廣州知名房企住宅小區(qū)項(xiàng)目營銷策略解析附圖豐富

XX營銷策略2011.8.10

非常感謝貴公司給我們這個合作機(jī)會!XX項(xiàng)目是一個占地約3000平方米，建筑面積51000余平方米項(xiàng)目，與廣州很多地產(chǎn)項(xiàng)目相比，它沒有宏大的社區(qū)規(guī)模，沒有大面積的園林、沒有獨(dú)特的自然資源，更經(jīng)歷了8年的風(fēng)風(fēng)雨雨！

因此，這是一個具有一定營銷難度的項(xiàng)目！是一個非常有挑戰(zhàn)性的項(xiàng)目！能夠?yàn)檫@樣一個有挑戰(zhàn)性的項(xiàng)目貢獻(xiàn)自己的營銷思想,我們感到十分榮幸!如何完成這個項(xiàng)目的營銷？我們認(rèn)為，核心問題是如何消除項(xiàng)目在客戶心中的負(fù)面影響和對爛尾項(xiàng)目的質(zhì)量擔(dān)憂，解決市場，解決客戶對本項(xiàng)目的信心問題，因此，本項(xiàng)目的營銷，就是如何建立客戶的信心，充分發(fā)揮

——信心的力量！

銷售目標(biāo)

在前期初步溝通中，貴公司提出的銷售目標(biāo)是：開盤之日起，一個月內(nèi)完成銷售總量的50%，春節(jié)前，完成70%。我們認(rèn)為，這不是一個很高的目標(biāo)，通常情況下，350套房兩個月就可完成銷售80%以上，但由于項(xiàng)目的歷史原因，在市場上產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響，而目前廣州房價處于歷史高位，政策調(diào)控處于最嚴(yán)時期。如何圓滿地完成項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，我們必須進(jìn)行深入的策略思考！要圓滿地實(shí)現(xiàn)我們的銷售目標(biāo)，我們應(yīng)當(dāng)怎樣做？

背景：國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢走好，樓價持續(xù)攀高，進(jìn)入回落階段政策：流動性持續(xù)收緊，房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)調(diào)控政策也逐步嚴(yán)厲。上海、重慶兩城市已開始進(jìn)行房產(chǎn)稅開征試點(diǎn)；數(shù)次提高準(zhǔn)備金，兩次加息，限購限貸；市場：今年上半年廣州樓市呈觀望態(tài)勢，市場表現(xiàn)價穩(wěn)量跌成交量：成交量萎縮十分明顯，僅低價盤和高素質(zhì)盤獲市場追捧成交價格：價格上升到頂跡象明顯，正在掉頭向下。明確當(dāng)前形勢宏觀背景

國家統(tǒng)計(jì)局9日公布的數(shù)據(jù)顯示，1至7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為31873億元，同比增長33.6%。其中，住宅投資為22789億元，增長36.4%；商品房銷售面積為52037萬平方米，增長13.6%。其中，住宅銷售面積增長12.9%。7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.50，比上月回落0.25點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，7月份的數(shù)據(jù)延續(xù)了上半年的平穩(wěn)增長態(tài)勢，由于基數(shù)原因，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速會維持在30%以上的較高水平。值得注意的是，7月份全國住宅銷售面積、銷售額、商品住宅完成投資額等，環(huán)比6月均大幅回落。業(yè)內(nèi)人士分析，這從一定程度上加劇了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，下階段房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策或難放松，未來幾個月內(nèi)開發(fā)商或大面積采取降價銷售策略。數(shù)據(jù)反映的真相資金投入多，銷售回籠少；房屋空置率上升，資金鏈緊張！真相一線四城市驚房地互產(chǎn)市豬場似師現(xiàn)退碗燒跡怎象娛調(diào)控類沒有憲松動岔跡象8月8日，串央行綿、北睬京房痛協(xié)及距地產(chǎn)畏研究朝機(jī)構(gòu)逆發(fā)布葡的數(shù)蕩據(jù)揭敘示了攪這樣呀一個牙結(jié)果嫩：量半價齊長跌、癥開發(fā)漏熱情季下降鋸，房曉地產(chǎn)絡(luò)調(diào)控僻效果插已經(jīng)耗顯現(xiàn)縱。其戲中，亭北京童市房耳協(xié)更墊預(yù)計(jì)慚，未嬌來幾聽個月渴市場啟有望援形成到“降時價換冤量”速的整州體格奴局。宋央行8日發(fā)春布的《2療01意1年第形二季命度支紀(jì)付體再系運(yùn)轎行總督體情朽況》顯示絡(luò)，二守季度體北京碰、上乖海、罪廣東剛、江潛蘇等偷房地聰產(chǎn)發(fā)鑼展一陽線地牙區(qū)房浮地產(chǎn)高業(yè)單耕位銀禾行結(jié)納算賬園戶數(shù)涂量環(huán)坐比增院速已浮連續(xù)燦五個贊季度文低于失全國雄平均碌水平長。央挨行在陡報告裝中稱狀，這栽顯示沾房地稱產(chǎn)調(diào)伸控政筐策對轎房地島產(chǎn)發(fā)框展一購線地陪區(qū)的豬調(diào)控閣效果肉進(jìn)一及步顯鋒現(xiàn)。銀行維結(jié)算瘋賬戶邀是指街銀行娃為存詳款人持開立定的辦敏理資征金收祖付結(jié)工算的內(nèi)人民訪幣活政期存至款賬逆戶。明一般綱來說研，開籍發(fā)商嫂單個鴉開發(fā)紅項(xiàng)目敘都會繡單獨(dú)傳設(shè)立尿銀行待結(jié)算先賬戶炕，一許線地則區(qū)的套結(jié)算的賬戶泥增幅脊低于望全國拍的平護(hù)均水魄平，田意味只著開渾發(fā)商旗的開掩發(fā)項(xiàng)妥目正麥逐漸梨離開何一線劑地區(qū)塊，趨戶向于古二三液線城境市或六中西握部地抹區(qū)。房地聽產(chǎn)調(diào)稈控政授策綜覆合效根應(yīng)持驕續(xù)顯濫現(xiàn)，怎住房嶼市場翻開始企進(jìn)入祖“由子量變表到價醫(yī)變”味的關(guān)膜鍵期燃，隨站著各麗項(xiàng)政待策措蛇施的搭進(jìn)一羅步落幻玉實(shí)，芳預(yù)計(jì)貝未來丸幾個矛月市里場有斃望形滑成“掌降價只換量煤”的寄整體禽格局鬼。隨跪著最謊近‘海新國莊五條宵’的喝出臺勾，限把購等真調(diào)控片政策型向二汽三線珍城市氧擴(kuò)大矩，預(yù)盆計(jì)3-斥4季度瞧降價砍求量用的行引為將范大大友增加攤。面對裳樓市碎調(diào)整蝕，從矩中央雖到地賭方，聾調(diào)控薦政策體沒有漲絲毫鐮松動湊跡象個。因怒為，頑必須射警惕腳現(xiàn)階回段房歌地產(chǎn)趣市場必健康飾穩(wěn)定如發(fā)展帥的基詳?shù)A還欲不牢第固；件通脹夢預(yù)期省依然即比較膊強(qiáng)烈曠。另市外，旬作為講房地堡產(chǎn)市惱場的爬長效棋制度踢性安稈排還妥在程席序或撈調(diào)研墓過程昂中，擋直接黑影響嚷或改斬變地浙產(chǎn)發(fā)統(tǒng)展模最式的私根本潔性制冤度還毒未出可臺。宿調(diào)控失政策室一旦密松動廚，市咐場極刊有可卸能再嫁現(xiàn)報貪復(fù)性欣反彈賠。中宅央政插策現(xiàn)死階段糠調(diào)控旋重點(diǎn)場是“絞堅(jiān)持狹房地驕產(chǎn)調(diào)和控決凍心不味動搖桶、方圾向不益改變乖、力革度不裙放松站，保親持房爸地產(chǎn)臨調(diào)控艙政策梅的連宜續(xù)性秘和穩(wěn)品定性床，繼劍續(xù)做例好調(diào)革控政孔策的駕執(zhí)行尋和落件實(shí)工置作。姐”來源屯：《人民像網(wǎng)》2養(yǎng)01必1年8月9日發(fā)描布時簡間：20槳11瞎-0序8-襪091）廣層州市蚊國土上部門糖限購鋼范圍因：本市拐戶籍見居民好家庭榨擁有帶兩套摸住房嶼，可歇以賣承一買范一；豎擁有課兩套疑以上甲的家州庭，斧只能濾賣得貼剩一滿才可己買一廳；非游本市襲戶籍禾居民攤家庭策只能蹤蝶買一截套.2）銀糕行限剃購范毒圍：經(jīng)國杜土部菠門和土銀行炒系統(tǒng)刻記錄嘉為準(zhǔn)貝；第乳一套戴首付3成；豆第二抹套首鍛付6成；竹第三盞套限擠貸。分析流：遏制腦房價寧過快李上漲敬已經(jīng)成成為烈中央辛政府胡堅(jiān)決棒的目黑標(biāo)，挪但廣奪州地錯方政親府卻即要考脈慮地宜方經(jīng)庭濟(jì)的翼發(fā)展掘、稅膽收和早就業(yè)丑，因引此，偽出臺雷了此館較為除溫和峰的地補(bǔ)方特蠢色明森顯的背限購程政策端。反雨而會街導(dǎo)致池買家獲惜售猛，短踏期內(nèi)振二手孤市場著的供鋸應(yīng)量格會明嘆顯減敞少。昂如此富，造辰成了臟供不絹應(yīng)求推的局溫面。廣州封的限綁購政鋸策解瓜讀結(jié)論通短掘期內(nèi)普，二申手價球格不班會大剖幅下爛跌，童但一撐手市械場國衰慶期逃間將倆加大宴折扣中力度蠅，以龍價換竟量延續(xù)浸了過巴去兩皇年以野來的鉗嚴(yán)厲家調(diào)控斧，20辯11年伊校始，涼中央外各部累委及柏各地屠方政寇府又盟紛紛津出臺域了更器為嚴(yán)弱厲的偉“限壇購”屑和“秤限貸綢”政路策，鋒這一澡極具推行政職干預(yù)攝色彩屈的限剛制政遷策籠鬼罩了粉今年膊整個化上半誕年的輩國內(nèi)秋房地枝產(chǎn)市北場，著從而陳使此繳輪調(diào)繩控更滑加升凈級。否然而搶，在飯持續(xù)污通脹南的背恭景下惡，雖紗然各遲地房肆價過續(xù)快上滿漲的村勢頭翅受“數(shù)政策硬市”陪的影繞響而陳有所私遏制禮，甚熊或部貸分城皂市房并價松決動跡懲象有奪所顯敲現(xiàn)，納但全敬國范對圍的醒大幅桃降價揮仍未盼出現(xiàn)恭。上還半年檢，在換限購酸政策喪影響臟下，宅各地漲住宅騰市場住低迷渠，恢次復(fù)的蔬進(jìn)程脂緩慢孤，而要限購莫的嚴(yán)牢厲程良度也您成為丸各地才市場飯表現(xiàn)彈分化按的重依要標(biāo)翼尺。市場稍現(xiàn)狀如果當(dāng)說限順購是能通過蘭限制搭準(zhǔn)入為標(biāo)準(zhǔn)睬篩選動了一味批符灰合資義格的膜購房械者，襯那么盾這批虹購房槽者有烏無資球金實(shí)喂力而添轉(zhuǎn)化倒為有紐奉效需清求則欠成為律制約咱市場瞞成交姓的關(guān)材鍵。促目前丸上浮轟的首行付比久例以擇及連郵續(xù)的膛加息借無疑炮大大漆增加均了購芒房者冠的成幟本，裕雖然汗此舉傍一定謠程度攏上抑航制了愉些許羅投資隊(duì)投機(jī)舍性的姜需求汗，但敲同時火也對皂首套捉剛需歌購房萌者甚掃或改座善性才需求橋者則炮產(chǎn)生泊了較冰大的材溢出藏效應(yīng)經(jīng)，從則而加槐劇了類市場種的低趨迷，命對市巡壽場的抽健康賓流通尼帶來奶了意圓想不悟到的燒副作沈用。市場勤現(xiàn)狀流水歡不腐瓜，戶隆樞不主蠹，井市場苦亦然夕。只駱有流潤通的零市場袋，才幅是健渾康的臭市場疤。而榨市場潔的流濫通有耕賴于夢兩個傳方面蜓的帶段動，磚一為庸價格綁破冰列，二籮為信富貸支穿持，綿此二確者合悄力方平能促猛使符磁合資卻格的浙購房著者回趴歸市隔場?？室仓荒c有如陡此，藝限購卵的正貨效應(yīng)屋才能累真正困發(fā)揮緊，市炭場才序能因票此有欺所起鄭色。桌下半君年，購房價厘調(diào)控那目標(biāo)央尚未您達(dá)成邊的背讓景下魄，政曲策更砌難輕遙言放曬松。菠然而蜂，破仰冰在付即，粥量價拍交換濁已是熊大勢持所趨厚。市場譜現(xiàn)狀拐點(diǎn)并正在來疫臨政策塞風(fēng)險父放大銀根午逐步討收緊市場盜持幣觀樂望成交槐不斷下臣滑總結(jié)廣州科樓市鞠近期米的基役本狀割況市場浙運(yùn)行忌情況勇概述20附11年6月，旗全市10區(qū)新嶄建商棋品住財(cái)宅網(wǎng)酷上簽虜約面原積54去.7窄2萬平蠶方米霸，同木比增切加60踢.2襲%，環(huán)鉆比增天加7.簽0%；網(wǎng)先上簽尺約均襪價12采91霧4元/平方鮮米，膝同比譯上升10漂.4珍%，環(huán)早比上狹升3.允5%。20飛11年6月，懇全市10區(qū)存置量住栗宅交巴易登聰記面協(xié)積54腎.8萄4萬平派方米仆，同橫比減后少15陵.9攔%，環(huán)酸比增鋪加14脂.6瞇%。商品欲房批典準(zhǔn)預(yù)誰售情識況20釣11年6月，戀全市10區(qū)批訂準(zhǔn)預(yù)顧售的閃商品撲房項(xiàng)孟目共28個，騾批準(zhǔn)瞞預(yù)售璃商品捕房59凱16套，柏同比揭減少14腳.7荷3%，環(huán)犁比減涂少20獄.5孝4%；面斬積68鍋.4掠3萬平蕉方米她，同瀉比減強(qiáng)少5.搬38氣%，環(huán)奇比增荒加41菠.6鑼3%。其鋸中批曉準(zhǔn)預(yù)經(jīng)售商羅品住常宅46給86套，酬同比抬減少0.龜43忍%，環(huán)漆比增快加4.扯25踏%；面陶積53扔.5山9萬平江方米廟，同袍比增積加3.景14軟%，環(huán)穿比增日加12由.5蛋4%。20曾11年6月各希用途妄商品界房批錦準(zhǔn)預(yù)叛售情坊況面積車單位裙：萬核平方積米商品驅(qū)房批窯準(zhǔn)預(yù)嫌售各設(shè)用途大情況商品遙房批免準(zhǔn)預(yù)憑售各賄區(qū)情棒況住宅不批準(zhǔn)堪預(yù)售填各區(qū)姐情況新建照商品蜘房網(wǎng)婚上簽存約情董況20梯11年6月，侄全市10區(qū)新留建商伯品房琴網(wǎng)上板簽約92務(wù)97宗，澡同比儲增加65包.4畏%，環(huán)靠比增比加16抱.8外%；網(wǎng)替上簽損約面交積70慚.7鏡5萬平么方米纏，同尼比增芳加57縱.5晴%，環(huán)角比增總加5.撐6%；網(wǎng)昌上簽灣約金似額10抬4.造21億元志，同頭比增罷加72漂.0捉%，環(huán)豎比增寨加11姑.4徐%。1、各久用途禍新建召商品辛房網(wǎng)舉上簽嗽約面飲積情罷況。20割11年6月各劫用途越新建堅(jiān)商品比房網(wǎng)欺上簽柳約面脂積情正況面積臟單位濫：萬作平方磁米網(wǎng)上逐簽約匹面積僚情況20佳11年6月，披新建今商品巨房網(wǎng)彎上簽歌約70歌.7勉5萬平壟方米嘆。新燈建商球品住所宅網(wǎng)撿上簽湖約面千積占躬新建賤商品悟房網(wǎng)北上簽糾約總僅面積茫的77焰.3吉%。各歸用途命占比喘見下皆圖：各區(qū)鳳新建消商品液房網(wǎng)怪上簽什約情辨況20幕11年6月各升區(qū)新卷建商攀品房轎網(wǎng)上阻簽約本情況患如下偽圖：20使11年6月各鉗區(qū)新忘建商至品住吵宅網(wǎng)腥上簽塔約面求積情哀況如步下圖:20適11年6月全民市10區(qū)新紐奉建商授品住特宅網(wǎng)境上簽信約面倡積54室.7念2萬平蛋方米嫌，同劈燕比增例加60可.2詠%，環(huán)盞比增凝加7.濫0%；其飾中，億越秀錯、海御珠、貴荔灣擦、天碧河、歇白云糾、黃青埔六物區(qū)合的計(jì)網(wǎng)帝上簽佩約16多.1瞞5萬平飛方米界，同篩比增楊加14竹.9臨%，環(huán)它比增攀加14隆.8裳%。網(wǎng)上景簽約赴均價摘情況20住11年6月，倒全市10區(qū)新態(tài)建商介品住俊宅網(wǎng)鋒上簽答約均甜價12缺91里4元/平方江米，或同比哈上升10鄉(xiāng)豐.4饅%，環(huán)重比上脫升3.霜5%。1、各希用途糊新建貍商品顏房網(wǎng)紹上簽柳約均附價情纏況。20械11年6月各嗽用途已新建隱商品敵房網(wǎng)譯上簽返約均驚價情返況均價眾單位仍：元/平方玻米各區(qū)求新建蘋商品載住宅飽本月語網(wǎng)上頃簽約健均價訴對比各區(qū)雀新建愿商品愧住宅節(jié)本月篩網(wǎng)上雜簽約顏均價絕對比卸見下盜圖：各街晌道新餐建商繁品住吩宅簽逐約均竄價情限況。20滅11年6月廣鍬州市浙各街美道新寧建商紛品住暴宅簽秀約均請價情螺況表單位報：元/平方丟米存量嗓房交權(quán)易登嚴(yán)記情露況各用陶途存蓄量房愉交易厲登記韻面積網(wǎng)情況蹈。20蛛11年6月存盯量房堵交易已登記糟面積例情況面積娛單位愈：萬侄平方富米20縫11年6月，駁存量失住宅碰交易愧登記烈面積晚占存瓶量房泊交易存登記叨總面塔積的75亮.2圖%。見草下圖予：各區(qū)非存量銳房交尤易登奔記面豎積情茫況。20詠11年6月各曬區(qū)存叼量房煙交易正登記堤面積肯情況針如下輪圖：20嘉11年6月各旬區(qū)存桑量住愿宅交沒易登園記面秒積情喚況如學(xué)下圖:20育11年6月，爆全市10區(qū)存電量住濾宅交聰易登杯記面圖積54豪.8規(guī)4萬平把方米碑，同袍比減食少15畏.9賞%，環(huán)嶼比增竊加14喬.6妨%。存量另房交武易登銹記均悠價。各區(qū)治存量死住宅妥均價影對比關(guān)見下鉗圖：結(jié)論中心極區(qū)域匪成交貴量萎犧縮，栽價格挺出現(xiàn)覆松動郊區(qū)刊成交跡量大哲幅下牢滑，要價格污出現(xiàn)卷明顯蕩下降第三擴(kuò)季度簽較大察幅度銜的價戲格調(diào)快整可舅能性趴很大為了財(cái)回籠匆資金亦，以封價換脅量是白唯一小選擇競爭呆分析偉騰撤嘉逸那寬派患（嘉升逸花呢園第拉二期失）：商品立房，20冷08年入具住，稈位于堵東莞描莊路惹偉逸浙街，26層高許的商吧住樓務(wù)設(shè)計(jì)落，1-項(xiàng)2層為震商場眠，3-調(diào)26層為桂住宅躁，二塵期住工宅約46美0戶，各以中慌小戶籃型為頌主；估單身擺公寓36躬-4番1M校2，二仔房約70淋M2，三遠(yuǎn)房約76麻-9傘0M引2；管兄理費(fèi)1.弱8元/M妻2；現(xiàn)閱小區(qū)旁具有圾部分薪二手貸房源壩均價蒙為14皂00次0-賓15菌50祥0元/M犧2；單例身公搶寓租貼金為18枯00元/月（拋帶家志電）身；2房租沖金為23販00元/月（瞇帶家據(jù)電）廊；3房租易金為27古00元/月（倒帶家喂電）狼。富力嶼院士注庭：商品撇房，08年入漸住，虜位于沙東莞展莊路72號，挑共開會發(fā)四宿期為18蟲-2吃8層高倉層住脈宅；蔥總戶簡數(shù)約15現(xiàn)00戶；軌一房奔為54宅-5刷6M扭2，兩巾房為73道-8霧5M參2、三礎(chǔ)房四務(wù)房為91拆-1第35往M2；管岔理費(fèi)2.氧8元/M易2；現(xiàn)促小區(qū)追具有秀部分需二手寺房源望均價桂為19釋00貿(mào)0-遠(yuǎn)21壯00賞0元/M晌2；一僅房租罵金為25宏00撥-2研80賽0元/月（第帶家殖電）句；2房租登金為30棟00照-3羨30糖0元/月（矩帶家翼電）斗；?；ㄜ囄粸ⅲ旱剜l(xiāng)豐下為40鵲0元/月；僑英收花園趟：商品忍房，20膜09年5月入查住，冒粵墾失路與傻瘦狗冠嶺路緒交界嗎，B區(qū)小軟高層胞公寓刻由4棟11層聯(lián)爬排小駁高層毒和兩掉棟28層的匹高層詠?zhàn)≌?；總企戶?shù)詞約51躁9戶；乞主要霜戶形姻為60－70決M2的兩陵房，每單身繞公寓30從-4出0M減2，一秤房多愈為55惕M；管秤理費(fèi)1.帶8元/M冤2；現(xiàn)傍小區(qū)漢具有羊小量潮二手躺房源漠均價六為19否50御0-桃20過50勺0元/M擾2；單六身公務(wù)寓租騎金為23各00蠶-2隱50貨0元/月（先帶家妹電）芹；1房租聞金為28痕00鐮-3芹00稀0元/月（砍帶家牽電）誼；2房租樸金為35簡00功-3傅80返0元/月（安帶家琴電）澇；嘉尚匠國際算公寓絮：商品賺房，20皂11年6月收背樓，觀位于依天河攻區(qū)林守和東善路沾扮益直犁街89、91、93號，胳為32層高猶酒店匯式公茄寓設(shè)吉計(jì)；素總戶肆數(shù)約68氧0戶；涉單身煮公寓片為29顛M2，一菜房為54變-5姻6M逐2；管稀理費(fèi)3元/M掏2；現(xiàn)模一手耗售銷寨售價隙格為22怖00扒0-既24粱00蛇0元/M眾2；部窮分收漸樓單企位租添金為滲：單冶身公吩寓為25足00件-2嶺80扒0元/月，碼一房冤租金栽為30桑00該-3魄50繼0元/月；日出蒼觀山明：一手頃商品映房，雀位處壞廣州權(quán)天河獲區(qū)粵未墾路躍觀峰駁北街8號（堵燕嶺沒醫(yī)院寇旁）別，20就10年11月開災(zāi)盤，20廟12年8月收擾樓，嶄現(xiàn)在慘二期瓜由，6棟小得高層義；產(chǎn)歇品類麗型為40屋—5既6㎡公燙寓及駛一房冠一廳旱，78虧—8備2㎡兩脖房兩苦廳，92莖—1漢31㎡三憑房兩喚廳2衛(wèi)；仙現(xiàn)一漆手售匙銷售攻價格良為45㎡均際價20筐00迅0-撿21鉛00喚0元/M圍2；15繪1㎡均躍價29俗00夠0-泰30冤00俗0元/M劉2*以上屆數(shù)據(jù)芝來源旺于二稻手中慣介和緣瑞一手柴銷售柏人員序號物業(yè)名稱樓齡層數(shù)入住率均價管理費(fèi)主要就讀學(xué)校戶型1嘉逸花園寬派7年11-18層95%14500元1.8元紅英小學(xué)長征小學(xué)二房三房2富力院士庭

615-2695%21500元2.5元紅英小學(xué)長征小學(xué)二房三房3僑英花園

62895%19500元1.8元紅英小學(xué)長征小學(xué)三房4嘉尚國際公寓

新3270%23000元3元56中五一小學(xué)一房5日出觀山

新11—1895%20000元2元紅英小學(xué)長征小學(xué)一房、二房項(xiàng)目爐位置項(xiàng)目批解讀項(xiàng)目外簡介街：總用廈地面練積聲約30抗00平方選米政總建覺筑面膛積51違44董1平方靜米蛙商業(yè)瞞面積21修64平方艦米娃住宅鼠面積40菌82胞7平方燙米仙地下雞室二賺層58型72平方淹米拆夾層盾部分拉（自保行車蹈庫）55箭5平方赤米暮建筑翼層數(shù)27層排車位澇數(shù)10般2個摟容積月率永約15碑%XX辨住宅體項(xiàng)目卻位于罵廣州殘市天植河區(qū)焰粵墾艷路中絕段之惱上，愚項(xiàng)目屬對面暈是金判燕生亂活區(qū)殿；交嶺通便設(shè)利，血有著手天河屋最繁田華的難天河側(cè)北后潔花園杰之稱翼，鬧鎖中有氧靜，激鄰近青天河我體育載中心違，天詳河火此車東袖站及摧中信打廣場學(xué)。周邊帝眾多絨大型答樓盤箭，如端金燕躬城市億花園列、瑞碰心苑污、僑堤英花性園等旗將近蕉約20個樓農(nóng)盤，芝居住蹲人口垃眾多堪，而電且結(jié)壩合多參間教丙育設(shè)蒼施第75中學(xué)鐵、暨舍大華外文學(xué)牲院、聲華工筋、華衡農(nóng)、棟廣工侮五山豆校區(qū)消、農(nóng)堵墾工烏商管服理學(xué)挪院等棋，此茫區(qū)商樂業(yè)氣掛氛濃以厚。地理足優(yōu)勢魚，得癥“天飲”獨(dú)展厚：天河超，這小個彈姻丸之物地匯靠聚了留全國學(xué)一流俗的科抬技、陸金融充、文研化、乘商業(yè)順等現(xiàn)箭代經(jīng)丹濟(jì)的洋代表唯。短芳短的不十幾應(yīng)年，外已由側(cè)昔日鉗的農(nóng)蘆田崛沈起為禮城市裳中軸都，并汗成為擴(kuò)繁華同都市軍全新刪夢想肆和生溝活模蘿式的無代表桑。在剖城市體中心蔥東移迅的趨替勢下政，拔廟地而醫(yī)起的羽中信嬸廣場遼、維氣多利冰廣場嗽、大踢都會抄廣場展、國狼際貿(mào)趟易中至心、屑天河前城、秒太平鍬洋數(shù)早碼城決等標(biāo)內(nèi)志性狂建筑畫物，閱奠定通了天忠河區(qū)蝕金融日商務(wù)校中心超地位儉。XX孕與之碎比鄰汗，優(yōu)厲勢是暮分明土顯。周邊旅配套鏡：公共萌交通飛：B1護(hù)1、7、54、89、13赤5、13攀8、27、3、50秘3及夜10號線個等多園條公偵交路距線；混地鐵5號線核燕塘喊站（隊(duì)步行管約3分鐘碌）；瘋距離蜓中信嗎廣場朋車程棋約10分鐘冤，距圈離天直河火蓮車東荷站車宴程約15分鐘兆；學(xué)校得配套登：福龍初藝術(shù)坑幼兒蜻園、閑五一褲小學(xué)役、長呀征小艘學(xué)、踐紅英縫小學(xué)雞、廣剃州市坡第11久3中學(xué)幅、華蠟?zāi)限r(nóng)或業(yè)大姑學(xué)、霧華南照理工斗大學(xué)晝、暨劑南大挽學(xué)華冠文學(xué)在院、得廣省腸新聞浸出版壩高級儲技工趨學(xué)校冰、繼植續(xù)教課育學(xué)腸院；醫(yī)院漏配套扁：武警障醫(yī)院沒、長炎興人撒民醫(yī)朵院、登廣東此燕嶺訊醫(yī)院胖；銀行：中機(jī)國工蘋商銀伍行、愈廣州奔銀行衰、中拆國銀止行、朗農(nóng)業(yè)足銀行行、招瘦商銀抖行；購物垂：世紀(jì)牧華聯(lián)副超市幅，惠聯(lián)多多俱超市幻玉、粵期墾肉股菜綜偉合市朝場、賭銀河化肉菜倒市場產(chǎn)權(quán)圣情況灰：項(xiàng)目嫂權(quán)證蘆：A家《建設(shè)隙用地木規(guī)劃杰許可洋證》（穗友城東妥片地賢字【19學(xué)94】第46侍9號）廊（經(jīng)已過櫻期）B甲《建設(shè)而用地何規(guī)劃日許可館證》（穗厘城東猾片地賄字【19濃95】第23沉7號）如（扶已過碗期）C顏《國有漢土地宣使用賓證》（穗個【20漁02】字齡第特76號）早（已底過期劑）D丟《建筑灘工程巾施工罷許可之證》（55對23融32，天獻(xiàn)河區(qū)干建設(shè)蘆和市偏政局曠）協(xié)（已增過期導(dǎo)）E釋《商品級房預(yù)毛售許受可證》（穗緊房預(yù)塞字第20聯(lián)03伍01仁46號）衣（瞇已過奪期）百度董一下綜合困上述肚，我似們認(rèn)立為，氧本案腿必須揭在開引盤之負(fù)前處譽(yù)理好襖產(chǎn)權(quán)蟻情況種（最隔好是叮房產(chǎn)漁證在訪手，州不然亞銷售作方面賠的阻渴力非衰常大沫）和更收樓皆問題貸，這脆兩大誘問題史是銷噸售本尖項(xiàng)目陰的主眾要障挪礙；姓不及男時解漁決將沫會無呼法銷億售。腿要有號效解僑決這仍兩方似面的墳問題岸，則限需要講調(diào)動事多方居面的賠資源威進(jìn)行馳協(xié)調(diào)澤配合槳，特頸別是碑房管當(dāng)局、郊銀行尖、社獨(dú)會媒白體言悅論等爐方面棄的工攔作。戶型詳分析戶型拌設(shè)計(jì)圾合理更，空然間分綠割科醬學(xué)，蠻動靜陪分區(qū)租，但突餐廳叨采光胖弱，鈔次臥儉出陽海臺為趨其兩女大缺黃陷。戶型肅分析戶型擱設(shè)計(jì)仰合理施，空搭間分盤割科敘學(xué)，鞭動靜倆分區(qū)蹄，但殊主臥常通過揀次臥椒進(jìn)出鬼極不絮合理怨，帶馬書房其次臥貼無法貝采光怒為其贊兩大赴缺陷叔。戶型旨分析無餐殖廳，詢客廳候小，揀且通蒼風(fēng)采側(cè)光差戶型摔分析客廳女采光笛通風(fēng)押差，弄餐廳倘正對鬼洗漱定間戶型暗分析客廳信采光如通風(fēng)扁差，抄次臥爸出陽乖臺，瓦餐廳己位太伶小戶型宮分析設(shè)計(jì)族極不簽合理蔬，空撇間分頭割不朽科學(xué)昆，客催廳采負(fù)光通獲風(fēng)差研，面鈴積浪丙費(fèi)大罵，該社戶型半將是第銷售宰難度悉最大選的戶津型戶型批分析客廳驕采光著通風(fēng)婦很差床，很犧不好存使用月，最壇小次附臥無撐法采坑光通膊風(fēng)，私洗手嫩間太幕小項(xiàng)目牽自我后檢視劣勢優(yōu)勢項(xiàng)目哪規(guī)模薪不大泛面點(diǎn)積合莖適，荒總價珠相對慌較低戶型語缺點(diǎn)佩多灰臨近音公交港地鐵遞，交挑通便己利較少乘園林被景觀僚緊夸鄰天丈河中予心，旨市場羞稀缺配套度車位恒少將帶裝謝修，亦產(chǎn)品翁附加轉(zhuǎn)值高處于濱最嚴(yán)帶政策芳調(diào)控練期雀貨量俘不多晌，相依對容暫易消終化前期瓣負(fù)面獎影響壟大蔥多數(shù)通產(chǎn)品秤面對廟剛性鞋需求目標(biāo)雙消費(fèi)敘群如倒何界爆定？勤用什群么方崖式找故到他蹤蝶們？價格深策略蠅如何吐制定殖？怎翁樣得滑到市僑場的飲認(rèn)同徹？如何投降低隨推廣行成本熊，且思保證禮營銷即方式輸有效厲？廣告毯如何蓮有效屬傳播屆項(xiàng)目臟賣點(diǎn)饒？怎樣盟的銷亮售說金辭才符具有算吸引齊力？銷售萬人員險應(yīng)當(dāng)奴如何辜做好斜現(xiàn)場臣說服盤工作蹈？短時背間內(nèi)頂如何稱培訓(xùn)悟銷售茄人員灰？。會。。尾。?？纭！Ｎ覀兌贡仨毭伎既裟茗B有效階解決堤上述俘問題沃，完冊善上擠述工縣作，諷那么幼XX近的營宇銷，趁將轉(zhuǎn)肢變成慈為簡單張任務(wù)散！實(shí)現(xiàn)頃我們歇的營娃銷目今標(biāo)！貼近頂市場需體求提煉綢產(chǎn)品積賣點(diǎn)滿足險生活需咽要拓寬崗銷售渠如道提高鞋性價比營銷家戰(zhàn)略務(wù)實(shí)營銷務(wù)實(shí)身的配磨套務(wù)實(shí)壩的推姨廣務(wù)實(shí)矛的價頭格務(wù)實(shí)考的銷掩售務(wù)實(shí)價的利閃益我們呢怎樣軌才能列制定繼一個別務(wù)實(shí)趨的價繭格？后應(yīng)把脫握怎柴樣的暖原則?定價動原則1、貼撐近周布邊市肆場2、科膛學(xué)合占理3、符跑合市借場預(yù)趙期4、結(jié)林合客肅戶群侮的承觀受能監(jiān)力務(wù)實(shí)客的價級格采用扛競爭堅(jiān)對手畜綜合圖比較齒定價提法詳畜細(xì)對棉比我畜們的吐直接辣競爭宿對手校日出血觀山個的各底項(xiàng)指越標(biāo)后驕，我憤們的時均價疊應(yīng)該看低于委其15索%較為么合理唐，這覽是上風(fēng)限價查格，崖超過何這個棗價格灰水平尋，客貸戶就盈會拋規(guī)棄我區(qū)們，牧而選沫擇日紫出觀并山，耳由此域得出勵，我填們項(xiàng)魄目的舞均價疾為17優(yōu)00崖0元/平方別米！詳細(xì)戀對比派我們店的次僚要競鹽爭對竄手金屈燕花穗園和怠嘉逸芹寬派眨的各升項(xiàng)指例標(biāo)后拔，我肅們的姑均價臥應(yīng)該抱高于河其10呀%較為列合理喪，由陵此得歸出，傘我們伯項(xiàng)目泉的均查價為16喪00頓0元/平方屈米，掃但部袖分戶猾型存信在嚴(yán)禾重缺夏陷，午銷售棵價格興將會局大幅應(yīng)下調(diào)歐！因此盤，我屑們項(xiàng)堤目的豪價格站區(qū)間啟應(yīng)在14腔50鳥0元/平方伸米——尺17境00到0元/平方傳米之決間較患為合家理！價格約結(jié)論務(wù)實(shí)查的推優(yōu)廣由于攏我們弊的產(chǎn)卡品為伶中小絮戶型棍，重憶點(diǎn)推丑廣對甲象為糖改善稀型需脂求的互二次摔置業(yè)窮者。釘由于植目標(biāo)祖消費(fèi)事群體喬的經(jīng)棵濟(jì)承龍受力斤相對決較高肌，因斑此，拿我們莫的推寧廣必辱須具杯有十蜜分強(qiáng)餐的針朝對性練，而殺且，頸我們溫要用鈴最小偵的營硬銷投姻入，瓜換取屑最大代銷售討效果鉗，因裕此，茅我們?yōu)楸仨氻毶钊氪鹛釤捰韬屯谒⒕蝽?xiàng)孕目的園賣點(diǎn)蜂，并廉將賣儀點(diǎn)轉(zhuǎn)兄化為伐置業(yè)昨者的醋利益看點(diǎn)，粉做到零給每流一位吼置業(yè)賤者一耳個選香擇X撞X的精充分摩理由知！項(xiàng)目與入市亂前期矮，我舟們必饅須吸沸引大地量的鞋客戶講，為怕項(xiàng)目歇聚集鑰人氣如，這缺是營蛛銷戰(zhàn)貨略上辦的需艷要！峽戰(zhàn)略稅上立摧于不摩敗，鮮才能充追求擠可靠效的利岔潤；匹因此釣，我課們的嬌推廣慶手段多首要挪考慮怎效果炸，還片要考積慮節(jié)西約費(fèi)駁用，胃確保躲在短意時間沙內(nèi)聚抱集到澤足夠中的客竟戶，薄為開教盤銷驢售實(shí)侍現(xiàn)預(yù)碗訂目海標(biāo)扣艱上保氣險帶抱。如匙此，偷才能災(zāi)隨著尖銷售樂的深格入，聞再以勤小幅票快跑武的方惕式提扛價，刪順利析完成按銷售奏．因壯此，構(gòu)我們專必須丙充分拳整合搞多種中媒體賄資源澆，打尺推廣堵組合暢拳。報紙恢廣告狡計(jì)劃短信得發(fā)送計(jì)雁劃夾報愉投放躺計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)顧推廣計(jì)辱劃單張攻派發(fā)計(jì)輔劃由于饞項(xiàng)目魂在前占期造買成的曠負(fù)面說影響茄較大故，影閑響面劍寬，乓因此浸，我競們應(yīng)濟(jì)當(dāng)利魚用主往流媒勇體的藥力量輕，將別項(xiàng)目伯的正酸面信英息大貌范圍槽的傳奶播，肺以樹霸立客精戶對嚇項(xiàng)目煮的信從心，訴如利通用廣罷州日芬報，羊南方匠都市踢報，挽網(wǎng)絡(luò)和平臺葡等，宿以軟阻性新標(biāo)聞的綱形式夏，將肚項(xiàng)目來的糾魯紛解餅決進(jìn)棕度，妄工程神進(jìn)度倘，辦殿證進(jìn)帝度，吃工程別質(zhì)量存保障偽等正莖面信亭息進(jìn)劃行傳減播，奶扭轉(zhuǎn)岸客戶摩對項(xiàng)膊目的自看法陣和印弦象，修為正微式開錫盤銷罵售掃殺清障歷礙！報紙宅推廣網(wǎng)絡(luò)姜推廣搜房逢網(wǎng)白午金卡搜房爭網(wǎng)項(xiàng)魯目展帖示搜房沙網(wǎng)新乒聞搜房激網(wǎng)視毅頻搜房納網(wǎng)業(yè)搞主論透壇房博拘士網(wǎng)鋪新聞房博晚士網(wǎng)斧新盤那展示搜房品白金陳卡是料屬于冬搜房顫網(wǎng)的閣貴賓見卡種盲，購遷房者欠需支司付一辮定金癢額會饒員服單務(wù)費(fèi)脆，確擁保其減購房刮意向?qū)?，方詞可申礎(chǔ)領(lǐng)。護(hù)白金經(jīng)卡持晴卡會煤員可猛以低煩于市帶場價暖的優(yōu)搭惠政羞策購臣買白爺金卡屢聯(lián)盟蹲樓盤勸，享判受專奸屬的似購房暈服務(wù)粗，在棄額外俘優(yōu)惠葡的吸無引下析，不吹少意梨向購撒房者蹤蝶還是綱樂意香于辦束理搜位房白催金卡史，從址而讓陳搜房犯白金輩卡具肥有鎖播定意序向客間戶的耐功能幕，項(xiàng)珠目可被通過泊白金栽卡，升確定洽意向級客戶破，從架而可紛以對停項(xiàng)目浴起到裁銷售耕預(yù)判哈的作遮用。關(guān)于挪搜房鏟網(wǎng)白柱金卡1、購棗房者油身份霞合法每、真遼實(shí)有夢效申請螞搜房職卡的煙購房潔者，桌都必混須主鋸動填敘寫準(zhǔn)引確的念身份廣資料緩，搜李房卡蛛客服化人員領(lǐng)還將歡對登拋記購吩房者幟進(jìn)行舊電話岡回訪糾，確描保購貧房者單的身幕份合葡法、膊真實(shí)友有效咬。2、購位房者粥經(jīng)篩隨選，馳更具販針對泥性白金淋卡為刮項(xiàng)目搖專屬埋貴賓培卡，獄持卡那者必牧須是鏡對項(xiàng)倦目有