2023年房地產(chǎn)融資模式研究報告

2023年房地產(chǎn)融資模式研究報告第一章概況融資，英文為Financing，指為繳交多于現(xiàn)金或充值的購貨款而推行的貨幣交易手段，或者為贏得特定資產(chǎn)而籌集資金所推行的貨幣手段。融資通常指貨幣資金的特有者和需求者之間，輕而易舉或間接地進(jìn)行資金融通的活動。廣義的融資指資金在持有者之間流動，以余伯粉的經(jīng)濟(jì)犯罪行為，它就是資金雙向互動的過程，涵蓋資金融人（資金的來源）和購匯（資金的運用）。狹義的融資指資金的單向融人。房地產(chǎn)融資就是所指在房地產(chǎn)開發(fā)，流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資，融資及有關(guān)服務(wù)的一系列金融活動的總稱，涵蓋資金的籌集，運用和支付。從狹義概念上給，房地產(chǎn)融資就是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的輕而易舉和間接融資的總和，涵蓋房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。房地產(chǎn)項目融資的目的、種類、途徑多種多樣，許多房地產(chǎn)企業(yè)也都已經(jīng)已經(jīng)開始設(shè)立專門的融資機(jī)構(gòu)或部門，也可以招考一些“具有成功融資經(jīng)驗”“明朗融資渠道”的融資經(jīng)理或融資主管一類的高級經(jīng)理人員。房地產(chǎn)融資的首要前提就是必須能夠根據(jù)企業(yè)自身和項目的情況回來分析，融資方為何可以鐘情于項目及對項目做出符合市場價值的評估；其次也就是最重要的一點，如何在融資過程中并使融資方的資金安全贏得保證，即為對融資資金的步入和挑選選擇退出的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計，必須充分考慮融資方對資金安全的絕對建議。依據(jù)相同標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)融資的類型各有不同，其中最基本的、最常用的指標(biāo)就是資金來源，據(jù)此可以劃分為如下六類。（1）住房儲蓄存款住房儲蓄存款就是隨著住房制度改革的大力大力推進(jìn)和深化而出現(xiàn)的儲蓄存款業(yè)務(wù)，就是消費者個人為購房和建房而進(jìn)行的儲蓄犯罪行為。這種儲蓄存款就是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)解決住房信貨資金的一個關(guān)鍵方面。住房儲蓄存款具有四個特點：定向性、利率低、穩(wěn)定性、契約性。（2）銀行貨款銀行貸款就是指銀行向房地產(chǎn)企業(yè)和購房居民發(fā)放的貨款，就是房地產(chǎn)資金市場需求最傳統(tǒng)、最廣為、也就是最主要的融資形式。在這種融資方式中，銀行就是債權(quán)人，房地產(chǎn)企業(yè)和居民就是債務(wù)人。借款雙方事前簽訂書面借款合約，到期還本付息或分期付款。房地產(chǎn)企業(yè)貨款就是銀行關(guān)鍵資產(chǎn)業(yè)路之一，由于土地和房產(chǎn)具備天然的兩個關(guān)鍵屬性：價值增值性和永續(xù)利用性，并使房地產(chǎn)變成一種優(yōu)良的抵押品，銀行基于房地產(chǎn)發(fā)放貨款，遭遇抵押物損毀或者抵押物價值下降的可能性并不大。如果借款人到期不能償還貸款或者中途償還，銀行可以按合約簽訂合同將抵押房地產(chǎn)佳士得變現(xiàn)用以償還債務(wù)借款人所欠貸款本息余額。（3）房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)債券就是各級政府、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為解決房地產(chǎn)開發(fā)資金短缺問題向投資者出示的、具有借款性質(zhì)的有價證券。從各國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況看一看，房地產(chǎn)債券就是籌集房地產(chǎn)資金的主要辦法之一。（4）房地產(chǎn)股票興盛的資本市場還為房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資提供更多更多了額外的渠道。自身利益籌集資金、資源整合資源等角度考忠，房地產(chǎn)企業(yè)常常挑選出土地出讓部分股權(quán)的形式回去不斷擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，增加企業(yè)自建好資金的數(shù)量。（5）房地產(chǎn)項目融資房地產(chǎn)項目融資就是所指對仍須大規(guī)模資金的房地產(chǎn)項目推行的特定融資精心安排，原則上僅將項目本身具備的資金及其收益作為借款人和借款來源。這種融資方式的一個顯著特征就是以項目為主體進(jìn)行融資，主要依賴項目的現(xiàn)金流量和資產(chǎn)，而不是依賴項目的投資者或發(fā)起人的資信精心安排融資，貨款人對于項目發(fā)起人具有非常非常有限追索權(quán)，本質(zhì)來看屬于一種風(fēng)險分散機(jī)制。（6）其他涵蓋房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、租賃融資、典當(dāng)融資等多樣化的現(xiàn)代融資渠道。第二章企業(yè)房地產(chǎn)融資模式2.1銀行貸款一直以來，銀行貸款一直就是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的支柱。數(shù)據(jù)說明，房地產(chǎn)開發(fā)資金中至少存60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度非常大。優(yōu)點（1）企業(yè)利用銀行貸款融資，在貸款獲準(zhǔn)后，即以客戶的名義在銀行開戶貸款賬戶，用做貸款的提取、歸還和總額核算。（2）銀行貸款融資的管理比較簡單，但最初提出申請比較復(fù)雜，仍須企業(yè)存詳盡的可行性研究報告及財務(wù)報表。（3）由于銀行種類多樣，原產(chǎn)廣為，而且貸款的類型、期限多種多樣，通常利用銀行貸款融資相對比較便捷、有效率。（4）銀行貸款融資風(fēng)險較小，通常不牽涉到稅務(wù)問題。但銀行作為企業(yè)，也崇尚利潤最大化，通常貸款利率較低。（5）銀行貸款融資不牽涉到企業(yè)資產(chǎn)所有權(quán)的搬遷，但一旦銀行因企業(yè)無力償還債務(wù)而暫停貸款，則可能將將并使企業(yè)陷入困境，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。缺點（1）對于開發(fā)商而言，貸款受政策影響較大，且貸款的門檻越來越高。以工商銀行為例，需要滿足以下條件:

企業(yè)研發(fā)資質(zhì)，建議三級以上，如果就是項目公司提出申請研發(fā)貸款，控股有限公司有限公司股東具有三級以上研發(fā)資質(zhì)也滿足要求；國有土地使用權(quán)作為抵押或企業(yè)借款。抵押價值通常為評估額的5八折以內(nèi)，并且研發(fā)項目已贏得四證，多數(shù)銀行還建議項目按揭貸款也由該行辦理；企業(yè)注冊資金3000萬以上，行內(nèi)評級A+級以上，近三年總計研發(fā)面積20萬平米以上。（2）對銀行而言：一就是呆壞賬風(fēng)險，銀行無法使用比如證券化的方式回去分散這種風(fēng)險，而就可以將風(fēng)險集中在自己身上；二就是成本增加風(fēng)險。我國還沒有興盛的評估市場和評級市場。（3）對政府而言，如果大量的房地產(chǎn)融資都就是源于銀行系統(tǒng)，必然可以增加對房地產(chǎn)調(diào)控的中斷。2.2債券融資房地產(chǎn)債券就是企業(yè)債券的一個組成部分。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)售企業(yè)債券比較困難。房地產(chǎn)債券融資就是大力大力推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效途徑之一。債券作為一種債務(wù)憑證，可以涌向一部分閑置資金，集中用做住房建設(shè)，積極開展房地產(chǎn)債券減低房地產(chǎn)融資對銀行的壓力，活躍我國的企業(yè)債券市場。優(yōu)點（1）籌集的資金使用期限較長（與貸款較之）；（2）對企業(yè)舊有股東的股權(quán)沒有影響；（3）發(fā)售債券的成本必須低于普通股；（4）發(fā)債融資具有財務(wù)杠桿作用；（5）籌資范圍廣、金額大、對象廣為；（6）對投資人來說，收益較為均衡，風(fēng)險較低。缺點（1）對投資人來說，無權(quán)干涉企業(yè)的經(jīng)營決策；（2）對發(fā)行人來說，發(fā)售程序比銀行貸款繁瑣；（3）對發(fā)行人來說，財務(wù)成本比發(fā)行股票大。2.3房地產(chǎn)股票融資優(yōu)點（1）籌資量大。股票融資與其他融資方式較之，能籌集的資金非常大，這就是股票融資的特點同意的。（2）融資能力強(qiáng)。由于股票的預(yù)期收益較低，并可以一定程度地抵銷通貨膨脹的影響，因此，普通股籌資容易吸收資金。已經(jīng)上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)日后的實際情況，通過定向增發(fā)、定向定向增發(fā)或發(fā)售可轉(zhuǎn)債進(jìn)行再融資。（3）資金使用年限長。發(fā)行股票籌措的資本具有永久性，沒有到期日，不仍須歸還，不易房地產(chǎn)公司對資金使用方式的精心安排，而且普通股股權(quán)籌資沒有套管的股利經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。（4）提高企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)。自建好資本在資金來源中所占比率的多寡就是去來衡量一個公司財務(wù)結(jié)構(gòu)和實力的關(guān)鍵指標(biāo)。上市融資可以提高公司自建好資本比率，提高其財務(wù)結(jié)構(gòu)，從而提高公司的經(jīng)營安全程度和競爭力，進(jìn)而進(jìn)一步進(jìn)一步增強(qiáng)公司通過其他方式融資的能力。（5）分散風(fēng)險。公司股票上市以后，可以存更多的投資者配售公司股份，公司股份的分散自然有利于舊有股東承擔(dān)風(fēng)險的分散。（6）有利于企業(yè)股份制擴(kuò)建。根據(jù)規(guī)定，所所推薦上市的企業(yè)必須就是股份制企業(yè)，必須明晰產(chǎn)權(quán)、建立健全規(guī)范的法人環(huán)境治理結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)。在激烈的市場競爭面前，房地產(chǎn)企業(yè)也遭遇著改組的非常小壓力，以上市為契機(jī)，可以為尚未實行股份制的房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)筑建立現(xiàn)代企業(yè)制度的可靠保證。（7）提高公司的價值。股票上市以后，公司股份流動性大大進(jìn)一步進(jìn)一步增強(qiáng)，其價值必然顯著提高，從而提高公司價值進(jìn)而提高股東財富。同時，公司股價存市價無跡可尋，不易公司總體價值的證實，有利于公司采取措施提高其總體價值進(jìn)而同時同時實現(xiàn)股東財富的最大化。（8）提高公司知名度。股票上市的公司更易為社會公眾所熟悉，而且往往被表示經(jīng)營優(yōu)良，這將給公司平添較好的聲譽，促進(jìn)公司產(chǎn)品的銷售。特別地，由于股市具有的社會公眾效應(yīng)，上市后能夠有效地宣傳公司的品牌，提高公司的知名度。這將有助于全國性的品牌的形成，培育客戶的認(rèn)同感、形成均衡的客戶消費群體。（9）不易公司進(jìn)行重組（資產(chǎn)重組）股票上市后更容易為人們所拒絕接受，為公司提供更多更多了一個進(jìn)行重組的有力工具。公司的重組與全面全面收購將變得相對容易，從而有利于公司日后快速膨脹，轉(zhuǎn)型搞出大。缺點（1）融資成本高。首先，從投資角度來說，股票投資風(fēng)險較低，適度的必然建議存較低的投資報酬率；其次，股票股利從公司稅后利潤繳交，不像債務(wù)利息那樣具有物業(yè)稅促進(jìn)作用；再次，股票的發(fā)售費用也就是比較高的。（2）弱化舊有股東的控制權(quán)。上市公司后，董事局存其他代表，可以弱化大股東的掌控。股票代表著股東對公司的所有權(quán)。公司上市融資，股票向社會公眾出售，也就是公司的部分控制權(quán)從舊有股東向社會公眾搬遷，這就是對舊有股東控制權(quán)的弱化。在某些情況下，甚至可能將將導(dǎo)致舊有股東對公司控制權(quán)的喪失。（3）增加公司有關(guān)義務(wù)。仍須嚴(yán)格遵守上市的有關(guān)的法規(guī)并受監(jiān)督。上市公司除了信息發(fā)布的義務(wù)，公司必須對自身財務(wù)狀況、關(guān)鍵性經(jīng)營決策、重組活動、關(guān)聯(lián)交易等等按時向社會公眾進(jìn)行發(fā)布。這些內(nèi)容有時牽涉到商業(yè)機(jī)密，對公司的競爭可能將將產(chǎn)生不利影響。法定發(fā)布并使公司一些資料仍須官方，增加各種成本，比如公關(guān)費和、律師費等。（4）其他問題。增加了公司被全面全面收購的可能性；管理者可能將將因管理不當(dāng)而引起刑事或民事責(zé)任；大股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓引起整個社會的高度高度關(guān)注。第三章個人房地產(chǎn)融資模式個人房地產(chǎn)融資最常用模式為銀行貸款，以下為各省可以最輕銀行個人房地產(chǎn)銀行貸款產(chǎn)品。表各省可以最輕銀行個人房地產(chǎn)銀行貸款產(chǎn)品資料來源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行各大銀行官網(wǎng)第四章現(xiàn)狀與展望未來4.1存的主要問題融資渠道過分單一我國房地產(chǎn)企業(yè)研發(fā)資金來源中存60%～70%輕而易舉或間接源于銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自營資金能達(dá)致目前35%的銀行貸款建議，相當(dāng)部分研發(fā)企業(yè)的自營資金不足10%。這種高負(fù)債的財務(wù)結(jié)構(gòu)，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，有助于整個房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展。銀行體系所分?jǐn)偟娘L(fēng)險與收益不等距作為自負(fù)盈虧的企業(yè)，銀行對外投資講究的就是風(fēng)險與收益的對等性。而我國目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅就是套管的利息收益，分?jǐn)偟膮s是整個房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債的財務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險，風(fēng)險和收益處于極度的不對等狀態(tài)，再加之各種違規(guī)貸款的存，整個房地產(chǎn)金融遭遇非常小風(fēng)險，有助于銀行體系的均衡。缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系就房地產(chǎn)體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的多樣的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、借款機(jī)構(gòu)和保證機(jī)構(gòu)缺位輕微；缺乏規(guī)?；?、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏單一制有效率的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級市場等等。房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言就是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟須突破為防范整個金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險，央行于2003年6月頒布實施了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通告》，對房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的研發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)墊資、自建好資金比例等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行了苛刻規(guī)定，并使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資變成關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決不好的關(guān)鍵問題。4.2常用風(fēng)險房地產(chǎn)融資風(fēng)險牽涉到政策風(fēng)險、社會風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險、國際風(fēng)險等，而這其中對房地產(chǎn)融資影響非常大，同時又就是可以預(yù)測、可以防止的主要風(fēng)險就是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要囊括市場利率風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險、購買力風(fēng)險等。利率風(fēng)險房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險就是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能將將給投資者平添的損失。當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本可以增加，消費者的出售性欲隨之增加-因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求增加。這無疑可以給投資者經(jīng)營者平添損失。購買力風(fēng)險購買力風(fēng)險主要就是指市場中因消費者出售能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品無法按市場消化，引致經(jīng)濟(jì)上的損失購買力風(fēng)險就是一種市場需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟(jì)體制中，市場需求就是一個非常不定的因素.由于消費者的購買力就是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上市場需求下降，將可以給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者平添損失。資金變現(xiàn)風(fēng)險資金變現(xiàn)風(fēng)險，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價證券充值成貨幣。相同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券其變成貨幣的厚薄程度就是相同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最差，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能極差.房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險主要就是所指在交易過程中可能將將因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品無法變成貨幣或延后變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者平添損失。4.3有關(guān)政策人民銀行行長易綱在2018年11月6日明確提出“三支箭”，人民銀行會同有關(guān)部門從債券、信貸、股權(quán)三個融資主渠道，推行“三支箭”的政策女團(tuán)，大力支持拓寬融資途徑。第一支箭——信貸大力支持。人民銀行對商業(yè)銀行的宏觀慎重評估（MPA）中新增專項指標(biāo)，鼓勵金融機(jī)構(gòu)增加民營企業(yè)信貸引入，并通過貨幣信貸政策工具為金融機(jī)構(gòu)提供更多更多長期、成本適度的信貸資金。第二支箭——民營企業(yè)債券融資大力支持工具。2018年10月22日舉辦的國務(wù)院常務(wù)會議同意，設(shè)立民營企業(yè)債券融資大力支持工具，由人民銀行運用再貸款提供更多更多部分初始資金，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場化運作，通過出售信用風(fēng)險Daye工具、借款借款等多種方式，為經(jīng)營正常、流動性遇到暫時困難的民營企業(yè)發(fā)展提供更多更多借款大力支持。第三支箭——民營企業(yè)股權(quán)融資大力支持工具。2018年受股票市場持續(xù)下跌影響，部分民營上市公司控股有限公司有限公司股東由于股票增發(fā)比例較低，遭遇平倉風(fēng)險，人民銀行對金融市場的非理性預(yù)期和犯罪行為進(jìn)行引導(dǎo)，推動由符合規(guī)定的公募基金基金管理人、證券公司、商業(yè)銀行金融資產(chǎn)投資公司等機(jī)構(gòu)，發(fā)動設(shè)立民營企業(yè)股權(quán)融資大力支持工具，由人民銀行提供更多更多初始引導(dǎo)資金，助推金融機(jī)構(gòu)、社會資本共同參與，按照市場化、法治化原則，為出現(xiàn)資金困難的民營企業(yè)提供更多更多階段性的股權(quán)融資大力支持。經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)行業(yè)疲軟時宏觀經(jīng)濟(jì)運行也可以承受適度壓力。2021年房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占到至名義GDP比重為6.8%，占到至固定資產(chǎn)投資比重為27.1%，對GDP間接貢獻(xiàn)率非常小。短期房地產(chǎn)投資增長速度大幅下滑有助于宏觀經(jīng)濟(jì)同時同時實現(xiàn)穩(wěn)中求進(jìn)快速增長，當(dāng)前恢復(fù)正常房地產(chǎn)投資快速增長的瓶頸就是房企融資，應(yīng)盡快調(diào)整有關(guān)政策提高融資環(huán)境，在此明確提出六個方面的建議。4.4未來展望未來階段性趨緊三道紅線監(jiān)管與貸款集中度管理建議自三道紅線政策推行以來，房地產(chǎn)行業(yè)再再降杠桿效果較為顯著，房企短期償還債務(wù)能力有所進(jìn)一步進(jìn)一步增強(qiáng)。但之后多地在疫情發(fā)動期間，房屋銷售大幅下降，房企遭遇前所未有的經(jīng)營壓力、流動性壓力與償還債務(wù)壓力。特定時期存必要階段性趨緊監(jiān)管建議，適當(dāng)延長合格日期，趨緊各檔房企有息負(fù)債年增幅，適度提升各檔金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款比重與房地產(chǎn)貸款比重的上限，保證研發(fā)貸款與重組貸款的平衡有序引入。政策大力支持大力大力推進(jìn)銷售資金回籠，提升房企融資能力房地產(chǎn)開發(fā)資金中定金及預(yù)付款占比最高，政策應(yīng)大力支持房企銷售及資金回籠，減低流動性緊繃壓力，提升房企融資能力。風(fēng)險THF1的情況下，適度增加按揭比例，轉(zhuǎn)化成家庭購房市場需求，恢復(fù)正常房地產(chǎn)銷售；下調(diào)預(yù)售資金監(jiān)管比例、上調(diào)預(yù)售門檻、大力大力推進(jìn)預(yù)售證審查等，提高預(yù)售資金使用效率；鼓勵商業(yè)銀行大力大力推進(jìn)貸款審查，提升貸款速度。保證按揭貸款穩(wěn)定增長，轉(zhuǎn)化成合理的購房市場需求按揭貸款快速增長尚處合理區(qū)間，但部分地區(qū)在疫情發(fā)動期間，嚴(yán)重影響了居民購房，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整政策。鼓勵有條件的城市進(jìn)一步趨緊公積金貸款條件