商業(yè)街區(qū)規(guī)劃與可持續(xù)發(fā)展

中海首佳

FUJITAKA商業(yè)街區(qū)規(guī)劃與可持續(xù)發(fā)展徐毅商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值最優(yōu)化原則商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)最根本的區(qū)別在于：后者是建設(shè)加銷售的開(kāi)發(fā)型地產(chǎn)，而前者是建立在系統(tǒng)工程基礎(chǔ)上的經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)。住宅地產(chǎn)通過(guò)銷售最終完成投資回報(bào)和開(kāi)發(fā)商退出，而商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)，最終是通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)使商業(yè)地產(chǎn)不斷升值來(lái)實(shí)現(xiàn)真正意義上的投資回報(bào)。國(guó)際通行的做法開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇商業(yè)經(jīng)營(yíng)的成熟期整體轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)高回報(bào)或通過(guò)項(xiàng)目的永續(xù)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)持續(xù)的相對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的租金收益并獲得可再投資的豐富現(xiàn)金流資源等附加價(jià)值。中海首佳

FUJITAKA商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心理念整體規(guī)劃、分步實(shí)施、專業(yè)協(xié)同在專業(yè)調(diào)查分析的基礎(chǔ)上確定項(xiàng)目定位先進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，后進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)招商在前，建設(shè)在后先考慮商業(yè)經(jīng)營(yíng)，后考慮地產(chǎn)營(yíng)銷在保障整體經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際考慮租售比例和方式著眼可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的長(zhǎng)期回報(bào)中海首佳

FUJITAKA商業(yè)街區(qū)是商業(yè)地產(chǎn)的主要形態(tài)之一：商業(yè)街區(qū)綜合商業(yè)街區(qū)－－都市中心型、地區(qū)型、社區(qū)型；專業(yè)商業(yè)街區(qū)－－超廣域型（產(chǎn)業(yè)集群）、廣域型。中海首佳

FUJITAKA商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)街區(qū)開(kāi)發(fā)和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)根據(jù)對(duì)項(xiàng)目所在的城市、特定的區(qū)域、特定地塊的市場(chǎng)調(diào)查和研究，尤其是對(duì)該項(xiàng)目立地條件吸引的主力消費(fèi)群、對(duì)今后主力商戶入駐條件及其可持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件的分析所做出的商業(yè)規(guī)劃，有效避免項(xiàng)目投資的盲目性風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)街區(qū)的商業(yè)規(guī)劃中海首佳

FUJITAKA商業(yè)規(guī)劃調(diào)查分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析消費(fèi)者分析投資者分析區(qū)域商圈分析招商資源分析規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)業(yè)種組合主題概念商業(yè)規(guī)模推算功能分區(qū)區(qū)域布局樓層布局及客貨動(dòng)線等規(guī)劃商業(yè)街區(qū)的發(fā)展思路定位差異化客群細(xì)分化主題突出化價(jià)值最優(yōu)化主力客群、輔助客群特色、規(guī)模、資源等，不可復(fù)制性主題概念、功能組合、布局動(dòng)線、建筑特色等合理規(guī)劃、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)、可持續(xù)增長(zhǎng)中海首佳

FUJITAKA案例

王府井商業(yè)街區(qū)1．從上次規(guī)劃改造至現(xiàn)今的發(fā)展過(guò)程和市場(chǎng)變化及商業(yè)動(dòng)向2．現(xiàn)在王府井地區(qū)的消費(fèi)者消費(fèi)動(dòng)向調(diào)查?交通量調(diào)查?客動(dòng)線調(diào)查3．王府井地區(qū)的廣域商業(yè)定位(現(xiàn)在的定位)4.主要商業(yè)設(shè)施的滿足度分析5.活性化要點(diǎn)提取6．王府井商業(yè)規(guī)劃（三年?五年規(guī)劃）7．為推進(jìn)規(guī)劃實(shí)施的組織化提案規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)路徑圖調(diào)查調(diào)查—體檢消費(fèi)者調(diào)查經(jīng)營(yíng)者調(diào)查店鋪調(diào)查動(dòng)線調(diào)查市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查品牌調(diào)查經(jīng)營(yíng)者分析消費(fèi)者分析分析—診斷立地環(huán)境分析規(guī)模分析定位分析業(yè)態(tài)分析定位與方向性規(guī)劃—開(kāi)方商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃功能分區(qū)與規(guī)劃布局組織管理體系階段規(guī)劃王府井商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定調(diào)查-優(yōu)劣勢(shì)-位置-目標(biāo)-規(guī)劃措施目標(biāo)定位商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)調(diào)整分區(qū)布局組織體系操作指導(dǎo)確立王府井商業(yè)街未來(lái)發(fā)展方向，以此方向指導(dǎo)各項(xiàng)規(guī)劃工作朝向同一個(gè)目標(biāo)努力；測(cè)算王府井商業(yè)街未來(lái)發(fā)展可支撐的商業(yè)面積區(qū)間，在此區(qū)間內(nèi)進(jìn)行的各項(xiàng)調(diào)整工作將符合消費(fèi)市場(chǎng)的需求；在合理的商業(yè)規(guī)模下，發(fā)展適合王府井未來(lái)發(fā)展的、滿足消費(fèi)者需求的業(yè)態(tài)，將為王府井商業(yè)街帶來(lái)新的活力；將適合的業(yè)態(tài)，依據(jù)科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃原則、結(jié)合王府井的歷史文化特點(diǎn)和現(xiàn)有資源，合理的布局在商業(yè)街的各個(gè)區(qū)域，實(shí)現(xiàn)王府井由街向街區(qū)的轉(zhuǎn)變；具有不同特色的街區(qū)將滿足各類消費(fèi)者的需求，最大程度上的挖掘王府井的消費(fèi)潛力；實(shí)現(xiàn)王府井未來(lái)規(guī)劃需要依賴規(guī)范的、專業(yè)的組織體系從整體上協(xié)調(diào)政府、管理機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)之間的關(guān)系，組織實(shí)施有利于王府井商業(yè)街發(fā)展的各項(xiàng)活動(dòng)，將王府井作為一個(gè)品牌推向市場(chǎng)；針對(duì)王府井未來(lái)發(fā)展的各項(xiàng)規(guī)劃工作，給予可操作性的建議，指導(dǎo)相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)將王府井商業(yè)規(guī)劃得以分步實(shí)現(xiàn)。數(shù)據(jù)調(diào)查及其主要結(jié)論

前期數(shù)據(jù)調(diào)查包括店鋪調(diào)查、品牌調(diào)查、消費(fèi)者意向調(diào)查、客流量調(diào)查、客動(dòng)線調(diào)查、經(jīng)營(yíng)者調(diào)查、國(guó)內(nèi)外著名商業(yè)街調(diào)查、商業(yè)環(huán)境調(diào)查、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查9個(gè)方面的內(nèi)容。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了消費(fèi)變化一個(gè)國(guó)家的平均收入在1000美元以上，社會(huì)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)將發(fā)生全面升級(jí)，由溫飽型向發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變。精神消費(fèi)大量新興商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)導(dǎo)致城市中心商業(yè)街內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)和模式轉(zhuǎn)型物質(zhì)消費(fèi)百貨店的轉(zhuǎn)化小型化/商業(yè)街里的百貨店面積5000m2精品化/專業(yè)化/主題化城市多核多級(jí)商業(yè)中心出現(xiàn)導(dǎo)致常規(guī)物質(zhì)消費(fèi)個(gè)性化、高級(jí)化消費(fèi)核心問(wèn)題的產(chǎn)生業(yè)態(tài)與店鋪未滿足市場(chǎng)及消費(fèi)者的變化各類新興商業(yè)業(yè)態(tài)多分布于非城市中心區(qū)搶奪了城市中心區(qū)的市場(chǎng)分額倉(cāng)儲(chǔ)式大型超市HM超級(jí)商店超市折扣店工廠直銷店便店利全球前30大零售商均為以上新興業(yè)態(tài)歷史文化名城國(guó)際大都市+歷史文化名城王府井是這兩者的形象代表國(guó)際大都市王府井：擔(dān)當(dāng)與城市定位一致的重任：國(guó)際、現(xiàn)代、傳統(tǒng)城市定位國(guó)際大都市中國(guó)首都城市空間及功能體現(xiàn)國(guó)際認(rèn)識(shí)北京的窗口城市商業(yè)空間傳統(tǒng)市級(jí)商業(yè)區(qū)城市商業(yè)形態(tài)的豐富歷史承傳的影響歷史文化名城城市的核心衰落的市級(jí)商業(yè)區(qū)歷史和傳統(tǒng)的體現(xiàn)心品質(zhì)拉動(dòng)商業(yè)復(fù)興的舉措濃厚的歷史文化氛圍宜居城市全客層：高中低/老中青/本地/旅游/中外旅游客層本地中青年客層口號(hào)：拉回本地消費(fèi)者打動(dòng)旅游者規(guī)模單一客群難以支撐如此規(guī)模商業(yè)面積目標(biāo)消費(fèi)者重點(diǎn)提升延續(xù)：發(fā)揮王府井品牌效應(yīng)和已有客群優(yōu)勢(shì)東方廣場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施的出現(xiàn)已發(fā)揮了引領(lǐng)本地消費(fèi)者回歸的作用，繼續(xù)這種努力將是今后王府井商業(yè)發(fā)展的調(diào)整方向。與北京其他商業(yè)街競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)，保持持續(xù)旺盛人氣的來(lái)源。前來(lái)王府井的主要消費(fèi)者為：來(lái)自本地及全國(guó)的高中以上學(xué)歷的20-45歲的公司職員或?qū)W生王府井消費(fèi)者構(gòu)成現(xiàn)狀：地域：全國(guó)各地（北京人55％，外地外國(guó)人45％）性別：男女各半年齡：20-45歲的年輕人職業(yè)：公司職員、學(xué)生為主學(xué)歷：高中以上學(xué)歷為主王府井未來(lái)的目標(biāo)消費(fèi)者：定位分析－目標(biāo)消費(fèi)者定位國(guó)際知名商業(yè)街與王府井業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)對(duì)比

商業(yè)街的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與該地區(qū)的國(guó)民生活水平和消費(fèi)習(xí)慣息息相關(guān)。在與世界知名商業(yè)街業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)進(jìn)行對(duì)比發(fā)現(xiàn)王府井仍是以購(gòu)物業(yè)態(tài)為主的生活型商業(yè)街，出現(xiàn)這種狀況是與我國(guó)所處的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段相吻合的。左圖給出了紐約、北京人均收入和恩格爾系數(shù)與商業(yè)街業(yè)態(tài)比例的對(duì)比關(guān)系：即當(dāng)北京人均收入只有紐約