱讀費(fèi)者的，其選址往往是高雅路段，具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境，消費(fèi)對(duì)象具有一定的消費(fèi)能力和謝謝閱讀文化修養(yǎng)。2、建筑要求茶坊、酒吧、咖啡館的布置和裝飾有個(gè)性化與藝術(shù)化要求，但對(duì)建筑結(jié)構(gòu)形式無(wú)特殊要感謝閱讀求，視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異。層高不低于2.8米，電力按每100平方米10千瓦配置，有感謝閱讀自來(lái)水供應(yīng)。如與居民相鄰，最好設(shè)置隔音層。3、面積、租期要求：50~400平方米。2年以上。精品文檔放心下載九、電器連鎖1、商圈選擇：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利的副省級(jí)以上城市精品文檔放心下載直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市核心商圈；地級(jí)城市市區(qū)人口50萬(wàn)以上，具有一定的購(gòu)買感謝閱讀能力商業(yè)中心；縣級(jí)市場(chǎng)江蘇、浙江、廣東等地的縣級(jí)市，內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市（百謝謝閱讀強(qiáng)縣優(yōu)先），副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商圈。感謝閱讀2、建筑要求：：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán)。樓層從一樓開(kāi)始，地級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)四樓，縣謝謝閱讀級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)三樓；物業(yè)距街道的距離在6米以上，有開(kāi)闊的停車場(chǎng)地和門前廣場(chǎng)；感謝閱讀有正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以精品文檔放心下載上）3、面積和租期：副省級(jí)以上城市直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市核心商圈5000平米感謝閱讀以上；區(qū)域商圈4000平米以上；大型社區(qū)3000平米以上；地級(jí)城市市區(qū)人口50萬(wàn)以上，感謝閱讀具有一定的購(gòu)買能力商業(yè)中心3000平米以上；縣級(jí)市場(chǎng)江蘇、浙江、廣東等地的縣級(jí)市內(nèi)感謝閱讀**陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市（百?gòu)?qiáng)縣優(yōu)先）副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商圈核心位謝謝閱讀置3000平米以上。租期10年以上。十、KFC、麥當(dāng)勞1、商圈要求：城市一類商圈的繁華地段，有一定的消費(fèi)支持感謝閱讀2、建筑要求：1）樓板到梁底高度，不得低于3米；2）樓板承重：乙方廚房區(qū)樓板負(fù)荷為450kg/㎡，餐廳區(qū)活荷載為250kg/㎡；感謝閱讀3）供電：甲方提供空調(diào)及200KW的用電量，并提供一條185銅芯電纜于甲方配電室謝謝閱讀引至乙方指定位置，乙方自設(shè)配電盤(pán)，并獨(dú)立安裝電表；4）供水：甲方提供25噸水/天，供水管徑為2.5/3.0英寸，水壓不小于2.5㎏/㎝2，精品文檔放心下載并具有相應(yīng)的用水指標(biāo)；5）排水：甲方提供相應(yīng)的排水管線位置，排水管徑不小于6英寸；謝謝閱讀6）隔油池：在餐廳附近區(qū)域應(yīng)提供適宜位置，供餐廳制作隔油池，該位置將不導(dǎo)致?tīng)?zhēng)謝謝閱讀議或影響相鄰關(guān)系；7）化糞池：甲方提供與化糞池相連的管道至乙方租賃區(qū)域；8）排煙：提供室外相應(yīng)謝謝閱讀的排放油煙管道位置，該位置將不導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議或相鄰關(guān)系。排煙管道的截面積為 500mm×感謝閱讀700mm；8）招牌：在門臉上方提供招牌安裝位置；9）空調(diào)：甲方提供冷暖空調(diào)應(yīng)保證使用時(shí)間自早8：00至晚11：00，其制冷量廚房謝謝閱讀應(yīng)不小于450卡/㎡/小時(shí)，用餐區(qū)應(yīng)不小于350卡/㎡/小時(shí)。餐廳溫度冬天應(yīng)不低于15度，謝謝閱讀夏天不高于25度，春秋季應(yīng)在20-25度之間。（如KFC自設(shè)甲方提供室外機(jī)位置）；感謝閱讀**10）設(shè)備總重：冷庫(kù)、排油煙機(jī)、汽水機(jī)、制冰機(jī)的室外機(jī)全部放置樓頂，設(shè)備總重3精品文檔放心下載噸，下設(shè)槽鋼可將設(shè)備均勻擺放，使樓頂均勻受力；11）卸貨車位：甲方提供臨時(shí)卸貨車位；12）乙方按照肯德基統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)對(duì)餐廳內(nèi)部及外部進(jìn)行裝修。謝謝閱讀13）消防系統(tǒng)：乙方自設(shè)消防系統(tǒng)并與甲方連通；14）電話：甲方提供兩條電話線路。3、面積租期：首層，350平方米（使用面積），門面12米。租期要求10年以上至少。精品文檔放心下載**十一、便利店連鎖便利店的發(fā)展戰(zhàn)略與百貨公司和大型連鎖超市不同，它在進(jìn)入某個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)之前先感謝閱讀劃分商圈，再根據(jù)既定的原則，在商圈范圍內(nèi)選擇合適的店址。謝謝閱讀1．商圈劃分商圈的劃分不是以服務(wù)半徑為原則，而是以便利性為原則，即以住宅小區(qū)為商圈的重心，感謝閱讀根據(jù)街區(qū)和主干道的自然走向確定商圈范圍。商圈確定后，便要根據(jù)既定的選址原則，在商精品文檔放心下載圈范圍內(nèi)尋找合適的鋪面，然后再根據(jù)已確定的鋪面位置和面積，決定該商圈內(nèi)的便利店數(shù)感謝閱讀量。2.選址的原則(1)居民區(qū)入口處或主要交通道路。便利店的目標(biāo)顧客為穩(wěn)定的居民，應(yīng)考慮居民出入謝謝閱讀小區(qū)的路線。(2)面積限制在50—200平方米以內(nèi)。這個(gè)面積限制是便利店的最佳面積范圍，既不會(huì)謝謝閱讀因面積太大而導(dǎo)致投入(例如便利店的設(shè)備和裝修等)和費(fèi)用(例如租金與人工費(fèi)用等)太高，精品文檔放心下載又可以保證有足夠的商品陳列面擺放所需的商品。(3)便利店應(yīng)保證在建設(shè)物的底層開(kāi)設(shè)店鋪，一般不要設(shè)在夾層或二層，樓層間高度保謝謝閱讀證在3米以上。(4)足夠的配電功率，完善的水電和消防設(shè)施等。1150米半徑內(nèi)居民不少于1萬(wàn)人，其中200米半徑內(nèi)不少于2000戶；精品文檔放心下載3、位于社區(qū)商業(yè)中心街道（動(dòng)線上）。東西走向街道最好座北朝南；南北走向街道最精品文檔放心下載好座西朝東，盡可能位于十字路口的西北拐角；4、與超市、商廈、飯店、24小時(shí)藥店、咖啡店、茶藝館、酒吧、學(xué)校、銀行、郵局、謝謝閱讀洗衣店、沖印店、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)文化體育活動(dòng)中心等集客力較強(qiáng)的品牌門店和公共場(chǎng)精品文檔放心下載**所相鄰；5、獨(dú)立商鋪或樓房底層，門面展開(kāi)寬度不少于6米；精品文檔放心下載6、門窗可改裝為落地式大玻璃結(jié)構(gòu)；7、店鋪產(chǎn)權(quán)清晰且至少可使（租）用6年；8、有正常排水排污通訊五臺(tái)空調(diào)主機(jī)位；9、店前空地不少于店內(nèi)經(jīng)營(yíng)面積，可停放20輛以上自行車及摩托車。店前或附近50感謝閱讀米內(nèi)可停放2輛以上小汽車；10、店面、店側(cè)及店前可發(fā)布（安裝）30平方米以上的廣告牌；精品文檔放心下載11、社區(qū)居民文明素質(zhì)較高，治安狀況良好；12、社區(qū)交通方便、通暢，與過(guò)街天橋、過(guò)街地下通道、公共汽車站、地鐵站口、輕感謝閱讀軌站口等人流量較大的公共交通設(shè)施相鄰；13、社區(qū)地方政府執(zhí)法文明，注重社區(qū)文化建設(shè)。從以上13個(gè)條件可以看出，連鎖店的選址不但考慮到了人流數(shù)量，比如規(guī)定半徑內(nèi)的謝謝閱讀居民數(shù)量，還考慮到了有效人流，比如規(guī)定最好在超市、學(xué)校等音像文化消費(fèi)者集中的地方精品文檔放心下載開(kāi)店。它還考慮到了交通、治安、宣傳、朝向等各個(gè)細(xì)節(jié)，這些規(guī)定盡可能的保證了店鋪的謝謝閱讀選址科學(xué)化、正規(guī)化。開(kāi)店地點(diǎn)周圍住戶的情形，亦即所謂的居民居住條件，其范圍有以下幾類：謝謝閱讀住宅的種類：分為單身住宅,普通小區(qū)住宅(分大、中型),公寓(分電梯大樓、普通公寓),高級(jí)住宅區(qū)。以上的住宅種類都適于開(kāi)設(shè)便利店，但貧民區(qū)、老人住宅區(qū)則不太適合。精品文檔放心下載住戶的構(gòu)成。便利店的客戶群以10至30歲的青壯年為主，單身男女尤其重要。如以職業(yè)類別來(lái)看，司機(jī)、工廠上班者等藍(lán)領(lǐng)及白領(lǐng)階層以及服務(wù)業(yè)人員，都是比較理想的對(duì)象。謝謝閱讀**圈團(tuán)內(nèi)有助于便利店設(shè)立的設(shè)施有下列幾種：中小型企業(yè)(內(nèi)部沒(méi)有餐廳),中大型醫(yī)院,感謝閱讀大學(xué)、?？圃盒＜案咧新毿?24小時(shí)工作的大、中型工廠(三班制),消防隊(duì)、警察局、市政府,感謝閱讀公園及廣場(chǎng),車站附近,大型集中住宅區(qū)。商圈未來(lái)發(fā)展的具體考慮如下：地區(qū)內(nèi)人口及戶數(shù)的增加,新設(shè)車站的計(jì)劃,學(xué)校的建設(shè)謝謝閱讀計(jì)劃,馬路新設(shè)、增設(shè)及拓寬計(jì)劃,小區(qū)住宅的興建計(jì)劃,商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性。商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)性，感謝閱讀指的是城區(qū)內(nèi)有大型店、同類店或商戶聚集較多時(shí)，要先確定是否還有設(shè)店的空間。謝謝閱讀**個(gè)案舉例蘇寧電器連鎖發(fā)展選址要求隨著蘇寧電器在全國(guó)的連鎖擴(kuò)張，在全國(guó)不同地區(qū)和級(jí)別的城市均需要符合開(kāi)設(shè)商場(chǎng)條件的謝謝閱讀商業(yè)物業(yè)。具體區(qū)域要求如下：市場(chǎng)類別要求開(kāi)店區(qū)位店面規(guī)模副省級(jí)以上城市、直核心商圈5000平米以上轄市、省會(huì)城市、副區(qū)域商圈4000平米以上省級(jí)城市大型社區(qū)3000平米以上地級(jí)城市市區(qū)人口50萬(wàn)以上，商業(yè)中心3000平米以上具有一定的購(gòu)買能力縣級(jí)市場(chǎng)江蘇、浙核心商圈核心位置3000平米以上江、廣東等地的縣級(jí)市內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市（百?gòu)?qiáng)縣優(yōu)先）副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣蘇寧電器連鎖店選址標(biāo)準(zhǔn)如下：產(chǎn)權(quán)：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán)區(qū)位：位于城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利精品文檔放心下載面積：3000平方米以上樓層：從一樓開(kāi)始，地級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)四樓，縣級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)三樓精品文檔放心下載**廣場(chǎng)：物業(yè)距街道的距離在6米以上，有開(kāi)闊的停車場(chǎng)地和門前廣場(chǎng)感謝閱讀設(shè)施：合格并正常使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨精品文檔放心下載梯。國(guó)美電器連鎖發(fā)展選址要求1、商圈要求：1）商業(yè)街店----臨街商鋪（一層）。處于市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈。精品文檔放心下載2）店中店----在具有較大商流的大型商場(chǎng)或大型超市內(nèi)，處于或接近電器商品銷售區(qū)精品文檔放心下載或日用消費(fèi)品區(qū)。處于市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈。3）社區(qū)店----位于可輻射多個(gè)高消費(fèi)社區(qū)的商業(yè)區(qū)域，緊鄰主要大型社區(qū)，社區(qū)人口感謝閱讀10萬(wàn)人左右（一層）。4）特定市場(chǎng)店----手機(jī)、IT一條街（一層）。市級(jí)手機(jī)、IT一條街。精品文檔放心下載5）交通樞紐店----位于地鐵、機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商精品文檔放心下載圈。3C店規(guī)模要求2、建筑要求：獨(dú)立、清晰的產(chǎn)權(quán)；樓層從一樓開(kāi)始，樓層不超過(guò)四樓，樓層不超過(guò)三謝謝閱讀樓非店中店要有開(kāi)闊的停車場(chǎng)地和門前廣場(chǎng)；使用的消防系統(tǒng)、合格并正常使用的供水供精品文檔放心下載電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、扶梯和貨梯（兩層以上）3、面積租期要求：1）小型店：30～50平米。2）中型店：80～120平米、160～240感謝閱讀平米。3）大型店：260～320平米。四、旗艦店：400平米左右。感謝閱讀4、開(kāi)店原則：小型店只經(jīng)營(yíng)3C商品，中型店和大型店根據(jù)店址所處商圈特點(diǎn)可選擇謝謝閱讀**和音像共同經(jīng)營(yíng)。商業(yè)街店和店中店及交通樞紐店以開(kāi)設(shè)小型店和中型店為主，社區(qū)店以開(kāi)感謝閱讀設(shè)中型店為主，特定市場(chǎng)店以開(kāi)設(shè)中型店和大型店為主。**城市定位一、城市的分類：在大型連鎖經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中，是否進(jìn)入一個(gè)城市，怎么進(jìn)入一個(gè)城市，是謝謝閱讀首先遇到的問(wèn)題。在傳統(tǒng)的做法中我們一般是看人均收入，城市的發(fā)展?fàn)顩r等。忽略了一個(gè)精品文檔放心下載宏觀的大前提，城市的類型。下面我簡(jiǎn)單談一下：城市可以大概的分為3類，工業(yè)化城市、交通樞紐城市、混合型城市感謝閱讀1.工業(yè)化城市：它是由近代工業(yè)文明發(fā)展而成的單一功能城市。人口較少，大都是某個(gè)精品文檔放心下載或某幾個(gè)大型企業(yè)的員工和家屬。這種城市根據(jù)其工業(yè)項(xiàng)目的不同我們有可以對(duì)其分類為：感謝閱讀礦業(yè)城市（如：大慶、克拉瑪依、撫順等）、重工業(yè)城市（如：鞍山、本溪）、輕工業(yè)城市感謝閱讀（如：東莞、番禺等），到了80年代開(kāi)始又出現(xiàn)了電子及高科技工業(yè)城市，但都依附于大精品文檔放心下載型城市周圍，屬于衛(wèi)星城的范疇。2.交通樞紐城市：一般這類城市是由兩個(gè)因素產(chǎn)生：地理位置和行政區(qū)劃。它們的建城精品文檔放心下載時(shí)間都很早大多數(shù)都有百年的歷史，是商品和信息的集散地。我們也將他們進(jìn)行分類：門戶精品文檔放心下載型（進(jìn)入某個(gè)地區(qū)的必經(jīng)之地：如山海關(guān)）、交叉型（幾個(gè)交通干線交叉的地方：如武漢、感謝閱讀鄭州）、港口型（一個(gè)主要的出海港或內(nèi)陸港：如大連、秦皇島）、地區(qū)核心型（某個(gè)地區(qū)精品文檔放心下載的核心城市：如沈陽(yáng)、西安）3.混合型城市：兩種城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影響形成。往往成為了謝謝閱讀特大型城市或城市群。我們也可以將其進(jìn)行分類為：工業(yè)中心城市（依托圍繞其周圍的工業(yè)精品文檔放心下載衛(wèi)星城或園區(qū)發(fā)揮其交通樞紐的優(yōu)勢(shì)：如深圳）、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心城市（依托其在經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易精品文檔放心下載方面的軟硬件優(yōu)勢(shì)，大力開(kāi)發(fā)新興工業(yè)園區(qū)和工業(yè)衛(wèi)星城：如上海、北京）、行政中心城市謝謝閱讀（首都、省府所在地同時(shí)也是工業(yè)城市：如北京、長(zhǎng)春）。謝謝閱讀在我們進(jìn)入一個(gè)新城市選址前我們都應(yīng)該對(duì)城市的性質(zhì)進(jìn)行分類來(lái)確定自己的業(yè)態(tài)類謝謝閱讀型、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、價(jià)格帶、競(jìng)爭(zhēng)方法等。**我們看個(gè)案例：背景：某連鎖經(jīng)營(yíng)的時(shí)尚百貨公司準(zhǔn)備在東北地區(qū)選擇個(gè)城市開(kāi)第2家分店。有3個(gè)城市精品文檔放心下載可以選擇：1、大慶2、沈陽(yáng)3、大連其投資預(yù)算為4億元。準(zhǔn)備4年收回投資。感謝閱讀目標(biāo)顧客：23－45歲時(shí)尚女性顧客商品均價(jià)：100元~400元平均客單價(jià)：200元經(jīng)營(yíng)模式：時(shí)尚品牌聯(lián)營(yíng)專柜首先，對(duì)城市進(jìn)行逐個(gè)分析。1、大慶：礦業(yè)城市，消費(fèi)者結(jié)構(gòu)：人口200萬(wàn)，目標(biāo)顧客平均月收入2300元，處于人口穩(wěn)定期。目標(biāo)顧客占謝謝閱讀人口比率的6%左右。商業(yè)結(jié)構(gòu)：傳統(tǒng)商業(yè)比例高，新興業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。競(jìng)爭(zhēng)不激烈。商業(yè)被輻射地區(qū)。精品文檔放心下載基本成本：人員成本較低，整體投資充沛，甚至有富余。從以上因素我們可以得出以下結(jié)果：1）消費(fèi)整體絕對(duì)值較小，但因競(jìng)爭(zhēng)不劇烈相對(duì)值很大。謝謝閱讀2）消費(fèi)者基數(shù)足夠支撐本百貨公司，且無(wú)分流。3、投資成本較少。4、未來(lái)5年消費(fèi)結(jié)構(gòu)精品文檔放心下載穩(wěn)定。2、沈陽(yáng)：地區(qū)核心型城市消費(fèi)者結(jié)構(gòu)：市區(qū)人口400萬(wàn)，目標(biāo)顧客平均月收入2700元，處于人口膨脹期。目標(biāo)顧感謝閱讀客占人口比率的12%左右。外來(lái)流動(dòng)人口多。商業(yè)結(jié)構(gòu)：傳統(tǒng)商業(yè)比例下降，新興業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。競(jìng)爭(zhēng)激烈。商業(yè)輻射周邊地區(qū)。謝謝閱讀基本成本：人員成本較高，整體投資不足，甚至需要追加。精品文檔放心下載**從以上因素我們可以得出以下結(jié)果：1）消費(fèi)整體絕對(duì)值較大，但因競(jìng)爭(zhēng)劇烈相對(duì)值一般。謝謝閱讀2)消費(fèi)者基數(shù)大，可以支撐本百貨公司3)投資成本較高。4)未來(lái)5年消費(fèi)者總量會(huì)有所增謝謝閱讀長(zhǎng)。5)仍然有新競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)場(chǎng)。3、大連：港口型城市消費(fèi)者結(jié)構(gòu)：市區(qū)人口300萬(wàn)，目標(biāo)顧客平均月收入2700元，處于人口膨脹期。目標(biāo)顧精品文檔放心下載客占人口比率的13%左右。外來(lái)流動(dòng)人口多。而且有旅游消費(fèi)。謝謝閱讀商業(yè)結(jié)構(gòu)：傳統(tǒng)商業(yè)比例下降，新興業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。競(jìng)爭(zhēng)激烈。商業(yè)輻射周邊地區(qū)。精品文檔放心下載基本成本：人員成本較高，整體投資不足，甚至需要追加。感謝閱讀從以上因素我們可以得出以下結(jié)果：1)消費(fèi)整體絕對(duì)值較大，但因競(jìng)爭(zhēng)劇烈相對(duì)值一般，2）精品文檔放心下載消費(fèi)者基數(shù)大，可以支撐本百貨公司，3）投資成本較高。4）未來(lái)5年消費(fèi)者總量會(huì)有所感謝閱讀增長(zhǎng)。5）仍然有新競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)場(chǎng)。綜合分析：我們可以看到企業(yè)自身是一個(gè)定位于中等收入女性的時(shí)尚百貨公司。在沈陽(yáng)雖然感謝閱讀消費(fèi)基數(shù)大但分流嚴(yán)重。不確定的因素過(guò)多無(wú)法做其銷售總額的預(yù)算。也很難做正確的評(píng)估。精品文檔放心下載大連的狀況和沈陽(yáng)差不多。因此，我們結(jié)論是大慶比較適宜進(jìn)行連鎖店的開(kāi)發(fā)。感謝閱讀二、城市功能區(qū)的分類：當(dāng)我們確定了進(jìn)入某個(gè)城市之后就要對(duì)其的地圖按功能進(jìn)行區(qū)域劃感謝閱讀分。一般我們對(duì)城市是這樣劃分的。居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)和行政區(qū)。下面我簡(jiǎn)單談一下：精品文檔放心下載1.居住區(qū)：大量的居民社區(qū)，人口密集。但往往有較強(qiáng)的獨(dú)立性。人口流動(dòng)較少，顧客的忠精品文檔放心下載實(shí)程度比較高。2.工業(yè)區(qū)：工廠云集，較多的工作人口，鐘擺式生活方式。人口密度小，流動(dòng)性也不大。顧精品文檔放心下載客有忠實(shí)度，但購(gòu)買意愿小。而商業(yè)購(gòu)買居多。**3.商業(yè)區(qū)：店鋪云集，流動(dòng)人口大，顧客忠實(shí)度小，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。租金高。市場(chǎng)影響力很大。感謝閱讀4.行政區(qū)：政府機(jī)關(guān)所在地，送禮和餐飲往往集中在此消費(fèi)。顧客的忠實(shí)程度比較高。精品文檔放心下載5.學(xué)校區(qū)：學(xué)校云集，有較強(qiáng)的獨(dú)立性。人口流動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。感謝閱讀在我們與地產(chǎn)商談判時(shí)，我們首先要確定的就是店鋪所在地所屬的功能區(qū)。之后才去確謝謝閱讀定是否開(kāi)店，開(kāi)什么樣的店。這里我們要明確的是不同區(qū)域的適合業(yè)態(tài)是完全不同的。而在精品文檔放心下載很多老城區(qū)，功能區(qū)是混合在一起的。我們都要按實(shí)際情況來(lái)區(qū)分。我們一般的做法是將不精品文檔放心下載同的功能區(qū)用不同的顏色標(biāo)志出來(lái)，然后做綜合分析。特別是在物業(yè)談判前期，我們首先就感謝閱讀要了解周圍的功能區(qū)的分布狀況。這里我舉個(gè)案例：某大型連鎖超市選中了一個(gè)交通便利的商用樓宇。背景如下：謝謝閱讀社區(qū)：以北是個(gè)正在建設(shè)的大型社區(qū)，人口月10000戶，2年后可以全部入住。東、西面精品文檔放心下載是個(gè)工業(yè)區(qū)。南