第4章-物業(yè)承接與前期運(yùn)作

第四章

物業(yè)承接與前期運(yùn)作授課內(nèi)容一、物業(yè)管理招投標(biāo)二、早期介入與前期管理三、物業(yè)驗(yàn)收四、業(yè)主入住與裝修管理五、檔案資料管理第一節(jié)物業(yè)管理招投標(biāo)一、【物業(yè)管理招投標(biāo)概述】1.物業(yè)管理招標(biāo)所謂物業(yè)管理招標(biāo)是指物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會，在為物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會公開，由各家物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最好的企業(yè)，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。2.物業(yè)管理投標(biāo)

所謂物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)文件中要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)公布的招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)國家有關(guān)法律，法規(guī)與本企業(yè)管理?xiàng)l件和水平，編制招標(biāo)文件，積極參與投標(biāo)活動的整個過程。3.招投標(biāo)方式（1）公開招標(biāo)：招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請所有符合招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)?！獰o限競爭性公開招標(biāo)（2）邀請招標(biāo)：招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請。——有限競爭（選擇性）選擇招標(biāo)二、【物業(yè)管理招投標(biāo)基本原則】1.公開原則所謂公開原則，就是說如果物業(yè)管理定為公開招標(biāo)投標(biāo)按公開原則，必須召開新聞發(fā)布會，在報(bào)刊，電臺，電視上公開登出招標(biāo)公告，把所需要達(dá)到的服務(wù)要求和條件公開告訴一切想投標(biāo)的物管企業(yè)。2.公平原則所謂公正原則，就是指在招標(biāo)文件中向所在物業(yè)管理企業(yè)提出的投標(biāo)條件必須是一致的，也就是說所有參加投標(biāo)者必須在相同的基礎(chǔ)上投標(biāo)。3.公正原則所謂公正原則，就是在評訂協(xié)議書時(shí)要準(zhǔn)確，在評標(biāo)整個過程中要體現(xiàn)公正性，而不能產(chǎn)生厚此薄彼的情況,不得以不合理?xiàng)l件限制或排斥潛在投標(biāo)人。4.誠實(shí)信用原則所謂誠實(shí)信用原則,就是實(shí)事求是、守信踐諾、不折不扣履行招投標(biāo)義務(wù)。具體表現(xiàn)：投標(biāo)人不得預(yù)設(shè)不公平條件，不得以言行影響評委會或協(xié)助某一投標(biāo)單位獲得競爭優(yōu)勢投標(biāo)人不得與招標(biāo)人或其他投標(biāo)人串標(biāo)招標(biāo)人不得違法規(guī)定，拒絕與中標(biāo)人簽署合同投標(biāo)人不得向招標(biāo)人或評標(biāo)委員會成員行賄或以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)三、【物業(yè)管理招投標(biāo)程序】成立招標(biāo)組織申請批準(zhǔn)招標(biāo)準(zhǔn)備招標(biāo)文件發(fā)布招標(biāo)公告或邀請書投標(biāo)單位資格預(yù)審發(fā)售招標(biāo)文件組織現(xiàn)場察看、召開標(biāo)前會議接受投標(biāo)單位送交的標(biāo)書信譽(yù)調(diào)查、采樣開標(biāo)1：標(biāo)書評分階段開標(biāo)2：現(xiàn)場答辯階段評標(biāo)、定標(biāo)簽訂合同招標(biāo)階段投標(biāo)階段調(diào)查階段評標(biāo)階段簽訂合同階段準(zhǔn)備階段開標(biāo)階段5現(xiàn)代房地產(chǎn)物業(yè)管理遠(yuǎn)程教育四、【物業(yè)管理投標(biāo)書的制作】物業(yè)管理投標(biāo)書是物業(yè)管理企業(yè)為了取得目標(biāo)物業(yè)的管理權(quán)，就目標(biāo)物業(yè)管理事項(xiàng)，起草并提交給開發(fā)商（業(yè)主委員會）成立的招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行競投，為了是投標(biāo)成功，在編寫投標(biāo)書時(shí)應(yīng)滿足以下要求：1.針對性強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)起草物業(yè)管理投標(biāo)書時(shí)，先要深入實(shí)地考察目標(biāo)物業(yè)狀況；掌握其現(xiàn)狀，熟悉起周圍環(huán)境，認(rèn)真分析起優(yōu)勢和劣勢，找出起管運(yùn)作中純在的弊端。并擬定好管理方案，這樣才能保證投標(biāo)書有的放矢，針對性強(qiáng)。2.操作性強(qiáng)物業(yè)管理投標(biāo)書就是對目標(biāo)物業(yè)未來管理的方案，因此它要求物業(yè)管理企業(yè)必須緊扣住目標(biāo)物業(yè)的現(xiàn)實(shí)狀況提出切實(shí)可行的管理方法和措施（制度制定，管理費(fèi)收支平衡）具有可操作性。3.體現(xiàn)自身優(yōu)勢，體現(xiàn)專業(yè)水平物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)書既是闡述本企業(yè)對目標(biāo)物業(yè)管理運(yùn)作的專業(yè)意見文件，同時(shí)又是物業(yè)管理企業(yè)展現(xiàn)自身優(yōu)勢，向評標(biāo)小組推薦自己的良機(jī)。4.標(biāo)書編寫技巧:(1)標(biāo)書內(nèi)容要全，語言要精練(2)介紹本企業(yè)時(shí)，注意如實(shí)，注意概括(畫龍點(diǎn)睛)(3)打企業(yè)理念牌例如某個物業(yè)管理企業(yè)理念是：你所想到的，我們將為您做好；你未想到的，我們將為您做到例如：又一個物業(yè)管理企業(yè)觀念是：哲學(xué)觀念：有限創(chuàng)造無限，無形創(chuàng)造有形管理觀念：以人為本，科技興業(yè)經(jīng)營理念：創(chuàng)科技品牌，獎項(xiàng)合理回報(bào)創(chuàng)業(yè)精神：團(tuán)結(jié)，務(wù)實(shí)，文明，敬業(yè)(4)打管理特色牌.所謂管理特色就是推行“人無我有，人有我優(yōu)”的策略技巧，例如，有的企業(yè)打管理質(zhì)量牌，通過ISO9002論證，通過ISO1400論證。又例如有的企業(yè)打出人性化管理特色牌，提出“多一點(diǎn)關(guān)心，多一點(diǎn)體貼，多一點(diǎn)理解”口號。除此之外，還有“換位思考”，“服務(wù)承諾”，“成本質(zhì)量雙控”，“社區(qū)文化”，等技巧。某物業(yè)投標(biāo)書目錄第一章投標(biāo)函第二章全套資格證明文件第三章公司介紹第一節(jié)公司簡介第二節(jié)業(yè)績介紹第三節(jié)企業(yè)文化、管理模式與服務(wù)特色第四章服務(wù)承諾書第一節(jié)質(zhì)量目標(biāo)第二節(jié)服務(wù)承諾第五章項(xiàng)目策劃書第一節(jié)指導(dǎo)思想，目標(biāo)追求，運(yùn)作模式第二節(jié)管理策劃第三節(jié)建立完善的物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)第四節(jié)短期及長期服務(wù)管理措施第五節(jié)管理架構(gòu)、人員配置及崗位職責(zé)第六節(jié)服務(wù)質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)及服務(wù)質(zhì)量控制措施第六章投標(biāo)報(bào)價(jià)書附件1：回訪管理規(guī)程附件2：投訴處理工作管理規(guī)范附件3：物業(yè)維修保養(yǎng)規(guī)范附件4：房屋檢查維護(hù)工作規(guī)范附件5：公共設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維護(hù)操作方案附件6：電梯運(yùn)行管理規(guī)程附件7：電梯系統(tǒng)日常運(yùn)作、保養(yǎng)、維護(hù)操作方案附件8：給排水系統(tǒng)日常運(yùn)作、保養(yǎng)、維護(hù)操作方案附件9：供配電系統(tǒng)日常運(yùn)作、保養(yǎng)、維護(hù)操作方案附件10：空調(diào)設(shè)備日常操作、保養(yǎng)、維護(hù)操作方案附件11：消防系統(tǒng)操作方案附件12：市政公用設(shè)施管理細(xì)則附件13：設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理細(xì)則附件14：設(shè)備設(shè)施維修工作規(guī)范附件15：修繕管理細(xì)則附件16：裝修管理工作規(guī)范附件17：保安員值班規(guī)程附件18：安全值守服務(wù)工作規(guī)范附件19：安全保衛(wèi)人員培訓(xùn)工作規(guī)范附件20：清潔細(xì)則附件21：清潔工作計(jì)劃及標(biāo)準(zhǔn)附件22：辦公場所清潔操作規(guī)范附件23：營業(yè)大廳清潔作業(yè)規(guī)范附件24：防蟲、滅鼠工作規(guī)范附件25：綠化管理細(xì)則附件26：綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)規(guī)范附件27：室內(nèi)觀葉植物管理工作規(guī)范附件28：前臺接待服務(wù)規(guī)范第二節(jié)早期介入與前期管理一、【物業(yè)管理早期介入】1.早期介入——指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程。從業(yè)主與使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開發(fā)、建設(shè)和今后使用、管理提出建議，并對將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備，以更好滿足業(yè)主與非業(yè)主使用人的需求和有利于之后的物業(yè)管理。2.早期介入必要性(1)減少或避免規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)的隱患。防止:——物業(yè)規(guī)劃\設(shè)計(jì)\施工安裝中問題——開發(fā)商不按規(guī)定提供物業(yè)管理基礎(chǔ)條件——工程保修和工程遺留問題處理不及時(shí)——開發(fā)商不合理承諾(2)將開發(fā)商部分責(zé)任\義務(wù)轉(zhuǎn)移到物業(yè)公司(3)加強(qiáng)對物業(yè)全面了解(4)維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象

(5)促進(jìn)物業(yè)銷售3.早期介入方式(1)前期介入,充當(dāng)顧問:規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術(shù)人員參加工程規(guī)劃設(shè)計(jì)，從有利于投資、綜合開發(fā)、合理布局，安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度進(jìn)行參謀，提出建議。(2)中期介入,扮演監(jiān)理:土建結(jié)構(gòu)封頂,進(jìn)入安裝裝修階段物業(yè)管理企業(yè)選派相應(yīng)專業(yè)的人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理，配合開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質(zhì)量。(3)晚期介入,開始管理:建設(shè)工程結(jié)束,進(jìn)入竣工驗(yàn)收\移交接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收應(yīng)提交的資料；完善竣工驗(yàn)收的必要措施。一般管理物業(yè)管理最遲介入時(shí)間為交付前3個月二、【物業(yè)管理前期管理】(一)物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作1.管理資源(用房\物資\人員)完善2.管理服務(wù)制度\流程\標(biāo)準(zhǔn)完善3.確定單項(xiàng)服務(wù)分包(二)工程質(zhì)量保修(物業(yè)公司承接部分、開發(fā)商產(chǎn)權(quán)部分)(三)與相關(guān)機(jī)構(gòu)\部門\單位前期溝通協(xié)調(diào)第三節(jié)物業(yè)驗(yàn)收一、【物業(yè)竣工驗(yàn)收】1.工程項(xiàng)目竣工后，施工單位須向開發(fā)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)，須經(jīng)開發(fā)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會對竣工項(xiàng)目查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)單位，這一交接過程稱之為竣工驗(yàn)收。2.竣工驗(yàn)收種類隱蔽工程驗(yàn)收單項(xiàng)工程驗(yàn)收分期驗(yàn)收全部工程驗(yàn)收3.竣工驗(yàn)收的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

竣工驗(yàn)收是全面考核建設(shè)工作、檢查所建工程是否符合