商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存四大妙招

精品文檔 你我共享商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存四大〃妙招”原創(chuàng)2016-10-19CIA中國(guó)指數(shù)研究院b前言電商沖擊、野蠻式生長(zhǎng)……多重因素疊加導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存居高不下。對(duì)此，中央和地方紛紛出臺(tái)相應(yīng)政策措施助力去庫(kù)存，品牌企業(yè)也各盡其能破解商業(yè)地產(chǎn)高庫(kù)存，其中不乏具有啟發(fā)借鑒意義的模式或做法。我們通過(guò)研究及歸納，從“商業(yè)+”跨界融合.“互聯(lián)網(wǎng)+”線上線下融合、發(fā)力“眾創(chuàng)空間、長(zhǎng)租公寓”等新興業(yè)態(tài)、基于城市更新的并購(gòu)整合四個(gè)維度，分析總結(jié)企業(yè)破解商業(yè)地產(chǎn)高庫(kù)存的"四大”方法，以期為業(yè)界提供參考。b“商業(yè)+”跨界融合去庫(kù)存邏輯通過(guò)商業(yè)物業(yè)與其他領(lǐng)域的跨界融合，營(yíng)造"體驗(yàn)”空間，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，帶來(lái)新的業(yè)務(wù)和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，助力去庫(kù)存。為順利實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存去化，品牌企業(yè)積極進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，由傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)向商業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商轉(zhuǎn)型，探索"商業(yè)+”的跨界融合。從品牌房企商業(yè)跨界融合動(dòng)向來(lái)看，文化和體育成為房企熱衷的跨界方向，如泰禾、萬(wàn)達(dá)等加碼院線進(jìn)入大文化領(lǐng)域，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、佳兆業(yè)等嘗試體育產(chǎn)業(yè)。AAAAAA

精品文檔 你我共享“商業(yè)動(dòng)向石,土 2015年底d成立萬(wàn)達(dá)體育控股有限公司力近 截止2016年第r萬(wàn)達(dá)已在全國(guó)布局12座萬(wàn)達(dá)城r3個(gè)項(xiàng)目開業(yè)運(yùn)營(yíng)出博 上海大悅城二期運(yùn)用摩天輪、藝術(shù)街區(qū)等場(chǎng)景激發(fā)想象空間，苜造立中報(bào) 體和精神層面體驗(yàn)泰禾 成立賽禾文化公司，補(bǔ)充新業(yè)態(tài)，擬力曄院線做大文化領(lǐng)域華潤(rùn) 青島萬(wàn)象城與青島政府釜訂“體育進(jìn)商場(chǎng)"戰(zhàn)略協(xié)議升. 與電子科技大學(xué)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議?共建"電子科大&龍湖創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新惡潮 孵化基地”佳兆業(yè) 成立文化集團(tuán)?進(jìn)軍文化、體育等業(yè)堯在內(nèi)的大文化領(lǐng)域表：代表性企業(yè)“商業(yè)+”跨界融合動(dòng)向典型案例剖析：典型案例剖析：南昌萬(wàn)達(dá)城資料來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院綜合整理AAAAAA

精品文檔你我共享近年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)為了尋求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，戰(zhàn)略重心從房地產(chǎn)開發(fā)向商業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商轉(zhuǎn)型，并對(duì)原有單一的商業(yè)購(gòu)物中心再度升級(jí)，開發(fā)商旅文綜合體“萬(wàn)達(dá)城"，其中于2016年5月開業(yè)的南昌萬(wàn)達(dá)城為標(biāo)桿之作。?基本概況占地面積475萬(wàn)面總投資占地面積475萬(wàn)面總投資400億元項(xiàng)目定位一站式文化旅游綜合體客群定位 年輕一族、家庭體騙消費(fèi)項(xiàng)目業(yè)態(tài) 主題樂(lè)園、電影樂(lè)園、,海洋樂(lè)園.萬(wàn)達(dá)茂、湖巴街、酒店群六大業(yè)態(tài)?六大項(xiàng)目業(yè)態(tài)AAAAAA

精品文檔 你我共享主題樂(lè)園：6大主題區(qū)、60余項(xiàng)游樂(lè)設(shè)施海洋樂(lè)園：7大主題區(qū)，300多個(gè)種類28000余條電影樂(lè)園：國(guó)內(nèi)的高科技電影娛樂(lè)體驗(yàn)萬(wàn)達(dá)茂：26個(gè)青花瓷罐，40家全球美食餐廳酒店群：9個(gè)度假酒店，4000間客房濱湖酒吧街：20家國(guó)內(nèi)外著名品牌AAAAAA

精品文檔 你我共享?運(yùn)營(yíng)策略與旅行社合作或并購(gòu)，完成旅游產(chǎn)業(yè)鏈布局打造"互聯(lián)網(wǎng)+旅游”理念，提升品牌附加值提前啟動(dòng)預(yù)售票機(jī)制為項(xiàng)目開業(yè)預(yù)熱利用事件營(yíng)銷，為項(xiàng)目造勢(shì)——"會(huì)飛的鯨鯊”?盈利模式“以售養(yǎng)租”工首,先，萬(wàn)達(dá)城利用主題樂(lè)園等投資提升區(qū)域價(jià)值，開發(fā)住宅項(xiàng)目與之形成互補(bǔ),“以售養(yǎng)租”工首,先，萬(wàn)達(dá)城利用主題樂(lè)園等投資提升區(qū)域價(jià)值，開發(fā)住宅項(xiàng)目與之形成互補(bǔ),通過(guò)銷售物業(yè)的資金保證主題樂(lè)園良性運(yùn)轉(zhuǎn)，如南昌萬(wàn)達(dá)城整個(gè)體量480萬(wàn)平方米，其中銷售物業(yè)超過(guò)280萬(wàn)平方米。其次，萬(wàn)達(dá)將商場(chǎng)購(gòu)物中心、電影院線與主題樂(lè)園形成配套，跨界融合，協(xié)同發(fā)展，增加利潤(rùn)空間。南昌萬(wàn)達(dá)城是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)由萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這類單一的商業(yè)購(gòu)物中心向大型商業(yè)文化購(gòu)物公園轉(zhuǎn)型的典型案例。截至2016年8月，萬(wàn)達(dá)已在全國(guó)布局了12座萬(wàn)達(dá)城，3個(gè)項(xiàng)目已開業(yè)運(yùn)營(yíng)。未來(lái)，商旅文綜合體“萬(wàn)達(dá)城”有望成為萬(wàn)達(dá)規(guī)模擴(kuò)張蒯跳板?？?“互聯(lián)網(wǎng)+”線上線下融合去庫(kù)存邏輯將互聯(lián)網(wǎng)思維運(yùn)用到商業(yè)物業(yè)的全鏈條，實(shí)現(xiàn)線上和線下融合，提升存量商業(yè)物業(yè)的吸引力，進(jìn)而盤活低效的“存量資產(chǎn)"。AAAAAA

精品文檔 你我共享商業(yè)地產(chǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+”,應(yīng)是從商業(yè)物業(yè)前期選址、規(guī)劃、后期運(yùn)營(yíng)，到用戶體驗(yàn)，全鏈條運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維，通過(guò)構(gòu)建O2O發(fā)展交互平臺(tái)，并利用大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)分析經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)、消費(fèi)者、租戶或業(yè)主的信息及行為，實(shí)現(xiàn)線上和線下的高效融合，提升品牌價(jià)值，盤活低效"存量資產(chǎn)"。目前，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，房企主要基于以下三種方式實(shí)現(xiàn)大數(shù)據(jù)的應(yīng)用。圖：房企對(duì)大數(shù)據(jù)主要應(yīng)用方向經(jīng)昔數(shù)據(jù) 消費(fèi)者 和戶或業(yè)中為經(jīng)營(yíng)決策提供支持 發(fā)現(xiàn)真實(shí)需求、精準(zhǔn)營(yíng)銷 針對(duì)性服務(wù)，改善產(chǎn)品資料來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院綜合整理表：代表企業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”線上線下融合動(dòng)向品牌企業(yè)，商業(yè)動(dòng)向萬(wàn)科 2015年上半年，北京萬(wàn)科創(chuàng)新推出Vlink體系,打造萬(wàn)科苜個(gè)V-力科 圖：房企對(duì)大數(shù)據(jù)主要應(yīng)用方向經(jīng)昔數(shù)據(jù) 消費(fèi)者 和戶或業(yè)中為經(jīng)營(yíng)決策提供支持 發(fā)現(xiàn)真實(shí)需求、精準(zhǔn)營(yíng)銷 針對(duì)性服務(wù)，改善產(chǎn)品資料來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院綜合整理表：代表企業(yè)“互聯(lián)網(wǎng)+”線上線下融合動(dòng)向品牌企業(yè)，商業(yè)動(dòng)向萬(wàn)科 2015年上半年，北京萬(wàn)科創(chuàng)新推出Vlink體系,打造萬(wàn)科苜個(gè)V-力科 Link化社區(qū)大悅城 聯(lián)直騰訊開通微信支付；推出線上平臺(tái)一^來(lái)商電；創(chuàng)立智慧社交凱德永輝資5年，客地上維20會(huì)員服勞平臺(tái)；20工6年規(guī)劃打造租戶網(wǎng)絡(luò)平2015年r京東43億投資永輝宜家 2016年，9月宜家（上海）開通網(wǎng)購(gòu)?fù)ǖ蕾Y料來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院綜合整理AAAAAA精品文檔 你我共享打通線上和線下，相互融合是未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。除上述實(shí)體商業(yè)將傳統(tǒng)線下優(yōu)勢(shì)與線上業(yè)務(wù)整合優(yōu)化外，一些品牌電商也在向線下延伸，如亞馬遜開設(shè)實(shí)體書店，當(dāng)當(dāng)實(shí)體書店長(zhǎng)沙開業(yè)等。由此可見，通過(guò)體驗(yàn)打通線上和線下，線上支持線下，線下也可反哺線上，相互融合才是未來(lái)商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。眾創(chuàng)空間,長(zhǎng)租公寓等新興業(yè)態(tài)發(fā)力去庫(kù)存邏輯開發(fā)商通過(guò)租賃老舊或經(jīng)營(yíng)不善的商業(yè)物業(yè)，進(jìn)行重新定位、二次改造、二次招商，最終實(shí)現(xiàn)溢價(jià)出租、資本退出，進(jìn)行存量資產(chǎn)的再利用。支持導(dǎo)向下，資本和開發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)入新興業(yè)態(tài)領(lǐng)域。2015年3月，《關(guān)于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進(jìn)大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導(dǎo)意見》中首次提出“眾創(chuàng)空間"；2016年兩會(huì)"大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”更是成為多方關(guān)注熱點(diǎn)。2015年11月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》，其中提到，積極發(fā)展包括客棧民宿、短租公寓、長(zhǎng)租公寓等在內(nèi)的滿足群眾消費(fèi)需求的細(xì)分業(yè)態(tài)，首次將出租公寓寫進(jìn)中央政策文件。在政策支持下，萬(wàn)科、龍湖等地產(chǎn)公司及高和資本等機(jī)構(gòu)都在以或租或買的形式獲取舊改項(xiàng)目。表：代表企業(yè)新興業(yè)態(tài)發(fā)展動(dòng)向品牌企業(yè)優(yōu)客工場(chǎng)萬(wàn)科品牌企業(yè)優(yōu)客工場(chǎng)萬(wàn)科2016年8月,天津和平區(qū)“優(yōu)客工場(chǎng)”項(xiàng)目成為苜個(gè)商場(chǎng)內(nèi)”眾創(chuàng)空間”2。16年5月，萬(wàn)科各地方公司的“萬(wàn)科驛”、“萬(wàn)科驛居；“米公邕等長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)r被統(tǒng)一為單一品牌。白寓”2016年8月，翊表示已正式涉足長(zhǎng)租公寓（冠寓）粕聯(lián)合辦公（一龍湖展空間）兩個(gè)新業(yè)態(tài).計(jì)劃在三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)布局長(zhǎng)租公寓30。處，聯(lián)合辦公20個(gè)的目標(biāo)資料來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院綜合整理AAAAAA精品文檔 你我共享利用新興業(yè)態(tài)改造閑置資源，滿足多元化需求，盤活市場(chǎng)存量。"大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”已成為當(dāng)今時(shí)代潮流，共享經(jīng)濟(jì)的興起，創(chuàng)客空間、長(zhǎng)租公寓、線上短租平臺(tái)的出現(xiàn)，外加“商改住"、"商改寫”等去庫(kù)存政策支持，聯(lián)合辦公、長(zhǎng)租公寓等新興業(yè)態(tài)則成為釋放空間資產(chǎn)價(jià)值、盤活商業(yè)地產(chǎn)存量的一條新路徑。典型案例剖析：優(yōu)客工場(chǎng)2015年4月，毛大慶創(chuàng)始的優(yōu)客工場(chǎng)首次公開亮相，旨在盤活存量物業(yè)資產(chǎn)，通過(guò)合理改造，打造以眾創(chuàng)空間為基調(diào)的聯(lián)合辦公社群生態(tài)圈。據(jù)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2016年8月，優(yōu)客工場(chǎng)已快速布局全國(guó)16個(gè)城市，36個(gè)場(chǎng)地，開業(yè)項(xiàng)目20個(gè)，截至2016年底，將實(shí)現(xiàn)30000個(gè)工位的共享社區(qū)平臺(tái)。戰(zhàn)略布局目前，優(yōu)客工場(chǎng)已布局16個(gè)城市，其中第一圈層包括北京、上海、深圳，第二圈層包括廣州、南京、杭州、武漢、西安、青島等13個(gè)城市。其戰(zhàn)略布局城市選擇有五大關(guān)鍵點(diǎn)：AAAAAA精品文檔 你我共享C.基底活力A.布局城市均為融資環(huán)境、創(chuàng)業(yè)成本、置業(yè)壓力三項(xiàng)指標(biāo)在2015年城市排名丁0「20且6口「體量較大城市。B.布局城市配有眾多高校和科研機(jī)構(gòu)等，為創(chuàng)新創(chuàng)投提供人力和智力支持。C.布局城市中，活躍的創(chuàng)業(yè)人群年齡結(jié)構(gòu)偏低，創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚，城市創(chuàng)新能力強(qiáng)。D.亟待高科技落地轉(zhuǎn)化推動(dòng)轉(zhuǎn)型的傳統(tǒng)行業(yè)城市，如太原、青島等。E.當(dāng)?shù)卣畬?duì)于創(chuàng)業(yè)、聯(lián)合辦公行業(yè)的政策引導(dǎo)和支持。市場(chǎng)定位定位 代表項(xiàng)目第一類文化傳媒、科技創(chuàng)新 陽(yáng)光100、FESCC大廈等第二類 大學(xué)生創(chuàng)業(yè) 房山高教園區(qū)等第三類 產(chǎn)業(yè)集群成長(zhǎng)型企業(yè)鋒創(chuàng)科技園、鴻坤金融、空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等第四類 創(chuàng)業(yè)社近 萬(wàn)科臺(tái)湖新城、鴻坤七星長(zhǎng)安等第五類 創(chuàng)新孵化器 中關(guān)村E世界、海龍大廈等AAAAAA

精品文檔 你我共享?盈利模式目前，從優(yōu)客工場(chǎng)的收入來(lái)源來(lái)看，股權(quán)置換、租金仍是其主要盈利模式。由于初創(chuàng)型公司的盈利本身就很少，從中抽到的分紅微乎其微，優(yōu)客工場(chǎng)主要靠的還是租金。除此之外，優(yōu)客工場(chǎng)也構(gòu)建服務(wù)平臺(tái)，通過(guò)給創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供增值服務(wù)獲得盈利，但盈利通道有待打開。中并購(gòu)整合劍指城市更新去庫(kù)存邏輯收購(gòu)價(jià)值被低估的商業(yè)物業(yè)，重新定位和改造升級(jí)才是升物業(yè)價(jià)值，在此過(guò)程中通過(guò)資產(chǎn)證券化退出，盤活存量同時(shí)也為企業(yè)獲取資金進(jìn)行循環(huán)投資。收購(gòu)價(jià)值被低估的商業(yè)物業(yè)，通過(guò)城市更新盤活存量。近年，部分傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)或銷售情況每況愈下、甚至持續(xù)虧損，而此時(shí)，具有專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力與資金優(yōu)勢(shì)的綜合型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)、資本抓住機(jī)遇，伺機(jī)收購(gòu)并發(fā)展壯大，通過(guò)城市更新盤活存量。資本或企業(yè)并購(gòu)整合動(dòng)向資本或企業(yè)信達(dá)資產(chǎn) 2015年,信達(dá)資產(chǎn)收購(gòu)東直門項(xiàng)目國(guó)盛中心香港領(lǐng)匯粉萬(wàn)科2016年3月，香港領(lǐng)匯管理有限公司宣布以25億元人民而收購(gòu)了位于中關(guān)村內(nèi)的歐美匯購(gòu)物中心香港領(lǐng)匯粉萬(wàn)科2016年5月.高和資本完成對(duì)星街坊項(xiàng)目的整體收購(gòu),并將對(duì)該頊目展開整體改造升級(jí)萬(wàn)科收購(gòu)成都國(guó)際大都會(huì)項(xiàng)目，打造萬(wàn)科理想城,并于2016年8月亮相表：代表企業(yè)并購(gòu)整合發(fā)展動(dòng)向AAAAAA

精品文檔 你我共享資料來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院綜合整理商業(yè)物業(yè)被收購(gòu)后，主要有兩種運(yùn)作;第一種，集投資與運(yùn)營(yíng)為一體。投資機(jī)構(gòu)同時(shí)作為管理運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，打通投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理與投資退出整條產(chǎn)業(yè)鏈。凱德和萬(wàn)科是這種模式的代表。第二種，投資與運(yùn)營(yíng)各盡其能。投資機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資人，管理運(yùn)營(yíng)則交由專業(yè)運(yùn)營(yíng)商管理。如當(dāng)前倡導(dǎo)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的萬(wàn)達(dá)、大悅城等，則是以專業(yè)運(yùn)營(yíng)商的身份實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化。企業(yè)通過(guò)并購(gòu)整合，實(shí)現(xiàn)化解商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存，需要的支持工具，即資產(chǎn)證券化。資產(chǎn)證券化可以將沉淀在項(xiàng)目里的巨額資金釋放出來(lái)，解決企業(yè)的資本流動(dòng)性問(wèn)題，同時(shí)也解決了不良資產(chǎn)的盤活問(wèn)題。目前，國(guó)內(nèi)正起步的兩類商業(yè)地產(chǎn)證券化是REITs（權(quán)益類證券化）和CMBS（債項(xiàng)類證券化）。短期來(lái)看，CMBS能解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商迫在眉睫的資金流動(dòng)性問(wèn)題，有助于盤活存量；長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，CMBS將會(huì)助推REITs落地和發(fā)展。目前，中國(guó)金茂于2016年8月發(fā)行了國(guó)內(nèi)首單CMBS產(chǎn)品（高和招商-金茂凱晨資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃），發(fā)行規(guī)模約40億元人民幣，票面利率3.3%，此次發(fā)行具有該類產(chǎn)品的標(biāo)桿效應(yīng)，將開啟和加速推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)金融化時(shí)代的到來(lái)。小結(jié)AAAAAA精品文檔 你我共享通過(guò)調(diào)控助力庫(kù)存去化是重要手段。對(duì)于增量市場(chǎng)，因城施策，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。根據(jù)城市不同情通過(guò)況，因地制宜采取措施。對(duì)于庫(kù)存壓力大的三四線城市，嚴(yán)控或禁止新增商業(yè)用地；對(duì)于供需緊張的一二線城市，適當(dāng)考慮土地供應(yīng)。對(duì)于存量市場(chǎng)，支持待開發(fā)用地、已開發(fā)商業(yè)用房使用性質(zhì)改變，但對(duì)于調(diào)整項(xiàng)目界定、土地差價(jià)等細(xì)化問(wèn)題，有待政策出臺(tái)。政策優(yōu)惠方面，通過(guò)出臺(tái)減免非住宅房產(chǎn)稅、取消企業(yè)所得稅及土地增值稅預(yù)征、降低"營(yíng)改增"增值稅稅率等優(yōu)惠政策，降低企業(yè)資金壓力。企業(yè)思路轉(zhuǎn)變是根本之道。對(duì)于企業(yè)而言，無(wú)論是“商改住"、還是"商改辦"，政策只是特定時(shí)期助力庫(kù)存去化的手段，而非解決商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的