房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全面成本控制體系研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全面成本控制體系研究摘要：近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制問(wèn)題已經(jīng)越來(lái)越多的引起了有關(guān)專家和企業(yè)的關(guān)注。本文能者分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的成本工作目前面臨的主要問(wèn)題和挑戰(zhàn)，闡述了目前不同階段成本管理工作中有待完善的地方，強(qiáng)調(diào)了全面成本控制存在的重要作用。同時(shí)，建立了針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全面成本控制體系，分階段闡釋了成本控制的主要著力點(diǎn)，并根據(jù)目前可以選擇的技術(shù)手段，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制提出了對(duì)策與建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；全過(guò)程；成本控制引言房地產(chǎn)行業(yè)具有典型的資金密集行業(yè)的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金占用量大，投資風(fēng)險(xiǎn)大，成本管理工作復(fù)雜。近年來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，銀行也推行了較為緊縮的貨幣政策，同時(shí)，建筑材料與人工費(fèi)用的價(jià)格顯著升高，目標(biāo)人群的觀望情緒明顯加重，這些都使得房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。房地產(chǎn)企業(yè)想要在這樣嚴(yán)峻的宏觀環(huán)境和市場(chǎng)條件下占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)地位，獲取更大的超額利潤(rùn)，就要有效控制開(kāi)發(fā)成本，由差異化戰(zhàn)略更多的向成本領(lǐng)先戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作提出了更高的要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制目前存在的主要問(wèn)題對(duì)成本控制工作不夠重視房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，必須要堅(jiān)持成本領(lǐng)先戰(zhàn)略?，F(xiàn)今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，普遍存在著對(duì)成本管理工作不夠重視的現(xiàn)象。成本控制人員業(yè)務(wù)水平低、缺少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)知識(shí)與技能，對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)成本認(rèn)識(shí)不夠深入。其他部門(mén)的工作人員認(rèn)為成本工作事不關(guān)已，對(duì)明顯的成本浪費(fèi)視而不見(jiàn)，這些都導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作的混亂局面。尚未建立起全面成本控制的原則房地產(chǎn)企業(yè)成本控制應(yīng)執(zhí)行“全面管理、目標(biāo)管理、主動(dòng)控制、持續(xù)改進(jìn)”的原則，其中全面成本管理具有重要的基礎(chǔ)性地位?！叭妗?，即“全員”、“全過(guò)程”、“全方位”和“全要素”，這些元素相互配合，缺一不可。房地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)跨度開(kāi)發(fā)周期，使得整個(gè)過(guò)程涉及眾多的成本核算環(huán)節(jié)，牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，如果沒(méi)有樹(shù)立全面成本控制的原則，只重視某些局部和過(guò)程而沒(méi)有宏觀統(tǒng)籌和規(guī)劃，成本控制工作就會(huì)事倍功半。目標(biāo)成本不夠合理和完善目標(biāo)成本的設(shè)定需要設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本等多部門(mén)的配合，一旦配合不力，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的政策了解不到位，對(duì)當(dāng)?shù)氐男腥酥笜?biāo)水平理解不透，就會(huì)導(dǎo)致目標(biāo)成本制定的科學(xué)性和可靠性降低。一些企業(yè)目標(biāo)成本制定完畢后未分解執(zhí)行，各專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中發(fā)生的成本不與目標(biāo)成本比較，沒(méi)有持續(xù)監(jiān)督和反饋，使得目標(biāo)成本管理流于形式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信不過(guò)程成本控制體系的建立項(xiàng)目策劃和投資決策階段這是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所要面臨的第一個(gè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)擬建項(xiàng)目首先進(jìn)行可行性研究，對(duì)宏觀環(huán)境和市場(chǎng)條件、項(xiàng)目選址、地塊資料、項(xiàng)目定位、定價(jià)模式等進(jìn)行系統(tǒng)的分析，完成完整的項(xiàng)目投資估算、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算，并考慮項(xiàng)目投資的機(jī)會(huì)成本。在該階段開(kāi)發(fā)商必須對(duì)可能發(fā)生的成本進(jìn)行總體把握，這對(duì)后續(xù)階段的成本控制起指導(dǎo)性作用。立項(xiàng)階段的成本控制內(nèi)容主要包括土地征用及拆遷費(fèi)用的減免和付款時(shí)間，選擇比較經(jīng)濟(jì)的拆遷安置方式和費(fèi)用支付方式，合理調(diào)整容積率，降低無(wú)收益物業(yè)所占比例，進(jìn)行有效的市場(chǎng)預(yù)測(cè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制是成本管理工作的關(guān)鍵，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)在房地產(chǎn)項(xiàng)目全部成本中所站比例不大，但往往決定項(xiàng)目成本的70%以上。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開(kāi)發(fā)成本最直接、最重要的環(huán)節(jié)，做好這一階段的成本控制工作可以最大限度地減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本增加。這一階段要充分進(jìn)行方案比選，通過(guò)招標(biāo)方式，擇優(yōu)錄取好的設(shè)計(jì)公司，展開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。采取限額設(shè)計(jì)的方式控制造價(jià)，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查，優(yōu)化設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)前期階段，就同步開(kāi)展各級(jí)成本測(cè)算，明確項(xiàng)目盈利模式，為今后的成本控制奠定基礎(chǔ)。招標(biāo)標(biāo)階段項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的發(fā)包環(huán)節(jié)、采購(gòu)環(huán)節(jié)等都應(yīng)該合理應(yīng)用招投村方式，從而有效的控制成本。在發(fā)包階段，通過(guò)招標(biāo)方式選擇好施工隊(duì)伍，加強(qiáng)合同管理，完善合同條款，嚴(yán)格履行工程承發(fā)包合同，按合同約定及實(shí)際完成工程量支付工程進(jìn)度款。在采購(gòu)階段，對(duì)大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購(gòu)，日常采購(gòu)可以采取JIT形式，減少資金占用量和庫(kù)存成本，應(yīng)用經(jīng)濟(jì)訂貨模式，加強(qiáng)材料渠道管理，合理制定采購(gòu)方案，通過(guò)招標(biāo)方式選擇可靠的供應(yīng)商。施工階段施工階段中監(jiān)理和承包商是工程建設(shè)的主要實(shí)施主體，對(duì)其選擇的結(jié)果關(guān)系項(xiàng)目成本的高低，同時(shí)材料、設(shè)備選擇直接決定房屋的質(zhì)量和成本，因此，施工階段的成本控制主要圍繞質(zhì)量、工期、物料、設(shè)備展開(kāi)。對(duì)施工過(guò)程中常出現(xiàn)的問(wèn)題要有有效的解決方案，由此降低成本。施工階段成本控制的關(guān)鍵是工程變更成本的控制，工程變更會(huì)導(dǎo)致投資失控，引起停工、返工，企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證要有嚴(yán)格的規(guī)章制度，明確要求按照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理，對(duì)于企業(yè)管理人員的設(shè)計(jì)變更和簽證審批權(quán)限進(jìn)行明確規(guī)定。另外，施工現(xiàn)場(chǎng)成本控制也委重要，項(xiàng)目組應(yīng)層層分解責(zé)任成本，簽訂責(zé)任書(shū)，嚴(yán)格進(jìn)行合同管理?？⒐Q算階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工決算工作具有大量性、集中性、復(fù)雜性的特點(diǎn)，成本工作人員的工作量最大，他們的工作結(jié)果也最為重要。這一階段的主要工作是根據(jù)合同及有關(guān)變更條款等對(duì)施工單位報(bào)送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書(shū)、施工合同等進(jìn)行審核。開(kāi)發(fā)企業(yè)要秉承準(zhǔn)確、及時(shí)、有理有據(jù)、全面的原則，深入施工現(xiàn)場(chǎng)，適當(dāng)調(diào)整流程，增加重復(fù)審計(jì)環(huán)節(jié)，并進(jìn)行匯總，反復(fù)計(jì)算工程量，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)實(shí)際的工程造價(jià)。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽，應(yīng)建立相關(guān)制度，包括結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制。全面成本控制的對(duì)策和建議全員提高對(duì)成本控制工作的重視提高員工成本控制意識(shí)，養(yǎng)成節(jié)約成本的習(xí)慣，關(guān)心成本控制結(jié)果，這需要領(lǐng)導(dǎo)推動(dòng)和全員參與。通過(guò)建立完善的成本績(jī)效考核制度樹(shù)立員工全成本的理念，使員工明確成本管理并不只是經(jīng)理層或財(cái)務(wù)部門(mén)的事情，而是需要各個(gè)部門(mén)、各個(gè)崗位互相協(xié)助。應(yīng)邀請(qǐng)專家開(kāi)展有關(guān)成本管理知識(shí)、技能和相關(guān)軟件的培訓(xùn)，并建立相應(yīng)的激勵(lì)措施，把成本的降低與員工的薪酬掛鉤。注意成本核算控制的全員參與性，是成本管控成敗的關(guān)鍵。推行目標(biāo)責(zé)任成本管理制度目標(biāo)責(zé)任成本管理可以充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目各職能部門(mén)及全體職工降低工程成本的積極性。是實(shí)現(xiàn)凳參與、全過(guò)程、全面管理控制成本的一種管理方式。它要求成本部門(mén)在每一階段首先根據(jù)適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)編制目標(biāo)成本測(cè)算表，由相關(guān)部門(mén)對(duì)各個(gè)階段編制完成的目標(biāo)成本測(cè)算表進(jìn)行審批，對(duì)目標(biāo)成本各部分負(fù)責(zé)的部門(mén)按照目標(biāo)成本測(cè)算表進(jìn)行審批，對(duì)目標(biāo)成本各部分負(fù)責(zé)的部門(mén)按照目標(biāo)成本的預(yù)算與相關(guān)制度開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng)，接受并配合成本費(fèi)用考核與監(jiān)控中心的指導(dǎo)與監(jiān)控。目標(biāo)責(zé)任成本管理的推行，首先要注重收集影響目標(biāo)成本的信息，包括項(xiàng)目情況及材料、人工的價(jià)格等，運(yùn)用儲(chǔ)存的歷史成本數(shù)據(jù)建立企業(yè)自身的成本數(shù)據(jù)庫(kù)，利用信息技術(shù)輔助編制目標(biāo)成本。同時(shí)，建立敏感的監(jiān)督反饋機(jī)制，要求每一環(huán)節(jié)下的目標(biāo)成本均要得到相關(guān)部門(mén)的審批，并對(duì)有出入的目標(biāo)成本進(jìn)行及時(shí)更正。建立完善的成本績(jī)效考核制度通過(guò)成立成本控制中心，將整體的目標(biāo)成本細(xì)化后落實(shí)到各個(gè)部門(mén)，并對(duì)目標(biāo)成本的完成情況進(jìn)行持續(xù)的跟蹤、監(jiān)督和反饋，然后根據(jù)制度設(shè)定，由目標(biāo)成本的完成情況為依據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰，從而形成對(duì)各部門(mén)成本管控情況激勵(lì)的效果。將成本控制與績(jī)效考核相融合，符合成本管控工作“目標(biāo)清晰，責(zé)任明確”的核心要求。結(jié)語(yǔ)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展面臨諸多挑戰(zhàn)。目前，我國(guó)現(xiàn)有的2萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)，由于發(fā)展時(shí)間比較短，不可避免的存在規(guī)模小、資金少、資質(zhì)低、服務(wù)差等問(wèn)題，如果不創(chuàng)新，不改變?cè)械淖龇?，難以在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中占據(jù)一席之地。在這樣的背景下，成本控制工作顯得尤為重要。全面成本控制成本管理工作中的重要思想，應(yīng)用全員、全過(guò)程、全方位、全要素的成本控制方式，樹(shù)立成本效益、