房地產(chǎn)法解析課件

房地產(chǎn)法學房地產(chǎn)法學1第一講房地產(chǎn)法緒論一、房地產(chǎn)與物、estate二、房地關(guān)系三、房地產(chǎn)的特征四、土地的基本問題五、房地產(chǎn)法與物權(quán)法六、房地產(chǎn)法律體系第一講房地產(chǎn)法緒論一、房地產(chǎn)與物、estate2一、房地產(chǎn)與物、estate房地產(chǎn)在物的分類體系中的定位一、房地產(chǎn)與物、estate房地產(chǎn)在物的分類體系中的定位3一、房地產(chǎn)與物、estate房地產(chǎn)在物的分類體系中的定位房地產(chǎn)與estate并非對稱的概念一、房地產(chǎn)與物、estate房地產(chǎn)在物的分類體系中的定位4二、房地關(guān)系房屋與土地為兩個獨立的物二、房地關(guān)系房屋與土地為兩個獨立的物5二、房地關(guān)系房屋與土地為兩個獨立的物房屋與土地之間存在著密不可分的關(guān)系

1、從實物形態(tài)看；2、從權(quán)屬關(guān)系看；3、從價格構(gòu)成看；4、從處分方式看。二、房地關(guān)系房屋與土地為兩個獨立的物6二、房地關(guān)系房屋與土地為兩個獨立的物房屋與土地之間存在著密不可分的關(guān)系

1、從實物形態(tài)看；2、從權(quán)屬關(guān)系看；3、從價格構(gòu)成看；4、從處分方式看。房地分離vs.房地一體二、房地關(guān)系房屋與土地為兩個獨立的物7三、房地產(chǎn)的特征永久性三、房地產(chǎn)的特征永久性8三、房地產(chǎn)的特征永久性固定性和安全性三、房地產(chǎn)的特征永久性9三、房地產(chǎn)的特征永久性固定性和安全性特定性三、房地產(chǎn)的特征永久性10三、房地產(chǎn)的特征永久性固定性和安全性特定性必要性和供給有限性三、房地產(chǎn)的特征永久性11三、房地產(chǎn)的特征永久性固定性和安全性特定性必要性和供給有限性資本價值三、房地產(chǎn)的特征永久性12四、土地的基本問題土地的分類

《土地管理法》第4條規(guī)定：“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護?！?/p>

農(nóng)用地指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

建設(shè)用地是指直接用于建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地。

未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地，包括荒地。四、土地的基本問題土地的分類13四、土地的基本問題城市土地和農(nóng)村土地四、土地的基本問題城市土地和農(nóng)村土地14四、土地的基本問題城市土地和農(nóng)村土地公益用地和私益用地四、土地的基本問題城市土地和農(nóng)村土地15四、土地的基本問題城市土地和農(nóng)村土地公益用地和私益用地土地所有權(quán)屬四、土地的基本問題城市土地和農(nóng)村土地16四、土地的基本問題城市土地和農(nóng)村土地公益用地和私益用地土地所有權(quán)屬

思考：集體土地所有權(quán)的主體問題四、土地的基本問題城市土地和農(nóng)村土地17四、土地的基本問題城市土地和農(nóng)村土地公益用地和私益用地土地所有權(quán)屬

思考：集體土地所有權(quán)的主體問題土地的集中所有和分散利用四、土地的基本問題城市土地和農(nóng)村土地18五、房地產(chǎn)法與物權(quán)法房地產(chǎn)法既調(diào)整平等主體之間的民事關(guān)系，又調(diào)整縱向的行政管理關(guān)系，具有復(fù)合性。物權(quán)法既調(diào)整動產(chǎn)法律關(guān)系，又調(diào)整不動產(chǎn)法律關(guān)系，但以后者為重。房地產(chǎn)法與物權(quán)法之間存在交叉關(guān)系。五、房地產(chǎn)法與物權(quán)法房地產(chǎn)法既調(diào)整平等主體之間的民事關(guān)系，又19六、房地產(chǎn)法律體系《憲法》第10條規(guī)定：“城市土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。”《憲法》第13條第1款規(guī)定：“國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)。”《憲法》第39條規(guī)定：“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或非法侵入公民的住宅?！绷?、房地產(chǎn)法律體系《憲法》第10條規(guī)定：“城市土地屬于國家所20第二講農(nóng)村土地問題一、集體土地所有權(quán)存在缺陷二、集體土地征用過程中存在的問題三、農(nóng)村宅基地利用存在的問題第二講農(nóng)村土地問題一、集體土地所有權(quán)存在缺陷21一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓22一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓現(xiàn)行集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成

1988年修憲（第10條第四款）：“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。”

“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！?/p>

一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓23一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓現(xiàn)行集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成

1988年修改《土地管理法》：“國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體辦法，由國務(wù)院另行規(guī)定?！?/p>

1990年國務(wù)院出臺《國有城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》：只解決了國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題，而沒有解決、之后也沒有頒布新法規(guī)解決集體土地轉(zhuǎn)讓問題。

一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓24一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓現(xiàn)行集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成1998年對《土地管理法》的修訂：刪除了原第二條第四款（即國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓），改為“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用?！钡?3條確立了進行建設(shè)只能使用國有土地原則，農(nóng)村土地必須先征收為國有再用于建設(shè)目的第63條確立了農(nóng)村土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的原則。一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓25一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓現(xiàn)行集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成允許土地使用權(quán)自由出讓是否會導致耕地流失？一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓26一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓現(xiàn)行集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成允許土地使用權(quán)自由出讓是否會導致耕地流失？用途管制是對私權(quán)的限制，而不是取消私權(quán)用途管制制度恰恰為農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了保障一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓27一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓現(xiàn)行集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成允許土地使用權(quán)自由出讓是否會導致耕地流失？允許土地使用權(quán)自由出讓是否會導致土地兼并？一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓28一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓現(xiàn)行集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成允許土地使用權(quán)自由出讓是否會導致耕地流失？允許土地使用權(quán)自由出讓是否會導致土地兼并？農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與農(nóng)民生存發(fā)展一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓29一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓現(xiàn)行集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成允許土地使用權(quán)自由出讓是否會導致耕地流失？允許土地使用權(quán)自由出讓是否會導致土地兼并？農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與農(nóng)民生存發(fā)展賦予農(nóng)民完整土地所有權(quán)的意義：以九星為例一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓30一、集體土地所有權(quán)存在缺陷賦予農(nóng)民完整土地所有權(quán)的意義：以九星為例

上海閔行區(qū)九星村位于上海西南，全村人口近3800人；上世紀90年代初，全村勞均年收入不足3000元；全村土地在被征用2600多畝后，最后只剩下1600畝。一、集體土地所有權(quán)存在缺陷賦予農(nóng)民完整土地所有權(quán)的意義：以九31一、集體土地所有權(quán)存在缺陷賦予農(nóng)民完整土地所有權(quán)的意義：以九星為例

如今的九星成為了華東地區(qū)最大的市場村；九星綜合市場建筑面積60萬平方米，營業(yè)用房1萬多間，分設(shè)22個專業(yè)區(qū)域，經(jīng)營500多個大類10萬多種商品，年營業(yè)額超過100億元；2005年，九星村實現(xiàn)收益3．3億元，凈利潤1．8億元，繳納國家稅款8500萬元；2005年，九星村被評為“中國十大名村”，2006年又被命名為“中國特色村”，它的支部書記、村委會主任吳恩富也被評為2004年“全國十大杰出村官”之一。

一、集體土地所有權(quán)存在缺陷賦予農(nóng)民完整土地所有權(quán)的意義：以九32一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓現(xiàn)行集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成允許土地使用權(quán)自由出讓是否會導致耕地流失？允許土地使用權(quán)自由出讓是否會導致土地兼并？農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與農(nóng)民生存發(fā)展賦予農(nóng)民完整土地所有權(quán)的意義：以九星為例一、集體土地所有權(quán)存在缺陷集體土地使用權(quán)不能有償出讓33二、土地征用中存在的問題對“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)

《土地管理法》第2條第四款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償”?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；……依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。”二、土地征用中存在的問題對“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)34二、土地征用中存在的問題對“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)一項研究表明，某省11個縣1992年的200個最大用地項目中，屬于公益事業(yè)的僅占42項，占21％，屬政府機關(guān)的10項，占5％，而以盈利為目的的公司、企業(yè)148項，占74％，其中房地產(chǎn)項目35項，占18％。截止2003年2月底，國土資源部清查各類開發(fā)區(qū)6015個，這些開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積達3.54萬平方公里，大大超過了現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量。據(jù)十個?。ㄊ袇^(qū)）的統(tǒng)計，在458.1萬畝園區(qū)實際用地中，未經(jīng)依法批準的用地占68.7%。二、土地征用中存在的問題對“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)35二、土地征用中存在的問題對“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)征地補償標準不合理二、土地征用中存在的問題對“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)36二、土地征用中存在的問題對“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)征地補償標準不合理

補償費的組成：土地補償費農(nóng)民集體安置補助費地上附著物附著物及青苗所有人青苗補償費

二、土地征用中存在的問題對“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)37二、土地征用中存在的問題征地補償標準不合理《土地管理法》第47條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償?！魇崭氐耐恋匮a償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍?！恳粋€需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！勒毡緱l第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。”二、土地征用中存在的問題征地補償標準不合理38二、土地征用中存在的問題征地補償標準不合理問題一：征地補償標準游離于土地市場價格之外；問題二：征地補償標準較土地實際產(chǎn)出價值而言往往失真；問題三：征地補償標準無法解決土地增值分配不合理問題。二、土地征用中存在的問題征地補償標準不合理39二、土地征用中存在的問題征地補償標準不合理

德國的征收補償標準：補償范圍包括：土地和其他標的物的權(quán)利損失、營業(yè)損失以及征收標的物上的一切附帶損失。補償標準：（1）土地和其他標的物的權(quán)利損失補償?shù)臉藴剩瑸橥恋鼗蚱渌麡说奈镌谡魇諜C關(guān)裁定征收申請當日的移轉(zhuǎn)價值或市場價值。（2）營業(yè)損失的補償標準，為在其他土地上投資可獲得的同等受益。（3）征收標的物上的一切附帶損失的補償標準。

二、土地征用中存在的問題征地補償標準不合理40二、土地征用中存在的問題征地補償標準不合理

美國的征收補償標準：補償范圍包括：土地所有者的財產(chǎn)損失以及因征收而導致的鄰近土地經(jīng)營者的損失。財產(chǎn)損失補償標準：財產(chǎn)的現(xiàn)有價值和該財產(chǎn)未來盈利的折扣價格。補償數(shù)額依他們各自的所有權(quán)來確定。二、土地征用中存在的問題征地補償標準不合理41二、土地征用中存在的問題對“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)征地補償標準不合理補償收益主體不明確，補償截留現(xiàn)象嚴重二、土地征用中存在的問題對“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)42二、土地征用中存在的問題補償收益主體不明確，補償截留現(xiàn)象嚴重《土地管理法》第10條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理?！?/p>

二、土地征用中存在的問題補償收益主體不明確，補償截留現(xiàn)象嚴重43二、土地征用中存在的問題對“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)征地補償標準不合理補償收益主體不明確，補償截留現(xiàn)象嚴重補償程序不完善、欠缺司法救濟二、土地征用中存在的問題對“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)44二、土地征用中存在的問題對“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)征地補償標準不合理補償收益主體不明確，補償截留現(xiàn)象嚴重補償程序不完善、欠缺司法救濟二、土地征用中存在的問題對“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)45二、土地征用中存在的問題補償程序不完善、欠缺司法救濟《土地管理法》第16條規(guī)定：“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀?！?/p>

二、土地征用中存在的問題補償程序不完善、欠缺司法救濟46二、土地征用中存在的問題對“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)征地補償標準不合理補償收益主體不明確，補償截留現(xiàn)象嚴重補償程序不完善、欠缺司法救濟導致耕地大量流失二、土地征用中存在的問題對“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)47二、土地征用中存在的問題導致耕地大量流失《土地管理法》第四十五條第三款規(guī)定：“征用農(nóng)用地的，應(yīng)當依照本法第四十條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準權(quán)限內(nèi)批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權(quán)限的，應(yīng)當依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批?！倍?、土地征用中存在的問題導致耕地大量流失48二、土地征用中存在的問題對“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)征地補償標準不合理補償收益主體不明確，補償截留現(xiàn)象嚴重補償程序不完善、欠缺司法救濟導致耕地大量流失對非法占地行為的處罰力度過輕二、土地征用中存在的問題對“公共利益”概念的界定存在誤區(qū)49二、土地征用中存在的問題對非法占地行為的處罰力度過輕

今年以來，全國已發(fā)現(xiàn)違法占用土地案件4.69萬件，結(jié)案2.78萬件。然而，只有193人受到行政處分，62名違法責任人被移送司法機關(guān)，16人被追究刑事責任，受處罰率僅為千分之幾。

二、土地征用中存在的問題對非法占地行為的處罰力度過輕50三、農(nóng)村宅基地利用存在的問題（一）農(nóng)村宅基地基本制度權(quán)利主體：農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員和符合一定條件的城鎮(zhèn)居民（主要是已經(jīng)取得城鎮(zhèn)戶口的原集體經(jīng)濟組織的成員）宅基地使用權(quán)的性質(zhì)：建設(shè)用地使用權(quán)；用益物權(quán)取得：農(nóng)村村民住宅用地，應(yīng)經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)依法辦理審批手續(xù)。來源：農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地三、農(nóng)村宅基地利用存在的問題（一）農(nóng)村宅基地基本制度51三、農(nóng)村宅基地利用存在的問題（一）農(nóng)村宅基地基本制度限制：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，在申請宅基地的，不予批準。性質(zhì)：具有一定的福利性三、農(nóng)村宅基地利用存在的問題（一）農(nóng)村宅基地基本制度52三、農(nóng)村宅基地利用存在的問題（二）宅基地使用制度存在的問題宅基地不良擴張現(xiàn)象嚴重三、農(nóng)村宅基地利用存在的問題（二）宅基地使用制度存在的問題53三、農(nóng)村宅基地利用存在的問題（二）宅基地使用制度存在的問題宅基地不良擴張現(xiàn)象嚴重

對河南省、湖北省、安徽省抽取了16個村莊8330戶農(nóng)民家庭進行調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示：村莊內(nèi)空閑地、破舊宅基地共有670宗，面積為346599平方米，占調(diào)查宅基地總面積的18.6%，目前全國2.4億畝村莊建設(shè)用地中，“空心村”內(nèi)老宅基地閑置面積約占10%～15%。

三、農(nóng)村宅基地利用存在的問題（二）宅基地使用制度存在的問題54三、農(nóng)村宅基地利用存在的問題（二）宅基地使用制度存在的問題宅基地不良擴張現(xiàn)象嚴重宅基地隱性流轉(zhuǎn)嚴重三、農(nóng)村宅基地利用存在的問題（二）宅基地使用制度存在的問題55三、農(nóng)村宅基地利用存在的問題（二）宅基地使用制度存在的問題宅基地不良擴張現(xiàn)象嚴重宅基地隱性流轉(zhuǎn)嚴重農(nóng)村住宅用地管理混亂三、農(nóng)村宅基地利用存在的問題（二）宅基地使用制度存在的問題56解決農(nóng)村土地問題的路徑解決農(nóng)村土地問題的路徑57一、落實農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（一）農(nóng)村集體土地國有化方案批判

國有化的缺陷：

缺陷一：繼續(xù)導致政府行政權(quán)力和所有權(quán)不分缺陷二：繼續(xù)導致財富向國家的集中缺陷三：繼續(xù)維持政府對土地的自我監(jiān)督局面缺陷四：國家負擔不起農(nóng)村發(fā)展的壓力一、落實農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（一）農(nóng)村集體土地58一、落實農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（一）農(nóng)村集體土地國有化方案批判（二）集體所有土地邊界問題：客體問題

主要問題是不同層級的主體之間的邊界問題一、落實農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（一）農(nóng)村集體土地59一、落實農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（一）農(nóng)村集體土地國有化方案批判（二）集體所有土地邊界問題：客體問題（三）落實集體所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容：內(nèi)容問題

一、落實農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（一）農(nóng)村集體土地60一、落實農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（一）農(nóng)村集體土地國有化方案批判（二）集體所有土地邊界問題：客體問題（三）落實集體所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容：內(nèi)容問題（四）農(nóng)民集體所有權(quán)的行使：主體問題

一、落實農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（一）農(nóng)村集體土地61一、落實農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（四）農(nóng)民集體所有權(quán)的行使：主體問題

《土地管理法》第10條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理?！币?、落實農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（四）農(nóng)民集體所有62一、落實農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（一）農(nóng)村集體土地國有化方案批判（二）集體所有土地邊界問題：客體問題（三）落實集體所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容：內(nèi)容問題（四）農(nóng)民集體所有權(quán)的行使：主體問題

一、落實農(nóng)民集體土地所有權(quán)，讓農(nóng)民成為農(nóng)民（一）農(nóng)村集體土地63二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問題（一）哪些集體土地可以流轉(zhuǎn)：土地的分類問題

二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問題（一）哪64二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問題（一）哪些集體土地可以流轉(zhuǎn)：土地的分類問題（二）存量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和增量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問題（一）哪65二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問題（一）哪些集體土地可以流轉(zhuǎn)：土地的分類問題（二）存量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和增量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)（三）農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)出讓需要解決的具體法律問題

二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問題（一）哪66二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問題（三）農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)出讓需要解決的具體法律問題

1、土地使用權(quán)出讓人問題2、土地使用權(quán)受讓人問題3、使用權(quán)出讓方式4、出讓的期限及其續(xù)展問題5、土地使用權(quán)的二級市場二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問題（三）農(nóng)67二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問題（一）哪些集體土地可以流轉(zhuǎn)：土地的分類問題（二）存量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和增量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)（三）農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)出讓需要解決的具體法律問題

（四）農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的策略選擇二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問題（一）哪68二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問題（一）哪些集體土地可以流轉(zhuǎn)：土地的分類問題（二）存量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和增量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)（三）農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)出讓需要解決的具體法律問題

（四）農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的策略選擇（五）嚴格用途管制，強化土地監(jiān)管二、建立農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的法律問題（一）哪69三、土地征用問題的解決途徑（一）嚴格界定“公共利益”的范圍三、土地征用問題的解決途徑（一）嚴格界定“公共利益”的范圍70三、土地征用問題的解決途徑（一）嚴格界定“公共利益”的范圍（二）完善農(nóng)村土地征用的補償制度三、土地征用問題的解決途徑（一）嚴格界定“公共利益”的范圍71三、土地征用問題的解決途徑（一）嚴格界定“公共利益”的范圍（二）完善農(nóng)村土地征用的補償制度（三）嘗試建立“國家失地農(nóng)民賬戶”和“國家失地農(nóng)民保障基金”三、土地征用問題的解決途徑（一）嚴格界定“公共利益”的范圍72三、土地征用問題的解決途徑（一）嚴格界定“公共利益”的范圍（二）完善農(nóng)村土地征用的補償制度（三）嘗試建立“國家失地農(nóng)民賬戶”和“國家失地農(nóng)民保障基金”（四）加強司法審查，為被征土地的所有人或使用人提供相應(yīng)的救濟途徑三、土地征用問題的解決途徑（一）嚴格界定“公共利益”的范圍73三、土地征用問題的解決途徑（一）嚴格界定“公共利益”的范圍（二）完善農(nóng)村土地征用的補償制度（三）嘗試建立“國家失地農(nóng)民賬戶”和“國家失地農(nóng)民保障基金”（四）加強司法審查，為被征土地的所有人或使用人提供相應(yīng)的救濟途徑（五）如何認識土地使用成本的提高三、土地征用問題的解決途徑（一）嚴格界定“公共利益”的范圍74四、如何解決宅基地利用中存在的問題（一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)逐步實現(xiàn)有償使用四、如何解決宅基地利用中存在的問題（一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)逐75四、如何解決宅基地利用中存在的問題（一）農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)逐步實現(xiàn)有償使用（二）完善農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度《土地管理法》第62條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！?/p>