項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃編制流程

2015年3月項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃編制流程目錄2一、經(jīng)營計(jì)劃作用經(jīng)營計(jì)劃是對項(xiàng)目開發(fā)的演繹；經(jīng)營計(jì)劃可以作為可行性研究測算的工具；經(jīng)營計(jì)劃更是指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)的綱領(lǐng)性文件。3二、經(jīng)營計(jì)劃內(nèi)容投資或開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，需要了解或關(guān)注哪些內(nèi)容？4二、經(jīng)營計(jì)劃內(nèi)容基于公司戰(zhàn)略規(guī)劃、資源狀況及項(xiàng)目自身特點(diǎn)，對項(xiàng)目經(jīng)營策略、開發(fā)節(jié)奏、成本、投資、現(xiàn)金流、效益目標(biāo)的全周期安排。5二、經(jīng)營計(jì)劃內(nèi)容項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及開發(fā)要求經(jīng)營策略及風(fēng)險(xiǎn)對策基本開發(fā)策略、開發(fā)順序、風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施項(xiàng)目資源及分判到棟號(hào)的可銷售套數(shù)、地下、地下建筑面積、分物業(yè)類型的可銷售面積、可經(jīng)營面積關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)計(jì)劃分期、分地塊關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)計(jì)劃銷售和結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃分期、分物業(yè)類型的銷售和結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃，到月度開復(fù)工計(jì)劃新開工面積、竣工面積成本目標(biāo)分期、分物業(yè)類型的總成本和單方可售成本現(xiàn)金流量分期現(xiàn)金流量項(xiàng)目效益分期、分產(chǎn)品效益投資物業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)投資物業(yè)收入、效益、現(xiàn)金流6三、經(jīng)營計(jì)劃編制流程7四、案例分析規(guī)劃設(shè)計(jì)條件項(xiàng)目占地面積10萬建設(shè)用地面積5.7萬容積率4.96地上建筑面積28萬住宅22萬平方米街鋪4萬平方米集中商業(yè)0辦公0公寓2萬平方米地下車庫住宅1：1；商業(yè)100平米,1個(gè)車位8龍園路站四、案例分析區(qū)位條件深圳為組團(tuán)式結(jié)構(gòu)，龍崗中心城定位為深圳五個(gè)副中心之一，深圳特區(qū)擴(kuò)容給整個(gè)龍崗區(qū)帶來機(jī)遇。該項(xiàng)目位于龍崗區(qū)的盛平社區(qū)第二工業(yè)區(qū)，龍崗區(qū)龍崗中心城。前海中心羅湖中心福田光明龍華龍崗鹽田坪山項(xiàng)目距離規(guī)劃的地鐵12號(hào)線龍園站不足500米。9四、案例分析市場及對標(biāo)分析2011年深圳市各區(qū)商品房成交情況2006-2011年龍崗商品房成交走勢2006-2011年，龍崗市場商品房年均成交面積達(dá)到172萬平方米，受益于中心城區(qū)需求外溢因素，占全市總量比例逐級提高；2006-2011年，成交均價(jià)持續(xù)上漲，復(fù)合增長率超20%，11年達(dá)到14700元/平米。10四、案例分析市場及對標(biāo)分析閱山華府，11年5月開盤3月內(nèi)42套/月，1.2-1.3萬元，剩3萬平深業(yè)紫麟山，

尾盤10套/月1.4萬元，剩余1.7萬平保利上城，

當(dāng)前22套/月1.4萬元，剩5萬平怡龍楓景園，尾盤近期無成交公園大地，尾盤近期無成交，剩3萬平熙和園，月均50套，12年5月新推資源當(dāng)月成交83套，1.3萬元，剩3.5萬平鵬達(dá)摩爾城，10套/月1.65萬元（帶精裝），剩4萬平萬科天譽(yù),12年1月開盤當(dāng)月成交100套，目前月均10套左右，1.6-1.7萬元，剩0.5萬平龍崗中心城板塊房產(chǎn)價(jià)格在1.3-1.8萬元之間，臨近地鐵的項(xiàng)目價(jià)格更高；消化速度基本在30-80套/月，中小戶型、合理定價(jià)項(xiàng)目月消化速度可達(dá)70-100套/月；

本案11四、案例分析開發(fā)策略類別說明追求目標(biāo)快速銷售，擴(kuò)大在龍崗及深圳市場占有率資源持有銷售意見全部銷售開發(fā)周期4年，其中銷售周期30個(gè)月品牌以項(xiàng)目帶動(dòng)品牌，與**項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)共同提升公司影響力，為后續(xù)開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。知識(shí)積累/人員輸出培養(yǎng)多盤操作的綜合管理能力，提升人均效能，降低管理成本，保障公司在深圳區(qū)域的持續(xù)發(fā)展12四、案例分析項(xiàng)目資源及分期為了增加項(xiàng)目的臨街面，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，特意在地塊東側(cè)打通一條南北向的道路，道路兩側(cè)布置商鋪；為了充分利用龍崗河景觀資源，沿河布置一排住宅；項(xiàng)目中間地塊方正，可以形成比較好的住宅小區(qū)；項(xiàng)目西側(cè)在布置完幼兒園之后僅能布置兩排住宅，因此增加一棟公寓提升土地開發(fā)強(qiáng)度，且公寓對朝向并不敏感。13四、案例分析項(xiàng)目資源及分期總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積57079總建筑面積377970計(jì)容積率總建筑面積282970其中住宅建筑面積190212辦公+商務(wù)辦公建筑面積38000公寓建筑面積21134商業(yè)建筑面積31784其中集中商業(yè)11154商鋪20630配套建筑面積1840其中6班幼兒園建筑面積1600物業(yè)用房、社區(qū)用房、變電亭等240不計(jì)容積率總建筑面積95000其中地下室建筑面積95000容積率4.96綠地率25%建筑覆蓋率63.50%總停車位232614四、