2014年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析考點(diǎn)輔導(dǎo)匯總

2014年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析考點(diǎn)輔導(dǎo)匯總2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)匯總2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)12014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)22014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)32014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)42014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)52014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)62014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)72014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)82014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)1工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)1、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。①涉及的行業(yè)多;②非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，單價(jià)相差大;③要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià);④受腐蝕的可能性大。2、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)常采用的方法。市場比較法(適用于標(biāo)準(zhǔn)廠房)、收益法(撥離房地產(chǎn)收益)、成本法(要區(qū)分建筑造價(jià)和設(shè)備基礎(chǔ)，要分別估算，扣除設(shè)備基礎(chǔ)價(jià)值)。由于工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)，所以估價(jià)時(shí)多采用成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格，從而可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一重置價(jià)格表。非標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格的確定則有兩個(gè)主要信息途徑：一是參考預(yù)算價(jià)格計(jì)算;二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格表，根據(jù)跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗(yàn)得出。3、影響工業(yè)房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素：交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置。4、影響工業(yè)房地產(chǎn)的主要個(gè)別因素：用地面積、地質(zhì)和水文條件、房地產(chǎn)用途(體現(xiàn)最高最佳使用原則，能改變用途的，以其最高最佳使用用途估價(jià))。特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)即這類房地產(chǎn)通常都伴隨著專營權(quán)，因此最理想的估價(jià)方法應(yīng)該是利潤法。采用利潤法估價(jià)，意味著在對(duì)該房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)已經(jīng)考慮了專營權(quán)的價(jià)值。如：加油站和停車場。應(yīng)撥離出特許經(jīng)營權(quán)的收益，即超額剩余價(jià)值。2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)2房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告構(gòu)成要素根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291——1999)(本書若無特別說明，簡稱“《規(guī)范》”)要求，一份規(guī)范完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由八部分構(gòu)成：一是封面，二是目錄，三是致委托人函，四是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明，五是估價(jià)的假設(shè)和限制條件，六是估價(jià)結(jié)果報(bào)告，七是估價(jià)技術(shù)報(bào)告，八是附件。在案例指錯(cuò)題考試中，若以上部分有缺項(xiàng)而沒有明確說明，可作為一處錯(cuò)誤指出(如寫出上述項(xiàng)目并注明“略”字，可視為不缺項(xiàng))(1)“封面”一般由七項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成：一是標(biāo)題，二是估價(jià)項(xiàng)目名稱，三是委托人，四是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，五是參與此次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，六是估價(jià)作業(yè)日期，七是估價(jià)報(bào)告編號(hào)。(2)“目錄”正文一般由六項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成：一是致委托人函，二是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明，三是估價(jià)的假設(shè)和限制條件，四是估價(jià)結(jié)果報(bào)告，五是估價(jià)技術(shù)報(bào)告，六是附件。(3)“致委托人函”正文一般由四項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成：一是致函對(duì)象，二是致函正文，三是致函落款，四是致函日期。(4)“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明”正文一般由七項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成：即《規(guī)范》中“估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式”所述七條。值得注意的是《規(guī)范》要求在聲明最后要有“參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章”。(5)“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”的內(nèi)容沒有一定之規(guī)，一是要說明本次估價(jià)的假設(shè)前提，二是要說明對(duì)估價(jià)結(jié)果或估價(jià)報(bào)告使用的限制因素和條件。(6)“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”正文一般由十三項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成：一是委托方，二是估價(jià)方，三是估價(jià)對(duì)象，四是估價(jià)目的，五是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，六是價(jià)值定義，七是估價(jià)依據(jù)，八是估價(jià)原則，九是估價(jià)方法，十是估價(jià)結(jié)果，十一是估價(jià)人員，十二是估價(jià)作業(yè)日期，十三是估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。要注意在正文前還有“標(biāo)題”，一般表述為“房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告”。(7)“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”正文一般由五項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成：一是估價(jià)對(duì)象分析，二是房地產(chǎn)市場分析，三是估價(jià)方法選用分析，四是估價(jià)測算過程，五是估價(jià)結(jié)果確定。(8)“附件”正文一般應(yīng)包含估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書和估價(jià)人員資格證書復(fù)印件，估價(jià)委托書和估價(jià)委托合同等內(nèi)容。報(bào)告寫作文字要求房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的具體語言文字要求房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是一種指向性非常明確的專業(yè)性與職業(yè)性的報(bào)告文體，有其特定的語言文字要求。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的具體語言文字要求，主要有對(duì)詞義的要求、語句的要求、防止錯(cuò)字漏字等，另外還有段落、結(jié)構(gòu)安排，文字說明、圖表的結(jié)合使用，專業(yè)術(shù)語規(guī)范等問題。(1)對(duì)詞義的要求1)用詞準(zhǔn)確;2)語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可;3)用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩;4)用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造。(2)對(duì)語句的要求1)句子完整：2)搭配得當(dāng);3)邏輯嚴(yán)密：4)句子簡潔。2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)3工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)1、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。①涉及的行業(yè)多;②非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，單價(jià)相差大;③要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià);④受腐蝕的可能性大。2、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)常采用的方法。市場比較法(適用于標(biāo)準(zhǔn)廠房)、收益法(撥離房地產(chǎn)收益)、成本法(要區(qū)分建筑造價(jià)和設(shè)備基礎(chǔ)，要分別估算，扣除設(shè)備基礎(chǔ)價(jià)值)。由于工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)，所以估價(jià)時(shí)多采用成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格，從而可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一重置價(jià)格表。非標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格的確定則有兩個(gè)主要信息途徑：一是參考預(yù)算價(jià)格計(jì)算;二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格表，根據(jù)跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗(yàn)得出。3、影響工業(yè)房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素：交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置。4、影響工業(yè)房地產(chǎn)的主要個(gè)別因素：用地面積、地質(zhì)和水文條件、房地產(chǎn)用途(體現(xiàn)最高最佳使用原則，能改變用途的，以其最高最佳使用用途估價(jià))。特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)即這類房地產(chǎn)通常都伴隨著專營權(quán)，因此最理想的估價(jià)方法應(yīng)該是利潤法。采用利潤法估價(jià)，意味著在對(duì)該房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)已經(jīng)考慮了專營權(quán)的價(jià)值。如：加油站和停車場。應(yīng)撥離出特許經(jīng)營權(quán)的收益，即超額剩余價(jià)值。2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)4商務(wù)辦公房地產(chǎn)(寫字樓)估價(jià)1、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素。除了一般影響商業(yè)房地產(chǎn)的主要因素外，還有：①是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機(jī)構(gòu)附近。②交通條件、停車條件。商務(wù)辦公房地產(chǎn)與機(jī)場、火車站之間的交通方便程度。③周圍環(huán)境。整潔氣派，有現(xiàn)代化的都市氣氛。2、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要個(gè)別因素。①外觀：建筑物高度、體量、造型、外裝修等。②內(nèi)部裝修;③設(shè)備、設(shè)施;④是否具有智能化辦公條件;⑤滿足不同公司的不同要求;⑥物業(yè)管理?xiàng)l件。對(duì)于商業(yè)辦公房地產(chǎn)、特別是甲級(jí)寫字樓而言，物業(yè)管理對(duì)提升其價(jià)值的作用非常明顯。旅館房地產(chǎn)估價(jià)(含娛樂)1、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)：旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓，很少采取部分轉(zhuǎn)讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，也是估算其整體價(jià)值的情況居多。注意：單獨(dú)估算旅館大堂等附屬的功能部位部分房地產(chǎn)的價(jià)值是沒有意義的。由于同類型旅館的價(jià)值在于其接待能力，因此衡量旅館接待能力的指標(biāo)床位數(shù)或房間數(shù)常?？梢宰鳛楣纼r(jià)的指標(biāo)。綜合性旅館房地產(chǎn)一般按各部位設(shè)置多種服務(wù)功能，其收益包括：各種服務(wù)功能部位的直接收益和由功能間相互作用所產(chǎn)生的間接收益。該類房地產(chǎn)一般不能參照市場租金水平分割單獨(dú)估價(jià)。2、影響旅館房地產(chǎn)的主要區(qū)域因素：交通條件、周圍環(huán)境。3、影響旅館房地產(chǎn)的主要個(gè)別因素：設(shè)施設(shè)備及用具、經(jīng)螢管理。4、搜集資料：房價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)、出租率(入住率)、潛在收益和實(shí)際收益、其他收益、餐飲、休閑設(shè)施、廣告收益;支出：客觀成本、裝修、更新、維修、保險(xiǎn)費(fèi)等。5、娛樂房地產(chǎn)2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)5房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)，對(duì)于可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值。注意估價(jià)技術(shù)路線。各種類型的房地產(chǎn)估價(jià)：一、居住房地產(chǎn)估價(jià)(分普通住宅、高檔公寓、別墅)1、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、治安環(huán)境、城市大配套設(shè)施條件、人文環(huán)境等。2、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別因素：建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)、裝修、設(shè)施與設(shè)備、質(zhì)量、朝向與樓層、戶型、產(chǎn)權(quán)情況。3、各種類型的居住房地產(chǎn)區(qū)域影響因素不同，估價(jià)時(shí)還要考慮政策性的影響。高層住宅通常是樓層越高價(jià)值越大。二、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)(含餐飲)1、商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)。①經(jīng)營內(nèi)容多。不同的經(jīng)營內(nèi)容(或不同的用途)一般會(huì)有不同的收益率，如果用收益法估價(jià)，則應(yīng)對(duì)經(jīng)營內(nèi)容不同的各部分房地產(chǎn)采用不同的資本化率。②轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，因此在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。避免有的估價(jià)委托方僅是承租人，卻以房地產(chǎn)所有人的身份委托估價(jià)。注意轉(zhuǎn)租的合法性。③裝修高檔而復(fù)雜。有些地方，買下或租下別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在抵押估價(jià)、交易估價(jià)、轉(zhuǎn)租估價(jià)等過程中，要考慮到這種因素。2、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素：繁華程度、交通條件(公交通達(dá)度、交通便捷度)。3、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要個(gè)別因素：臨街狀況、內(nèi)部格局(分割出租的，要有一定的空間間距)、樓層、面積(不宜太大也不宜太小)、裝修、轉(zhuǎn)租的可能性(轉(zhuǎn)租將影響投資商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值)。4、餐飲房地產(chǎn)估價(jià)：搜集包間數(shù)、座位數(shù)、就餐次數(shù)、人均消費(fèi)額等;經(jīng)營成本：保險(xiǎn)費(fèi)、成本、工資、應(yīng)扣除特色引起的商業(yè)壟斷收益。2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)6企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價(jià)。這種估價(jià)①首先應(yīng)了解房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià);②其次應(yīng)了解是否改變?cè)猛疽约斑@種改變是否合法，并應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進(jìn)行估價(jià)。1、權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的。企業(yè)合作、合資、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)。但應(yīng)注意①破產(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬于強(qiáng)制處分，要求在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況;在購買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其估價(jià)宜低于公開市場價(jià)值。②企業(yè)合資合作時(shí)，一般應(yīng)根據(jù)新設(shè)立公司的有關(guān)合資、合作協(xié)議，以及相應(yīng)的可行性研究報(bào)告，來分析房地產(chǎn)用途是否發(fā)生轉(zhuǎn)變。如發(fā)生用途轉(zhuǎn)變，則在符合城市規(guī)劃要求的前提下，分析考察項(xiàng)目的未來發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益情況，同時(shí)綜合考慮更新改造的費(fèi)用成本，采用假設(shè)開發(fā)法和收益法進(jìn)行估價(jià);如果繼續(xù)使用，則在充分考慮項(xiàng)目的預(yù)期發(fā)展的可行性前提下，采用市場比較法和成本法進(jìn)行估價(jià)。2、房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的。企業(yè)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。③企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價(jià)，主要是為確定以房地產(chǎn)出資的出資方的利潤分配比例。宜用收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法，也可用成本法。3、估價(jià)假設(shè)前提。根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進(jìn)行估價(jià)。無論保持現(xiàn)狀還是轉(zhuǎn)換用途，其共同點(diǎn)都是要保證估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用，二者的差別是：在轉(zhuǎn)換用途前提下是考慮估價(jià)對(duì)象單獨(dú)使用時(shí)的最高最佳使用;在保持現(xiàn)狀前提下是考慮估價(jià)對(duì)象作為企業(yè)資產(chǎn)的一個(gè)組成部分的最高最佳使用。2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)7房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估1、法律依據(jù)?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國拍賣法》以及其他有關(guān)規(guī)定。2、幾條相關(guān)法律。①《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定：城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣后新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。=②《拍賣法》第六條規(guī)定：拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)。第五十六條規(guī)定：委托人、買受人與拍賣人約定傭金的比例。委托人、買受人與拍賣人對(duì)傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣或者成交價(jià)5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價(jià)成反比的原則確定。拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費(fèi)用，未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費(fèi)用。3、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估的特點(diǎn)。①強(qiáng)制處分。處分行為要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，如果拍賣不成，通常會(huì)由法院主持將拍賣標(biāo)的物折價(jià)抵償債務(wù)。②快速變現(xiàn)。買受人無時(shí)間充分了解標(biāo)的物，因此出價(jià)一般低于正常交易價(jià)格。③市場需求面窄，推廣力度小。④消費(fèi)者心理因素。認(rèn)為處分被拍賣的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)低于正常房地產(chǎn)價(jià)格。⑤購買者的額外支出。拍賣時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用，由于競買者要支付拍賣機(jī)構(gòu)傭金，成為購買者的額外成本。估價(jià)時(shí)應(yīng)該考慮是否扣除。4、拍賣底價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線。先確定拍賣市場的成交價(jià)格比正常市場成交價(jià)格偏低的幅度，然后可以先按正常市場價(jià)格對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)，再按照這個(gè)偏低幅度對(duì)估價(jià)結(jié)果調(diào)減。5、在建工程拍賣底價(jià)的評(píng)估。應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費(fèi)用，交接帶來的額外支出及不可預(yù)見費(fèi)用，估價(jià)方法可選用假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場比較法。2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)輔導(dǎo)8房地產(chǎn)糾紛估價(jià)1、房地產(chǎn)糾紛估價(jià)的類型。①針對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛稱之為房地產(chǎn)價(jià)格類糾紛。由法院、仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成。②針對(duì)估價(jià)結(jié)果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價(jià)結(jié)果糾紛。由專門的估價(jià)仲裁部門出面對(duì)估價(jià)結(jié)果做出鑒定和裁決。2、房地產(chǎn)價(jià)格類糾紛的特點(diǎn)。①房地產(chǎn)糾紛中的民事法律關(guān)系較復(fù)雜。一宗房地產(chǎn)糾紛案件中往往同時(shí)存在兩個(gè)以上的民事法律關(guān)系，并且還彼此牽連。更為復(fù)雜的是引起房地產(chǎn)糾紛的原因中有許多是歷史上的行為和事件，我們不能用現(xiàn)行的民事法律政策去硬套用過去法制不健全年代的行為。而且，由于年代久遠(yuǎn)，不少房屋的自然狀況及其管理、使用情況、權(quán)屬更迭較多，變化較大。同時(shí)，房地產(chǎn)證書資料也有