建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件

建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件最高人民法院民一庭認(rèn)為：非因承包人原因，建設(shè)工程未能在約定期間內(nèi)竣工，承包人依據(jù)《合同法》第286條規(guī)定享有的優(yōu)先受償權(quán)不受影響；承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限自建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算；建設(shè)工程合同未約定竣工日期，或者由于發(fā)包人的原因，合同解除或終止履行時(shí)已經(jīng)超出合同約定的竣工日期的，承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限自合同解除或終止履行之日起計(jì)算。一、 優(yōu)先權(quán)的行使不以建設(shè)工程是否竣工為條件工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是以發(fā)包人欠付工程款為前提，所以即使工程未竣工，只要發(fā)包人有欠付工程款的事實(shí)，承包人就可以依照法律規(guī)定的程序主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。但如果因承包人自身原因?qū)е率┕べ|(zhì)量不合格或工程進(jìn)度未按約定完成的，就無權(quán)要求發(fā)包人支付工程款，也就不能行使工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)。二、 優(yōu)先受償權(quán)的行使不受合同效力的影響建設(shè)施工合同無效，不影響優(yōu)先受償權(quán)的行使。建筑工程款優(yōu)先受償?shù)牧⒎康氖潜Ｗo(hù)勞動(dòng)者的利益。在發(fā)包人拖欠承包人的工程款中，有相當(dāng)部分是承包人應(yīng)當(dāng)支付給工人的工資和其他勞動(dòng)費(fèi)用。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第3條規(guī)定，建筑工程款包括了承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員的報(bào)酬、材料款等實(shí)際支付的費(fèi)用。在無效的建筑施工合同中，上述費(fèi)用也已經(jīng)實(shí)際發(fā)生，應(yīng)當(dāng)由發(fā)包人予以支付。三、工程債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人是否享有優(yōu)先受償權(quán)建設(shè)工程承包人轉(zhuǎn)讓其在施工中形成的債權(quán)，受讓人基于債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而取得工程款債權(quán)，因而其應(yīng)當(dāng)享有該工程款的優(yōu)先受償權(quán)。法定優(yōu)先權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，具有一定的溯及效力，其功能是擔(dān)保工程款優(yōu)先支付，該權(quán)利依附于所擔(dān)保的工程而存在，即使被擔(dān)保的工程發(fā)生轉(zhuǎn)讓，也不影響承包人優(yōu)先受償權(quán)的行使。四、 土地使用權(quán)不是優(yōu)先受償權(quán)的客體在“房地一體原則”下，如果承包人行使工程款優(yōu)先受償權(quán)，對(duì)這個(gè)在建工程進(jìn)行拍賣，房地是一體拍賣，地和房子拍賣的全部款項(xiàng)是不是都可以作為承包人工程價(jià)款的補(bǔ)償呢？保證承包人受償?shù)姆秶仨毥Y(jié)合《合同法》第286條的立法目的以及建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)來進(jìn)行考察。建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是法定優(yōu)先權(quán)，其這樣規(guī)定的原因是：承包方在整個(gè)計(jì)算的過程中，承包人的建筑材料和勞動(dòng)力已經(jīng)物化在建筑工程中，已經(jīng)和建筑物不可分離了，基于所有權(quán)的轉(zhuǎn)化方式對(duì)在建工程享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。土地所有權(quán)是建設(shè)工程的載體，但對(duì)于土地這一部分，承包方?jīng)]有任何投入，或者說承包方建筑材料、勞動(dòng)力并沒有物化在土地里，從立法背景和出發(fā)點(diǎn)看，土地不應(yīng)該作為優(yōu)先受償權(quán)的范圍。五、 建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使范圍是否包括裝飾裝修工程、工程勘察和設(shè)計(jì)根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)工程包括土木工程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝飾裝修工程。最高人民法院給福建省高級(jí)人民法院《關(guān)于裝飾裝修工程款是否享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的復(fù)函》也指出，裝飾裝修工程屬于建設(shè)工程，可以適用《合同法》第286條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，但裝飾裝修工程的發(fā)包人不是該建筑物的所有人或承包人與該建筑物的所有人之間沒有合同關(guān)系的除外。在勘察、設(shè)計(jì)合同中，由于勘察、設(shè)計(jì)合同承包人的工作并未直接