常見違法現(xiàn)象

、地稅常見違法現(xiàn)象（一） 預(yù)收性質(zhì)收入掛往來(lái)賬，不結(jié)轉(zhuǎn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將預(yù)收的房屋定金、誠(chéng)意金、房款、保證金等收入以及更名費(fèi)、拖交房款押金、罰息收入、沒(méi)收的違約保證金等收入通過(guò)“其他應(yīng)付款”等往來(lái)科目進(jìn)行核算，不進(jìn)行納稅申報(bào)。（二） 視同銷售行為，不申報(bào)納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、銀行貸款本息等債務(wù)，不按規(guī)定申報(bào)計(jì)稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房，不按貨幣性資產(chǎn)交換的原則進(jìn)行稅務(wù)處理。（三） 銀行按揭貸款資金，不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得銀行按揭貸款時(shí)，不按照規(guī)定及時(shí)足額結(jié)轉(zhuǎn)收入，滯納稅款。（四） 分解售房款，少計(jì)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取分解售房款的形式，將一套商品房分解為二個(gè)售房合同。一個(gè)是正式的售房合同，用來(lái)對(duì)外申報(bào)納稅和辦理產(chǎn)權(quán)等相關(guān)手續(xù)；另一個(gè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂的內(nèi)部協(xié)議，用來(lái)分解售房款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將一套商品房分解二個(gè)合同，達(dá)到少繳稅款的目的；購(gòu)房者在辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)，也達(dá)到少交契稅的目的，實(shí)現(xiàn)了開發(fā)商與購(gòu)房者的“雙贏”。（五） “拆遷補(bǔ)償”形式，隱瞞收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)新房中利用舊房拆遷補(bǔ)償，不申報(bào)回遷戶的回遷面積，只就回遷戶的擴(kuò)大面積部分申報(bào)納稅。按稅法規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取回遷形式銷售，應(yīng)按加上擴(kuò)大面積之和向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（六） 代收代墊款項(xiàng)，未申報(bào)納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取售房款之外，又代有關(guān)部門收取一部分代收代墊款項(xiàng)，如：水、電、暖增容費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、電話、燃?xì)夤艿腊惭b費(fèi)、辦證等等，此部分款項(xiàng)均應(yīng)按稅法規(guī)定申報(bào)納稅。但是，由于該部分收入通過(guò)“其他應(yīng)收款”、“其他應(yīng)付款”等往來(lái)科目核算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為此部分款項(xiàng)沒(méi)有收益，均屬于代有關(guān)部門收取的款項(xiàng)，未申報(bào)納稅。（七） 將開發(fā)房產(chǎn)等出租或者自用，未申報(bào)納稅。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入不計(jì)或少計(jì)收入，不申報(bào)或少申報(bào)納稅。二是開發(fā)的房屋在出售前進(jìn)行自用，未按規(guī)定申報(bào)、繳納房產(chǎn)稅；（八） 未按規(guī)定足額預(yù)繳土地增值稅以及匯繳不及時(shí)。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照銷售收入足額預(yù)繳土地增值稅；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)混淆普通住宅與商用房、別墅收入，將應(yīng)適用高稅率的商用房、別墅收入按照低稅率的普通住宅收入預(yù)繳土地增值稅，造成少預(yù)繳土地增值稅；部分房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品銷售基本完畢，已達(dá)到清算標(biāo)準(zhǔn)而拖延清算，不進(jìn)行土地增值稅的匯算清繳。（九）城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)算不準(zhǔn)確，少申報(bào)納稅。按照稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用的開始時(shí)間應(yīng)從受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起計(jì)算，即土地出讓合同規(guī)定交付土地時(shí)間的次月，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照取得土地使用證的時(shí)間繳納土地使用稅，通常取得土地使用證的時(shí)間要晚于簽訂土地出讓合同確定的交付土地的時(shí)間，從而少申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（十）印花稅應(yīng)稅項(xiàng)目申報(bào)不全，少申報(bào)納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在土地出讓合同和建筑安裝工程承包合同等項(xiàng)目未申報(bào)繳納印花稅的現(xiàn)象。（十一）虛增成本費(fèi)用，少申報(bào)納稅。具體表現(xiàn)為：一是將完工與未完工的項(xiàng)目混在一起，造成完工項(xiàng)目成本虛增。二是企業(yè)自用房產(chǎn)的開發(fā)成本應(yīng)從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，而企業(yè)計(jì)入對(duì)外銷售商品房成本。三是超標(biāo)準(zhǔn)列支利息支出和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。四是通過(guò)購(gòu)買發(fā)票、白條等列支成本費(fèi)用人為抬高開發(fā)成本。（十二）通過(guò)往來(lái)款項(xiàng)之間的沖抵，少申報(bào)納稅。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入、以及投資方委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方的優(yōu)良工程或提前竣工獎(jiǎng)勵(lì)等收入，直接抵減應(yīng)付工程款，從而減少計(jì)稅收入，逃避繳納相應(yīng)企業(yè)所得稅。二是將包銷代銷商品房手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，以從銷售代理商處收取的樓款凈額作為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，以此少繳營(yíng)業(yè)稅。（十三）個(gè)人所得稅申報(bào)納稅不實(shí)。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬面上反映，很多開發(fā)公司的老板和股東，每月僅取得工資薪金收入二、三千元，而這與他們的實(shí)際消費(fèi)情況相差甚遠(yuǎn)。二、國(guó)稅常見違法現(xiàn)象一是預(yù)售收入未申報(bào)納稅；二是已完工開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入不及時(shí)，少記收入；三是房屋拆遷、置換中少計(jì)銷售收入；四是低價(jià)計(jì)算政府安置房收入；五是混淆基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的概念，多預(yù)提成本；六是錯(cuò)誤理解稅收政策，將土地成本在全部各期工程項(xiàng)目開發(fā)的商品房中，按可售面積進(jìn)行分?jǐn)?；七是?yīng)在各期工程之間分?jǐn)偟馁M(fèi)用全部列入一期成本；八是混淆各期應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?；九是業(yè)務(wù)招待費(fèi)和職工福利費(fèi)的計(jì)提超過(guò)規(guī)定限額；十是不符合規(guī)定票據(jù)或白條列支成本費(fèi)用；十一是總分支機(jī)構(gòu)未按規(guī)定比例在所屬地預(yù)繳企業(yè)所得稅；十二是稅前扣除與收入無(wú)關(guān)的支出；十三是未實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支成本；十四是稅前列支關(guān)聯(lián)企業(yè)費(fèi)用等。檢查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)突出的問(wèn)題反映在以下方面:一票式結(jié)算，列支成本。企業(yè)購(gòu)進(jìn)的大宗材料如水泥、門窗、電纜等都由建筑安裝企業(yè)開具建筑業(yè)發(fā)票。以不合規(guī)發(fā)票列支成本。企業(yè)由于辨識(shí)能力不足，取得普通發(fā)票為大