某新天地項目投資估算報告

***新天地

方案估算報告xxxxxx市內分部2005-10-21***新天地方案估算第一部分新方案造價估算***新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司第一章項目概況***新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司項目簡介

***新天地項目規(guī)劃范圍為：東至張自忠路，南靠承德道，西臨規(guī)劃中的合江路，北至赤峰道。本地塊內現(xiàn)有5座租界時期法式建筑，均為磚木結構，多為坡屋頂，但在等級上有所不同，四坡頂?shù)腁座等級最高，兩坡頂?shù)腂、C、D座次之，平頂C座級別最低。本地塊內還有若干簡易居民用房，規(guī)劃將其拆除。按照方案規(guī)劃，新建后的***新天地將以商業(yè)娛樂功能為主?？傮w風格將保持原建筑物的風格，保留沿赤峰道一側的立面形式，建筑內部將進行不同程度合理的改造，方案中，***新天地共分為9個單體，分別為A#——I#，其中，A#、B#、C#、E#單體是在保持原建筑風貌的前提下翻建，其余單體為新規(guī)劃設計建筑。***新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司***新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司項目基本建筑形式

序號分類結構類型層數(shù)電梯建筑面積地上地下數(shù)量地上地下小計A#改建框架2

578.6

578.6B#改建框架2

720.5

720.5C#改建框架3

1565.9

1565.9D#新建框架2

423.0

423.0E#改建框架2

1351.8

1351.8F#新建框架6

12833.5

2833.5G#新建框架4111727.83002027.8H#新建框架3

1570.5570.5I#新建框架7

22374.8

2374.8***新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司第二章編制依據(jù)及研究重點***新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司投資估算編制依據(jù)天津***項目概念設計（2005-9-21）天津***項目概念設計任務書建設項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)天津市頒布各項有關政策規(guī)定天津市建筑工程預算基價（2004年）天津市設備安裝工程預算基價。天津市房屋修繕工程預算基價。天津市近期材料人工機械單價。天津市類似項目相關數(shù)據(jù)***新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司投資估算編制說明本方案估算主要包括六大部分：土地及大配套費用、前期費用、建安成本、市政配套工程費用、不可預見費用。其中：室內的建安成本分析及室外的景觀綠化工程是我們研究的重點，其他費用主要根據(jù)天津市各項政策規(guī)定、及我們掌握的當前可操作的數(shù)據(jù)而定。建安成本中主要包括以下幾個部分：一、拆除工程費用二、加固工程費用三、新建土建費用四、新建安裝費用五、門窗及裝飾費用說明：在設備及材料的選取上，價格基本為中檔水平。***新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司研究重點之一：拆除加固工程拆除工程：編制依據(jù)：天津市修繕定額結合市場行情。取費：本估算中計取費用為54萬，每平方米44.46元，如果按照以料抵工的方式進行施工，此部分費用可以不計取。加固部分：編制依據(jù)：參照天津市類似項目數(shù)據(jù)（交通飯店、粵味鮮改造工程）取費：本估算中加固部分取費為180萬元，每平方米加固建筑面積為300元。（主要參照交通飯店改造工程）工藝簡介：為保持原立面墻在施工過程中的穩(wěn)定性，防止開裂，在拆除前用鋼型材進行垂直穩(wěn)定，水平斜向支護，在內部結構施工過程中，采用植筋措施，與原立面墻進行水平連接。***新天地方案估算xxxxx工程咨詢有限公司研究重點之二：空調的采購及安裝空調設備的方案考慮幾種方案，按照項目運營的管理模式，可選擇中央空調，家庭戶式中央空調、單戶式分體空調。其中第二、三種方案造價相對較低，但對項目整體外檐景觀上比較難以把握?，F(xiàn)比較了中央空調的兩種可選方案：

方案一方案二方案三單平造價(元/M2)總造價(萬元)廠家單平造價(元/M2)總造價(萬元)廠家單平造價(元/M2)總造價(萬元)廠家進口設備337.5420特靈，約克，麥克維爾，頓漢布什377.6470特靈，約克，麥克維爾，頓漢布什321.4400特靈，約克，麥克維爾合資設備309.3385臺佳，開利，東原337.4420臺佳，開利，東原289.2360臺佳，開利，東原國產(chǎn)設備269.1335武冷，煙冷，海爾，清華同方,亞泰297.3370武冷，煙冷，海爾，清華同方,亞泰255.2318武冷，煙冷，海爾，清華同方,亞泰工作模式采用風冷模塊式冷水機組+熱網(wǎng)換熱，即根據(jù)單體建筑面積及布局，可分為四個獨立的空調冷源采用水冷螺桿式冷水機組+熱網(wǎng)換熱獨棟單獨機組優(yōu)點造價較低，可根據(jù)每一個房間的使用情況運行調節(jié)，串音少，運行節(jié)能，噪音小，氣流組織好，舒適性好。綜合運行管理方便，易于調節(jié)。造價較低，可根據(jù)每一個房間的使用情況運行調節(jié)，運行節(jié)能。缺點綜合運行管理不便。冷卻塔放在室外地面或屋面，噪音及飄水可能產(chǎn)生擾民問題，且需要獨立的制冷機房，占用空間大。整體外觀不理想，綜合運行管理不便。**切*新大天地仁方案兼估算xx礎xx欠工程普咨詢執(zhí)有限歷公司研究擋重點粒之三財：外胳檐裝存飾工卷程外檐鋼裝飾況主要集包括揚玻璃完幕、頌新建醫(yī)建筑像外墻坑、外描檐窗邪、保政留建獨筑外或墻色天漿。玻璃他幕墻玻璃悶幕墻捆的安糖裝方重式有緒：隱丈框幕牌墻，喇駁接傷式玻絹璃幕撿墻、美無外爆框架貧玻璃勇幕墻塞、點截連接攜式玻趟璃幕料墻?？掣鶕?jù)舊該項償目實液際情維況，策根據(jù)第方案防一的聰效果細圖分姿析，屈應該在是安添全明劇框玻腹璃異故形幕亡墻。號結構博形式謀內部娛為金糊屬鋼純架支哀撐系奔統(tǒng)，袋鋁合閣金明請框（否從效符果圖愛看大訪部分邁為明純框，麥有部摸分為更隱框貓），趟安全泛異形倡玻璃隔。作為臟商業(yè)貪外檐洲采用算了大數(shù)面積仆的玻赤璃幕漁墻，暮首先刮應考桌慮安折全問薯題，判然后備考慮勻節(jié)能菌問題塊。如籌此大括面積費的玻燒璃幕班墻建版議采險用溫防屏異找形玻拆璃，怎這種壘玻璃嚴可以充大幅成度的寒節(jié)約坊能源略，提屋高室運內空寺間的報舒適野度。涂此種濫玻璃路幕墻巨的形女式，烤造價典應該陸在7野00腸元/益平方依米—孤—8酷00燃元/平方盼米。為降豬低造緊價，止也可繞考慮刻普通恭安全侵玻璃升，整他體上木為多煤邊折口線效嬸果，珠每平攀米造狂價為隸60端0元算/平顯方米劉—7工00元/怕平方謠米。本估巾算中異形干玻璃浩按7暑00宣元/咱平方拼米計哭算，斯普通霉安全社玻璃泊按6嶺00走元/京平方披米計謹算外墻根據(jù)胸效果輔圖看武，為罷了維曲持原擊有建筑筑物廁的風耍格，恭應采宇用與綿磚同男等規(guī)話格尺皆寸的宋外檐矛面磚怕，如剝仿舊腰劈開協(xié)磚，柏材料拐的市缺場價渴格應緊該在跡70乓-8序0元僻/平幟方米修。考件慮到贈外墻障保溫樸系統(tǒng)帽，外剖墻的流保溫悔加貼倦磚的經(jīng)施工哪費用妨在1神00庫-1來10虧元/扮平方鑼米左爆右。外檐刮窗根據(jù)偷建筑揉物風較格及股節(jié)能晃要求燭，采煌用斷勁橋鋁幸合金臂窗普蜘通雙運層中鋸空玻飼璃，犬價格示約5土00按元/礙平方抬米，編采用釋溫屏濃玻璃欣，價欄格約宵80愿0-叼10呀00野元/荒平方永米，捎采用挎鋁木吵復合移型材間窗，勺造價弊為1偶20決0元址/平炕方米**釣*新網(wǎng)天地森方案調估算xx燦xx溪工程鉆咨詢恩有限麻公司研究脊重點家之四忍：電村梯數(shù)量遠共7部，伸其中惰：3層3站1臺，4層4站1臺，6層6站1臺，7層7站2臺，伸自動做扶梯2臺。品牌水：按校照項稻目的殖定位歌及檔宋次，跨電梯鎮(zhèn)的品硬牌應胳該采股用東凝芝、絡三菱蜜等知音名品狹牌，慶電梯的內身檐裝澇飾應窄適應息商業(yè)狗環(huán)境嘗，采富用豪琴華裝本修。造價拔：采用征有機章房電瞞梯電梯迎總造淋價應每在10鐵0-役12站0萬元賢左右匪。為滿污足項未目外檢檐立遞面效則果，哥低于7層的基電梯棉可以柿采用測無機乳房電牲梯。由電梯總煉造價麥應在12投0-輝14佩0萬元爐左右棟。本估拉算中7部電域梯按綿總價12察0萬元雀計算**鍋*新倡天地勤方案怨估算xx襪xx旦工程皆咨詢灰有限纏公司研究磁重點練之五渾：綠補化工鉤程主要慈包括峰兩部且分：丙園林脅綠化傻、屋尤頂花命園屋頂日花園僚部分也：方法要：⒈醬用少舒量基招質栽潔培或徐無土睜草皮稀來綠臟化屋煎頂?shù)那f施工伸法，扇施工蟻簡便蛾技術競要求及不嚴丘格，艦適合國在承稻載力么較半弱，野事前層沒有隊綠化蜘設計家的輕芹型屋綁頂。償⒉套多層燃復合爬固化疫模板熟施工紹法，岔施工要過程循稍復取雜，糾適合脹絕大采部分撤屋頂津，由渾于有潮一部智分建船筑元席素因謊此有廊較輝好的掙保溫甚效果悲。糾⒊組犬合式盼屋頂聾綠化父法，樣主要石在屋齊頂四橋角和床承重溝墻邊蝴用盆摧栽或壇較大剪容器頌栽植喉喬灌太木來謝布置般的綠偶化方彈法。續(xù)⒋閥花園題式屋緩頂綠追化法顆，是躺復式攤立體宅花園膏式結厲構運爭用多拔種植吳物（繁喬木圾、灌弟木、剃地被責、草紀花等圖）進伶行搭吹配的及綠化煎方法餅，本解法只樸適合饅在屋搭頂承晃載力舒教大布的屋忠面施返工。造價否：船價格喂較高疫的位半10墻00榴元/猴平方鬼米左畫右，角根據(jù)繼施工塔方案磚可以鴿達到木30膠0元版/平獄方米棒左右蔥。估打算中哨按3炊00倡元/驕平方校米計患算園林窗景觀豪部分撫：方法窗：該叉方案納的環(huán)燥境布駱置主鳳要是粥硬地樣鋪裝犬以及蟻綠植寧，硬雜地鋪嚷裝至售少應量該是失花崗子巖，她還有蜂局部莖的水絲式景，胖木質禍構架溪等，造價淚：綠婦化景醋觀施臟工價浴格應聚該是諒11捉0-趟20籍0元袍/地夫面積缸。估宅算中寶按1血10負元/杰地面揭積計坡算。**濱*新截天地怠方案描估算xx浪xx挑工程梯咨詢門有限號公司綜合停上述婦研究昂比較馳，現(xiàn)夏將建嶄安及土室外思工程泛費用棕估算僅如下歷：注：第此建魔安工哥程費層中不步含監(jiān)讓理、張預算甲編制值、沉累測觀除降，喜人防槳督察炭四項悔的費姿用。**清*新她天地緣瑞方案雄估算xx夾xx扯工程呼咨詢認有限昌公司第三納章：撲項目商整體咳成本朋測算持數(shù)據(jù)**零*新珍天地描方案至估算xx顛xx傾工程狐咨詢勉有限雕公司成瓦本掃測菊算把總混表**桃*新腎天地軋方案莊估算XX汽XX霞工程伯咨詢愛有限溜公司其中：土地及大配套費序號單體名稱合計備

注建筑面積12446.6平米指標控制指標

（元/m2）總投資

（元）一土地及大配套費5934.473862718

1土地拆遷補償費4820.660000000

2大配套費2302862718

3土地出讓金883.811000000

4土地契稅0

6拍賣傭金0

**蹤蝶*新趣天地樣方案爬估算XX襯XX消工程排咨詢興有限將公司序號單體來名稱合計備注其中：前期費用序號單體名稱合計備

注序號單體名稱合計備

注建筑面積12446.6平米建筑面積12446.6平米指標控制指標

（元/m2）總投資

（元）指標控制指標

（元/m2）總投資

（元）二前期費用142.891778517.52

二前期費用0

1-5臨電、臨水、臨路、臨時設施工程費1123準入證公告費1.08135006環(huán)境評估費4.826000024綜合管網(wǎng)設計費1.619914.67避雷監(jiān)測費3.0838393.20房屋鑒定費————8電力檢測費1.518669.90

25勘查、測繪費地質勘查費0

9室內空氣檢測費2.0024893.20

測繪費（放線、驗線）0

10119消防入網(wǎng)費112446.60

26規(guī)劃設計費咨詢費0

13人防異地建設費1001244660

方案設計費0

14地名費1.0212695.5

27施工圖設計費建安設計費0

15招投標費招標監(jiān)督服務費2.7434200

成品房設計費0

代理費4.8260000

28環(huán)境設計費方案設計費0

16合同審查費0.465750

環(huán)境施工圖設計費0

17施工圖審查費2.429871.84

29面積測量---------

18墻改費00

30產(chǎn)權登記費---------

19水泥專項基金0.911201.94

31房屋轉讓手續(xù)費---------

20地籍地形圖、核地1.9324000

32臨時出口費---------

21銷售許可證公告費

0.496000

**眠*新輕天地籍方案摧估算XX領XX餐工程訓咨詢季有限手公司其中悶：土急建安波裝成賀本（藝含土禍建監(jiān)朽理等站費用絕）**師*新閥天地牲方案距估算XX絞XX仍工程絡咨詢讀有限呀公司其中疲：市古政基玻礎設端施費**私*新士天地捉方案啦估算XX裳XX柴工程銳咨詢覽有限況公司第四抹章鳥項嶺目單紫體成日本測驗算數(shù)肺據(jù)**荒*新喘天地持方案季估算XX腹XX慈工程倚咨詢迅有限還公司關于斃估算綱單體寫的劃扇分：根據(jù)卻項目膛單體抄的具答體情事況，溝在方墓案中婦我們險將單貨體估端算劃竭分為惑三組鋸。第一色組包秀括A無#、郵B#鴉、C殺#、眠D#羅、E葬#單炒體，艷其特派點均熔為改廊建單協(xié)體。第二餡組包候括G挨#、便H#膽單體丙，其肉特點害為小壘于四艷層，扛外墻繭面以毯貼磚蠅為主芬。第三桂組包扎括F寨#、輛I#絲式單體拘，其廊特點里為多唱層建工筑，迷外檐千以玻立璃幕白墻為豎主。說明黨：1蒜、單讓體測坑算不妖包括厚原建仗筑的穴拆除猴、加宋固費每用。2、邀屋頂倘花園溪費用隊在屋從面裝六修分磁項中舉計取扶。3、愉F#爐單體宰屋頂袖游泳慎池費閣用在碗屋面冷結構肉分項閥中計燃取。**攝*新洗天地絲式方案泳估算XX交XX眉工程掀咨詢惰有限泰公司第一業(yè)組單波體建石安成淚本方站案（A沉#、拋B#仰、C靜#、牲D#妨、E嘗#）**花*新增天地廁方案娃估算XX危XX炊工程慘咨詢緊有限消公司第二嗎組單慣體建悔安成床本方寸案（妄G#怠、H程#、渠）**談*新網(wǎng)天地攔方案淘估算XX脾XX漿工程碼咨詢擇有限鎖公司第三肅組單選體建膽安成尚本方趕案（仔F#械、I咐#、被）**吐*新冤天地謙方案通估算XX勤XX簽工程去咨詢帝有限始公司第二循部分釘方案兇造價岔估算衫對比**笨*新箏天地膜方案字估算XX筐XX倚工程遞咨詢龍有限僚公司第一腥章打方醫(yī)案的叫主要灘差異**逼*新癥天地犯方案哀估算XX壺XX洗工程液咨詢裁有限棒公司項目基本建筑形式

序號分類結構類型層數(shù)電梯建筑面積新方案原方案方案新方案原方案新方案原方案新方案原AA改建框架22

578.6605BB改建框架22

720.5503CC改建框架33

1565.91692DD改建框架22

423.0154EE改建框架22

1351.81573FF新建框架66112833.52419GG+H新建框架44122027.82164HI新建框架3411570.51010IJ新建框架76222374.82545**晴*新墾天地衫方案壯估算XX柱XX撥工程上咨詢牲有限跌公司方案價的主忠要差支異有漏以下舍幾點烏：1、靈總體虜建筑競面積劣的差鞋異：晚新方昌案比笑原方關案減棋少了四21注8平魔方米居。2、踐單體數(shù)量磨上的特差異:新方省案中河的新悶建單尤體數(shù)與量上缸比原吃方案蛾少了斗一個脆。3、幕兩個住方案悟中改填建的密單體若（A藝#、勸B#蔽、C口#、具D#梅、E市#）盈建筑辛形式戴保持罩一致燭，新釋方案志中五遠個單精體的找建筑槽面積量比原殊方案泊增加揭了1單12最平方瓜米。4、親原方味案中班的G鳳、H危兩個初單體拆在新方方案奪中體悔現(xiàn)為滔一個宜單體敘，對指應的童單體添為G鮮。電閑梯的狂數(shù)量擔也由導原來陸的2夸部改槍為1榜部5、賞原方揪案中奇的I阿單體時在新隔方案隨中建嘴筑高菌度由秧4層磁改為隔3層藏，建蛋筑面剖積減配少了宣43所9.狼5平抹方米申。對把應的粥單體腿為H奮。6、燈原方遣案中懸的J過單體塔在新露方案杏中的閉變化各比較車大，棍建筑約高度安由6桶層改衡為7為層，抓建筑緒面積棵增加象了1棕71麥平方籌米?？尥忾芏柙O計熱中玻握璃幕立墻的寄面積隱增加任了約敲10膏00飼平方侮米。期對應勇的單康體為梢I。7、拒原方抖案中音電梯森的總故數(shù)量拼為8須部，滋新方蜓案中增為7役部。**選*新瘋天地允方案辦估算XX計XX蘿工程田咨詢剃有限頑公司第二慣章冒方惠案差近異對臂造價拖的影拍響**動*新鉗天地最方案謎估算XX困XX駕工程富咨詢味有限傳公司全部異測算耗數(shù)據(jù)貴方案肯造價廉對比**篇*新得天地探方案胖估算XX揭XX目工程撒咨詢估有限煌公司全部胞單體戶建安占成本洞及室晌外工槐程方候案造引價對忍比**夫*新點天地醋方案央估算XX柜XX銀工程傘咨詢結有限戰(zhàn)公司第一旺組單狀體建事安成題本方感案造汗價對盈比（A膀#、告B#型、C鞭#、研D#診、E鄰#）**爆*新架天地始方案認估算XX配XX肢工程劃咨詢討有限蒸公司第二中組單盯體建灑安成呈本方瀉案造漿價對乓比（新瞞方案鏡G#訂、H炕#、兩原方如案G津#、就H#妖、I辮#）**拳*新雞天地賭方案帖估算XX咸XX制工程呀咨詢咬有限棄公司第三醋組單聾體建吐安成哈本方置案造貨價對步比（新索方案轉F#圖、I汽#、流原方輔案F煎#、趣J#層）**腸*新致天地捉方案補估算XX燥XX仔工程女造價連咨詢放有限避公司敬市內抱分部第三婆章嫂方刃案造柱價差異的分桃析**叼*新逐天地耳方案拳估算XX犧XX謎工程商咨詢遮有限然公司一、究兩個窩方案趟在總抖造價思上差屯異不禮大，煌新方位案比鼠原方促案減攔少了蔽48撞萬元喜。占毒測算誘總投單資的分比例體為4斑.3獸8‰。在咐我們退重點鞭分析坦的建飲安成槍本和贈室外余工程清中，束新方品案比刺原方醬案減外少了跳32蕉.4裁萬元么。占光測算當總投津資的游比例躬為2翠.8床‰蠶。由正于原診方案根比新舊方案這的建洪筑面撤積多育21要7平閥方米童，如壟果可低售面嗽積按管20標0平污方米籌計算姓，每么平方骨米售辯價按錫1.阻5萬勁元計盜算，庸則在扒銷售復收入施上則鍛增加月30仆0萬略元。猶所以繼在其繼他條袍件允霉許的撤條件備下，段更多脊地爭味取可老售面始積的懼增加抗，對貢投資史方來澇講，章是最亭好的希選擇叮。二、欣新方社案的萬單方搏造價照比原蝦方案處高1貍14齒元，們其中破土地言和配半套的糖單方舞造價獄增加泛了9鏟8元染，建著安單包方造絲式價增何加了達17喜元。若由于曲項目服的土英地和五拆遷逮費用炕總價膚不變無，在鐵總建叨筑面值積減襪少的革前提戀下重阿新折廣算，建使新寄方案似比原狠方案強的單福方造衣價有芹所增犯加；落建安殊工程登中由歐于幕伯墻面毛積的雷增加兄(主誤要是莖I#累單體局)，幸使單林方造字價有遙所增叮加。侄在我富們的醬測算倍中，役除土濫地和朋拆遷失費用救，前敘期和薯配套作設施咬費達步到了扶71討3元管/每默平方短米，濟為有桑效地軟控制月成本婆，除桂了在溪今后張的設殊計和崇施工印中降詳?shù)徒布氨妒彝獯罟こ滔吹某墒霰就庵?，能胃夠合獎理地萄爭取砍前期但及配絕套的測最低慈也是臘投資擊方降令低成皇本的孫重要廢途徑典。三、搞在第理一組垃的單駝體造狡價分攪析中閱，總括的建頸筑面重積增胸加了伙11伶2.懲8平逝方米犯，總務造價鮮增加墓了2訂6.舉8萬巷元，烈單方臣造價減增加住了1煌2.艷3元城。為該保持扎建筑徹的原連貌，夾方案軋不可靜能有摘太多帶的變熔化，準除幕蠶墻面辟積有趟所增室加使察單方東造價律增加茅了1汪2元糊外（補主要幣是D扔#單億體）伐，其泊他的生單方異造價聾沒有吩太大暗變化叮。建下筑面賣積的嘗增加釣使第蠟一組掃的總淡造價諸有所并增加燒。四、惡第二泳組單柏體形辰式變敘化比葡較大拆，建淘筑面淹積減金少了跡57喇5.個7平六方米刻，總活造價孕減少若了1塵36謝.4章萬元怒，單筐方造懶價減蘿少了拖42勾.5寄元。軍單方禮造價么的減揀少的昌原因膽之一券是電媽梯少鳳了一塵部，趴之二置是屋制面平毫臺復安雜程嘴度降尋低，浪之三寇是玻商璃幕紐奉墻面沖積有叼所減鞏少。五、獨第三倘組單寶體的樸建筑室面積筆增加品了2始44稱平方益米，畝總造顧價增殿加了欣77艷萬元永，單掩方造然價增策加了束45喇.6街元，抹造價蒼的增撥加主勢要是嘉玻璃倦幕墻拜面積葛的增形加，梨由于粥I#腥單體嘆外檐剝設計商的變誼化，席使這旗個單芒體玻珠璃幕晃墻的唉面積毯增加姿了約棚10麻00匙平方壯米，物對總循體造謙價有閣較大舅的影著響。**刷*新及天地廉方案前估算XX狡XX戶工程窯造價滔咨詢纏有限叔公司算市內期分部第三都部分欠方案義設計反優(yōu)化哨建議**牛*新竭天地餅方案罷估算XX摘XX湊工程亦造價模咨詢懲