四川房地產(chǎn)行銷細(xì)化方案含推廣執(zhí)行策略

xx2011年1月項目行銷細(xì)案xx1月客戶統(tǒng)計分析客戶來電分析(1月1日-1月27日來電總計86組）數(shù)據(jù)來源：悠山麗景項目部來電途徑統(tǒng)計分析分析：1月1號至1月27號登記來電客戶共計86組，介紹15組、短信53組、條幅18組。戶型面積需求統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)來源：悠山麗景項目部分析：來電客戶以問特價房為主（146㎡、40組），其次以問小面積住房90-100㎡（20組）100

-110㎡（15組）110-120㎡（11組），來電客戶對本案特價3385元/㎡比較感興趣。來電咨詢所在地統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)來源：悠山麗景項目部分析：東區(qū)16組，南區(qū)15組，西區(qū)15組、北區(qū)10組、鄉(xiāng)鎮(zhèn)25組，其它5組。來電咨詢咨詢重點統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)來源：悠山麗景項目部分析：1月份項目廣告宣傳主要以價格作為引爆點，來電咨詢的聚焦于地段、戶型、位置、價格也在情理之中。說明客戶在關(guān)注于價格的同時，也聚焦于自身產(chǎn)品屬性。來訪客戶成交分析(1月1日-1月27日成交總計15套）成交樓層情況分析數(shù)據(jù)來源：悠山麗景項目部分析：1月份項目廣告宣傳主要以價格作為引爆點，成交客群主要集中于總價較低的低樓層，本月主要以8、9號樓成交為主，進(jìn)一步說明本案客戶對房價較敏感。成交客戶所在地統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)來源：悠山麗景項目部分析：成交客群區(qū)域較為分散，主要集中于項目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，市區(qū)客戶成交2組。成交客群職業(yè)特征分析數(shù)據(jù)來源：悠山麗景項目部分析：1月份成交多以總價高的特價房，私營業(yè)主占主導(dǎo)，另一部分是事業(yè)單位職工，工人占其次。1月份加大對企事業(yè)單位，收入頗豐的人員宣傳力度。成交客戶媒介選擇分析數(shù)據(jù)來源：悠山麗景項目部分析：1月份項目推廣媒介除了派報單頁之外，均有成交。其中以老帶新，短信效果比較好。另外1月份圣誕活動也進(jìn)一步增加了現(xiàn)場氣氛，特價房的推出也進(jìn)一步提升了客戶來訪量。成交客戶年齡層次統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)來源：悠山麗景項目部分析：成交客戶主要以41-50歲城市中堅力量為主，其置業(yè)心理較為成熟，改善生活需求是其置業(yè)的主要動機(jī)，三代同堂是其主要生活結(jié)構(gòu)，31-40歲改善型客戶作為本案重要補(bǔ)充。未成偽交成撲交原忌因分呆析(貢1月女1日汁-1利月2肝7日囑未成春交總漠計9鬼7套而）未成油交原低因統(tǒng)構(gòu)計分產(chǎn)析數(shù)據(jù)移來源艇：碧窮水家隆園項蛛目部分析蘿：相當(dāng)此客戶嘗由于餐各種法原因腫猶豫匪中。噸除特項價房玻源外鏡，一踐部分殿客戶賄認(rèn)為能本案便小高矛層單惑價高探。另鏈外高默壓線播與樓貞盤自供身品煎質(zhì)也愿是客扔戶考庸慮的晃重點訴因素癥。悠山共麗景1月推矩廣執(zhí)法行策據(jù)略1月行叛銷構(gòu)己思行銷槳關(guān)鍵礦點：通過1月份杯客戶寫接待閑、成糊交分裕析，不本項賤目成劇交客燈群主牽要特要征點矩歸納翻：以叔鄉(xiāng)鎮(zhèn)創(chuàng)客群豈為主返購房夜人群脖，年孕齡層誼次以31洲—5購0歲為背主購神房動專因主杠要以尖改善爭居住獅生活鬧、城折市置田業(yè)為狂主置伯業(yè)者掃對總貧價相伴對敏壓感，捆目前饒成交奪主要斗集中污于特威價房川源客皂戶對艇舒適嶼型戶蛙型較購為偏選愛，壩而對局奢華誼型14裁6㎡反應(yīng)逆較為孫一般客體戶媒脆介渠內(nèi)道主霉要以副項目拔周邊寧宣傳布廣告改（路縱過）扭、介爐紹、露短信售、條佩幅為宗主1月行剃銷構(gòu)禮思行銷蔽思路：隨著1月份木項目樸行銷捕推進(jìn)揪，本靠案以仍特價料為引危爆點膽宣傳量大面賠積三貫房戶樸型，里市場膀反應(yīng)搏良好攪。隨桿著大雅面積寸的廣英為推菠廣，飛銷售灘現(xiàn)場辨客戶竟維護(hù)砍活動森的跟秤進(jìn)，容目前促市場冠對項材目的怒認(rèn)知倒度也旺越來炒越高繳。年蔑底受宅眾的誕購房喬熱情挺隨政喂府官乓方視以點而王逐漸廢轉(zhuǎn)淡贏，所法以我思們應(yīng)芝該趁膨勢加肺強(qiáng)宣走傳力苗度，尼利用諸媒體雅組合塊廣而耽告之楚，促結(jié)進(jìn)余裙房去即化。行銷順?biāo)悸穳荆?.繼續(xù)型以元33醫(yī)85墳/㎡為引朽爆點藏來進(jìn)解行反復(fù)視覺沿沖擊敗，重銳復(fù)不飲斷的絮覆蓋棵周邊會企業(yè)屠及鄉(xiāng)彎鎮(zhèn)。2.以元金旦、只新年謊為契上機(jī)加梅強(qiáng)宣牛傳力業(yè)度，不隨斷邀誘請新攻老客懇戶至頓現(xiàn)場晃參與垃活動公，增獵加對占項目動的好轟感度卵，營超造現(xiàn)亭場銷詳售氛書圍，王促進(jìn)纖現(xiàn)場霸成交年。3.在春荷節(jié)即譜將到砌來之襖際，現(xiàn)以大戶煙、三墓代同喊堂、愛特價為關(guān)輝鍵詞強(qiáng)，激放發(fā)受段眾的效親情辭團(tuán)聚兩情節(jié)塊，用增感性筆訴求白加理哀性訴始求來室說服蝴受眾瞇。1月行麻銷構(gòu)蘋思1月行膠銷目旺標(biāo)8、9號樓+一期蜓余房噸去化現(xiàn)場盟所剩投房源奇面積所可選芒余地然較小溪，所籠以本痛月除懲了8、9號樓株的大翼面積顛去化孤，一散期余密房去從化也唐應(yīng)積鉗極推導(dǎo)進(jìn)。1月行剛銷構(gòu)貍思行銷業(yè)關(guān)鍵抱詞：現(xiàn)斯房雹：實景鞭現(xiàn)房喜，即藍(lán)買即般住。特區(qū)價門：最直陜接的醫(yī)客戶丸利益像點。三代冶同堂光：應(yīng)節(jié)牛氣，料激發(fā)鋼客群醬住大瘋宅的需求催。大之宅言：詮釋煮產(chǎn)品逆屬性持，滿足意以父碎母為策核心擦的兩俘代、央三代挑居家。生活賴從此非以后流不“凈蝸居橋”這里導(dǎo)，擁紐奉有大財部分批人都貼住得思起的敲好房途子12密5-蠶14團(tuán)6㎡公園秩大戶成首付創(chuàng)只需5萬33廚85元/㎡起1月行藍(lán)銷構(gòu)項思行銷音主題狼：1月腐行銷謹(jǐn)構(gòu)思行銷貍策略剩：?大眾誕媒體憲：廣而飼告之拘，利煉用各害種節(jié)坐日契飼機(jī)制擺造輿咽論話訊題，撫通過藍(lán)廣泛疏傳播漁捕捉濫潛在棄客群律；?小眾弱媒體資：縮小蜓目標(biāo)辛客群繞，有賓的放睡矢，腸形成絡(luò)圈騰層效艱應(yīng)；?現(xiàn)場露包裝摘：用相勤關(guān)道叛具裝挖扮現(xiàn)就場，朋制造唯現(xiàn)場趨氛圍浪，通漆過感開性營棵銷建煎立品逗牌忠練誠度血。若1月電茂視廣哥告可億如期恨播出劍，加送上報尸紙廣參告的受定期健投放粉，將容覆蓋鞏面無纏限擴(kuò)捧大，科做壩到無菠人不狗知、隙無人鳳不曉績?，F(xiàn)場席置業(yè)廣顧問捕應(yīng)加鍋強(qiáng)老匙客戶凈與成終交客溉戶回應(yīng)訪，閱告知桐項目兼現(xiàn)狀揀及工包程進(jìn)恨度，秋致以勺節(jié)日器問候并，邀爆約其悠帶親冶朋好垂友至訓(xùn)現(xiàn)場限參加殃活動敞，增響加其卸對項忍目好膝感度梁，促珍進(jìn)老紗帶新籮，增捎加去隙化。媒體棒渠道籌：短信+派報+戶外+電視下廣告業(yè)主蛙維系劫：“老葉帶新栗”延壞續(xù)+元旦仍、春幅節(jié)活鉛動延閃續(xù)+邀請呈客戶學(xué)參觀脅樣板型房1月行捎銷構(gòu)迷思媒介匆策略儀：3個關(guān)椅鍵問臟題3個方桶案老帶界新活葛動的斷延續(xù)看房散有禮鞏活動舉延續(xù)業(yè)主捏樣板耳房參豬觀剩余樓房源撞的定筍向去細(xì)化業(yè)主唯關(guān)系挖維系浸，形訴成口筋碑傳焦播信息覺廣為腹覆蓋1月行協(xié)銷企閃劃策望略1月行窩銷視示覺媒削體推彼廣大眾瘦傳播然：隨著獻(xiàn)本案捐行銷決快速牽啟動形，在去以“大戶詠、特射價”主題下濕，根柄據(jù)目鬧標(biāo)客叼群生濫活習(xí)逗慣，回以信蹤蝶息完析全覆哲蓋為洞目標(biāo)睛，對童大眾極媒體災(zāi)投放披進(jìn)行僻細(xì)分詳：1.南充貢電視稠臺稀氣乞象預(yù)籍報前訴廣告辣（15秒）2.南充怠晚報粱南腎充晚呆報1次/周剖銷限售信興息發(fā)東布3.濟(jì)DM周邊30素00份/周冤銷概售信之息釋炭放4.短信勁南似充（對鄉(xiāng)鎮(zhèn)困）覆攔蓋1次/周殖銷某售信節(jié)息釋峽放5.戶外聚廣告腫信介息發(fā)戀布行銷裁訴求蹈主題主標(biāo)矮：生重活從主此以笑后不洗“蝸堆居”副標(biāo)授：12券5-報14孟6㎡公園崇大戶慨首付醫(yī)只需5萬33登85元/㎡起1月行抵銷視吼覺媒亡體推禁廣手箭段立體膜化的欣傳播目標(biāo)升客戶田的針對米性覆哥蓋短信DM活動道具電視戶外報廣媒體啟推廣捉電視紹廣告（1）電阿視廣毛告從我棄司了旦解的促南充足媒介六分布顏來看加，南億充電羽視臺組“天陰氣預(yù)讀報”竄在南冶充，痕特別即針對轉(zhuǎn)周邊狂鄉(xiāng)鎮(zhèn)癢有著盾較高些的收指視率閱，建偷議進(jìn)怖行15秒鐘盞廣告浩投入衛(wèi)。投放共時間岡：20谷11江年1月頻道賠選擇蹄：南充扎電視失臺《婆天氣穩(wěn)預(yù)報平》前插播投放逃內(nèi)容斧：三維尚動畫巧剪輯慚畫面岔。（15秒）配音凳：城市濤中央頃，公趟園水儲岸大蹲宅，悠山偶麗景實景值現(xiàn)房靈特價飾回饋蛋，14轟6㎡臻品裝大戶若首付墊只需5萬，33區(qū)85元/㎡低價絞起售窮，盡享錯絕版值區(qū)域汁，完步美配生套。費用量：10雙00絞0元媒體狹推廣摧電視脂廣告（2?。﹫蠹垙V告報紙訪廣告屋具有墾快速甜性、枝廣泛睛性、崗重復(fù)魚性、勞采用緒不同掘時間良內(nèi)重濃復(fù)刊刷登的唉方法監(jiān)，不津斷加缸深讀讓者印映象，齒引導(dǎo)跡購買撒。投放臨時間音：20泡11熱年1月6日、留2011姓年1鎖月1釣3日、跨2011唱年1槍月2禾0日、本2011詢年1頌月2賓7日版面選擇竿：南充凡晚報墾南充遠(yuǎn)樓市鏟版半啦版投放初內(nèi)容：生活噸從此棍以后莊不“報蝸居幟”這里賀，擁支有大咱部分甩人都飲住得給起的銷好房橡子12居5-渾14湊6㎡公園綢大戶萌首付滔只需5萬33東85元/㎡起費用歐：12響80甘0元短信變廣告崗是一幣種到繁達(dá)率郊較高史的、伸強(qiáng)制奶閱讀隨的媒峰體形飽式，帽能及業(yè)時有基效傳濤達(dá)項版目信巡壽息。發(fā)送幫日期屬：1月7日、21日/1月14日、28日發(fā)送很對象纏：南充增小靈倉通用杠戶、睛南充田手機(jī)鵝用戶發(fā)送計數(shù)量推：5萬條/次（1月7日、21日小欲靈通行）、10萬條/次1月14日、28日冷）發(fā)送肅內(nèi)容物：小靈工通：生活怠從此排以后始不“靜蝸居知”！悠山代麗景14敲6㎡首付掀只需5萬，33飯85元/㎡起售抬。手機(jī)尤：生活初從此迅以后社不“照蝸居鹽”！悠山馳麗景擁有銀大部榴分人舞都住淘得起下的好響房子縮慧。12流5-遭14校6㎡公園罵大戶往首付聰只需5萬，33倉85元/㎡起。費用呼預(yù)算派：25內(nèi)00元*2次+4蓋00幼0元*2次=1場30納00元媒體像推廣芬手機(jī)安短信（2欲）短信媒體眾推廣船派報（3散）派報1月份幸派報找依舊道主要供對幾命個老孫地點澡進(jìn)行扇重復(fù)發(fā)覆蓋霉，并枯直郵咽部分榜派報何給成霞交業(yè)簡主及謙未成顆交可流客戶斬。派發(fā)蒸時間騰：6日、1月13日、1月20日1月27日派發(fā)律數(shù)量貢：每次10許00廢0份派發(fā)謝資料稠：項目賣海報費用凡預(yù)算民：0.皺8元/份*10用00徐0份*4次=3蒼20勇00元媒體以推廣脊派報（4愛）戶外績廣告項目搏周邊行廣告聽的發(fā)油布對莫于截浴流目栽標(biāo)客金群有盟著至裹關(guān)的版作用隙，需絞要及殃時發(fā)宋布項疼目銷做售信癢息，渾本階銷段發(fā)蒸布1月份塘項目牛產(chǎn)品識信息皆。訴求善主題草：生活炮從此址以后負(fù)不“思蝸居脫”這里聲，擁醒有大們部分批人都賣住得返起的鬼好房檢子12注5-裝14原6㎡公園城大戶士首付糞只需5萬33縫85元/㎡起售樓恥中心罩銷售暮道具店增加項目宣灣傳派探報：派報稼內(nèi)容筒依據(jù)彎此次稠促銷麥主題嬌而加賞以修妹改拱門酬：上期會拱門倦內(nèi)容肅不變行銷矮活動素之——老帶接新活陵動延用續(xù)1、凡老飼業(yè)主械（不吐論前壇期購尖買本抗項目睜何類箏物業(yè)屯務(wù)）莊介紹盛成交徐8號、9號剩余撓任何掘房源幻玉的，均給予角老業(yè)塵主和新密業(yè)主現(xiàn)金鴨300掛0元的現(xiàn)金獎勵丸。2、新業(yè)主熱的獎麻勵可矛以在羊房款箏中直毅接抵