商業(yè)項目定位策劃報告127p前期策劃課件

宿州金色家園商業(yè)定位策劃報告1市場研究思路城市屬性、城市發(fā)展階段宏觀經(jīng)濟是否有利于商業(yè)開發(fā)城市規(guī)劃對項目區(qū)域的影響……商品房市場開發(fā)狀況現(xiàn)有商業(yè)市場銷售狀況未來商業(yè)市場趨勢……城市商業(yè)發(fā)展階段現(xiàn)有商業(yè)格局對新型區(qū)域商業(yè)的影響新型區(qū)域商業(yè)發(fā)展格局……宏觀的宿州房地產(chǎn)單擊宿添州加商業(yè)的宿州對本項目開發(fā)定位的啟示2房地產(chǎn)發(fā)展及商業(yè)地產(chǎn)背景經(jīng)濟發(fā)展背景商業(yè)發(fā)展背景城市發(fā)展背景項目開發(fā)背景商業(yè)消費者及商業(yè)經(jīng)營、投資特點3目錄4宿州市概括宿州城市經(jīng)濟宿州房地產(chǎn)市場狀況宿州商圈研究市場個案分析項目分析項目定位宿州市概況5宿州中國的宿州歷史的宿州是一座具有1200年歷史的古城，5000年前便有人進行開發(fā)活動。始建于唐憲宗元和四年(公元809年)，具有歷史的意義華東的宿州都市的宿州產(chǎn)業(yè)的近沿海，北倚中原，是沿海發(fā)達地區(qū)與中西部地區(qū)的過渡地帶，為東進西出、南下北上的交匯點,在徐州的輻射帶動下，新的都市形象正在崛起加工業(yè)基地

商貿物流中心

煤電化產(chǎn)業(yè)基地皖北地區(qū)的中心城市紐帶的處在淮海經(jīng)濟區(qū)腹地、長江三角洲經(jīng)濟帶和渤海經(jīng)濟圈交匯處，是隴海經(jīng)濟帶的龍頭，又是歐亞大陸橋的橋頭安徽的宿州商貿的蘇、魯、豫三省接壤，史有“皖北大門”、“徐南形勝”之稱，是安徽省的北大門與皖東北重要的加工業(yè)基地和商貿物流中心之一6城市概況宿州位于安徽省最北部，是皖北重要的工業(yè)、商貿城市之一；宿州與蘇、魯、豫3省11個市縣接壤，是淮海經(jīng)濟協(xié)作區(qū)的核心城市之一，也是安徽省距離出?？谧罱某鞘?；1999年撤地建市，轄碭山縣、蕭縣、靈璧縣、泗縣、埇橋區(qū)和一個省級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。全市總面積9787平方公里，總人口

626萬人。7城市區(qū)位城市區(qū)位：宿州位于安徽最北部，南距蚌埠86公里，北距徐州75公里，西距淮北市40公里。宿州市位于我國兩大經(jīng)濟帶(京滬鐵路、亞歐大陸橋經(jīng)濟帶)交匯處，同時又是淮海經(jīng)濟區(qū)和徐州都市圈的重要組成部分，處于安徽城鎮(zhèn)化重點建設地帶(沿淮城市群)上。這種承東啟西、南引北連的區(qū)位，使得宿州市在皖北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中心位置突出?；幢毙熘莺戏誓暇?5公里約40公里約280公里約240公里宿州宿州8行政劃區(qū)9宿州轄碭山、蕭縣、靈璧、泗縣、埇橋四縣一區(qū)，106個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處），總面積9787平方公里。宿州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)2001年經(jīng)省政府批準成立，2003年正式啟動建設，規(guī)劃面積6.8平方公里，目前管轄面積23.5平方公里。碭山縣地處皖、蘇、魯、豫四省七縣交界處，全縣轄13個鎮(zhèn)，總面積1193平方公里。蕭縣位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處，總面積1885平方公里，轄23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。靈璧縣位于安徽省東北部，北與江蘇省接壤。轄19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總面積

2054平方公里。泗縣位于安徽省東北部，蘇皖兩省五縣交界地帶，全縣轄15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總面積1787平方公里。埇橋區(qū)位于安徽省北部，地處蘇豫皖三省交界處，是全國最大的縣級區(qū)。全區(qū)總面積2868平方公里。城市規(guī)劃—總體目標圍繞城市發(fā)展戰(zhàn)略定位，擴大城市的經(jīng)濟總量，加快城市跨沱河、汴河發(fā)展，調整南部空間結構，推進基礎設施的現(xiàn)代化，重點加強綜合交通設施和公共服務設施配套建設。至2015年，初步形成京滬鐵路沿線重要的加工業(yè)基地和商貿物流中心，安徽省新興的煤電化產(chǎn)業(yè)基地，皖北地區(qū)的中心城市。10城市規(guī)劃—空間規(guī)劃空間結構：構建“一主三副兩星三園”大宿城空間結構“一個主城”：中心城區(qū)；“三個副城”：汴北新區(qū)、城東新區(qū)、城南新區(qū)；“兩個衛(wèi)星城鎮(zhèn)”：符離、蒿溝衛(wèi)星城；“三個生態(tài)園”：濉唐河、蘆嶺湖、桃園湖生態(tài)園。發(fā)展方向：“東進、北擴、南展、西優(yōu)”。重點向東、向北發(fā)展，向南適當發(fā)展，向西優(yōu)化發(fā)展?！端拗菔谐鞘锌傮w規(guī)劃2010-2030》《宿州市十二五規(guī)劃》“十二五”時期城鎮(zhèn)化建設發(fā)展重點項目所處的西南片區(qū)，在規(guī)劃上將打造成為宿州的產(chǎn)業(yè)新區(qū)和人居新城。11城市規(guī)劃—城市道路體系規(guī)劃外環(huán)東路拂曉大道外環(huán)南路迎賓大道淮河路銀河一路二徐路港口路汴河路唐河路拱辰路洪河路人民路 匯源大道城市道路系統(tǒng)規(guī)劃：規(guī)劃形成“六縱十橫”的道路結構?！傲v”：從西向東分別是拂曉大道、人民路、匯源大道、港口路、東外環(huán)路、二徐路?！笆畽M”：從北向南分別是拱辰路、唐河路、洪河路、銀河一路、汴河路、淮河路、迎賓大道、南外環(huán)路、南外環(huán)二從現(xiàn)有道路規(guī)劃系統(tǒng)來看，宿州市城市未來拓展將在拂曉大路、南外環(huán)六路。12道、人民路所貫通的城市西部區(qū)域展開，宿州市西北，西部，西南區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Υ?。城市?guī)劃—人口規(guī)劃根據(jù)宿州市十二五規(guī)劃，宿州市區(qū)人口到2015年增加至75萬；人口的增加給宿州商業(yè)的發(fā)展帶來提升機會，同時，人口增長將進一步激化現(xiàn)有商業(yè)格局之間的矛盾，給城市新區(qū)的商業(yè)發(fā)展帶來契機。宿州市城市總體規(guī)劃碭山

(2010-2030)蕭縣埇橋區(qū)靈璧泗縣注：市域范圍為宿州市行政區(qū)劃范圍，包括碭山縣、蕭縣、靈璧縣、泗縣和埇橋區(qū)

132011年現(xiàn)有人口已經(jīng)超過近期人口規(guī)劃目標。新城區(qū)開發(fā)區(qū)城市規(guī)劃—用地規(guī)劃2010-2012各分區(qū)住房用地供應計劃（畝）2010-2012城市各區(qū)域住房建設目標分配（萬平方米）隨著宿州城市建設的發(fā)展，城市格局進一步拉開。從住房建設目標來看，新增住房建設面積主要集中在汴河新區(qū)和西南片區(qū)，其中，西南片區(qū)住房開發(fā)面積占全市開發(fā)面積的22%，是宿州市未來人口導入在主要地區(qū)之一。老城區(qū)西南片區(qū)14城市規(guī)劃—產(chǎn)業(yè)規(guī)劃宿州市作為皖北總要的交通樞紐城市之一，市域內高速公路、高速鐵路的建成通車，給華東地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉移至此帶來機會，同時，宿州具有良好的原材料市場和優(yōu)勢人力資源市場，進一步鞏固了宿州作為皖東北商貿物流中心、加工業(yè)基地的地位，宿州城市未來城市經(jīng)濟增長有利因素增加，城市經(jīng)濟將會保持穩(wěn)健上升?！笆濉睍r期發(fā)展重點▲商業(yè)中心：改造和完善以汴河路、勝利路、淮海路、人民路組成的“井”字狀地塊的市級商業(yè)中心，培育汴河新區(qū)市級商業(yè)副中心，發(fā)展四個縣城商業(yè)中心?！锪骰兀何髂掀瑓^(qū)物流基地、符離物流基地、蒿溝物流基地、京滬高速鐵路出口站區(qū)物流園、皖北煤炭物流園、市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)物流園、宿州現(xiàn)代糧食物流產(chǎn)業(yè)園、鄭徐高速鐵路站前新區(qū)（物流園）、濟祁高速出口物流園區(qū)?！鴮I(yè)市場：市開發(fā)區(qū)安徽宿州國際汽車城、市開發(fā)區(qū)惠通物流園、市開發(fā)區(qū)廣東新洋創(chuàng)業(yè)投資有限公司鞋材市場項目、市開發(fā)區(qū)合百大農產(chǎn)品批發(fā)市場、市開發(fā)區(qū)中豪五金鋼材市場、市開發(fā)區(qū)白馬商貿城、市開發(fā)區(qū)上海意邦家具市場、市開發(fā)區(qū)健康產(chǎn)業(yè)園、華龍皖北大市場、埇橋區(qū)皇冠家居裝飾大市場、埇橋區(qū)新安汽車城、皖北農資物流配送中心、城北物流園、安徽銀海集團糧食產(chǎn)業(yè)園綜合開發(fā)項目、埇橋區(qū)大店糧食市場。商業(yè)項目：華夏世貿廣場暨物流綜合基地、家樂福世紀廣場、大潤發(fā)綜合超市、皖煤五星級大酒店、市開發(fā)區(qū)國際大酒店、宿州中央廣場、宿州瀛環(huán)國際銀河中心商業(yè)開發(fā)項目、桑鈮國際財富廣場和易初蓮花超市、宿州沃爾瑪購物中心。15宿州市宏觀經(jīng)濟16宿州市宏觀經(jīng)濟-城市GDP宿州市GDP保持每年12%以上的增長水平，綜合實力顯著增強；2011年宿州市全市生產(chǎn)總值達到802.4億元，增長率13.8%，在全省各地級市中排列第八。17宿州市宏觀經(jīng)濟182011年宿州人均生產(chǎn)總值突破2000美元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到17160元，增長17%。宿州市宏觀經(jīng)濟八大類消費呈現(xiàn)“七升一降”的態(tài)勢2011全市城鎮(zhèn)居民消費支出與可支配收入比低于65%，消費意愿不強，消費水平滯后于收入的提升水平。值得注意的是，宿州市城鎮(zhèn)娛樂教育文化服務性消費比重較大，提升較快；居住性消費水平扭轉了2010年衰弱的局勢出現(xiàn)增長。社會消費品零售總額19宿州市房地產(chǎn)市場狀況20固定資產(chǎn)投資狀況單位：億元來源：宿州市統(tǒng)計公報宿州房地產(chǎn)投資總額及比重安徽各省市投資效果系數(shù)近年來，宿州市固定資產(chǎn)投資總量逐年增加，但增速逐年回落，但第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比重逐年提升，

2011年第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資比重占總投資總量的53%；從安徽各市投資效果系數(shù)可以看出，宿州市固定資產(chǎn)投資效果（對經(jīng)濟增長的貢獻）良好，排名靠前。21房地產(chǎn)投資狀況22宿州房地產(chǎn)投資總額（億元）及增速宿州房地產(chǎn)投資總額呈現(xiàn)逐年上升趨勢。增速方面08、09年度出現(xiàn)下滑，11年度出現(xiàn)近100%的增長，房地產(chǎn)，新形勢下，宿州房地產(chǎn)后市壓力較大；年出現(xiàn)橫向比較，宿州市與皖北其他城市的房地產(chǎn)投資總額相比處于較低水平。一級市場狀況2008年土地供應232009年土地供應2010年土地供應2011年土地供應2012年(前三批)土地供應從土地市場供應狀況來看，宿州房地產(chǎn)開發(fā)保持著較快的擴張態(tài)勢，主要擴張方向為城市東北端、西南端、和開發(fā)區(qū)地區(qū)；從土地供應的地區(qū)來看，宿州商業(yè)未來將呈現(xiàn)向西移動的趨勢；西南地區(qū)土地供應出現(xiàn)住宅、商業(yè)、工業(yè)齊聚現(xiàn)象，區(qū)域多元化發(fā)展格局奠定。城市房地產(chǎn)發(fā)展地域拂曉大道人民路迎賓大道西南片區(qū)開發(fā)區(qū)汴南新區(qū)汴河西路市中心區(qū)城東區(qū)汴南新區(qū)以行政辦公、文化休閑、商貿服務和居住等功能為主。西南片區(qū)未來宿州房地產(chǎn)開發(fā)量最大的區(qū)域，該區(qū)域將被打造成宿州人居新城，但區(qū)域成熟度一般。市中心區(qū)域宿州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，由于土地的稀缺性，未來該區(qū)域主要以商業(yè)開發(fā)為主導。開發(fā)區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)熱度較大，但是距離市區(qū)較遠，區(qū)域內配套不夠完善。城東區(qū)城市改造升級區(qū)域，但環(huán)境較差，開發(fā)量也較小。24西南片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)狀況物流、產(chǎn)業(yè)、商貿住宅、商業(yè)、商貿城市形象區(qū)城市發(fā)展引擎產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)未來商貿區(qū)南北拓展順暢

規(guī)劃中的縱向南北城市主線貫通于此大體量住宅片區(qū)未來人口導入的主要區(qū)域西南片區(qū)25宿州商品房市場26施工面積開工面積及竣工面積狀況（萬平米） 竣工面積中住宅與非住宅占比狀況（萬平米）宿州市商品房施工面積保持持續(xù)增長，2011年竣工面積占施工面積近50%；開發(fā)類別上，07-10年度非住宅竣工面積穩(wěn)步上升，11年度非住宅竣工面積出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，占總竣工量的37%。宿州商品房市場宿州商品房市場供應(萬平米)及去化狀況2011年宿州商品房供應量近200萬平米，累計存量逐年上升；09-11年度成交量較為接近，每年成交量在123萬平米左右；市場去化方面，從10年度開始出現(xiàn)下滑，去化狀況不夠理想。27宿州商品房市場28市場供應量—住宅與非住宅比例（萬平米） 非住宅市場去化

(萬平米)及存量狀況07-10年度宿州商品房市場供應量市場，非住宅占比保持15%的水平，供應市場處于合理范圍，11年度，非住宅供應量占比大幅上升，占總的供應量的50.2%。非住宅去化方面，隨著供應量的上升，去化率09年度大幅提升（市場價格較低），從10年度開始出現(xiàn)下滑，市場活力不足。宿州商品房價格變化狀況29住宅價格變化狀況（元/平米）非住宅價格變化狀況（元/平米）宿州住宅市場在2010年度出現(xiàn)較大幅度的價格上升，后市增速放緩，未來住宅市場將維持平緩增長態(tài)勢。宿州非住宅市場，市場價格波動性較大，非住宅市場受宏觀經(jīng)濟環(huán)境和政策因素印象較為明顯。非住宅開發(fā)體量逐年上升，開發(fā)比重逐年上升30從宿州近年商品房施工面積來看，隨著商品房開發(fā)量的上升，其中非住宅類開發(fā)量也顯逐年上升態(tài)勢，2011年非住宅施工面積達到137萬平米；同時，值得注意的是非住宅開發(fā)比重上升速度較快，從2008年14.3%上升至2011年28%。非住宅類產(chǎn)品市場投入量增大，市場壓力大。非住宅開發(fā)比重宿州商業(yè)地產(chǎn)狀況—市場小結非住宅價格變化狀況31非住宅類產(chǎn)品價格曲折上升非住宅類產(chǎn)品市場均價保持曲折上升態(tài)勢，2010年度達到最高值；價格受市場宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響明顯，如09年度出現(xiàn)的價格下跌；10-11年度房地產(chǎn)政策調整，市場投資信心下降，宿州非住宅市場的市場均價出現(xiàn)下跌；市場均價層面住宅與非住宅價格比在1.5-2.5之間。宿州商業(yè)地產(chǎn)狀況—市場小結非住宅類產(chǎn)品累計存量持續(xù)上升，去化狀況不夠理想32非住宅累計存量逐年遞增，2011年達到59萬平米。該數(shù)字已經(jīng)超過當年非住宅市場投放量（50萬平米）。市場去化率方面，非住宅市場去化狀況顯現(xiàn)低靡狀態(tài)，年去化率不足50%。2009年由于價格下跌成交量出現(xiàn)過頂峰。市場存量及去化狀況宿州商業(yè)地產(chǎn)狀況—市場小結宿州市商圈研究33宿州市商圈分布宿州市轄：1個市轄區(qū)、4個縣老城區(qū)汴河路商圈汴北新城區(qū)汴南新區(qū)34京臺高速城南新區(qū)京臺高速汴河北新城區(qū)，為2020年遠期規(guī)劃。目前還沒有形成宿州現(xiàn)有商業(yè)格局，主要分為一個核心商圈——汴河路商圈，三大次級商圈——汴北新城、汴南新區(qū)、城南新區(qū)。宿州市是淮海經(jīng)濟協(xié)作區(qū)的核心城市之一，擁有豐富的礦產(chǎn)資源，市民有一定的購買力。商業(yè)發(fā)展較為落后，商業(yè)形態(tài)市場單一，雷同性大，傳統(tǒng)的百貨商業(yè)已經(jīng)不能滿足消費者的需求，現(xiàn)階段商業(yè)市場消費力外溢較為明顯。汴河路中心商圈1

245678391011淮海中路汴河路中心商圈沿汴河中路、勝利路、淮海中路交叉的“工”字狀的輻射區(qū)域，城市的商業(yè)中心，成熟的商業(yè)區(qū)屬老城區(qū)。以傳統(tǒng)的百貨為主，商場內以零售為主，新的商之都內引進了賣場、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)目前是人流聚集區(qū)。宿州市商業(yè)形態(tài)在逐漸的發(fā)生改變，新型的”一站式“消費體驗受到廣大消費者的親睞。汴河中路汴河中路勝利路35勝利路宿州商之都宿州上商之都是宿州市發(fā)展建設的新地標，擁有地下一層到地上五層龐大的商業(yè)體量，在業(yè)態(tài)組合方面加入了娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)，開啟宿州市一站式的消費體驗，中高檔的零售品牌入駐，現(xiàn)階段是宿州市最大的商業(yè)綜合體項目。宿州商之都分成三個重要組成部分——零售商場、橫店電影城、家樂福超市。宿州市商之都商業(yè)項目在老城區(qū)東部地帶，商業(yè)建筑設計時尚新穎內部業(yè)態(tài)布局、動線設計合理，為消費者提供了舒適的購物空間市場定位高檔化大眾化餐飲娛樂互動導向零售導向案例分析36商之都商業(yè)布局一層平面二層平面三層平面37四層平面案例分析商之都樓層業(yè)態(tài)分布38案例分析商之都業(yè)態(tài)比例宿州商之都業(yè)態(tài)比例較為合理，家樂福、橫店電影城、美食廣場等多家大面積主力店的入駐消化大部分商業(yè)體量，同時主力店的檔次有所提升并且符合當?shù)叵M者的需求，家樂福大賣場的入駐有效的集聚了人氣。商場裝飾精細，設施齊全，功能完善，業(yè)態(tài)豐富。項目一層與四層有餐飲業(yè)態(tài)配置，對宿州市消費者來說這是一種新穎的業(yè)態(tài)布局，抓住了消費者好奇的心理同時激活了商業(yè)體。一層沿街的租金8-12元/平米/天案例分析39中央廣場地處市中心最繁華地段，地下兩層，地上最高30層，建筑面積近62000平方米。項目周邊配套極為成熟，金融、商業(yè)、醫(yī)療、學校、文化、娛樂、市政等配套設施一應俱全，交通十分便捷。項目集商業(yè)、住宅、公寓、辦公于一體，人氣商機極旺，具有巨大的投資價值和升值潛力。市場定位高檔化大眾化餐飲娛樂互動導向零售導向案例分析40中央廣場商業(yè)布局B11F2F3F4F案例分析41中央廣場各層業(yè)態(tài)分布案例分析42中央廣場業(yè)態(tài)比例43中央廣場將于2012年5月1日開業(yè)，目前業(yè)態(tài)定位上比較單一，主要以零售為主，在廣場地下一層配以餐飲與娛樂。中央廣場內部商鋪采取出售后統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理，外部沿街商鋪由業(yè)主自主管理招商。案例分析汴河路中心商圈新型的集購物、餐飲、娛樂為一體的“一站式”消費體驗帶動了商圈的發(fā)展。未來發(fā)展商業(yè)聚集區(qū)，消費年齡層次廣泛，武夷商城、金茂商場等小商品市場以學生群體及年輕消費者為主，同時也是周邊縣及城市消費者聚集區(qū)。商圈圖片交通狀況商圈內以國貿、華夏商廈、商之都為主力商業(yè)體，周邊輔以中、低檔定位的步行街及小商品市場，沿街以零售服飾業(yè)態(tài)為主。商業(yè)形態(tài)44汴南新城區(qū)商圈231

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商圈內大型商業(yè)體較少，新的華夏世貿廣場人流量較少。

光彩建材大市場為商圈加注了商業(yè)氛圍。汴河西路人民路45人民路華夏世貿廣場市場定位高檔化餐飲娛樂互動導向零售導向大眾化華夏世貿廣場位于新城區(qū)中心地帶，是新的商業(yè)綜合體項目。項目位于城市的重點節(jié)點，有著良好的交通條件和區(qū)位優(yōu)勢，引入國際化的Shopping-Mall商業(yè)業(yè)態(tài)，開啟宿州市商業(yè)新模式、餐飲美食、娛樂健身、觀光休閑、電信金融等多功能一體的城市綜合體。項目擁有地下2.2萬平方米的停車場，目前剛開業(yè)不久，商圈發(fā)展還不夠成熟，商家入駐率較低人流量較少。案例分析46華夏世貿廣場商業(yè)布局5F1F2F3F4F案例分析47華夏世貿廣場樓層業(yè)態(tài)分布地下一層售價：2.5萬/平方米一層沿街售價：6.2萬/平方米地下一層租金：4-6元/平方米/天案例分析48華夏世貿廣場業(yè)態(tài)配比

中央廣場將于2012年5月1日開業(yè)，目前業(yè)態(tài)定位上比較單一，主要以零售為主，在廣場地下一層配以餐飲與娛樂。

中央廣場內部商鋪采取出售后統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理，外部沿街商鋪由業(yè)主自主管理招商。

其中一樓廣場內部商鋪均價為30000/平方米，沿街商鋪價格在90000-120000/平方米。案例分析華夏世茂廣場以其龐大的商業(yè)體量，完善的業(yè)態(tài)組合，高檔次品牌入駐成為宿州市范圍最大的商業(yè)綜合體項目。華夏世貿廣場由地下停車場、超市、零售賣場、電影院、兒童游樂園組成。項目地是由老城區(qū)北延伸臨近市政府的新城區(qū)地帶，商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理、定位準確，擁有多種國內知名品牌，商品豐富，在建筑設計方面有橋、4廊9、庭、梯、內外聯(lián)通、上下貫通動線設計布局合理成為先導購物城及立體游樂園。汴南新城區(qū)商圈商圈內規(guī)劃中的住宅及商業(yè)用地較多，作為宿州商業(yè)外溢的第一站，未來區(qū)域將形成更高能級的商業(yè)中心。未來發(fā)展以周邊居民為主力客戶群。消費者隨著商圈內配套道路網(wǎng)工程的不斷完善，汴南新區(qū)交通路網(wǎng)已建成，交通便利。商圈圖片交通狀況處于宿州商業(yè)外溢的第一站，但目前發(fā)展依然不夠成熟。商業(yè)形態(tài)50汴北新城區(qū)商圈1234

汴北新區(qū)以辦公、休閑、居住、文體等功能為主的濱水生態(tài)新城區(qū)，是市級政務中心、文教體中心、商業(yè)副中心、濱水休閑區(qū)和中高檔住宅區(qū)。同時也是宿州市北擴的重點項目。

商圈內擁有多個規(guī)劃項目得到是市政府相關部門的支持，加大了商圈內招商引資的力度加大。

伴隨樂天馬特等綜合超市的入駐，激活了新區(qū)商業(yè)脈搏。勝利路沱河二路51汴北新城區(qū)商圈以周邊居民及政務辦公人員為主力客戶群。消費者多條交通主干道已建成，同時206國道的改建促進了經(jīng)濟的發(fā)展。交通狀況迎合消費者需求引入了樂天瑪特大型賣場，周邊以零售、住宿、餐飲業(yè)態(tài)為主。商圈圖片商家品牌新型的政務區(qū)，以沿街商鋪為主。商業(yè)形態(tài)為宿州市重點發(fā)展項目，周邊在建住宅聚集區(qū)，隨著住宅區(qū)的興起商業(yè)必將會有的快速的發(fā)展，商圈內商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。未來發(fā)展52宏觀商業(yè)市場表現(xiàn)及特征表現(xiàn)一汴河路商業(yè)老城區(qū)人群密集，

商業(yè)活動頻繁，吸納人力強。

人們對老城區(qū)有一定的依賴性。表現(xiàn)二商業(yè)形態(tài)正處于轉型初期，老城區(qū)以外的部分新的商業(yè)體客流量較少吸附能力弱。特征概括53商圈商業(yè)正處在傳統(tǒng)的百貨轉型初期，部分商業(yè)體引進了餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)，并能夠被當?shù)厝私邮?，品牌意識不強。家樂福等大賣場為商圈聚集了人氣。微觀市場表現(xiàn)及特征現(xiàn)階段商圈都是由百貨組成，舊的百貨與新型的購物商場競爭激烈，同事當?shù)叵M者對于新汴路老城區(qū)依賴性較強，新城區(qū)住宅聚集區(qū)還沒有形成，商業(yè)壓力較大，但存在著較大的商業(yè)機會。停車位不足，現(xiàn)階段當?shù)厝藷o建立地下停車意識，導致交通擁擠。市中心區(qū)域交通擁擠，道路狹窄，公交路線較少。各大商圈競爭激烈停車位交通傳統(tǒng)的百貨購物中心購物環(huán)境較差，動線設計不合理。建筑采光不理想，展示面不佳較為陳舊，部分百貨業(yè)態(tài)顯得昏暗雜亂。54購物環(huán)境較差宿州商業(yè)市場總結分析—商業(yè)形態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展與人均GDP的關系

大眾商業(yè)街

集貿市場生活時尚中心

百貨商場

購物中心根據(jù)歐美國家經(jīng)濟發(fā)展與商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的對應關系分析，當一個城市或地區(qū)人均GDP超過2000美元時，城市商業(yè)由傳統(tǒng)百貨商場、商業(yè)街以及批發(fā)市場等向大型購物中心、超市、專賣店/精品店等多元化現(xiàn)代商業(yè)模式所轉變。$4400以上$2000-4400$1100-2000$1100以下宿州2011年人均GDP突破2000美元。55宿州市2011年人均GDP突破2000美元，商業(yè)形態(tài)開始從傳統(tǒng)的二元結構（商業(yè)街、百貨商場）向多元結構轉變，真正的購物中心、生活時尚中心等現(xiàn)代零售形態(tài)已經(jīng)具有健康發(fā)展的條件。宿州商業(yè)市場總結分析—商業(yè)形態(tài)集貿市場、大眾商業(yè)街、傳統(tǒng)百貨——已有形態(tài)武夷商城

新型百貨、大型商場——主流形態(tài)市百貨大樓華夏商廈……商之都華夏世貿中央廣場……購物中心、時尚生活中心、區(qū)域型商業(yè)中心——未來趨勢由于受城市發(fā)展水平及市場主流發(fā)展商、商管公司能力限制，目前宿州市場未能形成真正意義的購物中心，大多是以傳統(tǒng)百貨為基礎的改良型準購物中心，如商之都，中央廣場等。中心城區(qū)由于用地較為緊缺，未來購物中心和時尚生活中心極有可能在偏離市中心區(qū)域的形象、交通條件利好的新興區(qū)域出現(xiàn)。

56宿州商業(yè)市場總結分析—商業(yè)形態(tài)在市場發(fā)展趨勢下，作為城市拓展范圍內的西南區(qū)域，未來交通通達條件利好，同時由于未來大量人口的導入，該區(qū)域內將出現(xiàn)區(qū)域型商業(yè)中心，配套型時尚生活中心，鄰里中心在該區(qū)域有極大發(fā)展?jié)摿痛婊顜茁??！獙Ρ卷椖块_發(fā)提出的要求——在商業(yè)形態(tài)上利于商業(yè)發(fā)展趨勢，同時滿足區(qū)域發(fā)展要求-集中型、街區(qū)型招商要求-引入適應區(qū)域發(fā)展的具有影響力的主力商家57單中心城市擴張城市多極化大都市化形成都市群形成城市特征指標特征城市中心擁有最優(yōu)勢的可達性和區(qū)位優(yōu)勢；城市要素向中心聚集；城市中心規(guī)模經(jīng)濟、涵蓋了城市商務、商業(yè)、金融等所有城市功能。由城市更新改造背景中郊區(qū)占到絕對比重。郊區(qū)快速干道初步形成、市政基礎設施完善；郊區(qū)主流客戶為本區(qū)域的中高收入階層；購房目的為第一居所、第二居所或投資。中心城擴大規(guī)模、效率低；主城、副城、新城分化;都市綿延區(qū)多城互動。人均可支配收入

300美元人均可支配收入

300-4000美元人均可支配收入＞5000美元人均可支配收入

4000-5000美元形成宿大州量2購0房1需1求年；政人府均同可時大支量配投收資基礎設入施約與2捷5運6系1統(tǒng)美建設；在全市元中低。價房分布宿州商業(yè)市場總結分析—城市擴張與商業(yè)58拂曉大道人路迎賓大道汴河西路民勝利路銀河一路淮河路商業(yè)現(xiàn)狀：主要運營商業(yè)項目集聚于此；多種商業(yè)形態(tài)匯集；商業(yè)項目體量較大；宿州的商業(yè)中心；人流量大；存在問題：城市道路狹窄擁擠；商業(yè)公共配套滯后；消費環(huán)境較差；土地成本相對高昂，商業(yè)開發(fā)成本高；未來方向：通過內部結構優(yōu)化確保中心區(qū)域的商業(yè)品質。老商業(yè)集群偏離中心區(qū)外圍擴展區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀：目前商業(yè)發(fā)展仍處于依附階段，但新型商業(yè)項目開始落地此區(qū)域，在諾干道路交匯處形成了新的城市商業(yè)次中心。存在問題：主要商業(yè)人群依然是溢出和截留人群，商業(yè)集群效應未能形成；未來方向：購物環(huán)境相對較好，配套更為完善的城市次商業(yè)中心。商業(yè)現(xiàn)狀：商業(yè)分布零散，主要為配套型商業(yè)，未能形成規(guī)模；人群片區(qū)型集聚已經(jīng)形成；但缺乏具有影響力的商業(yè)項目；存在問題：商業(yè)市場認可度不高；未來方向：區(qū)域性商業(yè)中心是此范圍內未來商業(yè)發(fā)展的主要模式。商業(yè)59拓展方向宿州商業(yè)市場總結分析—城市擴張與商業(yè)市場結論分析城市屬性、城市發(fā)展階段宏觀經(jīng)濟是否有利于商業(yè)開發(fā)城市規(guī)劃對項目區(qū)域的影響……商品房市場開發(fā)狀況現(xiàn)有商業(yè)市場銷售狀況未來商業(yè)市場趨勢……城市商業(yè)發(fā)展階段現(xiàn)有商業(yè)格局對新型區(qū)域商業(yè)的影響新型區(qū)域商業(yè)發(fā)展格局……宏觀的宿州房地產(chǎn)單擊宿添州加商業(yè)的宿州對本項目開發(fā)定位的啟示60宏觀的宿州

房地產(chǎn)宿州 商業(yè)的宿州市場結論分析宿州市規(guī)劃發(fā)展成為皖東北加工業(yè)基地、物流商貿中心，宿州西南區(qū)域大型物流園區(qū)、商貿中心的規(guī)劃格局，西南地區(qū)有良好的發(fā)展基礎，區(qū)域熱度持續(xù)上升，給項目的發(fā)展帶來利好因素。區(qū)域良好的市政規(guī)劃，給區(qū)域產(chǎn)業(yè)落地、人口導入做好了鋪墊。城市未來5-10年的擴張趨勢——向西南、東北方向的擴張給區(qū)域住宅、商業(yè)帶來機遇。大體量住宅的開發(fā)，未來5年將有10-15萬人口的導入，商業(yè)發(fā)展基礎良好。該區(qū)域距離中心城區(qū)有一定距離，較易形成區(qū)域型商業(yè)中心。目前，西南區(qū)域發(fā)展基調較好，但發(fā)展程度一般，處于發(fā)展的初期，未來競爭對手、競爭項目較多，競爭較為激烈。發(fā)展基調良好人口導入量大未來競爭較為激烈定位著眼區(qū)域，緊抓區(qū)域發(fā)展趨勢和人群特征，區(qū)域性生活中心是項目的有效突破口提早進行市場炒熱，在競爭上占據(jù)主動61宏觀的宿州房地產(chǎn)宿州商業(yè)的宿州市場結論分析區(qū)域上，西南區(qū)域是宿州房地產(chǎn)開發(fā)的市場熱點區(qū)域；區(qū)域上，西南地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)較為滯后，主要為住宅區(qū)域配套型商業(yè)，商業(yè)價值不高。銷售市場上，近年商業(yè)市場供應量、存量較大，市場去化能力較差。銷售市場上，商業(yè)市場的價值吸引力不夠強，投資信心較弱，投資熱度不高。銷售市場上，商業(yè)地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟和政策影響因素較為敏感，如何把握市場特點進行項目營銷是項目成敗的一大關鍵。62西南是房地產(chǎn)熱點區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)熱度不夠市場信心不足市場投資信心下降，銷售疲軟的情況下，需突破現(xiàn)有市場操作模式——有效招商、合理銷售在城市熱點區(qū)域進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，項目需具備良好的市場亮點——商業(yè)價值、營銷亮點宏觀的宿州 房地產(chǎn)宿州

商業(yè)的宿州63市場結論分析整體市場，宿州商業(yè)處在轉型提升期——傳統(tǒng)百貨向一站式生活中心發(fā)展。隨著城市的發(fā)展，中心區(qū)商業(yè)受到來自次級區(qū)域商業(yè)的競爭和分流。商業(yè)隨著住宅人群在逐步向西、向南擴展。新興房地產(chǎn)熱點區(qū)域的商業(yè)發(fā)展仍然比較滯后，未能形成人氣。宿州已經(jīng)具備出現(xiàn)城市副商業(yè)中心的條件——交通，人口，市政配套。商業(yè)外溢副商業(yè)中心即將形成人群是商業(yè)發(fā)展的基礎商業(yè)外擴、人群集聚點出現(xiàn)——迎合商業(yè)發(fā)展趨勢，滿足未來人群消費滿足區(qū)域人群生活需求的商業(yè)——購物、餐飲、娛樂、兒童親子個案分析64港利·錦繡江南環(huán)宇·銀河綠苑大觀園·家天下本案本案新景第中央廣場家樂?！ど讨既A夏世貿廣場白馬商城天下第一石城社區(qū)商業(yè)新綜合體專業(yè)市場65占地面積:12100平方米建筑面積:62000平方米開工時間:2010-03-10竣工時間:2012-02-21開發(fā)商:浙江勤業(yè)?宿州市勤業(yè)建設開發(fā)有限公司投資商:浙江勤業(yè)?宿州市勤業(yè)建設開發(fā)有限公司建筑單位:宿州勤業(yè)建設開發(fā)有限公司城市綜合體銷售情況—中央廣場66

開盤時間：2010年11月底

去化率：74.7%

均價：一層均價在3.3萬左右，部分沿街50㎡左右商鋪售價9-10萬。銷售情況表1#2#3#

分割銷售，售后返租，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營。

內鋪由中央廣場統(tǒng)一招商管理，前三年每年回報率分別為8%、8.5%、9%，一年一結，三年后由業(yè)主委員會決定之后每年回報率以及結算方式。(只接受分期付款)

沿街外鋪由投資者自行經(jīng)營。67城市綜合體銷售情況—中央廣場工時資洋建設深圳設占地面積:15341平方米建筑面積:139422平方米開間:2009-09-01開發(fā)商:宿州創(chuàng)新時代置業(yè)有限公司投商:宿州創(chuàng)新時代置業(yè)有限公司建筑單位:浙江新東集團代理商:君安國際置業(yè)景觀設計單位:東南大學計院城市綜合體銷售情況—家樂福廣場68銷售情況表1#2#開盤時間：2010年1月去化率：90%均價：一層均價在12萬,地下一層1.2萬

項目地下一層和一層沿街部分出售

地上一層地上二至五層持有經(jīng)營，地下一層目前基本售完69城市綜合體銷售情況—家樂福廣場北限6建筑面積:170382平方米開工時間:2010-02-21開發(fā)商:安徽宿州華夏房地產(chǎn)開發(fā)(集團)有限公司投資商:華夏集團建筑單位:南京市柒橋建筑安裝工程有限公司代理商:京康斯坦頓管理咨詢有限公司/淮北潤通房地產(chǎn)經(jīng)紀有公司建筑設計單位:上海大學建筑設計院戶數(shù):總戶數(shù)96戶70城市綜合體銷售情況—華夏世貿廣場城市綜合體銷售情況—華夏世貿廣場銷售情況表1#

開盤時間：2010年9月

去化率：11%

均價：一層均價在6萬（地下一層均價2.5萬）

項目地下一層部分及一層沿街出售，2#其他持有經(jīng)營。3#71

該類型項目地處宿州市市中心區(qū)域，具有較強影響力，商業(yè)價值較高；

該類型項目都具有良好的招商經(jīng)營平臺，項目大部分持有經(jīng)營，給予了投資者較大信心；

各項目大部分持有經(jīng)營，部分商業(yè)面積進行分割出售；

該類型項目單價較高，但分割面積較小，總價較低（主力店鋪總價在100萬以下），去化狀況較好。分析點評72總結占地面積:396000平方米建筑面積:20平方米

開工時間:2010-03-01竣工時間:2012-11-01開發(fā)商:宿州市白馬置業(yè)有限公司投資商:宿州市白馬置業(yè)有限公司建筑單位:宿州市第五建筑市政工程有限公司停車位:2500個專業(yè)市場銷售情況—白馬商城731#銷售情況表

開盤時間：2011年7月

去化率：90%(一層、二層)

均價：一層均價在9600元/m2

項目一層、二層出售，三至五層未定

分割銷售，售后返租。

返租方式：前三年包租，一次性返租總售價的22%，三年以后自行經(jīng)營。專業(yè)市場銷售情況—白馬商城74占地面積:64680平方米

建筑面積:99514平方米開工時間:2010-05-15開

發(fā)商:皖北煤電恒馨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投

資

商:皖北煤電恒馨房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑單位:核工業(yè)華東建設工程集團公司代

理商:合肥新動力戶 數(shù):總戶數(shù)410戶專業(yè)市場銷售情況—天下第一古玩城75

開盤時間：2011年1月

去化率：21.36%。

目前出售部分為一、二層商鋪，3F未成交。銷售情況表1#3#9#11#

項目目前采取分割銷售方式對外銷售專業(yè)市場銷售情況—天下第一古玩城76

該類型專業(yè)市場商業(yè)項目，由于偏離市中心區(qū)域，價格相對較低；

總價方面，專業(yè)市場由于分割面積較小，主力店鋪總價在60萬元以下

銷售模式上既有分割純銷售（不帶回報），也有售后返祖模式；

售后返租模式雖然雖然單價較高，但去化狀況較好，容易被市場接受。分析點評77總結7879占地面積:142119平方米

建筑面積:292174平方米

開工時間:2008-05-01竣工時間:2012-10-01開

發(fā)商:皖北煤電恒馨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投

資

商:皖北煤電恒馨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司:仁和物業(yè)戶 數(shù):總戶數(shù)1678戶當期戶數(shù)1678戶社區(qū)商鋪銷售情況—大觀園·家天下80D區(qū)2012

開盤時間：A區(qū)2009年底年4月

A區(qū)去化率為16.67%。

D區(qū)去化率為50.07%。銷售情況表A4#A5#A6#A7#D6#D17#D18#D19#

社區(qū)底商，全部出售。

優(yōu)惠手段：一次性付款的客戶可享受9折優(yōu)惠，按揭享受9.8折優(yōu)惠81社區(qū)商鋪銷售情況—大觀園·家天下占地面積:58740平方米建筑面積:100000平方米開發(fā)商:宿州安居工程開發(fā)處投資商:宿州安居工程開發(fā)處物業(yè)管理公司:徐州旗幟尊享物業(yè)建筑單位:淮北一建代理商:廈門市福仁氏房地產(chǎn)營銷代理有限公司景觀設計單位:上海姜氏友成戶數(shù):總戶數(shù)800戶社區(qū)商鋪銷售情況—新景第82銷售情況表1、2#3#7#8#26#

2010年上半年前售價4122元/平米

2010年下半年后8651元/平米

2011年8月新開的盤商鋪均價為14084元/平米，商鋪總去化率達到85.28%。

社區(qū)底商，全部出售。83社區(qū)商鋪銷售情況—新景第占地面積:330000平方米建筑面積:215498平方米開發(fā)商:環(huán)宇建設集團·宿州市環(huán)宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商:環(huán)宇建設集團·宿州市環(huán)宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司:新安物業(yè)建筑單位:環(huán)宇建設集團·宿州市環(huán)宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商:安徽格美房地產(chǎn)營銷顧問有限公司景觀設計:上海蓮道設計公司戶數(shù):總戶數(shù)1561戶當期戶數(shù)1561戶社區(qū)商鋪銷售情況—環(huán)宇·銀河綠苑北區(qū)84部分銷售情況表1#2#4#3#5#

開盤時間：2009年4月

商鋪去化率：13.12%

2012年4月21日將推出沿街新鋪，報價

14000元/m2。

社區(qū)底商，全部出售。85社區(qū)商鋪銷售情況—環(huán)宇·銀河綠苑北區(qū)占地面積:330000平方米建筑面積:450000平方米開工時間:2010-07-10竣工時間:2011-12-31開發(fā)商:安徽港利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商:連云港外貿包裝(集團)公司建筑單位:連云港外貿建安公司景觀設計單位:江蘇山水建設集團南京規(guī)劃設計院工程進度:西區(qū)二期預計4月開盤，87-127平米住宅預約登記中。(2012-04-10)戶數(shù):總戶數(shù)

3647戶86社區(qū)商鋪銷售情況—港利·錦繡江南社區(qū)商鋪銷售情況—港利·錦繡江南銷售情況表A-6#

一期開盤：2010年

二期開盤：2012年4月

項目二期去化率為43.3%A-8#A-11#A-14#

社區(qū)底商，全部出售。A-15#87總結

該類型社區(qū)底商，投資者關注度較小，去化狀況一般；分析點評

該類型商鋪在分割上面積相對較大，由于近年商業(yè)價格上漲，造成商鋪總價較高；

由于社區(qū)商業(yè)的總體量不大，且隨住宅分期開發(fā)，在銷售上采用不帶回報的銷售；88項目分析89項目概況項目構成：項目為兩個獨立的A、B地塊構成。A地塊：位于西南片區(qū)拂曉大道以西，淮河路以南，合徐高速以東，合徐高速出口以北。B地塊：位于迎賓大道以南，宿蒙路東側，南外環(huán)路以北，磬云路南北穿越地塊。塊B地塊和徐高速拂曉A地大道人民路淮海南路汴河西路淮河西路迎賓大道外環(huán)路A地塊B地塊市區(qū)4公里項目位置：項目地處宿州市西南區(qū)域，項目距離宿州市市中心4公里。交通通達性：拂曉大道、人民路、淮河西路、迎賓大道在該區(qū)域的規(guī)劃，使得該項目的南北，東西通達性良好。90項目概況91項目概況92項目分析環(huán)形商業(yè)街沿街商鋪休閑會所項目點評93項目商業(yè)采用“嵌入式”布局，將商鋪融入到社區(qū)內部支路；從小區(qū)布局來看，小區(qū)西北有規(guī)劃小學、幼兒園，是整個小區(qū)的“動”區(qū)，在此規(guī)劃商業(yè)可以充分借助人流，并進行人流匯聚?？傮w量1.6萬平米商業(yè)，能夠滿足社區(qū)內部商業(yè)配套要求。項目分析項目點評項目商業(yè)采用“T”型布局，商業(yè)總體量6.06萬平米，總體來看商業(yè)缺乏集中性，不利于中大型業(yè)態(tài)布局，造成人流分散，稀釋了商業(yè)人氣。商業(yè)步行街中間有河流貫穿，商業(yè)的互動性造成影響，同時河流對外部人流東西造成分割，對商業(yè)不利。會所規(guī)劃充分借助公園景觀及水景，私密性良好。環(huán)形商業(yè)與步行街、社區(qū)商業(yè)有綠化帶隔斷，商業(yè)連續(xù)性差。會所商業(yè)商業(yè)步行街環(huán)形商業(yè)社區(qū)商業(yè)94項目分析項目指標項目壞境商業(yè)指標項目交通

項目區(qū)域交通規(guī)劃合理，通達性好；

項目距離市中心區(qū)域有一定距離，具有良好的獨立性。95

項目所處的宿州西南片區(qū)已有較大的住宅開發(fā)體量，但人口導入較為滯后，區(qū)域配套不盡完善；

項目兩大區(qū)域總計開發(fā)量130萬平米，開發(fā)體量較大，規(guī)劃人口3.5萬，人口集聚性強。

A區(qū)：商業(yè)體量1.67萬平米，體量較??；

B區(qū)：商業(yè)體量6.06萬平米，開發(fā)體量較大。項目SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅

新興開發(fā)區(qū)域，區(qū)域成熟度不夠，

人口導入周期較長，商業(yè)發(fā)展會存在較長培育期；

從區(qū)塊相對位置來看，本項目非核心區(qū)域，人流流入只存在三面（東、南、北）

宿州市商業(yè)投資市場較為低靡，市場壓力大；

區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)量大，未來發(fā)展?jié)摿Υ螅?/p>

區(qū)域住宅開發(fā)延續(xù)性好，未來人口導入數(shù)量較大，區(qū)域人群具有較大的商業(yè)需求；

大盤規(guī)劃，具有一定影響力；

交通體系完善，通達性良好；

距離市中心有一定距離，具有良好的獨立性；項目SWOT分析

區(qū)域現(xiàn)有及規(guī)劃商業(yè)為住宅底商及商貿市場，未能形成區(qū)域性綜合商業(yè)；

區(qū)域各項目商業(yè)的同質化嚴重，為本項目創(chuàng)新拔高提供了機會；

本項目較大的開發(fā)體量，項目自身的人口及消費人群為本項目商業(yè)的發(fā)展提供了人群支撐；

未來人口導入數(shù)量大，商業(yè)發(fā)展的后勁較足。

區(qū)域內其他項目在未來商業(yè)具體規(guī)劃上仍不明晰，在商業(yè)規(guī)模和商業(yè)定位上可能對本項目造成威脅；

項目人群受到來自市中心、次商業(yè)中心和項目南部大型項目的吸引，人流外溢存在威脅。96項目定位分析97項目定位的思考98

宿州商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)冰火兩重天格局——中心區(qū)集中型商業(yè)較為火熱，新興區(qū)域住宅商業(yè)寒冰未破。

作為房地產(chǎn)開發(fā)的新興區(qū)域，區(qū)域成熟度不夠，未來競爭環(huán)境不夠明晰，商業(yè)如何定位？

區(qū)域未來人群集聚性好，項目區(qū)域具有良好的獨立性，在此環(huán)境下商業(yè)如何確立區(qū)域地位？

以住宅人群為主的區(qū)域，商業(yè)業(yè)態(tài)如何組合以滿足消費者需求？

商業(yè)采用何種形態(tài)布局，定位要具有可操作性和生命力，既滿足商業(yè)定位要求又能滿足商業(yè)銷售需求？

如何尋找商業(yè)亮點，以提升項目整體物業(yè)價值？項目定位思考項目定位區(qū)域市場 項目及競爭 自身條件消費者需求配套功能性城市

商業(yè)發(fā)展項目收益城市商業(yè)發(fā)展階段和特點消費檔次消費類別項目體量項目形態(tài)項目潛質滿足消費者消費需求的業(yè)態(tài)組合銷售銷售收益與租金收益的現(xiàn)有競爭-突破？未來競爭-引領？投資者需求營銷策略銷售手段99定位背景—城市商業(yè)發(fā)展宿州商業(yè)市場發(fā)展階段中心區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)模式正在轉型，以適應城市消費著消費需求—消費層次的提升與消費習慣（一站式）的改變。新的區(qū)域性人口集聚區(qū)出現(xiàn)、傳統(tǒng)商業(yè)配套無法滿足人群需求、造成消費者外流。中心區(qū)商業(yè)具有較強影響力，區(qū)域型商業(yè)缺乏吸引力100定位背景—城市商業(yè)發(fā)展宿州傳統(tǒng)住宅商業(yè)狀況餐飲、零售、服務等簡單日常生活配套的羅列，只是滿足基本生活所需。

商業(yè)缺乏精準定位，仍然處于自由發(fā)展階段，生存狀況堪憂、商業(yè)價值低。只是作為社區(qū)的附屬價值、地產(chǎn)開發(fā)的雞肋101定位背景—區(qū)域發(fā)展狀況宿州西南片區(qū)發(fā)展狀況項目周邊區(qū)域處于房地產(chǎn)開發(fā)的初級階段，人口狀況、配套狀況一般項目所處區(qū)域未來商業(yè)需求量較大區(qū)域上具有一定獨立性，商業(yè)需求量較大102定位背景—項目自身條件具體區(qū)位不占優(yōu)勢面臨未來各個社區(qū)配套商業(yè)的分流高密度社區(qū)具有一定規(guī)模的商業(yè)街區(qū)我們有的以產(chǎn)品自身特點，屏蔽、抵抗與競品間的不利形式超越傳統(tǒng)、引領區(qū)域、品質提升超越傳統(tǒng)品質提升不利形勢引領區(qū)域103定位背景—項目自身條件Descriptionof

the

core[項目地塊的屬性][項目潛在的氣質][項目規(guī)劃的特征]集中型街區(qū)型高密度社區(qū)品質感完善性104定位背景—消費者消費能力消費傾向項目自身人群

內向型消費周邊其他人群（物流園區(qū)、商貿市場）

外向型消費周邊社區(qū)居民

中間型消費次主力消費群主力消費人群第三類消費群105項目能級定位106定位思考商業(yè)定位模型定位方向二主題型時尚生活中心

以項目的主題性吸引消費人群；

在營銷上通過主題強調項目的品質和價值；

通過主題型凸顯項目唯一性與高價值。定位方向一區(qū)域型