應(yīng)對開發(fā)商擅自改變小區(qū)規(guī)劃行為全攻略

應(yīng)對開發(fā)商擅自改變小區(qū)規(guī)劃行為全攻略來源：：日期：2010-04-26近幾天，又連續(xù)接到了幾個當(dāng)事人關(guān)于開發(fā)商擅自改變商品房小區(qū)規(guī)劃的咨詢。針對開發(fā)商在住宅小區(qū)房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，在未征得已購商品房業(yè)主的同意下，改變小區(qū)的規(guī)劃條件，是否構(gòu)成侵權(quán)的案例，自我從事律師執(zhí)業(yè)以來，已經(jīng)大大小小的辦理了幾十起，覺得有必要總結(jié)出一份應(yīng)對不良開發(fā)商的維權(quán)全攻略，以供廣大購房者依法維權(quán)。本攻略包括什么是開發(fā)商擅自更改小區(qū)規(guī)劃、維權(quán)的法律依據(jù)有哪些、需要收集哪些證據(jù)、開發(fā)商慣用的改變規(guī)劃行為總結(jié)、業(yè)主如何追究開發(fā)商和有關(guān)機(jī)關(guān)的責(zé)任等幾個方面。一、主要法律依據(jù)（一些地方的規(guī)范性文件未收錄）l、《中華人民共和國憲法》2、《中華人民共和國民法通則》3、《中華人民共和國合同法》4、《中華人民共和國土地法》5、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》6、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》7、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》8、《物業(yè)管理條例》9、《國務(wù)院批轉(zhuǎn)關(guān)于行政審批制度改革工作實施意見的通知》10、《關(guān)于貫徹行政審批制度改革的五項原則需要把握的幾個問題》11、《商品房銷售管理辦法》12、《市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行辦法》13、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等二、必要的證據(jù)或材料1、建設(shè)用地規(guī)劃許可。2、商品房小區(qū)地籍資料。3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。4、商品房預(yù)售許可證5、綜合驗收合格證6、紅線撥地交接單。7、經(jīng)規(guī)劃局審批的規(guī)劃設(shè)計方案、工程實施范圍、相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（公建服務(wù)設(shè)施、居住小區(qū)用地平衡表、綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）。8、調(diào)規(guī)圖（如果有的話）。9、其他材料（如購房合同中的有關(guān)條款、商品房宣傳資料等）三、開發(fā)商慣用的改變小區(qū)規(guī)劃的行為1、開發(fā)商不按批準(zhǔn)用途開發(fā)房地產(chǎn)。開發(fā)商根據(jù)上述依據(jù)受讓國有土地后,其房地產(chǎn)開發(fā)行為必須依據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國有土地使用權(quán)證》規(guī)定的用地性質(zhì)、規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計條件作設(shè)計方案,并按照國有土地出讓合同約定的土地使用條件進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),如果開發(fā)商開發(fā)該國有土地用于房地產(chǎn)經(jīng)營,那么其開發(fā)經(jīng)營行為還將受商品房買賣合同的制約,未征得購房人許可,開發(fā)商不得變更合同所約定的內(nèi)容,即非經(jīng)法定程序,開發(fā)商不得擅自改變規(guī)劃設(shè)計要求,不得改變土地用途和性質(zhì)。2、未經(jīng)業(yè)主同意,擅自改變原來規(guī)劃的樓層高度（如將原規(guī)劃的點式高層改變成板式高層）和房屋用途,破壞規(guī)劃設(shè)計要求，致使原業(yè)主生活方便,或者采光、通風(fēng)、寧靜的環(huán)境、空氣質(zhì)量等受到破壞?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定,新建物業(yè),主要以物業(yè)項目的規(guī)劃總平面圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證為基礎(chǔ),體現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域的相對獨立性、使用功能的配套性和管理的操作性。3、擅自改變承諾的容積率、綠化率等,導(dǎo)致小區(qū)容積率增大、綠化率縮小、小區(qū)公建減少,原有規(guī)劃景觀破壞,致使業(yè)主無形中增加購房成本,擁有的綠地面積減少,人均公建面積減少。4、開發(fā)商對大區(qū)公建改變性質(zhì)，如開發(fā)商違反小區(qū)總規(guī)劃設(shè)計平面圖的《公建服務(wù)設(shè)施表》規(guī)定。大區(qū)公建一般是城市規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃法律、法規(guī)關(guān)于城市建設(shè)應(yīng)堅持適用、經(jīng)濟(jì)、方便生活和不破壞城市環(huán)境的前提下編制的,一旦生效,就具有法律效力,開發(fā)商必須根據(jù)合同約定和《暫行規(guī)定》的規(guī)定,完成大區(qū)公建的建設(shè),并在業(yè)主委員會要求按工程造價購買時進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。5、開發(fā)商違反規(guī)劃設(shè)計變更告知義務(wù)。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規(guī)定,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后,開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。如果改變規(guī)劃出現(xiàn)當(dāng)事入約定的影響商品房質(zhì)量或者適用功能時,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)書面通知買受人,否則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)違約責(zé)任。開發(fā)商在變更規(guī)劃后,不在規(guī)定的時間書面通知業(yè)主,致使其違約行為不能得到及時制止,其損失應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商自己承擔(dān)。三、涉及開發(fā)商擅自改變小區(qū)規(guī)劃的法律意見(一)關(guān)于開發(fā)商違約的民事責(zé)任。開發(fā)商擅自調(diào)整規(guī)劃,改變用地性質(zhì)和房屋用途,致使規(guī)劃范圍內(nèi)的錦宮新城小區(qū)容積率、綠化率、大區(qū)公建和小區(qū)配套設(shè)施發(fā)生變化的行為,對業(yè)主來說,造成了合同的根本違約,開發(fā)商應(yīng)對其違約行為承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《合同法》第十二條\\"當(dāng)事人訂立合同,采取要約、承諾方式\\",第十五條\\"商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的,視為要約。\\"及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條\\"商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事入違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任\\"之規(guī)定。本案中,業(yè)主與開發(fā)商是商品房買賣合同關(guān)系,雙方的買賣行為除應(yīng)受《士地法》、《房地產(chǎn)管理》約束外,還應(yīng)受《民法通則》、《合同法》和最高人民法院的相關(guān)司法解釋的約束。開發(fā)商根據(jù)《土地法》、《城市規(guī)劃法》和《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)證》后，其對所取得的國有土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)必須依據(jù)規(guī)劃、設(shè)計要求實施開發(fā)建設(shè)。如果開發(fā)商依經(jīng)批準(zhǔn)的新城小區(qū)規(guī)劃總平面圖,取得了相應(yīng)的建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可和商品房預(yù)售許可,并為了實現(xiàn)銷售依其制作的任何宣傳資料、售樓書等向社會不特定對象發(fā)出要約時,該要約行為對開發(fā)商就具有約束力,一旦有不特定的法人、自然人根據(jù)其要約與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同時,即構(gòu)成承諾,宣傳資料、售樓書等均構(gòu)成合同的附件,未經(jīng)買賣雙方許可,任何一方都不得擅自變更,否則,將對另一方造成嚴(yán)約,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。（二）可能涉及的行政責(zé)任部分。公民的合法的私有財產(chǎn)表現(xiàn)在住宅物業(yè)方面的私有財產(chǎn)是住宅房屋所有權(quán)和土地使用權(quán),房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)應(yīng)該理解為在規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的住宅物業(yè)是指各類住宅及其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和公共場地?！吨腥A人民共和國憲法》作為我國的更本大法,其關(guān)于\\"公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯\\"的條款,對在中華人民共和國范圍內(nèi)的任何人、單位和國家行政機(jī)關(guān)都有約束力,任何人、單位和國家行政機(jī)關(guān)都不得違反憲法的規(guī)定。不受侵犯是指公民的合法的私有財產(chǎn)不經(jīng)法定程序,任何其它自然人、單位不得對公民的合法的私有住宅物業(yè)侵害,否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。規(guī)劃行政主管部門在編制城市規(guī)劃,在依法行政,依法做出行政審批時除嚴(yán)格遵守城市規(guī)劃方面的法律、法規(guī)外,還必須遵守上述關(guān)于保護(hù)公民的合法的私有住宅物業(yè)不受侵犯的強(qiáng)制性規(guī)定,否則,其行政行為對業(yè)主的權(quán)利造成侵害時,將承擔(dān)賠償責(zé)任。另,根據(jù)《關(guān)于行政審批制度改革工作的實施意見》(200l年10月18日國發(fā)(200l)33號)規(guī)定,行政審批制度改革應(yīng)遵循合法、合理、效能、責(zé)任和監(jiān)督原則,規(guī)劃行政主管部門對開發(fā)商調(diào)整的規(guī)劃方案的行政審批行為,直接涉及新城小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益,因此,規(guī)劃行政主管部門在做出新城小區(qū)西區(qū)商住樓的建設(shè)工程規(guī)劃許可的行政審批時應(yīng)當(dāng)遵循我國的立法體制和依法行政的要求,符合法定權(quán)限和法定程序,不得因自然人、法人和其它組織所在行政區(qū)域、行業(yè)、所有制等不同而增設(shè)歧視性條件,應(yīng)當(dāng)維護(hù)國家整體利益和人民根本利益,做到公平、公正、合理,發(fā)揮行政審批的應(yīng)有功能,并且除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,應(yīng)當(dāng)公布行政審批的內(nèi)容、對象、條件、程序、時限。在開發(fā)商和業(yè)主事先未通過市場機(jī)制達(dá)成一致意見,并同意開發(fā)商調(diào)整規(guī)劃前,行政機(jī)關(guān)不得提前介入,并在實施行政審批時,如果又未履行對開發(fā)商的監(jiān)管職責(zé),對開發(fā)商是否真正單獨享有該規(guī)劃范圍內(nèi)的士地使用權(quán)和配套設(shè)施、設(shè)備及配套公共建筑的所有權(quán)、是否在取得的建設(shè)用地規(guī)劃許可確定的范圍內(nèi)活動進(jìn)行有效監(jiān)管,那么,規(guī)劃行政主管部門應(yīng)對開發(fā)商未經(jīng)業(yè)主同意偽造材料騙取許可,超越許可范圍活動的行為依法責(zé)令其限期改正或者中止、變更、回收、撤消該許可，并依法給予行政處罰。然而當(dāng)業(yè)主就開發(fā)商違約擅自調(diào)整規(guī)劃,改變新城小區(qū)的整體規(guī)劃,侵害業(yè)主的合法的私有財產(chǎn),破壞高尚社區(qū)的品質(zhì),改變士地性質(zhì)向規(guī)劃行政主管部門進(jìn)行投訴和舉報時,規(guī)劃行政主管部門,卻以在行政審批中沒有義務(wù)告知業(yè)主為由拒絕依法及時核實、處理。因此業(yè)主有權(quán)依法對規(guī)劃行政主管部門的行政審批違法行為申請行政復(fù)議和提起行政訴訟,保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。綜上,小區(qū)業(yè)主對民事責(zé)任部分,可選擇對開發(fā)商違反合同約定,追究其違約責(zé)任的方式,獲得補(bǔ)償。對規(guī)劃行政主管部門違法行政,侵害業(yè)主權(quán)益的行政侵權(quán)行為,可通過申請行政復(fù)議和提起行政訴訟的方式獲得救濟(jì)。其中專業(yè)理論知識內(nèi)容包括：保安理論知識、消防業(yè)務(wù)知識、職業(yè)道德、法律常識、保安禮儀、救護(hù)知識。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。二．培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書為了進(jìn)一步落實安全生產(chǎn)責(zé)任制，做到“責(zé)、權(quán)、利”相結(jié)合，根據(jù)我公司2015年度安全生產(chǎn)目標(biāo)的內(nèi)容，現(xiàn)與財務(wù)部簽訂如下安全生產(chǎn)目標(biāo)：一、目標(biāo)值：1、全年人身死亡事故為零，重傷事故為零，輕傷人數(shù)為零。2、現(xiàn)金安全保管，不發(fā)生盜竊事故。3、每月足額提取安全生產(chǎn)費用，保障安全生產(chǎn)投入資金的到位。4、安全培訓(xùn)合格率為100%。二、本單位安全工作上必須做到以下內(nèi)容：1、對本單位的安全生產(chǎn)負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，必須模范遵守公司的各項安全管理制度，不發(fā)布與公司安全管理制度相抵觸的指令，嚴(yán)格履行本人的安全職責(zé)，確保安全責(zé)任制在本單位全面落實，并全力支持安全工作。2、保證公司各項安全管理制度和管理辦法在本單位內(nèi)全面實施，并自覺接受公司安全部門的監(jiān)督和管理。3、在確保安全的前提下組織生產(chǎn)，始終把安全工作放在首位，當(dāng)“安全與交貨期、質(zhì)量”發(fā)生矛盾時，堅持安全第一的原則。4、參加生產(chǎn)碰頭會時，首先匯報本單位的安全生產(chǎn)情況和安全問題落實情況；在安排本單位生產(chǎn)任務(wù)時，必須安排安全工作內(nèi)容，并寫入記錄。5、在公司及政府的安全檢查中杜絕各類違章現(xiàn)象。6、組織本部門積極參加安全檢查，做到有檢查、有整改，記錄全。7、以身作則，不違章指揮、不違章操作。對發(fā)現(xiàn)的各類違章現(xiàn)象負(fù)有查禁的責(zé)任，同時要予以查處。8、虛心接受員工提出的問題，杜絕不接受或盲目指揮；