物業(yè)管理法律法規(guī)課件

物業(yè)管理法律法規(guī)董巖巖物業(yè)管理法律法規(guī)董巖巖1主要內(nèi)容物業(yè)管理法律法規(guī)-案例分析主要內(nèi)容物業(yè)管理法律法規(guī)-案例分析2法律法規(guī)什么是法律？什么是法律法規(guī)？我國的最高權(quán)力機關(guān)是什么？涉及到物業(yè)管理的法律法規(guī)有哪些？法律法規(guī)什么是法律？3（一）憲法對物業(yè)管理的立法、司法均有最高指導(dǎo)作用。

（二）法律包含了調(diào)整一般民事、經(jīng)濟關(guān)系的基本法律和調(diào)整具體民事、經(jīng)濟關(guān)系的專門法律。

（三）行政法規(guī)（四）地方性法規(guī)（五）規(guī)章（六）司法解釋（七）政策文件（八）其他規(guī)范性文件（一）憲法4物業(yè)管理的幾個主要法規(guī)1、《物業(yè)管理條例》——國務(wù)院379號令2003年9月1日實施2、《物權(quán)法》——2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過3、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》—中華人民共和國建設(shè)部第125號令4、國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》的通知——發(fā)改價檢（2004）1428號5、國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》的通知——發(fā)改價格檢（2003）1864號6、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈業(yè)主大會規(guī)程〉的通知----建住房（2003）131號7、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法〉的通知。8、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》—建設(shè)部110號令2002年5月1日實施9、《專項維修資金管理辦法》－－專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新、改造。物業(yè)管理的幾個主要法規(guī)1、《物業(yè)管理條例》——國務(wù)院379號5物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權(quán)/財產(chǎn)權(quán)責(zé)任討論：

1、小區(qū)內(nèi)車輛被盜、業(yè)主家庭財產(chǎn)被盜、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被打傷，物業(yè)公司是否要承擔(dān)責(zé)任？

2、物業(yè)公司如何規(guī)避自己的風(fēng)險？物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權(quán)/財產(chǎn)權(quán)責(zé)任6物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權(quán)/財產(chǎn)權(quán)責(zé)任《物業(yè)管理條例》：第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權(quán)/財產(chǎn)權(quán)責(zé)任7物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權(quán)/財產(chǎn)權(quán)責(zé)任對策：

1、準(zhǔn)確理解法規(guī)的含義：（1）物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)：物業(yè)合同。（2）治安工作中物業(yè)公司的責(zé)任：協(xié)助、應(yīng)急措施、報告。如：盜竊案發(fā)生后我們的責(zé)任：

A、協(xié)助保護現(xiàn)場

B、報案

C、協(xié)助調(diào)查（提供記錄、證據(jù)）

D、提供公司已盡合同義務(wù)的證明物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權(quán)/財產(chǎn)權(quán)責(zé)任8大廈管理員小朱在客戶下班后的一次例行巡查中，發(fā)現(xiàn)Ａ公司的門未關(guān)，叫了幾次里面也沒回應(yīng)。于是他馬上走進Ａ公司查看有無財物失竊。請問：小朱的做法有無不妥？你有什么建議？大廈管理員小朱在客戶下班后的一次例行巡查中，發(fā)現(xiàn)Ａ公司的門未9物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權(quán)/財產(chǎn)權(quán)責(zé)任對策：

2、物業(yè)公司如何規(guī)避風(fēng)險：（1）完善物業(yè)服務(wù)合同：

A、責(zé)任的明確性、義務(wù)條款的準(zhǔn)確性。如：24小時巡邏與24小時定時巡邏。

B、免責(zé)條款（2）嚴(yán)格貫徹合同：

A、對照合同，制訂、修訂規(guī)章制度、員工崗位職責(zé)、檢查設(shè)備、質(zhì)量記錄、過程記錄。

B、強化合同意識、風(fēng)險意識，如車位保管、場地租用關(guān)系。物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)公司對業(yè)主人身權(quán)/財產(chǎn)權(quán)責(zé)任10物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)的制定、繳納討論：

1、交納主體：

A、開發(fā)商空置的房屋，是否可以不交或少交物業(yè)費？

B、業(yè)主沒有入住的房屋，誰來交納物業(yè)費？

C、租賃房屋的人沒有交納物業(yè)費，向誰追繳？

2、地產(chǎn)/物業(yè)公司可否決定減免管理費？

3、如何對待不按約繳納管理費？

4、物業(yè)管理費的訂立標(biāo)準(zhǔn)？

物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)的制定、繳納討論：11李先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)８棟７０１室。老兩口在澳大利亞女兒家住了半年，最近回到自己家。物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費，黃先生講：“我們半年都不在家，不應(yīng)該交物業(yè)管理費。”請問：物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理。李先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)８棟７０１室。老兩口在澳大利12物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)的制定、繳納《物業(yè)管理條例》：第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。第四十一條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)的制定、繳納《物業(yè)13物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)的制定、繳納對策：

1、交納主體明確：

A、建設(shè)單位（已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人）

B、業(yè)主（物業(yè)使用人）交付起點：交付使用

C、物業(yè)使用人交納，但業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

2、無權(quán)決定減免物業(yè)管理費。

3、業(yè)主委員會督促限期繳納物業(yè)費，不是提起訴訟（仲裁）的必經(jīng)程序；對于欠費的業(yè)主可以采取法律手段進行催收。

4、收費標(biāo)準(zhǔn)與企業(yè)資質(zhì)、服務(wù)內(nèi)容相一致。物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)的制定、繳納對策：14物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★裝修管理討論：

1、業(yè)主裝修，物業(yè)公司是否有權(quán)：

A、行使審批權(quán)：

B、強制管理：

C、收取押金、裝修金？

2、業(yè)主違法裝修，物業(yè)公司可否行使起訴權(quán)？房地產(chǎn)E網(wǎng)物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★裝修管理討論：www.fdcew15物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★裝修管理《物業(yè)管理條例》：第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

第十三條裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構(gòu)申報登記。第十五條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。

第十六條裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★裝修管理《物業(yè)管理條例》：16物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★裝修管理對策：

1、物業(yè)公司的權(quán)利：

A、審批權(quán)、無行政執(zhí)法權(quán)

B、依法收費

C、強化與政府機關(guān)的協(xié)調(diào)：小區(qū)警務(wù)室的設(shè)立

2、物業(yè)公司義務(wù)：（1）制定《裝修禁止行為告知書》和《違章裝修告知書》及其他協(xié)議。（2）費用的依法收取。（3）適當(dāng)行使訴權(quán)——依據(jù)《裝修管理服務(wù)協(xié)議》追究違約責(zé)任。

物業(yè)管理的幾個法律責(zé)任問題★裝修管理對策：17

物業(yè)擅自停電,法院判業(yè)主獲賠1元

案情介紹:

某業(yè)主家里突然被停電，于是就找到該小區(qū)物業(yè)公司,要求查找停電原因,但物業(yè)公司告知他:因其拖欠物業(yè)管理費而停電。為此,業(yè)主向物業(yè)公司提出強烈交涉,但無任何效果。業(yè)主認(rèn)為被告利用管理之便,以停電方式威逼他,給其帶來生活的極大不便,請求法院判決被告排除供電妨害,并向原告賠禮道歉,減收一個月管理費,賠償經(jīng)濟損失1元和精神損失費749元。

物業(yè)擅自停電,法院判業(yè)主獲賠1元

案情介紹:18

物業(yè)擅自停電,法院判業(yè)主獲賠1元

案情分析:

物業(yè)公司:公司沒有采取停電措施,公司的職責(zé)是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),公司絕對不會采取對原告“停電”之類損害業(yè)主利益的事情,而且排除電力故障是供電部門的責(zé)任不是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

物業(yè)公司侵權(quán)成立法院經(jīng)審理后認(rèn)為:

被告只是物業(yè)管理企業(yè),并非供電部門,其無權(quán)以任何理由對原告采取停電措施,否則即構(gòu)成侵權(quán)。原告提出減免一個月管理費的請求,屬于雙方的物業(yè)服務(wù)合同的范圍,與本案侵權(quán)糾紛不是同一法律關(guān)系,原告應(yīng)另行主張權(quán)利;原告要求賠禮道歉和賠償精神損失的請求于法無據(jù),法院不予支持;原告提出的1元經(jīng)濟損失賠償獲得法院支持

物業(yè)擅自停電,法院判業(yè)主獲賠1元

案情分析:19

自行車丟失可拒交物業(yè)費嗎?

一、案件經(jīng)過:

小區(qū)業(yè)主李某在小區(qū)內(nèi)丟失三輛自行車后,拒絕交納物業(yè)管理費,在多次催繳無果的情況下,物業(yè)公司將李某告上法庭要求其交納物業(yè)管理費。

自行車丟失可拒交物業(yè)費嗎?

一、案件經(jīng)過:20

自行車丟失可拒交物業(yè)費嗎?

二、審理及判決:

庭審中,被告李某辯稱:自己交納的物業(yè)管理費中包含保安費,可小區(qū)保安并沒有真正做到保證自己財產(chǎn)安全的義務(wù)。原告物業(yè)公司訴稱,保安只負(fù)責(zé)維護小區(qū)公共秩序和安全,定時開關(guān)小區(qū)大門,巡邏時發(fā)現(xiàn)火警、治安、交通事故及時處理,對可疑人員進行盤查。而丟失自行車是屬于治安刑事案件,應(yīng)由公安機關(guān)負(fù)責(zé)處理,與物業(yè)公司無關(guān)。

最后,法院判決李某向物業(yè)公司交納所拖欠的物業(yè)管理費。

自行車丟失可拒交物業(yè)費嗎?

二、審理及判決:21

自行車丟失可拒交物業(yè)費嗎?

三、法律評析:

本案中,物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費中雖然包含保安費,但并不意味著住戶丟失的財物都應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。物業(yè)公司的保安職責(zé)有一定的范圍,盜竊分子的盜竊行為屬于治安或刑事犯罪,應(yīng)在公安機關(guān)破案后由行為人負(fù)責(zé)賠償。在物業(yè)公司履行職責(zé)過程中沒有明顯過失的情況下,這一責(zé)任不應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)。

自行車丟失可拒交物業(yè)費嗎?

三、法律評析:22

抓小偷挺身而出還需自保安全

案例描述:

某某管理處護衛(wèi)員小彭正在北廣場巡邏,忽然聽到后面有人在大喊:“抓小偷,快抓小偷?！毙∨砘仡^一看,只見兩個男子一前一后在廣場上追逐而來,后面一個邊追邊喊“抓住他,他是小偷”。

小彭見此情景,職業(yè)的責(zé)任感油然而生,一個箭步就沖了上去。小偷見半路有人攔截,嚇得慌不擇路,轉(zhuǎn)向廣場邊的綠化帶跑去,企圖越過綠化帶,向?qū)γ娴鸟R路逃竄。

抓小偷挺身而出還需自保安全

案例描述:23

抓小偷挺身而出還需自保安全

處理過程:

小彭當(dāng)時心中就一個念頭:不能讓小偷逃過馬路,否則就很難抓住。情急之下,借著奔跑的慣性,靠日常過硬的體能訓(xùn)練,在小偷剛踏上馬路時,一個虎撲,越過兩米多寬的綠化帶,把小偷撲倒在馬路邊上,將其制服,與隨后趕到的失主和同事一起把小偷扭送到公安派出所。

抓小偷挺身而出還需自保安全

處理過程:24

抓小偷挺身而出還需自保安全

案例點評:

物業(yè)管理工作最重要的職責(zé)是協(xié)助維護業(yè)主(住戶)的安全,當(dāng)業(yè)主的生命和財產(chǎn)受到侵害時,我們的員工應(yīng)義不容辭地挺身而出,恪心職守。

但需要指出的是:無論什么時候都不要忘記“自我保護”原則,我們不鼓勵毫無原則的“愚忠”行為。例如:當(dāng)值時發(fā)現(xiàn)小區(qū)外面有緊急事件發(fā)生,我們不有脫崗而去,應(yīng)當(dāng)盡可能采取報警或呼叫未當(dāng)值的護衛(wèi)員等辦法。因為我們是受業(yè)主聘請的企業(yè)行為,職責(zé)是保護小區(qū)內(nèi)的安寧,而不是整個社會的治安。

抓小偷挺身而出還需自保安全

案例點評:25一樓失盜案情介紹：

小區(qū)多層住宅除一樓外均不允許安裝防盜窗戶，這是某物業(yè)公司的規(guī)定。

很多住戶安裝了窗磁，門磁等防盜設(shè)施，但陳某安裝后的一個夏夜，因乘涼通風(fēng)后忘記關(guān)掉窗戶，當(dāng)夜小偷從窗戶潛入后盜走價值兩萬多元的現(xiàn)金、物品等陳某認(rèn)為這是因為物業(yè)公司不允許他安防盜窗戶的原因，于是向物業(yè)公司索賠。

經(jīng)管理處再三協(xié)調(diào)無果，陳某將物業(yè)管理公司告上法庭。經(jīng)法院審理認(rèn)為：物業(yè)公司的安全員無脫崗、出入登記完備，各安全員巡邏到位，管理處管理員值班到位，無失職責(zé)任。陳某屬于自己疏忽未關(guān)窗戶造成，屬于意外損失，物業(yè)公司不承擔(dān)法律責(zé)任，所以不予賠償。一樓失盜案情介紹：

小區(qū)多層住宅除一樓外均不允許安裝防盜26一樓失盜點評:

1、陳某入住小區(qū)時，已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》，其中包括有不準(zhǔn)安防盜窗的規(guī)定，陳某已認(rèn)可，根據(jù)《民法通則》規(guī)定：企業(yè)已告知當(dāng)事人情況，雙方已簽協(xié)議，當(dāng)事人發(fā)生其他意外情況，企業(yè)不負(fù)直接責(zé)任。

2、陳某屬于自己疏忽大意，使其防盜系統(tǒng)失去作用，造成不可挽回的損失。

3、物業(yè)公司在職守范圍內(nèi)無失職現(xiàn)象，所以不承擔(dān)賠償責(zé)任。一樓失盜點評:

1、陳某入住小區(qū)時，已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)27社區(qū)健身噪音擾民問題的解決案情：

“做文明業(yè)主，塑城市精神”，是每一個業(yè)主的份內(nèi)事，但不是每一個業(yè)主都能自覺做到的。物業(yè)公司每天與業(yè)主接觸，如能從正面多加引導(dǎo)，從人情、人性、人心入手，搞一些能提高業(yè)主文明素質(zhì)的活動，對于提高管理質(zhì)量，建設(shè)良好的社區(qū)文化和精神文明，將會起到推進作用。小區(qū)有人因健身放音樂，有人因休息、學(xué)習(xí)需安靜，這個矛盾擺在了物業(yè)公司面前，疏導(dǎo)是最好的化解辦法。近年來，群眾健身活動在上海掀起熱潮，某物業(yè)公司管理的小區(qū)也活躍著一支中老年健身隊。她們昨天學(xué)十八法，今天練太極拳，明天跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動作成了小區(qū)一道靚麗的風(fēng)景線。然而，健身活動中播放的音樂，卻不時擾民，成為業(yè)主投訴的導(dǎo)火索。物業(yè)公司收到業(yè)主投訴后，管理處經(jīng)理多次親臨現(xiàn)場，一探究竟。沒想到，健身隊也是一肚子苦水。小區(qū)中老年健身隊領(lǐng)隊表示，自從退休回家，內(nèi)心充滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。參加了晨練隊伍后，心境開闊、筋骨活絡(luò)，“老死不相往來”的新鄰居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活動遭到了部分業(yè)主的反對，底樓業(yè)主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對著干”；高層業(yè)主朝下扔蛋殼、澆水，健身隊伍只好打一槍換一個地方。她們迫切希望物業(yè)公司想想辦法，幫助她們解決難題。社區(qū)健身噪音擾民問題的解決案情：28社區(qū)健身噪音擾民問題的解決物業(yè)管理處經(jīng)過實地調(diào)查研究，擬定了一套解決方案。第一，尋找場地。小區(qū)中庭花園處在兩幢高層、一排多層中間，雖然這里環(huán)境宜人，但正對著高層的南窗，加上早晨上學(xué)、上班時人來車往，無論是從安全角度還是從不擾民角度，都不宜考慮。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛遺而未棄的破自行車怎么辦呢？管理處先張貼舊車招領(lǐng)啟事，三天后，經(jīng)理親自上陣，將破車、舊車一輛一輛地進行處置，有的搬入地下車庫，有的勸業(yè)主作為廢鐵賣掉，最終為健身隊開辟出了一塊健身寶地！同時，還關(guān)照鄰里之間要相互關(guān)心，晨練時盡可能地把音樂音量調(diào)到最低限度。從此皆大歡喜，投訴也煙消云散。第二，及時溝通。小區(qū)一業(yè)主遭不幸，全家沉浸在悲痛之中。女主人向物業(yè)公司提出，料理喪事期間，是否停止健身隊的音樂播放？管理處馬上與健身隊聯(lián)系，請她們配合，健身隊干脆停止晨練三天。此舉令這位女主人很感動，她激動地說：“失去親人是一件很悲痛的事情，在我失去親人、最痛苦的時候，物業(yè)管理處能給予理解，并滿足我的要求，我永遠(yuǎn)不會忘記?！钡谌{(diào)整時間。物業(yè)公司經(jīng)過與居委、業(yè)委會多方協(xié)調(diào)，小區(qū)健身隊的晨練時間改在早上7:30－8:30，避開了上學(xué)、上班的高峰時間段；練功、學(xué)舞改在晚上7：00以后，健身隊不再隨意調(diào)高音量，隊員們在健身中還常常相互提醒，不要大聲聊天影響別人。學(xué)習(xí)新的動作時，