烏魯木齊市房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)研究調(diào)查1

烏魯木齊市房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)研究調(diào)查【摘要】：對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于承載了太多的怨憤與欣喜的糾集，房?jī)r(jià)早已成為關(guān)乎每一個(gè)中國(guó)人的話題，引發(fā)著國(guó)人群體性的焦慮。2009年出乎意料“V形”反彈的房地產(chǎn)，在先聲奪人的調(diào)控政策面前，2010年將走向何方，各界拭目以待。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于承載了太多的怨憤與欣喜的糾集，房?jī)r(jià)早已成為關(guān)乎每一個(gè)中國(guó)人的話題，引發(fā)著國(guó)人群體性的焦慮。2009年出乎意料“V形”反彈的房地產(chǎn)，在先聲奪人的調(diào)控政策面前，2010年將走向何方，各界拭目以待?！娟P(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)價(jià)格變化研究引言房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行和發(fā)展涉及眾多的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，顯示出很強(qiáng)的相關(guān)性。房地產(chǎn)業(yè)在許多國(guó)家和地區(qū)成為支柱產(chǎn)業(yè)，占GDP的比重在10%以上。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全國(guó)GDP的直接貢獻(xiàn)率和間接貢獻(xiàn)率約占15％，帶動(dòng)一大批關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，初步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出投資過(guò)熱，價(jià)格過(guò)高的現(xiàn)象。盡管，政府一次次出臺(tái)新的政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，在一定程度上控制了房?jī)r(jià)上漲的速度，但是，我國(guó)的房?jī)r(jià)依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了老百姓的購(gòu)買(mǎi)能力。

因此，認(rèn)識(shí)和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格特征、制約因素及其變化規(guī)律，將有利于我們分析房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而采取行之有效的、有針對(duì)性的調(diào)控措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、平穩(wěn)、協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、烏魯木齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀2010年1-5月烏魯木齊房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析1月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況2009年12月，新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積97.71萬(wàn)平方米，與上月環(huán)比增長(zhǎng)154%，其中新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積83.52萬(wàn)平方米，與上月環(huán)比增長(zhǎng)160%；2010年1月，我市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積8.93萬(wàn)平方米，與上年同期相比下降77.82%，本月與上月環(huán)比下降90.86%；其中商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積6.11萬(wàn)平方米，與上年同期相比下降78.92%，本月與上月環(huán)比下降92.68%；2009年12月，我市商品房登記成交面積64.39萬(wàn)平方米（7095套），與上月環(huán)比下降10%，其中商品住房登記成交面積58.59萬(wàn)平方米（6346套）,與上月環(huán)比下降11%；2010年1月，我市商品房登記成交面積38.09萬(wàn)平方米（4002套），與上年同期相比增長(zhǎng)52.95%，本月與上月環(huán)比下降40.85%；其中商品住房登記成交面積33.8萬(wàn)平方米（3441套）,與上年同期相比增長(zhǎng)55.33%，本月與上月環(huán)比下降42.31%；2009年12月，我市商品住房本市居民購(gòu)買(mǎi)43.27萬(wàn)平方米，占購(gòu)買(mǎi)群體的74%，與上月環(huán)比下降15%；非本市居民購(gòu)買(mǎi)15.31萬(wàn)平方米，占購(gòu)買(mǎi)群體的26%，與上月環(huán)比增長(zhǎng)3%；2010年1月，我市商品住房累計(jì)本市居民購(gòu)買(mǎi)23.75萬(wàn)平方米，占購(gòu)買(mǎi)群體的70%，本月與上月環(huán)比下降45.11%；非本市居民購(gòu)買(mǎi)10.05萬(wàn)平方米，占購(gòu)買(mǎi)群體的30%，本月與上月環(huán)比下降34.36%；2009年12月，我市二手房成交面積26.05萬(wàn)平方米（2750套），成交面積與上月環(huán)比下降3%，其中二手住房累計(jì)成交面積22.38萬(wàn)平方米（2643套），與上月環(huán)比增長(zhǎng)21%；2010年1月，我市二手房累計(jì)成交面積33.01萬(wàn)平方米（3511套），本月與上月環(huán)比增長(zhǎng)26.72%；其中二手住房累計(jì)成交面積26.34萬(wàn)平方米（3169套），本月與上月環(huán)比增長(zhǎng)17.69%；從上述數(shù)據(jù)可以看出：（1）從市場(chǎng)供應(yīng)情況來(lái)看，新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售量與去年同比降幅77.82%，環(huán)比降幅90.86%。去年底，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了因政策調(diào)整而出現(xiàn)的成交量的高增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求短期內(nèi)的集中釋放，將會(huì)使今年市場(chǎng)開(kāi)局出現(xiàn)一段時(shí)間的沉寂、調(diào)整，分析認(rèn)為這是市場(chǎng)規(guī)律的自我調(diào)節(jié)作用的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)看到我市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定的良好發(fā)展趨勢(shì)。去年“金九銀十”銷(xiāo)售旺季不旺，主要原因就是由于開(kāi)發(fā)商前期市場(chǎng)投資不足使得市場(chǎng)供應(yīng)量不足，進(jìn)而導(dǎo)致后期成交量下降，因此，增加市場(chǎng)投資，保證市場(chǎng)供應(yīng)量平穩(wěn)，是保證今年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)；（2）2010年1月我市房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品房成交量、二手房成交量同比有較大漲幅，而新建商品房成交量環(huán)比下降40.85%，分析認(rèn)為一方面從總體趨勢(shì)來(lái)看，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)較同期相比發(fā)展迅速，另一方面經(jīng)過(guò)了去年底成交量的高增長(zhǎng)之后，市場(chǎng)需求短期內(nèi)的已經(jīng)得到釋放，成交量的環(huán)比降幅正是市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制發(fā)生作用的體現(xiàn)，二手房成交量的環(huán)比漲幅是由于上月成交結(jié)果在本月的反映，因此，通過(guò)后續(xù)月份成交量的對(duì)比，將能夠反映出市場(chǎng)調(diào)節(jié)的周期；（3）從平均交易價(jià)格情況來(lái)看，商品住房平均交易價(jià)格漲幅達(dá)到32.64%，漲幅過(guò)大必然對(duì)后市成交量產(chǎn)生影響，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定是保證我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康發(fā)展的關(guān)鍵。三、烏魯木齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析房地產(chǎn)價(jià)格組成房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)核心問(wèn)題，它關(guān)系到房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的秩序和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)價(jià)格是房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)一，是房地產(chǎn)商品價(jià)值和地租資本化價(jià)格的貨幣表現(xiàn)。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下幾部分構(gòu)成：

1，土地費(fèi)用

土地費(fèi)用，包括土地取得費(fèi)用和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的互動(dòng)關(guān)系，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房?jī)r(jià)是主動(dòng)的，地價(jià)是被動(dòng)的，即地價(jià)水平主要取決于房?jī)r(jià)水平，就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格水平?jīng)Q定的一樣。但在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下,土地一級(jí)市場(chǎng)上的地價(jià)水平，在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平。

2，建安成本

建安成本包括：前期工程費(fèi)（前期規(guī)劃、可行性研究、勘察、設(shè)計(jì)及施工的三通一平等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用.）；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（建造小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、排污、排水、照明、通訊、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等的建設(shè)費(fèi)用。）；建筑安裝工程費(fèi)（建造商品房及附屬工程所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和安裝工程費(fèi).）；公共配套設(shè)施準(zhǔn)設(shè)費(fèi)（建造小區(qū)內(nèi)的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。）這部分費(fèi)用的上漲直接表現(xiàn)為房?jī)r(jià)上漲。

3，相關(guān)稅費(fèi)

稅費(fèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響最直接體現(xiàn)在稅費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本及銷(xiāo)售價(jià)格的影響上。

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。1，需求拉動(dòng)是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的直接因素。

房地產(chǎn)的需求主要分為消費(fèi)需求和投資需求。

①?gòu)南M(fèi)需求來(lái)說(shuō)，近年來(lái)隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快、舊城改造的加速，以及70年代的出生高峰導(dǎo)致最近幾年結(jié)婚人口大量增加，形成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的需求。

②從投資需求來(lái)說(shuō)，近年來(lái)隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金在尋找投資渠道。而股票、期貨、基金等投資工具的收益又缺乏保障，再加上長(zhǎng)期低利率的因素，且房?jī)r(jià)不斷上漲的示范效應(yīng)使得投資性購(gòu)房快速增長(zhǎng)，并保持了較高的比例，部分普通市民也把積蓄用于購(gòu)置房屋，以保值增值。

2，成本推動(dòng)是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的內(nèi)在動(dòng)力

①近年來(lái)土地價(jià)格上漲較快并成為房地產(chǎn)價(jià)格的很大一部分，土地交易價(jià)格的漲幅持續(xù)高于同期房屋銷(xiāo)售價(jià)格的漲幅。

②建安成本的上漲也較為明顯。一方面建材等價(jià)格上漲帶來(lái)了成本的增加；近幾年來(lái)，我國(guó)建筑材料的價(jià)格呈現(xiàn)出持續(xù)快速上漲的趨勢(shì)，建筑鋼材、木材、混凝土產(chǎn)品的需求呈現(xiàn)出持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，其價(jià)格也呈現(xiàn)出不斷上漲的趨勢(shì)。另外，新建住宅品質(zhì)的提升也帶來(lái)成本增加。

③在商品房開(kāi)發(fā)成本中，各種稅費(fèi)也占了不小的比重。稅費(fèi)繁多，稅費(fèi)種類(lèi)交叉是房地產(chǎn)稅費(fèi)不合理的表現(xiàn)。這種表現(xiàn)的一個(gè)很重要的原因，是稅費(fèi)種類(lèi)的設(shè)置和調(diào)整跟不上市場(chǎng)的變化。

3，消費(fèi)者預(yù)期是房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的根本原因：

僅從一般商品的價(jià)格形成那樣只從成本和供求關(guān)系兩個(gè)方面來(lái)分析房?jī)r(jià)上漲的原因是不夠的。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，真正決定房?jī)r(jià)的并不是開(kāi)發(fā)商要賣(mài)多少房子，或者居民的消費(fèi)需求需要多少房子，而是社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期，也就是說(shuō)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系大得多。

另一方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)為了自身的利益，一味強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)在未來(lái)將繼續(xù)上漲。給了消費(fèi)者一種房?jī)r(jià)還要上漲的預(yù)期。在房地產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)“銷(xiāo)控”的方式，實(shí)現(xiàn)價(jià)格低開(kāi)高走的走勢(shì)，同時(shí)并利用消費(fèi)者的信息劣勢(shì)，也給消費(fèi)者制造房?jī)r(jià)即將上漲的壓力，甚至通過(guò)媒體宣揚(yáng)“房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲”的觀點(diǎn)，這就給了消費(fèi)者一種房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期。這種消費(fèi)預(yù)期是影響房地產(chǎn)價(jià)格的根本原因。

4，投機(jī)的作用對(duì)房?jī)r(jià)上漲影響頗大

按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論有效需求等于消費(fèi)需求加上投機(jī)需求,消費(fèi)需求是實(shí)實(shí)在在的需求,這種需求不會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)泡沫,而投機(jī)需求的產(chǎn)生則為泡沫的產(chǎn)生提供了必條件.投機(jī)需求的產(chǎn)生源于人們的非理性預(yù)期以及中國(guó)百姓的投資渠道缺乏。投機(jī)群體在房產(chǎn)體系中對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲起到了推波助瀾的作用，在房產(chǎn)體系中最后一層是老百姓，也成了高房?jī)r(jià)的最后買(mǎi)單者。四、烏魯木齊市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題和對(duì)策建議存在的問(wèn)題在短期內(nèi)，判斷中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，關(guān)鍵是分析市場(chǎng)供求關(guān)系。而市場(chǎng)供求受到住房供應(yīng)量、在建面積、居民收入、價(jià)格預(yù)期等因素的影響。在接下來(lái)的一段時(shí)間里，開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者之間的博弈，也會(huì)對(duì)市場(chǎng)供求及價(jià)格產(chǎn)生顯著的影響。1、市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩在衡量市場(chǎng)供需是否平衡時(shí)，一個(gè)很重要的指標(biāo)是存貨與銷(xiāo)售比，也就是說(shuō)，要把現(xiàn)有住房存貨全部賣(mài)掉，需要多長(zhǎng)時(shí)間。按照上半年的銷(xiāo)售速度，在建住宅面積相當(dāng)于3-4年的銷(xiāo)售量，而待開(kāi)發(fā)的土地面積則相當(dāng)于1年多的銷(xiāo)售量。假定在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均建設(shè)開(kāi)發(fā)周期是2-3年，這意味著在接下來(lái)的一兩年里，每年新竣工的面積都會(huì)超過(guò)當(dāng)年的銷(xiāo)售面積。在建面積中，有相當(dāng)一部分屬于預(yù)售房，由于這些已經(jīng)預(yù)售的房屋是不應(yīng)計(jì)算在潛在供應(yīng)之中的，所以高估了過(guò)剩供給。同樣由于缺乏數(shù)據(jù)，在計(jì)算住房供應(yīng)時(shí)，尚未包括二手房的存貨。如考慮到二手房的供應(yīng)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡也許會(huì)更加嚴(yán)重。2、有效需求不足居民對(duì)住房的潛在需求仍然相當(dāng)龐大。但問(wèn)題是，有貨幣支撐的有效需求到底有多強(qiáng)？近兩年房?jī)r(jià)的快速上漲大大地削弱了居民的購(gòu)房能力，降低了有效需求，因此抗議房?jī)r(jià)過(guò)高、表示購(gòu)房負(fù)擔(dān)過(guò)重的聲音一直絡(luò)繹不絕。但另一方面，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的背景下，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的可支配收入快速增長(zhǎng)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，收入的增速在過(guò)去十年里其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了房?jī)r(jià)的上漲幅度，這意味著人們的購(gòu)房能力應(yīng)該是增強(qiáng)了，而不是削弱了。為什么人們感覺(jué)越來(lái)越買(mǎi)不起房了呢？首先，貧富差距的擴(kuò)大。在2000－06年期間，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭最低收入階層的平均可支配收入增長(zhǎng)率為4.9％，低收入階層為7.0%，中低收入階層為8.2%。中等收入為9.3%，中高收入為10.7％，高收入為12.0％，而最高收入的平均增長(zhǎng)率達(dá)到15.0%。同期，住宅價(jià)格的漲幅平均為8.3%。從以上這組數(shù)據(jù)可以看出，收入越高的人群其購(gòu)房能力變得越強(qiáng)，但另一方面，中低收入階層距離購(gòu)房夢(mèng)的實(shí)現(xiàn)卻越來(lái)越遙遠(yuǎn)。其次，房?jī)r(jià)收入比過(guò)高。我們用房?jī)r(jià)收入比考察居民的購(gòu)房能力。那么對(duì)于一個(gè)普通收入的城鎮(zhèn)家庭，在目前的房?jī)r(jià)、收入和居住標(biāo)準(zhǔn)下，購(gòu)買(mǎi)一套房子到底需要付出怎樣的代價(jià)呢？我們分別計(jì)算了房?jī)r(jià)/收入比，具體計(jì)算方法如下：房?jī)r(jià)/收入比=住宅單位面積價(jià)格×平均家庭居住面積/平均家庭年可支配收入。那么，房?jī)r(jià)/收入比=7.2到底意味著什么呢？假定一個(gè)家庭每月可以拿出其可支配收入的三分之一來(lái)償付房貸，大約需要22年還清本金。但是，對(duì)于還款期超過(guò)20年的貸款來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前的利率水平下，整個(gè)房貸的利息支出將接近本金。也就是說(shuō)，還本付息總共需要約44年的時(shí)間。而對(duì)于房?jī)r(jià)收入比超過(guò)10年的城市居民來(lái)說(shuō)，按上述方法計(jì)算，還本付息則需要50年以上。這顯然是普通家庭難以負(fù)擔(dān)的。再次，家庭月供/收入比過(guò)高。家庭月供/收入比是個(gè)人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比。目前，國(guó)內(nèi)貸款的一般標(biāo)準(zhǔn)是，首付款不低于總房款的20%、月供按揭貸款/月收入不得超過(guò)50%。一般是要求月供款占月收入的三分之一，超出這個(gè)比例，個(gè)人或家庭負(fù)擔(dān)就會(huì)過(guò)重，不僅擠壓其他消費(fèi)，而且會(huì)降低家庭的生活質(zhì)量。對(duì)我國(guó)北京、上海、成都、武漢等幾個(gè)主要城市的數(shù)據(jù)分析顯示，2008年城市的家庭平均月收入為6453元，而在目前房?jī)r(jià)下家庭月供/收入比達(dá)到了驚人的75%，房?jī)r(jià)需要下降42%才能使月供/收入比降至40%；即使是對(duì)于收入排名前60%的中高收入家庭而言，2008年的平均家庭月收入也只有9311元，這部分人群目前房?jī)r(jià)下家庭月供/收入比也高達(dá)54%，房?jī)r(jià)需要下降19%才能使其月供/收入比降至40%。貧富差距拉大、偏高的房?jī)r(jià)/收入比和月供/收入比、緊縮的信貸標(biāo)準(zhǔn)以及對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌的預(yù)期，抑制了普通家庭對(duì)住房的有效需求。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于下行周期、收入增長(zhǎng)預(yù)期減弱的情況下，除非房?jī)r(jià)明顯下跌或信貸明顯放松，對(duì)住房的有效需求在近期內(nèi)不會(huì)很快好轉(zhuǎn)，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡也就不會(huì)改善。3、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者的博弈房地產(chǎn)企業(yè)；降價(jià)是困境下的均衡。2006年以來(lái)，政府采取了一系列的政策措施試圖冷卻房地產(chǎn)市場(chǎng)。2007年11月，央行重新啟用了已擱置多年的信貸額度管理，嚴(yán)格控制信貸增長(zhǎng)。同時(shí)，受美國(guó)次貸危機(jī)的影響，全球股票市場(chǎng)急劇降溫，國(guó)內(nèi)股市也大幅度下跌，股權(quán)融資變得極為困難，幾乎完全切斷了房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股市融資的渠道。為緩解資金壓力，一些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始減少土地的購(gòu)置或轉(zhuǎn)讓手中的土地，也有一些企業(yè)直接采取了下調(diào)房?jī)r(jià)的措施。但降價(jià)是一把雙刃劍：一方面降價(jià)可能會(huì)吸引更多潛在購(gòu)房者出手，促進(jìn)銷(xiāo)售量增加，增大資金回籠；但另一方面也會(huì)強(qiáng)化購(gòu)房者的降價(jià)預(yù)期，使更多計(jì)劃購(gòu)房者采取觀望態(tài)度，導(dǎo)致價(jià)量齊跌的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商陷入了“囚徒困境”，不合作博弈是其均衡狀態(tài)：隨著資金鏈越來(lái)越緊張，更多的開(kāi)發(fā)商將加入降價(jià)大軍。同時(shí)，由于2007年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，目前的房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的承受能力，而且央行的房貸政策趨緊，使得潛在購(gòu)房者通過(guò)貸款買(mǎi)房的難度加大。因此除非開(kāi)發(fā)商降價(jià)，否則住房銷(xiāo)售增長(zhǎng)將很難維持。購(gòu)房者：雙重效應(yīng)并存對(duì)購(gòu)房者而言，房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期會(huì)影響其購(gòu)房決策，但這一影響會(huì)因購(gòu)房者的目的不同而各異。對(duì)于把買(mǎi)房純粹作為投資的潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期肯定會(huì)導(dǎo)致其延遲購(gòu)房。而對(duì)于那些已經(jīng)購(gòu)房的投資者來(lái)說(shuō)，這一預(yù)期可能會(huì)加速其出賣(mài)手中的二手房。這兩類(lèi)行為都會(huì)加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡問(wèn)題，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌。而對(duì)于有實(shí)際住房需求的購(gòu)房自住者而言，房?jī)r(jià)的下跌會(huì)改善其購(gòu)買(mǎi)力，使一些原本買(mǎi)不起房子的居民買(mǎi)的起房子。雖然房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期也會(huì)推遲其購(gòu)房的時(shí)間，但由于住房需求可能相當(dāng)緊迫性，很多人并不見(jiàn)得等候很長(zhǎng)時(shí)間。另外，如果收入較高的群體放棄購(gòu)房的機(jī)會(huì)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌，這會(huì)給收入較低的群體一次較好的購(gòu)房機(jī)會(huì)，而收入較高群體購(gòu)房者可能會(huì)擔(dān)心機(jī)會(huì)的再度喪失而抓緊購(gòu)房。因此，房?jī)r(jià)的下跌不會(huì)太深太持久。對(duì)策建議2010年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。》，《通知》中明確了調(diào)控的行動(dòng)綱要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任，并針對(duì)性地提出了十一條措施。“國(guó)十一條”綜合運(yùn)用了土地、信貸、稅收、行政監(jiān)督等多種手段的調(diào)控藍(lán)圖，正式確定了2010年中國(guó)房地產(chǎn)政策的基調(diào)和架構(gòu)?！皣?guó)十一條”的出臺(tái)必將對(duì)進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮積極的促進(jìn)作用。從2009年年底和2010年年初政府連續(xù)出臺(tái)的這些政策，我們可以勾勒出政府2010年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的思路：即增加供給為主要手段，遏制過(guò)度投資、遏制過(guò)度熱炒土地和增加保障性住房為輔助手段。管理層將會(huì)從綜合角度考量整個(gè)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，而不是僅僅一個(gè)方面出發(fā)，搞好綜合平衡。因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的支柱，如果在沒(méi)有新的消費(fèi)和投資需求增長(zhǎng)點(diǎn)出現(xiàn)的情況下，打擊房地產(chǎn)投資客勢(shì)必會(huì)投鼠忌器，為了避免“驚群”現(xiàn)象發(fā)生，主要采取增加供給的措施；另外，在地方政府財(cái)政已經(jīng)得到補(bǔ)充的情況下，遏制地王行為也應(yīng)采取增加土地供給和打擊囤地相結(jié)合?？偠灾?，從最近一系列的調(diào)控政策來(lái)看，主要是搞好綜合平衡，既不想過(guò)早地扔掉拐杖，也不想讓房地產(chǎn)過(guò)熱尾大不掉，挾持整個(gè)經(jīng)濟(jì)。1，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套以上住房的家庭，貸款首付