房地產設計階段成本控制培訓咨詢講義

房地產設計階段成本控制

“一分節(jié)省，一分利潤”

---本杰明·富蘭克林Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin有效建安成本設計過程增加施工過程增加細分建筑安裝費WhereGoesYourMoney?統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，建筑安裝費用中的83%是有效費用，另外的17%是被浪費的無效費用。在浪費的這些費用中，僅有大約十分之一有可能在施工過程中加以避免，而另外的90%發(fā)生在設計環(huán)節(jié)，再優(yōu)秀的施工隊伍也無力挽回。Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin建筑工程成本控制量化研究中心Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin建筑工程成本控制量化研究中心Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin

成本控制八講總圖規(guī)劃中的成本控制選擇優(yōu)秀設計團體，深入理解規(guī)范內涵成本控制不可極端，哪些成本省不得？再談地下車庫時間差法則：設計成本控制的最佳時機項目創(chuàng)新切忌過度結構設計成本控制建筑設計施工圖優(yōu)化的實施Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin、總圖規(guī)劃中的成本控制

規(guī)劃設計階段成本控制的宏觀因素成本、進度、品質關系處理目標成本與產品品質標準確定設計過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化與產品精細化方法2.規(guī)劃階段的成本優(yōu)化與效果控制3.相關案例分析

※案例1：建筑形式選擇的成本元素

※案例2：足尺模型規(guī)避修改的成本風險Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin地產項目的所謂品質就是在用戶可能接觸到的位置增加足夠細節(jié)TheFormingOfAscendant.什么構成一個樓盤的品質？夫千尺以為勢-其意在度，百尺以為形-其意在觀，咫尺以為質-其意在品

STREETVIEWApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin千尺為勢STREETVIEWApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin千尺為勢Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin千尺為勢Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin百尺為形Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin百尺輔為形Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin咫尺銅為質Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin咫尺甘為質Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin咫尺沈為質三室獵三廳曠一廚蓄兩衛(wèi)明廚必明衛(wèi)觀景要餐廳疏陽光叢房四季憐花廳戶內壯建筑誼面積罪：10菠8.葬77均攤競后面析積：12央3.虹33戶型踐概念Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin※建筑名形式軋選擇誰的成累本要天素以簡占約為舍特征身的現(xiàn)尸代風讓格：辯低成尺本、狠中價拴位、達高速亡度大屋荷頂為永代表咸的中層式風嗓格：璃高成予本、絕高價猜位、德低速米度文化談符號夏點綴澇的后駐現(xiàn)代鴿派：掛中成釘本、抽高價默位、脾中速澆度精雕侮細研液的歐懼美特餃色建唉筑：鄰高成冠本、犧高價我位、逐低速兵度※1層:1物理模型繞研究及規(guī)避臣修改史的成惹本風章險足尺范規(guī)劃蹤蝶模型息展示督組團憶關系足尺根戶型依模型串體驗芬空間威細節(jié)※規(guī)劃粉設計碑案例Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin二、必選擇裳優(yōu)秀憲設計巖團體業(yè)，深猶入理感解規(guī)巖范內僅涵庸醫(yī)父誤人妖與良煤言療貍心的臨警示地下宅車庫斑出口掌的防磚火卷臘簾外窗趕設計犬多大刮的玻棒璃扇(1億.5誓)你的套基礎驕需要允打樁士嗎？窗上住口可砌以不費做過悠梁嗎余？高層辭塔式綁住宅誤兩個餃消防哀電梯置為何抽更節(jié)扔約？十二狗層以備上板辮樓需霉要設疼置多懂少部闊電梯稅？地下柳的基賞巖如橡何爆輛破最嘉節(jié)約柜？※細分瀉建筑遷師規(guī)范姥解讀絹：高層板顆樓一部掉電梯設計檢要點Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin高層民何用建續(xù)筑設傍計防籍火規(guī)杏范要宋點：聯(lián)系訂廊示淺例Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin全國失細則北京鳳市細辣則Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin全國列細則北京蘆市細莖則Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin北京浙市細遼則全國僵細則Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin全國日細則北京耳市細裝則Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin強制逆性條稻文〉規(guī)范〉細則Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin34個單蕉元松石府名第Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin細分事建筑帆師——你愿扎意做對建筑勺師嗎斤？建筑殿設計蓮取費壇的大教致標尋準：國際考事務拜所3%工程象總造找價國內茄設計蠢院3%建安已費88折、85折、80折、75折、6折、5折、父、、室內薄設計50麥~2桌00必0元/m手2“裝飾呀就是腎罪惡鄰，少掀就是樸多”膜的誤腎解限額喚設計外操作粘案例——北京××花園Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin三、卵成本尤控制勒不可周極端扎，哪麻些成講本省六不得告？誰是稻最好漫的木耀匠？三合鈔土基西坑回緩填與“水夯來法”；石材股與其捏做法生類型較、GR退C的應覺用與涂品質伙感覺闖；省了槳一根線雨水黑管之走后；瓷磚慘與涂減料的瀉品質慎差異睜；鋁板陜墻板秩材的同厚度鉆多少微為宜脊？容積潑率-效益水曲線效益影曲線Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin北方之地區(qū)/主力雀戶型湯：12夾0平米Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin北方寇地區(qū)/主力走戶型校：12稍0平米Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin北方差地區(qū)/主力捆戶型遙：12朱0平米Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin四、拍再談余地下棕車庫稱設計1.車庫調布置鋪在哪學里更凱經濟如？總圖1—多層總圖2—高層總圖3—混合啞體（“著名鑄發(fā)型跪師馬執(zhí)凱妻物子的延發(fā)型”）2.機械課式立米體停習車庫竭節(jié)約鵝了什縮慧么？3.最經煌濟的長車庫階怎么骨做？Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin--中國蒼人居狼委員邁會金夕牌試乏點寧滲波XX項目Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin規(guī)范匙解讀Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin規(guī)范靜解讀規(guī)范污對自軌然通但風的頃肯定殊及機轎械通黨風方殖式使扭用范億圍界兔定8.騰2自然讀排煙8.昌2.宇2.連4需要距排煙陪的房邀間可靈開啟咐外窗修面積藏不應耐小于糧該房仿間面殿積的2%。8.辦2.霧4排煙尾窗宜古設置跌在上音方，繪并應撐有方怪便開積啟的侄裝置銹。Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin規(guī)范恥解讀Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin規(guī)范缺解讀規(guī)范蹦對敞顫開式吊汽車拌庫的僑界定Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin規(guī)范辦解讀車庫伶外墻籃面積倆的25畜%-車庫堅出口裂面積章之和約等才于屋頂宿面積倒的3%規(guī)范豬認為婦：外嘩墻通懸風口滔宜設雜置在施外墻疤上部埋較高震處或回屋頂虧處。Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin規(guī)范液解讀Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin五、譜時間脊差法扭則：聯(lián)設計宿成本鵲控制腐的最股佳時結機1.開始婆施工賤圖設拍計之公前必腸做的搬工作--紗-標準旨輸入2.項目疑設計粗的一干般周市期大型啊單棟盟建筑城市株綜合鳳體居住怨小區(qū)施工孟圖審圈查公芬司的教選擇赤與溝蔑通方乏法施工才圖審折查之希前：社經濟陳性核彼查--睬-引入桃監(jiān)督叮機制施工倦圖審添查之嶺后：嫁設計立成本絨控制濱之施題工圖掌優(yōu)化Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin激勵鑄還是沸獎勵澆？這躁是個卵問題聽！In未sp診ir別it塘o稠r儉Re粒wa璃rd音?Th討at’s慚a詳Qu沫es氧ti慰on徐!Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin六、雹項目準切忌燥過度耳創(chuàng)新1．“萬科弱項目章克隆蜂法”在成屋本節(jié)有約上堤的深能遠意研義四季拐花城頃、情伶景洋捷房、V-齡Ho孤us捧e、a)地產嘉項目哈創(chuàng)新仔切忌株過度b)聰明外的中妻國設本計師翠失利英的一加個原兇因2．與予建筑拘師合侮作技船巧，桂優(yōu)秀步建筑肢師的漸需求彎層次a)費用掀一定抄要高陳一點腐點b)精神說需求藝高于硬物質凳：獎燈項、葡知名臘度、船作品寬、另畏類作洲品……c)贊美轟你的這建筑顆師vs瘡.鞭打邊建筑茅師3.請建笛筑師觀設計眼你的冒建筑真（漁溝網(wǎng)、右釣竿面、下息水）Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin設計醫(yī)溝通凱二段洋法則正式率合作差之前修：反年復考幟證，禾精挑礙細選a)單位贊資質b)單位縱管理路機制c)單位治業(yè)績+團隊鴉考察d)主持皆人閱趁歷與勝經驗e)專業(yè)彎負責哄人閱晝歷與扭經驗f)設計垃組成核員溝旨通能簡力與染溝通積效果g)對目察標項梁目的歪把握皮能力Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin設計場溝通團二段米法則正式敢合作閥之中誼：互研幫互疑助，半精誠裳合作a)保密想條款脈下的童信息態(tài)對稱b)雙贏嘆預期架與人騰員激細勵c)設計銀標準沾正式等導入d)限額醉設計毀實施摧方法e)施工黎圖前繪工程善標準收互認f)施工光圖審賢查直沫通車g)開工氧前圖紡紙優(yōu)太化--跳-“后悔巷藥”h)工程獻竣工案后經繞驗教餃訓總默結--牢-”前事腔不忘煌，后幅事之耳師”Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin之前慈酒肉堡稱兄沸弟，朵日后敢互怨渠成冤痛家！牢固欣的人尺防--炒--畝--人人劈燕設防鈴的乙糕方群督體Ho孕w廢ab早ou層t者th填e剩co俗nt太ra御ry阿?把順蝴序反滋過來咸試試遞！七、結構妻設計旁成本花控制Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin匡算挖、估西算、穴概預匠算與建筑潑安裝北費構夸成Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin匡算亡≤±3狐0％.估算遮≤±2違0％.概算想≤±1算0％.預算掠≤±5％估算張方法費有以賀下幾盡種：1)單元掙估算隨法。夏如以票每間備客房蜻的綜墻合投巡壽資乘撥以客我房數(shù)暫估算臨一座膚酒店刮的總核投資慣、以誕每張碧病床坊的綜材合投隱資乘損以病斑床數(shù)塌估算雕一座崖醫(yī)院毅的總努投資共。2)單位島指標苗估算胃法。甘以單對位工航程量曉投資腹乘以耍工程爭量得章到單賓項工拐程投禿資的拋估算面。土少建工求程、賠給排碑水工層程、踢照明膏工程回可按敵建筑禽平方全米造冠價計駛算，煙采暖潔工程落按耗責熱量(千卡/小時)指標物計算券，變邪配電截安裝左按設額備容赤量(千伏件安)指標尸計算乖，集圾中空恒調安極裝按噸冷負脊荷量(千卡/小時)指標渣計算材，供形熱鍋賓爐安宮裝按團每小抬時產漿生蒸都汽量(立方對米/小時)指標超計算膽，各主類圍暫墻、弱室外禿管線哀工程蓮按長才度(米)指標名計算袍，室悼外道嶺路按辱道路遲面積(平方大米)指標較計算葬等。3)工程領量近喘似匡想算法亦。工錢程量性近似淚匡算味法采案用與舍工程謠概預見算類事似的采方法襪，先婚近似呼匡算焰工程勇量，敬配上輛相應費的概法預算期定額駱單價基和取劃費，盜近似猴計算艇項目刻投資仿。4)概算窗指標硬法。龜概算巖指標津法采烈用綜露合的傭單位凱建筑錄面積旋和建咐筑體柱積等則建筑歌工程傅概算厚指標灰計算圈整個迎工程朗費用吧：溫直恥接費膜＝每昏平方崖米造躁價指仆標×建筑福面積斥，肌主屋要材才料消散耗量駝＝每翠平方膜米材擔料消畏耗量擋指標×建筑殘面積。方案庫設計告階段墳的結赤構專去業(yè)關鍵耽和首編要問忽題選糠擇建勵筑方商案，香必須睛注意獄遠瞻舞與現(xiàn)什實相雜結合譜初步擱設計曾階段利；結構團專業(yè)走應密祥切配沫合建禽筑專撿業(yè)，升根據(jù)族使用嗚功能容、房球屋高宿度、丙地區(qū)馳特點英選擇移結構捷類型拘；根據(jù)隊初步錫了解拿工程辯地質哄情況巡壽，提慢出采榆用天團然地侵基、置復合佳地基彼、樁慶基的圓可能耐性；對結惜構選條型、讀材料掌選用請、地仙基基機礎方來案詳葉細說輩明；工程磨舉例令。Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin初步貸設計各階段鑄的結駐構專祝業(yè)初步考設計懂階段主是各票專業(yè)袖進入謀實質桃性的換設計寬階段望，應岸根據(jù)烏已批扒準的恥方案殼設計悲文件乞進行阻設計室。業(yè)瞧主或鉛開發(fā)駱商必靜須落礎實在初方案融階段脹尚未仿落實攜的各劈燕項有掉關手摘續(xù)。結構想專業(yè)支在此漸階段斯得到宋地基耕初勘神報告他，以胳便確慌定地宇基方簽案。地基丘和基視礎方寺案是掘否技森術先堤進、撕經濟蒜合理哨，對望工程桃造價濁關系喉極大般。地下瓣室及逼上部擋樓層寨的樓扯蓋造裕型，載關系霉到層敵高、評有效漆空間越及長凡期能袍耗。結構盞構件嗚設計暗要既霜符合濁有關糠標準肢、規(guī)逼范，攻又應板優(yōu)化秒和比腰較，曾做到朱經濟郵合理嘴。初步秀設計滲文件亦應滿槽足建迷設部《建筑繞工程在設計分文件床編制匆深度眉規(guī)定》（20型03年4月）堤。初步影設計植文件擴是控班制工幻玉程規(guī)倚范、允標準到，投幼資以面及統(tǒng)紹一交立通、唱綠化賭、人馬防、迷市政徒等各套方面浙的審隱批文專件，逼非常帝重要竹。因督此，炭各專矩業(yè)有描關技吵術問皂題在糟此階滑段落體實。設計禁概算代的重優(yōu)要性傅。復雜離工程抓的施桿工圖虎文件隊審查謝單位像應在率此階煎段確趨定。工程餐進度暗與設盞計配緊合。Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin施工倚圖階醉段的默結構要專業(yè)施工砍圖是認設計如意圖理成為攪建筑渡產品渴實施軋的依苗據(jù)；施工局圖表浸達必駁須明澡確，雨構造孟做法薄一定弟要便蓬于施堡工，尊有利遍于保絲式證工貞程質腫量；設計共內容論必須黎切合嚇實際咳，如腦材料寶選用倆、某哈些構矩造做裝法；計劃盒進度早安排圖；施工牽圖文閣件的圣完整漲性。婦認真鑼做好多施工餡圖文效件審覺查意煎見的蠶修改升反饋寇工作第。Apennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklinApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin研究嘆在主陡體結澤構設悉計之虛前抗浮將設計掉水位戴的確乓定地基叛方案測的比繭較樁基開方案哪的確侵定天然癢地基——>復合慕地基——>樁基絮礎參考劣周邊馬勘測條單位魯?shù)默F(xiàn)蹄有結鞠論天然灰最省復合顛地基巡壽其次盡量顯把大青型建袋筑避繳開垃水圾填時埋場笑、吹筒沙造念地一定返用樁工基，儀投入略自然儉也就耍大每棟踏建筑師地基螞基礎銜單獨巖核算榜，不呆可做閉標準徐圖復鈔用結構伯專項聲問題巖探討駛（1）Q&塊A出On鍋S烏tr阿uc食tu螞reApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin普通畜梁板箱、無撫梁樓加板結油構比廉較±0篇.0托0結構共嵌固血層應翻采用乞梁板向式結仗構（高溜層抗燦震規(guī)久范）±0斬.0焰0結構美嵌固息層宜采用紹梁板采式結構（高墓層結撐構規(guī)寇范）±0抬.0慢0結構隨嵌固揀層當……時可弊采用會平板培式結淘構（北乎京市布建筑霧設計遭細則.結構燃專業(yè)剪）有使江用功夾能的辮地下悔室有尊梁板盛結構限通常置層高38沉00無梁莖板層關高33安00空間炎效果黨可以仿做到縫更好層數(shù)屆越高塵、跨標度越挺大（稀例如9m營±）底租板做放無梁有樓板活價值苗越高例如貴北京24層建鄙筑基主礎：地核心炸筒部心位3米，戰(zhàn)其它愧部位2.往2米左其右就們可以無梁松樓板抓結構識混凝倡土量嫌大、孝鋼筋貝量也冰大，酬但綜臭合造厲價結止論正免好相世反工序攝：先而梁——>后板——>后填界土——>后找叔平Vs直接隊鋼筋伙混凝牢土大累板澆遺注（北撒京：戲級配桐砂石13摔9元/M擔3≈低標堪號混工凝土搜）無梁躍樓板藏式比斯普通趕梁板訴式綜乓合造精價便總宜15光%~述20含%結構朗專項晴問題富探討母（2）Q&蘭A茫On絲式S襖tr事uc椒tu括reApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin酒店屋寫字矛樓結勢構選榮型鋼框絡架核襪心筒望結構鋼筋幟混凝啄土框撈支剪線力墻飛結構鋼筋資混凝凡土框露架核伴心筒忌結構鋼框魂架剪犁力墻畝結構獵（框賢架總概傾覆炎力矩晌不大虜于50佛%）結構廢專項慈問題參探討掀（3）Q&息A妻On賓S鋪tr養(yǎng)uc機tu梨reApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin高層治住宅抹結構虜如何穿選型鋼筋借混凝多土剪浩力墻熱結構鋼筋嗚混凝矩土短負肢剪校力墻水結構框架界剪力文墻結愧構結構腔專項惑問題藏探討竄（4）Q&抱A旗On剖S塵tr覺uc蒼tu輪reApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin多少念剪力可墻算上多12品-1注7層鋼眼筋混箭凝土舌住宅剪力厲墻優(yōu)濟化標訪準18層以振上鋼險筋混這凝土苦住宅確剪力你墻優(yōu)朽化標凱準規(guī)范:剪力瘋墻結私構最槐大層鎖間位艙移比餅小于1/宗10拒00優(yōu)化:小高利層最級大層眨間位拉移比1/態(tài)15冤00精~2鏡00揭0優(yōu)化:高層喚最大洞層間誤位移銜比1/板20卷00龜~3蠻00挪019嘴77年羅勵馬尼拆亞大歲地震庸剪力春墻結辱構建牙筑倒陣塌創(chuàng)下因世界姿紀錄倘。這晴是目王前為在止唯透一的憶一座探。事后調泊研結矮果：璃倒塌存的主緞要原刊因是爪施工沈偏差術引起震害遺中大眠量的澇倒塌現(xiàn)的是驅純框凳架結券構的遠建筑結構老專項厘問題悼探討碌（5）Q&板A錘On事S糕tr財uc值tu挖reApennysavedisapennyearned.------Dr.BenjaminFranklin最值獸得優(yōu)蔽化的蠟部位睜在基堡礎1.基礎震底板咱受力玩主要控是沖樸切控繡制，劑而不克是彎伏距控稱制整板雜沖切水力不未均勻乳時，患可以悼區(qū)別構對待草，局液部加境厚而究把整累個底鳥板變脊薄底板掉配筋倒率基偽本由牢最小醒配筋際率控梅制，且多數(shù)賀情況棍下可翠以大押量節(jié)放約配鋸筋，升底板洞暗梁徒原則俱都可扯取消潑。2.基礎葡底板頑計算連采用棕塑性景計算正常賀認為哈底板閣需要泄防水渣，由趟于不顏允許可裂縫宜出現(xiàn)糟，想紗當然焰是彈殃性計跨算理埋論?；A愧底板尊無論廁是彈淘性還裁是塑盜性計綠算，轉正常襯使用山中都導不會承裂縫譯！合法蘭基礎謊的計婆算程飼序很茶多，齒節(jié)約脹的辦偷法是漏多用兔幾個貌軟件處計算鳳，選飲用配脹筋結乓果最季小的愿那一雹個。計算垃機程捷序計俊算出亮來的濟配筋聚值沒穿有必厲要加完大，煤符合打結構壩規(guī)范寧就行汗！3.關于栽基礎典底板嗚：基礎寬底板左的受儉力模擦式不醋同于存簡單柔的平邪板，餃實驗洗表明樂，實廁際底貿板中啦的鋼搶筋應挪力水匪平往族往只根有計算值居的1/敬10，問叼題出艇在地鑄基基雀礎設塵計理泡論本戰(zhàn)身。地基經反力做事實貼上是跨不均徹勻的總，墻婦下和磚柱端管的反擦力很助大，穩(wěn)其它凈位置膊沒有冒變形祖也就萬沒有頌反力紙。主要鍛原因丘是由藝于計逮算用作的地目基承滅載力書值是螺標準服值或仁特征漲值，氣而不攏是極姑限值惑，而跟通常濾極限綱值約是標谷準值辦的兩科倍，元因此煎它常是態(tài)下脊的受身力情物況大黨不一夸致。尤其島當?shù)h板厚作度達咸到60亭0、70擔0厚時那，還眼會有蓄拱承授載原換理的腥作用服，應罷