房地產(chǎn)招標特點和招標成功因素

房地產(chǎn)招標特點和招標成功因素分析招標采購中心***9/4/20231房地產(chǎn)招標現(xiàn)狀和特點（一）近年來，隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的全面推行，房地產(chǎn)業(yè)已明顯進入新一輪緊縮周期，尤其是住宅地產(chǎn)。與此同時，在整個產(chǎn)業(yè)市場中企業(yè)間的相互競爭卻日趨激烈。由于土地成本高企和各種稅費支出使房地產(chǎn)企業(yè)成本越來越高，為了使整個項目在開發(fā)過程中既保證項目利潤的最大化，又保證工程的質(zhì)量，招標就不可避免地成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的重要手段之一，在很大程度上我們可以這樣說，房地產(chǎn)項目招投標工作的順利、科學、成功與否，將直接影響著項目利潤的高低、建設進度的快慢和工程質(zhì)量的好壞。9/4/20232房地產(chǎn)招標現(xiàn)狀和特點（二）但是由于目前房地產(chǎn)開發(fā)市場缺乏有效的市場規(guī)范，市場參與資格不具有平等性等種種原因，對于不少房地產(chǎn)公司而言，房地產(chǎn)招投標不但很難在實際工作中起到作用，而且成為一種浪費人力、物力，以及消耗項目時間的無效工作。9/4/20233存在問題（一）根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目招標評標工作的實踐經(jīng)驗，目前存在的問題主要有以下幾點：1、評標體系不完善，過分突出標價9/4/20234問題分析從目前現(xiàn)行的評標細則規(guī)定來看，投標標價分值所占比例過高，政府項目占總分值的80％或以上，往往靠標價一項指標即可決定項目歸屬，房地產(chǎn)招標尤其如此。誠然，項目工程實行招投標的主要目的，就是要在保證質(zhì)量、進度的前提下降低造價、節(jié)約成本。而最低價報價，就是指投標者在滿足開發(fā)商投標文件中所列舉的實質(zhì)性要求的前提下，根據(jù)自身的優(yōu)勢自行確定的最低競爭報價。實行最低價中標是房地產(chǎn)招投標中的一項重要原則。但是，最低價中標并不是絕對的，按照市場規(guī)律，最低價應高于成本價。我國的《招投標法》中明確指出，最低價不應低于成本價。過分強調(diào)最低價中標而忽略其他因素會導致一些投標者在編制預算時故意漏項、缺項，達到其低價中標、高價決算的投機目的。9/4/20235存在問題（二）2、招投標工作缺乏有效監(jiān)督機制，領(lǐng)導干預嚴重由于目前眾多房地產(chǎn)企業(yè)均為民營或家族企業(yè)，管理分散，評標、定標隨意性較大，暗箱操作嚴重，真正有競爭實力的投標人很難進入本企業(yè)建筑市場，還造成有關(guān)市場組織的無所適從。另一方面，也帶來了監(jiān)管行為的弱化，嚴重干擾了正常的招投標活動。9/4/20236存在問題（三）3、評標缺乏公正、可信性招投標制度的推行，就在于要確保招標過程、定標結(jié)果的公正、公開、公平性、誠實守信。而現(xiàn)行的眾多房地產(chǎn)開發(fā)項目的招評標由于主觀或客觀原因，導致只能在一個相對狹小、封閉范圍內(nèi)進行的，而且存在大量的議標項目。這不可避免地造成公開性不足或“暗箱操作”。另一方面，評標組成人員專業(yè)性不強或責任性不足或有意偏袒。這些都造成了定標的公正性、可信度較差。9/4/20237由于上述種種原因，眾多房地產(chǎn)企業(yè)都未能算真正成功實現(xiàn)招標投標的最終目的。為了房地產(chǎn)招投標過程的公開、公正和公平性，個人認為以下幾個方面是房地產(chǎn)招標成功的關(guān)鍵：9/4/20238招標成功的關(guān)鍵一、為自身營造規(guī)范的市場環(huán)境二、項目準確定位，市場調(diào)研充分，了解投標人及其產(chǎn)品的底細三、招標范圍、要求明確，圖紙文件內(nèi)容清楚四、投標報價的方式確定，表格統(tǒng)一，分析徹底五、規(guī)范企業(yè)管理、培育重合同、守信用的經(jīng)營環(huán)境，培養(yǎng)公司信譽9/4/20239一、為自身營造規(guī)范的市場環(huán)境1、加強招標管理制度建設，創(chuàng)造公開、公平、公正的招投標環(huán)境。盡可能地破除圍標、串標、惡性中標的現(xiàn)象，避免小圈子、小范圍中標、輪流坐莊的局面，方法如下：（1）、公平、公正地、按規(guī)則定標，減少人情、隨意定標；（2）、盡可能地增加合格投標單位數(shù)量；（4）、單位來源實現(xiàn)多樣化，不斷增加新單位，及時淘汰不合格投標單位。（3）、投標人名單保密；9/4/202310一、為自身營造規(guī)范的市場環(huán)境2、統(tǒng)一招投標監(jiān)督管理。制定統(tǒng)一的招投標規(guī)范，提高招投標工作的透明度。使招投標在公正、透明的環(huán)境中進行。（1）按工程、設計、營銷及其他等類別，制定合理的中標方法。例如最低價中標、合理低價中標、綜合評分最高中標等；例如:從企業(yè)資質(zhì)+企業(yè)業(yè)績+財務狀況+團隊成員經(jīng)驗+主創(chuàng)設計師（或項目經(jīng)理）業(yè)績+投標方案（有方案時，方案的具體評定標準也必須量化）等方面進行定量評定。（2）須評定技術(shù)標或綜合評定的，制訂明確的、可量化的評標標準，減少人情分，采用定量評定、減少甚至杜絕定性評定。方法有：9/4/202311二、樂項目滿準確掌定位雹，市騾場調(diào)減研充糊分，壇了解繼投標侍人及品其產(chǎn)配品的辭底細1、穗項目城準確豆定位抬，明繩確自食身需磁求，項目想招標迷前準證確定匯位，胡明確液是高蠻、中為、低黨檔、捆是自體持還屑是出擾售？乏確定劫項目凱在區(qū)玻域內(nèi)撇的地享位，特是標銀桿項印目或碰中等長偏上級項目王還是鬧普通孫項目殲？是陡向競纏爭對傳手齊憤平或境高于供對手喝或低豎于對炎手？6/詢30寺/2君02閃312二、趨項目鳴準確掏定位漫，市紹場調(diào)絨研充炊分，鬼了解曠投標壁人及渾其產(chǎn)陽品的平底細2、擺充分焦考察（1帳）、挑對投槳標人啞充分息考察東，力星爭全導面了逃解企拿業(yè)概弱況、蘋實力汗、財酸務狀穩(wěn)況、督近三牙年業(yè)嘩績、梅項目威周邊譽區(qū)域禽業(yè)績蛇、團坦隊主聰要成侮員情助況、慚行內(nèi)俊評價暑（口城?。┒埂⑿兄苾?nèi)地瞞位、杜產(chǎn)品厭質(zhì)量旋、產(chǎn)咽品檔駐次、妹已合畢作業(yè)妄主評肯價等訪。（2疲）、小必要懶時從薦其直懸接競陶爭對仍手中世了解蟻其實們力（扔主要瞎是了雄解其醉負面均信息建）、蹈口啤絕。6/百30燭/2絮02次313二、漠項目眼準確慚定位蜜，市乒場調(diào)流研充陵分，距了解淹投標貞人及長其產(chǎn)抖品的躍底細3、仆選擇傻合適悔的單嫩位根據(jù)磨項目表需求內(nèi)選擇膚適合斑或稍范高檔移次的冷公司吼參與短競標希，盡宵量使乏產(chǎn)品納檔次滲與項找目匹嬌配，題謹慎歲地與料低于尋項目包需求熊檔次庸的產(chǎn)控品或似公司懇合作鏈。做芳到成曲本最狡大程仙度優(yōu)事化。6/炸30駁/2雞02谷314三、忠招標鑼范圍田、要控求明灣確，袋圖紙租文件享內(nèi)容救清楚1、械明確誰招標蔑范圍艙、招遵標要器求、陵現(xiàn)場業(yè)情況肯、施文工條汁件（1包）明震確不銀同承榜包商悉的工朝作界撕面范句圍、巴配合須條件們，尤葉其是斜總承傷包合示同；（3額）明昆確告爹知現(xiàn)石場條妨件、詳招標兔人能染提供軍的具題體施呢工條澡件，憲部分佛確實鵝無法那明示唐的，鑼應告拋知投萄標人抹，由貢其考或慮承冷包風央險。（2瞇）明薯確承耍包商根工作中內(nèi)容穿、提吹供配抽合服持務；6/烘30露/2社02挖315合同姜案例如：筆乙方斑在簽膠訂本搖合同訂前對毛本工貼程的舌全部段招標恥文件借、投宜標答環(huán)疑、謀合同鄉(xiāng)豐條件聞、本掀工程顫所在其周圍那環(huán)境僚、交炸通道掠路等檔情況促均已顧作詳馳細研看究，世并按匯招標址文件賊和合國同條葵款中雪的承喊包范抄圍、針所有柴設計悶圖紙拆及有抄關(guān)說刷明、懼質(zhì)量嫌標準炭、工遷期、團違約禁責任副等要盈求，滔充分卵考慮亞了人攻工費生、材葉料費月、機忠械費歪、機焰具費壤、管叨理費飼、包釣裝運丸輸費勸、材澆料檢憶驗檢護測費納、施織工檢刻測費今、材鑒料二梨次轉(zhuǎn)禮運費辣、施娛工圖弓深化撓設計允費、拿措施佳項目祝費、驢其他莖措施蘇項目盞費、秘規(guī)費悠、利全潤、痰稅金列、損草耗、拌質(zhì)量臣、安巨全、腫工期糧、文屈明施射工及仔總承涼包配魚合費耳等。盾乙方嚴保證我合同皇全費辯用固嚇定總侄價（奮或全開費用裁固定委綜合犁單價屢、總為價）驗準確糞，如德有錯撓漏，俊不論當是計津算錯身誤或頓其它說錯誤核，概帥由乙晝方負葛責。6/扛30拜/2畜02已316三、儀招標循范圍倦、要儀求明示確，伍圖紙粥文件明內(nèi)容乏清楚3、殿圖紙潔文件深內(nèi)容依清楚估，如責無圖洗紙的布，對濟承包恐范圍帳必須稈文字閉描述食清晰6/妄30膛/2心02轎317四、激投標括報價肌的方泊式確面定，班表格份統(tǒng)一資，分沾析徹充底1、她投標屆報價廳應有狠編制輛說明啟，說異明編落制依譜據(jù)、車編制頃原則煮等內(nèi)妄容。6/隨30違/2彈02嗎318四、誤投標醒報價伸的方夾式確薯定，沸表格伶統(tǒng)一節(jié)，分炊析徹況底2、害明確竄承包稍方式域，是法綜合掃單價耍包干窩還是憶固定憶總價柜包干明確掀綜合戚單價共包干獸或固珍定總鬧價包戰(zhàn)干包照含的季具體柿內(nèi)容警，如旦：本工列程采濤用全稈費用炒綜合拜單價舟包干光計價悟方式似的，摟合同膨工程紹量清舅單附先件上資顯示符的工描程量婆為暫笛定的滴工程尤量，塞最終蘭按實哲際發(fā)鉛生的勿工程坡量結(jié)犁算。態(tài)其中畢，全惹費用升綜合品單價冠包括指但不溫限于哄為完核成合社同工伙程量男清單湖項目絮下項鋒目特吃征描兄述所銷包含影的人父工費淚、材心料費褲、機晨械費哲、機盆具費材、管既理費掌、包輝裝運政輸費愉、材姓料檢武驗檢支測費壤、施滴工檢醋測費奇費、略材料鋪二次圍轉(zhuǎn)運句費、榮施工姨圖深菠化設導計費心、措良施項始目費叛、其助他措季施項誼目費熄、規(guī)央費、膏利潤杯、稅謹金、毛損耗址、質(zhì)汽量、繡安全悲、工鼓期、勢文明焦施工姿及總釋承包稅配合形等，西且含砌2員%連總承仿包配黎合費狗等。剛綜合罩單價紐奉在合色同執(zhí)兵行期垂間均岔不作奸任何削調(diào)整敢。6/赴30告/2月02滅319四、吼投標惜報價因的方扇式確動定，鞏表格改統(tǒng)一退，分叫析徹紗底3、襯明確婦新增熟工程至項目侮計價辱辦法灣，明驚確造允價爭啦議解蒜決辦弄法，漲尤其盈是材落料價蘿格如：考本合侍同工映程在潤固定燭總價質(zhì)包干騰的承傭包范損圍內(nèi)館不發(fā)聰生任紐奉何簽益證，薦其他番范圍幸內(nèi)發(fā)育生變予更、客簽證廚，工樸程量零清單渠中有惱相同斃或者缸相似吊單價催的，展即套嫁用工緣瑞程量僑清單結(jié)中的下綜合臨單價聲；若鄭清單撇中沒組有相耽同單靜價、薦相似納單價檔或清拋單中蕉發(fā)生丙缺項幻玉的，謝則按椅廣東貧省2啦00央6相媽應專銷業(yè)定別額規(guī)航則組瘦價,予主材華價格杜按原丈合同栗主材扇價，罪若合換同中寇未包旅括該辯主材鴨價格賺的，鑰則按臟照雙艘方議跟定的繡價格絡（議定刻原則你：乙移方提泉供備些選品紛牌、揪規(guī)格萬、數(shù)精量、摩材質(zhì)惕給甲嚇方，華甲方劇在蝕7袖個工奴作日典內(nèi)審徑定。束雙方碌無法缺達成如一致溫意見宜時，不甲方悔可以宜按乙秒方要拖求的閱規(guī)格亡、數(shù)堆量、勇材質(zhì)臟直接垂指定具其他劇品牌培和供隨應商逮，由臣乙方摘向指削定供揉應商丑購買棍，乙鉤方結(jié)辮算價忌格等男于甲拼方指鴨定采叨購價側(cè)格加殖3%示采購罪、卸叨車、攔保管澇的費暢用，饒乙方值不得拘以任望何理歪由拒唉絕購幣買。），晝按一漁類地懂區(qū)取酒費，藍費率庫有浮航動區(qū)眨間的證按低慣值取藝值，唱利潤痕以人嬸工費呀為計魔算基回礎(chǔ)，醉費率耍為耍15潔%.6/紐奉30墨/2潛02歪320五、勻規(guī)范階企業(yè)罰管理漂、培船育重系合同逮、守術(shù)信用膛的經(jīng)蓋營環(huán)蜘境，波培養(yǎng)普公司沾信譽加強瞞中標潔后的頓項目侄管理半，培脈育長橋期合腹作或榮戰(zhàn)略孔合作貪伙伴背，例脆如可蓬通過流如下勇途徑甚培育鄉(xiāng)豐：6/蹲30磚/2適02齡321五、態(tài)規(guī)范厘企業(yè)攻管理攏、培貪育重未合同墨、守畝信用遲的經(jīng)庭營環(huán)圾境，礦培養(yǎng)夢公司惠信譽1、商樹立蠢良好母的合但作心癢態(tài)，葛改變唉傳統(tǒng)煮甲乙友方的袖觀念甲乙跟雙方鞭為合爪作伙男伴，所不是粥雇傭桂關(guān)系隙，是揪一種驗唇齒串相依普的合耀作關(guān)吹系，壺而不賣是你陸死我效亡的顆敵對鏟關(guān)系五。對待勁乙方擾，應個寬嚴擁并濟悲，甲凡方應傾為乙變方提釀供各嶼種應盤提供窄的協(xié)略助和愈配合哭，主撞動協(xié)鹽助乙包方解濱決一烈些疑禾難問抬題，迷減少批遇到鞏問題雖就“漂踢皮味球”燙的現(xiàn)及象。6/眾30東/2輕02粗322五、感規(guī)范生企業(yè)咬管理久、培虜育重沖合同鳴、守淹信用遲的經(jīng)各營環(huán)性境，聰培養(yǎng)隸公司活信譽2、岔按期央付款盡量奔按合移同約索定時武間節(jié)縱點付鉤款，嬸有特睜殊原燥因無耕法按崖期付江款時慌應及罩時與沖乙方騙溝通我，爭聯(lián)取對精方主幟動諒翅解。6/城30壓/2歪02輸323五、隆規(guī)范借企業(yè)冒管理氣、培丘育重匹合同設、守癢信用有的經(jīng)坐營環(huán)躲境，哲培養(yǎng)雹公司謙信譽3、比現(xiàn)場鉆簽證涼處理對應陣簽證竟項目艇做到杜及時竭簽證條，對芳不予守以簽蒙證項觀目應翅與對灰方及僻時溝侄通，語明確叛告知兆原因唐，避聽免口麗頭承鋪諾一必些不煙可能灑簽證誰的簽餓證，秀影響翼公司艘信用扣。6/崗30土/2您02均324五、盞規(guī)范收企業(yè)升管理伙、培衣育重沸合同口、守帝信用藝的經(jīng)泡