二手房選購指引

二手房交易流程與選購注意事項第一步：看房選房選擇二手房頭疼的就是找房源，其實也有多種渠道，，到正規(guī)的房地產(chǎn)中介尋找個人房源信息、。第二，通過親戚朋友或熟人同事介紹個人房源信息。第二步：產(chǎn)權(quán)審查，檢驗二手房權(quán)，審查該房的"兩證"（房產(chǎn)證、市局的房子有土地證）及相關(guān)文件（原購房協(xié)議、原購房等）；第二，房子的產(chǎn)權(quán)是否與他人共同擁有；第三，交易前查看房屋有無其人債權(quán)債務(wù)糾紛或機關(guān)等查封；第四，審查房屋有無抵押等情況；第五，二手房是否屬于允許出售的房屋；第六，是否出租，承租人是否已經(jīng)放棄優(yōu)先購買權(quán)。第三步：簽訂合同簽合同時，買賣雙方應(yīng)在購買合同或協(xié)議中標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)及業(yè)主對客戶的承諾等，明確違約責(zé)任。如到期未交房、單方悔約及其他違約情況的具體處理應(yīng)注明，避免在交款時（過戶、付款）出現(xiàn)不必要的麻煩。第四步：“兩證”過戶簽訂合同買方需交付定金，購房者和房主到該房屋房證填發(fā)單位區(qū)房產(chǎn)局辦理過戶，過戶前買方交齊全款。辦好《房屋權(quán)證》后，購房者要到土地部門辦理土地證（只有市局有土地證）。第五步：申請貸款購房者申請貸款時需要帶相關(guān)證件。然后向擔(dān)保公司（銀行）提出貸款申請，經(jīng)過擔(dān)保公司（銀行）的調(diào)查審批后，購房者要簽署一系列設(shè)定抵押所需的資料。第六步：辦理房貸在相關(guān)部門（簽約）指導(dǎo)下，等一切證件辦齊后，雙方用自己的身份證開設(shè)賬戶，銀行將購房者申請的貸款劃至房東的賬戶上，購房者自己的賬戶以后就是每個月還款的賬戶了。第七步：收房入住經(jīng)歷了前期一些周折，但到終的驗房收房也是一件不可忽視的問題，（水電、物業(yè)、供暖，等相關(guān)費用是否結(jié)清）。我們通常所說的二手房，是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。近年來，不僅一、二線城市房地產(chǎn)市場火爆，房價上漲，三、四線城市房地產(chǎn)市場也逐漸升溫，大有“后來居上”之勢。在火爆的房市中，二手房交易著實占據(jù)了舉足輕重的地位，二手房數(shù)量在不斷增加，交易規(guī)模在不斷擴大。由于二手房交易相對復(fù)雜，涉及相關(guān)法律、政策較多，其市場體系尚處于進一步發(fā)育與完善階段，再加上二手房本身又具有不同于新開發(fā)商品房的諸多特征，使得二手房交易環(huán)節(jié)更多，程序更加復(fù)雜，風(fēng)險也更大。事實也正是如此，據(jù)了解，以浙江省法院為例，近年來，法院受理的二手房交易糾紛逐年增多，并且呈現(xiàn)出涉案標(biāo)的額大、案件事實較為復(fù)雜、處理難度較大的情況。通過進一步分析裁判文書網(wǎng)公布的相關(guān)案例，從中總結(jié)發(fā)現(xiàn)出二手房交易中一些常見的問題，梳理出一些常見的風(fēng)險。這些風(fēng)險，不僅涉及買賣契約的締結(jié)，還涉及到房屋產(chǎn)權(quán)情況、抵押貸款、委托代理、居間活動等法律方面，以及以享受教育資源為購房目的的戶籍遷移、學(xué)區(qū)房等政策性方面。風(fēng)險不可謂不多，對于購房者來說，不可以不防。經(jīng)過梳理，二手房交易常見風(fēng)險的主要有以下九類：風(fēng)險一：所購房屋是否存在抵押情況［相關(guān)法條］《物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。在二手房買賣合同履行過程中，經(jīng)常會有交易房屋存在抵押的情況，如果要進行交易首先要解除抵押。如果購房人在房屋過戶之前不解除之上的抵押，是無法完成過戶手續(xù)的。購房者應(yīng)當(dāng)仔細查驗所要購買房屋的產(chǎn)權(quán)登記情況。由于有效的抵押權(quán)必然在管理部門有登記，因此，必要時，購房人可以要求賣房人通過房屋核驗提供相關(guān)材料。另外，有房屋中介公司提供居間服務(wù)的情況下，也可要求中介公司提供相關(guān)服務(wù)。一般來說，房屋買賣合同簽訂及履行耗時較長，其間可能出現(xiàn)的問題較多，買賣雙方應(yīng)當(dāng)小心防范因房屋存在抵押給交易造成的障礙。在購買房屋中要謹(jǐn)慎購買抵押房屋。如要購買抵押房，一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押，防范意外情況發(fā)生。風(fēng)險二：所購房屋是否屬于“抵債房”［相關(guān)法條］《合同法》第五十四條規(guī)定：下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。在高利貸的借款關(guān)系中，經(jīng)常遇到此種情況：出借人向借款人提供借款時，要求借款人以房產(chǎn)進行抵押，同時又要求借款人辦理委托售房和房屋抵押公證。這樣，當(dāng)借款人無力償還借款后，出借人就可以憑借委托售房公證代理借款人處理房產(chǎn)。出借人在處理房產(chǎn)時，往往忽視借款人的利益，低價轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)。出借人的這種借房屋買賣幌子，隱瞞高利借貸之實的行為，侵害了既借款人的合法權(quán)益，又?jǐn)_亂了抵押登記秩序。從買房人角度來看，在遇到明顯低于市場價格的在售房屋時，不能一味貪圖便宜，應(yīng)當(dāng)審核出售人的所有權(quán)情況，弄清楚實際交易人和房屋產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系，避免購買抵債房屋造成經(jīng)濟損失。必要時，可以要求與房主當(dāng)面確認(rèn)。風(fēng)險三：所購房屋是否取得共有權(quán)人同意［相關(guān)法條］《婚姻法》第十七條規(guī)定：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有，夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)?！睹穹ㄍ▌t意見》第89條規(guī)定：在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定為無效。實踐中，即便產(chǎn)權(quán)證上寫明單獨所有的房屋，實際上有可能夫妻共同所有。基于有關(guān)法律規(guī)定，買房人在簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)適當(dāng)了解售房人家庭情況，查明賣方戶口本上所載的婚姻狀況。如果賣房人已婚（尤其在賣方有意隱瞞婚姻狀況的情況下），必須要讓其配偶簽訂知情同意書，避免因賣房人未取得配偶一方同意單方面出售房屋所可能導(dǎo)致的交易無效的風(fēng)險發(fā)生。退一步說，對于共同所有房屋，僅共有人之一同意出售，即使合同的效力不受影響，也不能保證房屋的順利過戶。當(dāng)然，如果購房人明知房屋為夫妻共同所有，卻與賣房人惡意串通，則必然會導(dǎo)致買賣無效的法律后果。風(fēng)險四：所購房屋是否屬于“多戶房”戶籍問題是二手房交易中經(jīng)常遇到的情況。幾乎所有的買房人，都希望所買到的房屋上面沒有他人落戶。因此，在大部分房屋買賣合同中，一般都為賣房人設(shè)有戶口遷移的義務(wù)。由于戶口遷移不是平等民事主體之間的民事法律行為，本質(zhì)上屬于公安機關(guān)行政行為，并不受司法調(diào)整。但是，戶口遷移的義務(wù)作為約定內(nèi)容寫入合同條款并明確相應(yīng)違約責(zé)任，并非無效。其意義在于，通過約定違約后果來督促賣方積極履行戶口遷出義務(wù)。這對于買房人來說，也是完全有必要的。一旦成訟，即便法院不會直接判決強制遷出戶籍（當(dāng)事人自愿協(xié)商達成調(diào)解協(xié)議的除外），但買房人要求賣房人支付違約金或賠償損失是能夠得到支持的。風(fēng)險五：所購房屋是否滿足學(xué)區(qū)房的條件生活中，許多人為了孩子上學(xué)而購買學(xué)區(qū)房，但購房合同中卻并沒有明確約定房屋帶有學(xué)位，或者雖有約定學(xué)位但無相應(yīng)違約責(zé)任，從而引發(fā)糾紛，導(dǎo)致對簿公堂。因此，對于以購買“學(xué)區(qū)房”為主要目的買房人，一定要提前向所在學(xué)校及教育部門核實好相關(guān)入學(xué)政策及購買房屋入學(xué)指標(biāo)的使用情況，其次要將購買學(xué)區(qū)房這一特殊目的寫入合同，并約定如因賣房人違約致使買房人購買“學(xué)區(qū)房”的合同目的不能實現(xiàn)，買房人有權(quán)要求解除合同，并且要求賣房人承擔(dān)賠償房屋差價損失等法律責(zé)任。風(fēng)險六：實際交易人是否具有代理售房權(quán)限［相關(guān)法條］《合同法》第四十八條規(guī)定：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。相對人可以催告被代理人在一個月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。二手房實際交易中，由于房屋產(chǎn)權(quán)人行動不便、身處國外、工作繁忙等原因，經(jīng)常出現(xiàn)委托代理人代簽房屋買賣合同的情形。但是法律規(guī)定，當(dāng)行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。為避免出現(xiàn)此類風(fēng)險，購房人一定要慎重對待，要求代理人提供經(jīng)過公證的售房委托書，并在合同中明確約定因無權(quán)代理導(dǎo)致合同無效時，代理人所要承擔(dān)的違約責(zé)任；同時，應(yīng)盡量要求代理人出示房產(chǎn)證原件及業(yè)主身份證明等，防范代理人無權(quán)代理，或者業(yè)主此后因房價上漲而以不知情為由主張合同無效的情況發(fā)生。風(fēng)險七：所購房屋是否屬于“在租”情形［相關(guān)法條］《合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。第二百三十條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。不少二手房在出售時是處于出租狀態(tài)的?；诜梢?guī)定，一方面，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，出賣人應(yīng)當(dāng)如實告知，以保證承租人的合法權(quán)益；另一方面，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。如果購房人購買的房屋已經(jīng)被出租，可能面臨無法入住的尷尬局面。為了防止可能存在的承租人日后行使優(yōu)先購買權(quán)，買房人在簽約前應(yīng)當(dāng)通過詢問業(yè)主、實地查看等方式，查明所購房屋是否出租，以及租賃合同期限、主體等方面信息。當(dāng)所購房屋存在租賃情況時，應(yīng)要求租戶出具放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明書等材料。風(fēng)險八：所購房屋是否屬于“拍賣房”房屋如涉及拍賣，往往涉及到債務(wù)問題。有的拍賣房可能已被多次抵押，購買這類房屋有可能面臨債權(quán)人的追討。對于拍賣房，還要關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)問題、能否過戶問題、有無實際居住人及戶口有無遷出問題；同時，還要查看房屋是否存在未結(jié)清的水電費、物業(yè)費用等情況，因為這些費用，都有可能需要競買人進行負擔(dān)。總之，拍賣房情況復(fù)雜，無論是競拍還是間接購買，都需要在了解清楚后謹(jǐn)慎對待。風(fēng)險九：所購房屋是否存在“漲價”情形

［相關(guān)法條］《合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。鏈家二手房經(jīng)紀(jì)人馬德技在