房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述課件

第一章

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述第一章

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述1學(xué)習(xí)目標(biāo)1．掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念和類型。2．理解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特點(diǎn)及其存在的社會(huì)意義。3．了解中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀及趨勢(shì)。4．了解西方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展概況。學(xué)習(xí)目標(biāo)2第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念和類型一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的有關(guān)概念（一）房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念目前我國(guó)的房地產(chǎn)中介服務(wù)有廣義和狹義之分。狹義的房地產(chǎn)中介服務(wù)是《城市房地產(chǎn)管理法》中所稱的房地產(chǎn)中介服務(wù)，僅包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)咨詢?nèi)N經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。廣義的房地產(chǎn)中介服務(wù)是指涵蓋房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)，包括房地產(chǎn)投資、土地開發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)、租售、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)中所涉及的各項(xiàng)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總和。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念和類型一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的有關(guān)概念3綜合來講，房地產(chǎn)中介服務(wù)是指房地產(chǎn)中介企業(yè)在房地產(chǎn)投資、土地開發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)、租售、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)中向委托人提供的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)金融、物業(yè)管理等各項(xiàng)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作情況看，可以根據(jù)房地產(chǎn)中介服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的內(nèi)容不同，將房地產(chǎn)中介服務(wù)分為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)、房地產(chǎn)金融服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)五種類型。綜合來講，房地產(chǎn)中介服務(wù)是指房地產(chǎn)中介企業(yè)在房地產(chǎn)投資、土地4（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而提供居間或者代理等專業(yè)服務(wù)的行為。在上述定義中，應(yīng)把握三個(gè)核心概念，即傭金、居間、代理。1．居間居間是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功并向委托人收取傭金的商業(yè)行為。2．代理代理是指經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員在授權(quán)范圍內(nèi)，以委托人名義與第三方進(jìn)行交易，由委托人直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并收取委托人傭金的商業(yè)行為。3．傭金傭金是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成受委托事項(xiàng)后，由委托人向其支付的報(bào)酬。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人5二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的類型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的基本類型有兩種：房地產(chǎn)居間、房地產(chǎn)代理。（一）房地產(chǎn)居間房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。（二）房地產(chǎn)代理房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的類型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的基本類型有兩種：房地6（三）房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理之間的區(qū)別主要體現(xiàn)在如下三個(gè)方面：第一，從交易的名義上看，房地產(chǎn)居間是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員以自己的名義向其他人提供交易信息與機(jī)會(huì)；房地產(chǎn)代理是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員以委托人的名義與第三方洽談。第二，從交易活動(dòng)的法律責(zé)任上看，房地產(chǎn)居間是買賣雙方、中介方各自承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；房地產(chǎn)代理是由委托人承擔(dān)法律責(zé)任。第三，從經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人的關(guān)系上看，在房地產(chǎn)居間活動(dòng)中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人相互之間是非連續(xù)性關(guān)系；在房地產(chǎn)代理活動(dòng)中，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人相互之間有較長(zhǎng)期的合作關(guān)系。（三）房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別7第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特點(diǎn)及其存在的社會(huì)意義一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作為一種房地產(chǎn)領(lǐng)域的中介服務(wù)活動(dòng)，具有以下特點(diǎn)：（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的服務(wù)性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)是一種服務(wù)性的活動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)屬于服務(wù)性行業(yè)。服務(wù)具有三個(gè)特點(diǎn)：一是非實(shí)物性。二是生產(chǎn)與消費(fèi)的同時(shí)性。三是不可儲(chǔ)存性。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特點(diǎn)及其存在的社會(huì)意義一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的8（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一項(xiàng)專業(yè)性極強(qiáng)的活動(dòng)。在商品體系中，房地產(chǎn)是一種極為特殊的商品。要把握其價(jià)格，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員需要有一定的房屋建筑、房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、金融知識(shí)、人文知識(shí)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度、房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)等方面的專業(yè)知識(shí)和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的地域性房地產(chǎn)的空間固定性使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)具有很強(qiáng)的地域性。受各種條件的限制，某一地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員常常只能掌握該地區(qū)的房地產(chǎn)商品和市場(chǎng)信息，一般僅在該地區(qū)范圍從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。對(duì)于跨地域的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，以及在不同地域的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，一般只能由在當(dāng)?shù)氐慕?jīng)紀(jì)人員來具體操作。由于房地產(chǎn)政策也有地方性特點(diǎn)，在房地產(chǎn)法律和國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的指導(dǎo)下，不同省份、不同城市都制定了不同的地方性法規(guī)與政策。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須了解這些地方性房地產(chǎn)法規(guī)與政策，才能適應(yīng)不同地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的要求。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專業(yè)性9（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的委托性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)提供服務(wù)的前提是接受從事房地產(chǎn)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的當(dāng)事人的委托，與當(dāng)事人簽訂委托協(xié)議，明確委托事項(xiàng)和要求及雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系之后，才開始提供客戶所要求的特殊服務(wù)。（五）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的有償性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其目的是為了取得報(bào)酬、獲得利潤(rùn)?！胺?wù)”雖然是無形的，但它也是一種商品，需要按商品交換的原則進(jìn)行交換。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的報(bào)酬和利潤(rùn)，表現(xiàn)為“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)”的價(jià)格，即法律上講的“傭金”。它是經(jīng)紀(jì)服務(wù)活動(dòng)完成后，由委托人按照事先簽訂的委托協(xié)議確定的支付金額。（六）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特定性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的質(zhì)量主要取決于服務(wù)人員的專業(yè)水平和職業(yè)道德素質(zhì)，因而提供服務(wù)的人員必須是特定的專業(yè)人員。他們需要經(jīng)過一定的培訓(xùn)、教育和訓(xùn)練，取得相應(yīng)的資格證書，并且還需注冊(cè)生效，方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)。（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的委托性10二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)存在的社會(huì)意義（一）促成房地產(chǎn)交易，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)（二）增進(jìn)交易安全、保障交易公平（三）縮短交易時(shí)間、降低交易成本（四）提供廣泛服務(wù)，提高人民群眾的居住水平（五）充當(dāng)投資者的良師，促進(jìn)社會(huì)資源的合理配置

（六）規(guī)范市場(chǎng)行為，加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)存在的社會(huì)意義（一）促成房地產(chǎn)交易，繁榮房地產(chǎn)11第三節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀及趨勢(shì)

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展簡(jiǎn)史（一）元、明、清時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是一個(gè)古老的行業(yè)，其產(chǎn)生和發(fā)展經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的歷史演變過程。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的出現(xiàn)可以追溯到元代，那時(shí)從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人就已經(jīng)大量存在。（二）民國(guó)時(shí)期民國(guó)時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人大量出現(xiàn)，尤其是20世紀(jì)20～30年代之間的十余年中，國(guó)內(nèi)外的一些大房地產(chǎn)投資商大規(guī)模興建高層大廈，以圖出租獲利，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)高潮，相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)也十分活躍，出現(xiàn)了一大批專門從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員。第三節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀及趨勢(shì)一、我國(guó)房12（三）建國(guó)初至改革開放以前建國(guó)初期，各大中城市的房地產(chǎn)交易量一度猛增，民間的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)仍較為活躍。北京當(dāng)時(shí)專業(yè)的和兼職的房纖約有5000人左右。由于社會(huì)上對(duì)房屋需求量較大，使一部分不法房纖乘機(jī)利用欺詐、威脅等手段，對(duì)房東、房客或房屋的買主、賣主進(jìn)行敲詐，索取高額纖費(fèi)，哄抬房?jī)r(jià)。當(dāng)時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)比較混亂。（四）改革開放至今1978年改革開放以來，隨著城市土地使用制度和住房制度的改革，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步建立和活躍起來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的要求，也如雨后春筍般發(fā)展起來。（三）建國(guó)初至改革開放以前13

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的現(xiàn)狀從目前來看，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模小、數(shù)量大，吸收了大量的年輕人就業(yè)

（二）出現(xiàn)了一些按現(xiàn)代企業(yè)制度運(yùn)作的品牌企業(yè)

（三）建立了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，從業(yè)人員素質(zhì)提高

（四）政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的管理進(jìn)一步加強(qiáng)

（五）成立了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)組織，行業(yè)自律得到強(qiáng)化二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的現(xiàn)狀從目前來看，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)呈現(xiàn)14

三、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的實(shí)踐，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面。（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的規(guī)?；?/p>

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的專業(yè)化

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的規(guī)范化

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的信息網(wǎng)絡(luò)化與共享化

（五）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)服務(wù)的品牌化

（六）政府、行業(yè)組織、經(jīng)紀(jì)企業(yè)、消費(fèi)者相互關(guān)系明晰化三、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)15第四節(jié)西方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展情況概述一、美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的概況美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)起步于20世紀(jì)初，經(jīng)過一百多年的發(fā)展，形成了一個(gè)成熟的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)，在美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中起著主導(dǎo)作用。目前，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)模龐大，從業(yè)人員大約在120萬至150萬人，行業(yè)運(yùn)作十分規(guī)范，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人具有較高的社會(huì)地位。第四節(jié)西方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展情況概述一、美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)16（一）美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的立法美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)達(dá)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管也較嚴(yán)格。規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的法律有：1．一般代理法。2．契約法。3．各州的不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)照法。4．各州相關(guān)法律。5．聯(lián)邦法。6．職業(yè)倫理規(guī)范。在這些法律中，不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)照法是所有規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的法律法規(guī)中最為嚴(yán)密的法令。（一）美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的立法17（二）美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)在美國(guó)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)實(shí)施監(jiān)管的主體有兩個(gè)：一個(gè)是各州的房地產(chǎn)局或房地產(chǎn)委員會(huì)，另一個(gè)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)。1．各州的房地產(chǎn)委員會(huì)各州房地產(chǎn)局或房地產(chǎn)委員會(huì)是執(zhí)行經(jīng)紀(jì)人員組織管理法的權(quán)力機(jī)構(gòu)，該委員會(huì)通常通過三種方式來執(zhí)行該法：一是拒發(fā)執(zhí)照。二是扣留執(zhí)照。三是吊銷執(zhí)照。2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實(shí)行民間行會(huì)組織自律管理。其中較著名的全國(guó)性行業(yè)組織有兩個(gè)：一個(gè)是全國(guó)房地產(chǎn)師協(xié)會(huì)（NAR），成立于1908年，其會(huì)員為有執(zhí)照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人──房地產(chǎn)師。另一個(gè)協(xié)會(huì)是全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)，成立于1947年，最初主要從事黑人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。其會(huì)員是有執(zhí)照的銷售員──房地產(chǎn)士。（二）美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)18（三）美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的執(zhí)業(yè)資格美國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有銷售員和經(jīng)紀(jì)人之分，相應(yīng)地分為銷售員執(zhí)照和經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照兩種。銷售員相當(dāng)于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的角色。持照銷售員在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的指導(dǎo)下，以機(jī)構(gòu)的名義協(xié)助開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，不得發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；只能執(zhí)行經(jīng)紀(jì)人指定的任務(wù)，無權(quán)簽訂契約和收取傭金；只能以經(jīng)紀(jì)人的名義對(duì)外洽談業(yè)務(wù)，只能經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)。銷售員的報(bào)酬由其與經(jīng)紀(jì)人協(xié)商確定。持照經(jīng)紀(jì)人的主要職責(zé)是管理銷售員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，是經(jīng)營(yíng)者、管理者或者對(duì)外承擔(dān)責(zé)任的人，可以發(fā)起設(shè)立自己的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，也可以加入其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并以該機(jī)構(gòu)的名義開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)（三）美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的執(zhí)業(yè)資格19（四）美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金在美國(guó)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的傭金率通常根據(jù)總銷售額、銷售房地產(chǎn)的種類和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)契約的類型而定。一般來說，對(duì)未開發(fā)土地的轉(zhuǎn)讓銷售傭金率為6%～10%，獨(dú)戶住宅的傭金率為3%～8%，大型商用房地產(chǎn)的傭金率為3%～6%。若是房屋租賃，經(jīng)紀(jì)人一般收取年租金的6%左右作為傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人完成經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)后，由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以得到傭金的50%～90%，具體比例由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的擁有者或其授權(quán)者確定。一般，在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中資歷越深、成交業(yè)績(jī)?cè)酵怀龅慕?jīng)紀(jì)人，分得的傭金比例就越高，而且在機(jī)構(gòu)內(nèi)部自己有獨(dú)立的辦公室。根據(jù)美國(guó)反托拉斯法案的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人之間不能互相交流其與經(jīng)紀(jì)人的分成比例及收取客戶傭金的數(shù)額，防止形成壟斷。（四）美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金20（五）美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)復(fù)原基金為了彌補(bǔ)因某一持照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的不良行為給社會(huì)大眾造成的損失，美國(guó)各州都設(shè)立了房地產(chǎn)復(fù)原基金，該基金是由領(lǐng)照人在申請(qǐng)注冊(cè)時(shí)繳納的特別規(guī)費(fèi)或由執(zhí)照持有人每年繳納一定的金額形成。該基金用于經(jīng)紀(jì)人因過錯(cuò)而造成不能賠償?shù)膿p失，當(dāng)需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行賠償時(shí)，則被告經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)照會(huì)被暫時(shí)擱置，直到它償還所賠款項(xiàng)及附帶罰金、利息等。如果基金不足以賠償所有的受害人，則每個(gè)受害人都將按一定的比例獲得補(bǔ)償。（五）美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)復(fù)原基金21（六）美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛處理消費(fèi)者投訴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的渠道有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)；二是房地產(chǎn)局或房地產(chǎn)委員會(huì)下屬的房地產(chǎn)仲裁委員會(huì)。兩個(gè)組織都可以調(diào)處糾紛，并做出處罰決定。但兩者不同的是，房地產(chǎn)仲裁委員會(huì)經(jīng)政府授權(quán)，依法律規(guī)定行事，可以做出吊銷執(zhí)照的處罰決定。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)，除依法律進(jìn)行行業(yè)自律外，還從規(guī)范行業(yè)的需要出發(fā)對(duì)會(huì)員提出高于法律的要求，協(xié)會(huì)可以對(duì)會(huì)員進(jìn)行罰款或勸其退會(huì)。協(xié)會(huì)雖無權(quán)吊銷經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照，但由于協(xié)會(huì)在行業(yè)中的影響力，受其處罰的人很難再在經(jīng)紀(jì)行業(yè)中立足，因此消費(fèi)者一般會(huì)選擇到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)進(jìn)行投訴。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與經(jīng)紀(jì)人之間的傭金分配爭(zhēng)議也可由協(xié)會(huì)進(jìn)行裁決。（六）美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛處理22

（七）美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的運(yùn)作方式美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的運(yùn)作方式主要有以下六種：1．獨(dú)家銷售2．開放式銷售3．獨(dú)家代理4．報(bào)底價(jià)銷售5．聯(lián)網(wǎng)銷售6．優(yōu)先購(gòu)買（七）美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的運(yùn)作方式23二、日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的概況（一）日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的立法日本關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的法規(guī)主要是1952年制定的《不動(dòng)產(chǎn)交易法》，該法的主要內(nèi)容有：就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的設(shè)置、考試、資格認(rèn)定，執(zhí)照的核發(fā)、更新、取消等作了詳細(xì)的規(guī)定；對(duì)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容、廣告方式與內(nèi)容、交易類型、訂金金額限制、損害賠償?shù)念A(yù)定等事項(xiàng)也作了具體規(guī)定。（二）日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的執(zhí)業(yè)資格日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度中的專業(yè)人員稱作“交易主任”。申請(qǐng)人須高中畢業(yè)，修滿一定時(shí)數(shù)的房地產(chǎn)專業(yè)課程，具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，通過資格考試，才能取得“交易主任證”，該證的有效期為三年，三年期滿，應(yīng)申請(qǐng)換發(fā)新證書。二、日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的概況（一）日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的立法24（三）日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)傭金日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的報(bào)酬在法律上有明確規(guī)定：在交易完成和契約訂立之后，由經(jīng)紀(jì)人向委托的一方或雙方收取。一般來說，交易金額小于200萬日元的，收費(fèi)上限為5%；200～400萬日元的，收費(fèi)上限為4%；400萬日元以上的，收費(fèi)上限為3%。同時(shí)規(guī)定，租賃業(yè)務(wù)的報(bào)酬最高不超過1個(gè)月的租金。

（四）日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營(yíng)業(yè)保證金為了使一般社會(huì)公眾因持有牌照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的不當(dāng)行為導(dǎo)致財(cái)務(wù)損失時(shí)能夠得到賠償，日本也設(shè)置了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營(yíng)業(yè)保證金。

（五）日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的運(yùn)作日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)幾乎全部以連鎖方式經(jīng)營(yíng)，其組織方式分為三種形態(tài)：特許加盟連鎖式、直營(yíng)連鎖式、加盟直營(yíng)混合式。（三）日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)傭金25三、我國(guó)香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的概況（一）香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的立法1997年5月香港立法局通過了《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》，同年11月成立相應(yīng)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)──地產(chǎn)代理監(jiān)管局，由專家、學(xué)者、社會(huì)人士為代表組成。1999年1月1日正式推行《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》。1999年6月立法會(huì)通過《地產(chǎn)代理常規(guī)（一般責(zé)任及香港住宅物業(yè)）規(guī)例》及《地產(chǎn)代理（裁定傭金爭(zhēng)議）規(guī)例》，于1999年11月1日起正式實(shí)施。三、我國(guó)香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的概況（一）香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)26（二）香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的執(zhí)業(yè)資格地產(chǎn)代理發(fā)牌制度于1999年1月1日實(shí)施后，所有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)均須取得牌照方可營(yíng)業(yè)。地產(chǎn)代理監(jiān)管局發(fā)出的牌照分為三類：1．營(yíng)業(yè)員牌照簽發(fā)給受雇替地產(chǎn)代理工作的人士。持牌營(yíng)業(yè)員不能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)中介代理業(yè)務(wù)，只能以雇員身份，受雇于地產(chǎn)代理，并在其監(jiān)督下從事地產(chǎn)代理工作，其雇主須對(duì)他的工作負(fù)責(zé)。營(yíng)業(yè)員牌照是地產(chǎn)代理公司從業(yè)人員最起碼的從業(yè)條件。2．地產(chǎn)代理（個(gè)人）牌照簽發(fā)給獨(dú)資經(jīng)營(yíng)者、合伙人、實(shí)際管理公司業(yè)務(wù)的董事，或地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)經(jīng)理等身份從事代理工作的人士。3．地產(chǎn)代理（公司）牌照簽發(fā)給經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的公司，不論其是否為有限公司。制度并無規(guī)限一個(gè)代理人可持有多少間地產(chǎn)代理公司的牌照，但某一持有地產(chǎn)代理牌照的個(gè)人，同一時(shí)間只可擔(dān)任一間公司的經(jīng)理。（二）香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的執(zhí)業(yè)資格27（三）香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金香港一般傭金的收費(fèi)為樓價(jià)的1%，地產(chǎn)代理人和營(yíng)業(yè)員應(yīng)當(dāng)在交易前與買賣雙方商定傭金收費(fèi)，以減少發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)的可能性。香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金比例與其他國(guó)家相比相對(duì)較低，因此，實(shí)踐中常出現(xiàn)地產(chǎn)代理人未經(jīng)雇主同意私自收取傭金，或不按照規(guī)定的傭金收費(fèi)率或數(shù)額收取，以及沒有按照有關(guān)法律規(guī)定，適時(shí)報(bào)告銀行、保險(xiǎn)公司或律師行所給予的額外傭金或回扣。為避免違規(guī)現(xiàn)象發(fā)生，一般要求地產(chǎn)代理人和營(yíng)業(yè)員必須明示為客戶提供服務(wù)所應(yīng)收取的傭金，商定的傭金收費(fèi)率或數(shù)額必須在地產(chǎn)代理協(xié)議中說明。（三）香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金28（四）香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛處理根據(jù)《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》規(guī)定，在地產(chǎn)代理活動(dòng)中出現(xiàn)的糾紛主要由監(jiān)管局負(fù)責(zé)處理。監(jiān)管局有權(quán)在收到投訴以后主動(dòng)對(duì)涉嫌觸犯有關(guān)法規(guī)、條例的行為進(jìn)行調(diào)查，對(duì)觸犯條例的人采取相應(yīng)的制裁。傭金方面的爭(zhēng)議也主要由監(jiān)管局做出裁定。監(jiān)管局的裁決可以在地方法院登記，經(jīng)登記后的裁決在法律意義上相當(dāng)于法庭的裁決。此外，消費(fèi)者委員會(huì)、警方及廉政公署也可處理在購(gòu)買或租賃物業(yè)過程中出現(xiàn)的糾紛。情節(jié)比較嚴(yán)重的糾紛，也可直接訴諸法律。（四）香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛處理29（五）香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信譽(yù)及風(fēng)險(xiǎn)賠償為提高行業(yè)信譽(yù)，香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)已基本建立了告知制度，規(guī)定地產(chǎn)代理人有義務(wù)提供以下資料：權(quán)屬及登記文件，物業(yè)的建筑面積、使用面積、允許用途、落成年份、權(quán)利及業(yè)主聲明等。此外，地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)在發(fā)布廣告時(shí)，需要在廣告中說明代理機(jī)構(gòu)的認(rèn)可名稱、牌照號(hào)碼及地址等。一般而言，無論是地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)還是地產(chǎn)代理個(gè)人，在從事代理業(yè)務(wù)時(shí)一旦聲譽(yù)受損，就很難在本行業(yè)中立足。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)賠償，一般是根據(jù)雙方已經(jīng)簽訂的地產(chǎn)代理協(xié)議書，通過法律途徑解決。（五）香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信譽(yù)及風(fēng)險(xiǎn)賠償30（六）香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)運(yùn)作模式及運(yùn)作程序

1．香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)運(yùn)作模式其運(yùn)作模式大體上可分為四種：（1）以房地產(chǎn)投資決策服務(wù)為重點(diǎn)的顧問型專業(yè)性中介代理模式此類代理機(jī)構(gòu)以仲量行為代表。（2）以租售代理為重點(diǎn)的實(shí)業(yè)型專業(yè)性中介代理模式此類機(jī)構(gòu)以中原地產(chǎn)代理有限公司為代表。（3）全面發(fā)展的綜合性房地產(chǎn)中介代理模式此類機(jī)構(gòu)以置業(yè)國(guó)際有限公司為代表。（4）管理型房地產(chǎn)中介代理模式此類機(jī)構(gòu)以會(huì)德豐屬下的夏利文地產(chǎn)有限公司為代表。（六）香港地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)運(yùn)作模式及運(yùn)作程序31

2．香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的運(yùn)作程序（1）受托。即經(jīng)紀(jì)人接受委托，代理買方（或賣方）購(gòu)買（或出售）物業(yè)。（2）尋找。即經(jīng)紀(jì)人通過各種渠道協(xié)助買方或賣方選擇合適的對(duì)象。（3）商議。即經(jīng)紀(jì)人接受有興趣的買家咨詢并引導(dǎo)其察看有關(guān)物業(yè)。同時(shí)協(xié)助買賣雙方議定價(jià)格及其他條件，簽訂臨時(shí)合約或意向書，交換代表律師姓名，買家交付臨時(shí)定金。（4）審查。由賣方律師將有關(guān)物業(yè)的地契文件送交買方律師閱，確認(rèn)賣方的產(chǎn)權(quán)清楚無誤。買方查驗(yàn)有關(guān)物業(yè)，確保情況滿意。（5）訂約。即由經(jīng)紀(jì)人聯(lián)絡(luò)雙方律師，簽訂合約。（6）成交。買方付足余款，賣方將物業(yè)及有關(guān)地契資料按正式買賣合約交予買方，雙方簽署《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)戶契約》。（7）注冊(cè)。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)戶后，由買方律師將有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)戶契約在田土廳注冊(cè)。2．香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的運(yùn)作程序32四、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的概況（一）臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)立法1999年2月，臺(tái)灣最高立法機(jī)構(gòu)審議通過了《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例》。此后，主管機(jī)關(guān)相繼發(fā)布的主要法律法規(guī)有：1．《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例施行細(xì)則》；2．《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)營(yíng)業(yè)保證金繳存或提供擔(dān)保辦法》；3．《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)營(yíng)業(yè)保證金管理委員會(huì)組織及基金管理辦法》；4．《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營(yíng)業(yè)員測(cè)定辦法》；5．《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)訓(xùn)練機(jī)構(gòu)團(tuán)體及課程認(rèn)可辦法》；6．《不動(dòng)產(chǎn)說明書應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)》；7．《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)或經(jīng)紀(jì)人員獎(jiǎng)勵(lì)辦法》；8．《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員獎(jiǎng)懲委員會(huì)組織規(guī)程》。四、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的概況（一）臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)33（二）臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金臺(tái)灣《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例》指出，經(jīng)營(yíng)中介業(yè)務(wù)者，應(yīng)依據(jù)實(shí)際成交價(jià)金或租金按主管機(jī)關(guān)規(guī)定的報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收，并由“內(nèi)政部”規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)或經(jīng)紀(jì)人員經(jīng)營(yíng)中介業(yè)務(wù)者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報(bào)酬之總額合計(jì)不得超過該不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)金6%或一個(gè)半月之租金?！蓖瑫r(shí)指出這一報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)為收費(fèi)的最高上限，并非主管機(jī)關(guān)規(guī)定的固定收費(fèi)比率，經(jīng)紀(jì)業(yè)或經(jīng)紀(jì)人員仍應(yīng)本著公平競(jìng)爭(zhēng)原則個(gè)別訂立明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在業(yè)務(wù)操作中將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收取一方或雙方的比率記入銷售或租賃委托契約，不得有聯(lián)合壟斷或顯失公平的行為。（二）臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)傭金34臺(tái)灣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取報(bào)酬的方式較多，主要有四種：1．固定費(fèi)率，不賺超價(jià)，如太平洋房屋，其傭金費(fèi)為成交價(jià)的4%。2．固定費(fèi)率，超價(jià)部分由賣方和經(jīng)紀(jì)人對(duì)分，固定費(fèi)率約為2%～3%。3．不付傭金，完全賺取超價(jià)。4．固定費(fèi)率，超價(jià)歸經(jīng)紀(jì)人。而對(duì)于租賃介紹，如果介紹成功，則由出租人支付一個(gè)月或半個(gè)月租金額給經(jīng)紀(jì)人作為介紹費(fèi)。臺(tái)灣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取報(bào)酬的方式較多，主要有四種：35（三）臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營(yíng)業(yè)保證金該制度的主要內(nèi)容有：1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)保證金才能依法執(zhí)業(yè)。2．若房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與消費(fèi)者發(fā)生交易糾紛，經(jīng)仲裁委員會(huì)或基金管理委員會(huì)裁決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)賠償，則由營(yíng)業(yè)保證金在機(jī)構(gòu)繳存的額度內(nèi)代為賠償，并通知經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)補(bǔ)足保證金額度。3．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)解散并注銷了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)，在辦理了注銷營(yíng)業(yè)證明一年后，可以向基金管理委員會(huì)申請(qǐng)退還保證金。4．營(yíng)業(yè)保證金以定期方式存于銀行，其孳息用于同業(yè)公會(huì)會(huì)議、辦理教育培訓(xùn)等有益于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的活動(dòng)。（