-西安西城國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行方案

目錄全年銷(xiāo)售目標(biāo)解析定道工程可售房源情況全年推售方案建議完成目標(biāo)相關(guān)配合全年?duì)I銷(xiāo)推廣思路工程核心賣(mài)點(diǎn)提煉工程推廣費(fèi)用預(yù)算各月具體工作安排難點(diǎn)房源策略主張工程全園營(yíng)銷(xiāo)策略主張?bào)w驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)主張營(yíng)銷(xiāo)推廣相關(guān)主張附加細(xì)節(jié)營(yíng)銷(xiāo)主張全年銷(xiāo)售目標(biāo)解析工程可售房源情況\全年推售方案建議\完成目標(biāo)相關(guān)配合◎全年推售方案建議時(shí)間接點(diǎn)推售形式推售產(chǎn)品面積（㎡）套數(shù)2.15-3.1登記無(wú)（只做登記）003.1二期新品預(yù)約登記多層+19#+點(diǎn)式的剩余產(chǎn)品15732.171614.1二期開(kāi)盤(pán)18#樓10206.51595.1-6.1加推10#多層5351.3436.1-8.1加推17#+8#樓14497.89948.1-9.1加推6#樓4590.35399.1-12.31--------消化剩余房源-----------總計(jì)50378.22396階段銷(xiāo)售率批次時(shí)間節(jié)點(diǎn)推售產(chǎn)品套數(shù)銷(xiāo)售百分比預(yù)計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)剩余套數(shù)第一批3.22-5.1第一批剩余可售老房源6040-60%3030第一批剩余問(wèn)題老房源4220-30%834第二批4.1-6.118#5920-40%1841第一批剩余可售房源3030-40%822第一批剩余問(wèn)題老房源3420-30%925第三批5.1-6.110#4360-80%3013第一批剩余可售房源2230-40%616第一批剩余問(wèn)題老房源2520-30%71818#4120-40%1328第四批6.1-8.117#5450-60%30248#4070-90%32810#1380-90%103第一批剩余可售房源1650-60%99第一批剩余問(wèn)題老房源1840-50%9918#2840-60%1414第五批8.1-9.16#3970-90%31817#2470-90%1958#880-90%6210#380-90%21第一批剩余可售房源980-90%81第一批剩余問(wèn)題老房源970-80%7218#1470-80%113第六批9.1-12月17#5100%508#2100%2010#1100%10第一批剩余可售房源1100%10第一批剩余問(wèn)題老房源2100%2018#3100%30第一,工程節(jié)點(diǎn)必須配合銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)：3月份：◎大堂外立面成型，內(nèi)外裝修、裝飾到位，根本完成可接待來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)及業(yè)主參觀(guān)；◎售樓處重新包裝，到達(dá)接待客戶(hù)條件；◎問(wèn)題房源樣板間設(shè)計(jì)圖示意完成或樣板間裝修建議確定◎檢驗(yàn)房源，修復(fù)殘缺，全新面世4月份：◎中央景觀(guān)及18#樓北向景觀(guān)成型◎小區(qū)綠化根本成型。如：組團(tuán)路臺(tái)階、入花園小徑、植樹(shù)等◎看房通道完成，樣板間細(xì)節(jié)完成5月份：◎園區(qū)安防系統(tǒng)全部啟用6月份：◎整個(gè)園區(qū)工程局部全部完成◎完成目標(biāo)相關(guān)配合第一,工程節(jié)點(diǎn)必須配合銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)：工程大堂外立面及裝修完畢；售樓處重新包裝完畢；問(wèn)題房源樣板間示意中央景觀(guān)和18#南向景觀(guān)成型，小區(qū)綠化根本完成；看房通道完成；樣板間細(xì)節(jié)全部完成園區(qū)安防系統(tǒng)全部啟用3月份5月份7月份整個(gè)園區(qū)工程局部根本完成；9月份銷(xiāo)售對(duì)17#、8#等宣傳蓄客加推6#4月1二期首批房源開(kāi)盤(pán)推出18#房源推廣并對(duì)18#樓房源蓄客，銷(xiāo)售剩余房源前期10#房源蓄客7月初或中旬適時(shí)推出17#、8#〔局部〕房源8月6#蓄勢(shì)推出10#樓6月中旬房交會(huì)活動(dòng)，集中消化前期產(chǎn)品9月以后進(jìn)入正常銷(xiāo)售期第二,物業(yè)節(jié)點(diǎn)必須配合銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)：3月份：◎門(mén)口保安對(duì)入園區(qū)人員登記、限時(shí)、詢(xún)問(wèn)機(jī)制確立◎銷(xiāo)售中心強(qiáng)化物業(yè)形象與效勞4月份：◎保潔、樣板間管理員進(jìn)入樣板間效勞，支持銷(xiāo)售◎入戶(hù)大堂物業(yè)人員到位,開(kāi)始接待;5月份：◎園區(qū)封閉管理，安防體系完成并運(yùn)作平穩(wěn)6月份：◎啟動(dòng)全園營(yíng)銷(xiāo)◎完成目標(biāo)相關(guān)配合第二,物業(yè)節(jié)點(diǎn)必須配合銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)：物業(yè)3月份5月份7月份9月份銷(xiāo)售對(duì)17#、8#等宣傳蓄客加推6#4月1二期首批房源開(kāi)盤(pán)推出18#房源推廣并對(duì)18#樓房源蓄客，銷(xiāo)售剩余房源前期10#房源蓄客7月初或中旬適時(shí)推出17#、8#〔局部〕房源8月6#蓄勢(shì)推出10#樓6月中旬房交會(huì)活動(dòng)，集中消化前期產(chǎn)品9月以后進(jìn)入正常銷(xiāo)售期門(mén)口保安對(duì)入園區(qū)人員登記、限時(shí)、詢(xún)問(wèn)制保潔、樣板間管理員入樣板間效勞景觀(guān)區(qū)專(zhuān)門(mén)效勞保潔人員入場(chǎng)園區(qū)封閉管理安防完成啟動(dòng)全園營(yíng)銷(xiāo)保證物業(yè)效勞質(zhì)量銷(xiāo)售中心強(qiáng)化物業(yè)形象與效勞銷(xiāo)售中心強(qiáng)化物業(yè)形象與效勞3月份：3%4月份：4%5月份：3%6月份：2%7月份：2%8月份-12月份：5%第三,保證銷(xiāo)售量就必須有合理的價(jià)格體系與實(shí)時(shí)的調(diào)價(jià)策略;○價(jià)格體系原那么：要比中信更具性?xún)r(jià)比，價(jià)格體系可參照已提價(jià)格單執(zhí)行，并按實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整；○調(diào)價(jià)策略：08年預(yù)計(jì)工程均價(jià)空間可上升20%左右,采用多頻次小步快跑的策略第三,保證銷(xiāo)售量就必須有合理的價(jià)格體系與實(shí)時(shí)的調(diào)價(jià)策略;4月份6月份8月份上調(diào)價(jià)格4％上調(diào)價(jià)格3％上調(diào)價(jià)格2％上調(diào)價(jià)格5％上調(diào)價(jià)格2％調(diào)價(jià)銷(xiāo)售對(duì)17#、8#等宣傳蓄客加推6#4月1二期首批房源開(kāi)盤(pán)推出18#房源推廣并對(duì)18#樓房源蓄客，銷(xiāo)售剩余房源前期10#房源蓄客7月初或中旬適時(shí)推出17#、8#〔局部〕房源8月6#蓄勢(shì)推出10#樓6月中旬房交會(huì)活動(dòng)，集中消化前期產(chǎn)品9月以后進(jìn)入正常銷(xiāo)售期上調(diào)價(jià)格3％◎完成目標(biāo)相關(guān)配合營(yíng)銷(xiāo)推廣相關(guān)主張全年?duì)I銷(xiāo)推廣思路\工程核心賣(mài)點(diǎn)提煉\工程推廣費(fèi)用預(yù)算--各月具體工作安排◎全年?duì)I銷(xiāo)推廣思路:稀缺·純熟·高貴城市中心:稀貴萬(wàn)米湖庭私享奢華公館(六大奢華價(jià)值體系)地段價(jià)值建筑價(jià)值管理價(jià)值人文價(jià)值投資價(jià)值城市中心·綠園核心臨近長(zhǎng)春公園·周邊配套完善交通便利·出行方便長(zhǎng)春首席法式風(fēng)格建筑群落區(qū)域內(nèi)第一個(gè)全框架品質(zhì)社區(qū)首創(chuàng)1越2墅感洋房/點(diǎn)式宮殿級(jí)小戶(hù)型\百米樓距景觀(guān)小高層萬(wàn)米湖景廣場(chǎng)/6米挑空入戶(hù)大堂上海安必盛細(xì)節(jié)大管家細(xì)節(jié)化建筑品質(zhì)建材配套浪漫法式風(fēng)情庭院鄰里文化半人車(chē)分流/組團(tuán)景觀(guān)庭院現(xiàn)房實(shí)景/西城區(qū)域升值藍(lán)籌股工程稀缺性與不可復(fù)制性社交價(jià)值區(qū)域內(nèi)頂級(jí)配套(商業(yè)\大堂\景觀(guān))入戶(hù)大堂會(huì)所成熟萬(wàn)米商業(yè)配套◎工程核心賣(mài)點(diǎn)提煉:現(xiàn)房實(shí)景打動(dòng)客戶(hù),形象營(yíng)銷(xiāo)提升價(jià)值核心賣(mài)點(diǎn)一:現(xiàn)房實(shí)景,即買(mǎi)即住,所見(jiàn)所得;核心賣(mài)點(diǎn)二:頂級(jí)配套,同步使用,附加價(jià)值;營(yíng)銷(xiāo)觀(guān)點(diǎn):現(xiàn)房實(shí)景成為工程對(duì)外宣傳的形象工程的重要局部,自始至終貫穿,以此為根底提升工程形象附加值;核心賣(mài)點(diǎn)------現(xiàn)房實(shí)景,頂級(jí)配套現(xiàn)房實(shí)景,以中央湖萬(wàn)米廣場(chǎng)景觀(guān)為表現(xiàn)點(diǎn);頂級(jí)配套,以入戶(hù)挑空大堂會(huì)所為表現(xiàn)點(diǎn);◎工程核心賣(mài)點(diǎn)提煉:現(xiàn)房實(shí)景打動(dòng)客戶(hù),形象營(yíng)銷(xiāo)提升價(jià)值形象推廣語(yǔ):美景自然成公館尊天下如萬(wàn)科·蘭喬圣菲〞境界所在人杰在〞一樣,走豪宅的情感路線(xiàn),并含蓄的融和了工程的最大核心賣(mài)點(diǎn);要求廣告表現(xiàn)中:盡量要配以中央湖萬(wàn)米廣場(chǎng)實(shí)景景觀(guān)及入戶(hù)挑空大堂外立面,集中的廣告表現(xiàn)中反復(fù)訴求,強(qiáng)化記憶與傳播點(diǎn);3月份5月份7月份9月份銷(xiāo)售對(duì)17#、8#等宣傳蓄客加推6#4月1二期首批房源開(kāi)盤(pán)推出18#房源推廣并對(duì)18#樓房源蓄客，銷(xiāo)售剩余房源前期10#房源蓄客7月初或中旬適時(shí)推出17#、8#〔局部〕房源8月6#蓄勢(shì)推出10#樓6月中旬房交會(huì)活動(dòng)，集中消化前期產(chǎn)品9月以后進(jìn)入正常銷(xiāo)售期推廣3月中旬西城品牌塑造期主打墅感洋房，預(yù)熱18#樓，主打形象4月中旬5月中旬6月中旬二期18#開(kāi)盤(pán)，主打大堂，為10#蓄積客戶(hù)，消化剩余產(chǎn)品7月中旬推出10#樓，主打景觀(guān)，大堂預(yù)熱17#、8#樓◎各階段營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)主張8月中旬房交會(huì)期間，主打景觀(guān)、大堂17#、8#入市，主打現(xiàn)房實(shí)景、大堂9月中旬-12月預(yù)熱6#，主打景觀(guān)、大堂及物業(yè)推出6#，主打景觀(guān)大堂推廣3月中旬西城品牌塑造期主打墅感洋房，預(yù)熱18#樓，主打形象4月中旬5月中旬6月中旬二期18#開(kāi)盤(pán)，主打大堂，為10#蓄積客戶(hù)，消化剩余產(chǎn)品7月中旬推出10#樓，主打景觀(guān)，大堂預(yù)熱17#、8#樓◎各階段營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)主張8月中旬房交會(huì)期間，主打景觀(guān)、大堂，對(duì)17#、8#入市，主打現(xiàn)房實(shí)景、大堂9月中旬預(yù)熱6#，主打景觀(guān)、大堂及物業(yè)推出6#，主打景觀(guān)大堂PR3月中旬4月中旬5月中旬6月中旬開(kāi)盤(pán)活動(dòng)7月中旬10-12月PR活動(dòng)圣誕、中秋活動(dòng)午后紅茶慢板生活8月中旬房交會(huì)攝影大賽9月中旬法式風(fēng)情月品咖啡雪茄大堂開(kāi)放紅酒◎工程推廣費(fèi)用預(yù)算2021年競(jìng)品預(yù)計(jì)供給量項(xiàng)目名稱(chēng)未來(lái)供應(yīng)量（㎡）預(yù)計(jì)入市時(shí)間面積區(qū)（㎡）建筑形式主力戶(hù)型預(yù)計(jì)均價(jià)（元/㎡）吉糧康郡約0.4萬(wàn)2008年80多130多2棟小高80多130多4400左右天嘉水晶城約16萬(wàn)2008年80-1459棟多層8棟高層多：90-130高層未規(guī)劃約4200-4500新奧藍(lán)城約6萬(wàn)年后接受登記65-26019棟多層小高130，80-1004500左右華瀚項(xiàng)目約10萬(wàn)2008年5-6月40-180多層小高花園洋房90-1404200-4400左右合計(jì)32.4萬(wàn)—————主力媒體參考－吉糧康郡報(bào)紙媒體投放配比◎工程推廣費(fèi)用預(yù)算主力媒體參考－吉糧康郡戶(hù)外媒體設(shè)置◎工程推廣費(fèi)用預(yù)算吉糧康郡媒體投放情況媒體形式報(bào)紙\雜志媒體網(wǎng)絡(luò)媒體電視媒體電臺(tái)媒體戶(hù)外媒體具體媒介報(bào)紙以東亞+城市晚報(bào)為主,輔以長(zhǎng)晚\新文化\長(zhǎng)日\(chéng)房地產(chǎn)報(bào)(共計(jì)56次)搜房網(wǎng)及自己網(wǎng)站居家新主張---共計(jì)4處,(1)西安大路上郵政局附近(2)景陽(yáng)大路與普陽(yáng)街交匯百安居對(duì)面(3)普陽(yáng)街與湖西路交匯政務(wù)中心附近(4)自由大路與人民大街交匯主力媒體參考－天嘉水晶城報(bào)紙媒體投放配比◎工程推廣費(fèi)用預(yù)算主力媒體參考－天嘉水晶城戶(hù)外媒體設(shè)置天嘉水晶城媒體投放情況媒體形式報(bào)紙\雜志媒體網(wǎng)絡(luò)媒體電視媒體電臺(tái)媒體戶(hù)外媒體具體媒介報(bào)紙以東亞+新文化為主,輔以長(zhǎng)晚\城晚\長(zhǎng)日\(chéng)房地產(chǎn)報(bào)(共計(jì)69次)搜房網(wǎng)及自己網(wǎng)站居家新主張交通之聲共計(jì)3處,(1)芙蓉橋戶(hù)外(2)王府井對(duì)面戶(hù)外廣告(3)新華副食樓梯廣告主力媒體參考－新奧藍(lán)城報(bào)紙媒體投放配比◎工程推廣費(fèi)用預(yù)算主力媒體參考－新奧藍(lán)城戶(hù)外媒體設(shè)置新奧藍(lán)城媒體投放情況媒體形式報(bào)紙\雜志媒體網(wǎng)絡(luò)媒體電視媒體電臺(tái)媒體戶(hù)外媒體具體媒介報(bào)紙以東亞+城市晚報(bào)為主,輔以長(zhǎng)晚\新文化\長(zhǎng)日\(chéng)房地產(chǎn)報(bào)(共計(jì)56次)雜志:新地產(chǎn)搜房網(wǎng)\自己網(wǎng)站居家新主張交通之聲共計(jì)3處：（1）西安大路樓體廣告；（2）亞細(xì)亞樓體廣告；（3）動(dòng)植物園附近三面翻附2007年報(bào)紙媒體投放明細(xì)表：西城國(guó)際公館----常規(guī)媒體選擇建議媒體形式報(bào)紙\雜志媒體網(wǎng)絡(luò)媒體電視媒體電臺(tái)媒體戶(hù)外媒體具體媒介報(bào)紙以東亞+新文化為主,輔以城晚\房地產(chǎn)報(bào)\長(zhǎng)晚搜房網(wǎng)\自己網(wǎng)站居家新主張交通之聲4處,銷(xiāo)售中心對(duì)面圍檔,銷(xiāo)售中心頂部戶(hù)外廣告牌,西安大路與機(jī)場(chǎng)方向燈箱廣告;建議增設(shè)1-2個(gè)戶(hù)外圍擋，擬在西安廣場(chǎng)和西安大路沿線(xiàn)；視具體情況搶占市中心或區(qū)域內(nèi)好位置到期戶(hù)外廣告;西城國(guó)際公館----差異化媒體選擇建議媒體形式短信直郵電視相關(guān)說(shuō)明·小區(qū)定向短信發(fā)放;·活動(dòng)定向短信,如長(zhǎng)春房交會(huì)\汽博會(huì)等展會(huì)\省活動(dòng)中心或體育場(chǎng)著名演出;·高端名址短信群發(fā),如卓展VIP客戶(hù)\一汽領(lǐng)導(dǎo)\省委局處干部等·一汽4萬(wàn)名月收入3000元以上客群;·省委各級(jí)干部·特定高收入人群·分眾傳媒樓宇廣告全年細(xì)化方案◎工程推廣費(fèi)用預(yù)算--各月具體工作安排為了便于本工程在正式銷(xiāo)售后，能夠到達(dá)迅速消化的效果，因此工程形象的推廣非常重要，通過(guò)前文中所介紹的工程及銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)來(lái)看，本月工作重點(diǎn)應(yīng)放在工程形象重塑盒提升上。三月份◎戶(hù)外廣告位置內(nèi)容費(fèi)用（年）西安大路燈箱形象25萬(wàn)建議更換新內(nèi)容機(jī)場(chǎng)方向燈箱形象工地圍擋形象0.5萬(wàn)，更換新內(nèi)容LED霓虹燈廣告形象8萬(wàn)銷(xiāo)售物料折頁(yè)、紙杯、紙袋、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)布置等6萬(wàn)，更換新內(nèi)容西安廣場(chǎng)戶(hù)外廣告形象50萬(wàn)建議1-2塊合計(jì)89.5萬(wàn)全年細(xì)化方案電視廣告三月份※居家新主張，預(yù)期費(fèi)用約30萬(wàn)元?！ニ徒煌ㄖ?，1萬(wàn)元。◎三月份總費(fèi)用共計(jì)131萬(wàn)。報(bào)廣※建議投放?房地產(chǎn)報(bào)?長(zhǎng)春市樓盤(pán)地圖大號(hào)LOGO，約5萬(wàn)元。時(shí)間媒體主要內(nèi)容版面建議費(fèi)用（萬(wàn)元）3月中旬東亞墅感洋房，18#預(yù)熱整版６萬(wàn)全年細(xì)化方案四月份◎本月工作重點(diǎn)及目的工程方案4月初或中旬二期18#正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，為了確保客戶(hù)量充足，到達(dá)熱銷(xiāo)的效果，建議舉行開(kāi)盤(pán)PR活動(dòng)，制造聲勢(shì)，借機(jī)炒作市場(chǎng)，一方面消化剩余產(chǎn)品和新推房源，另一方面，積累有效客戶(hù)，為后續(xù)產(chǎn)品面市打下良好根底。全年細(xì)化方案四月份播送廣告※播送交通之聲，1萬(wàn)元?！蛩脑路菘傎M(fèi)用共計(jì)17萬(wàn)。報(bào)廣時(shí)間媒體主要內(nèi)容版面建議費(fèi)用（萬(wàn)元）4月初東亞二期新品18#開(kāi)盤(pán)整版６萬(wàn)4月中旬城晚熱銷(xiāo)、清盤(pán)等整版６萬(wàn)合計(jì)12萬(wàn)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)※開(kāi)盤(pán)PR活動(dòng)造勢(shì)，預(yù)計(jì)費(fèi)用5萬(wàn)元。全年細(xì)化方案五月份本月工作重點(diǎn)及目的為了支撐6月份房?jī)r(jià)會(huì)，本月報(bào)廣投入適當(dāng)減少，繼續(xù)勢(shì)能，待到房交會(huì)爆發(fā)，主要以“噱頭〞造勢(shì)，保持市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)；大堂的建設(shè)與布置根本到位，可以在此時(shí)舉行有關(guān)于大堂投入使用的PR活動(dòng)。PR活動(dòng)：大堂開(kāi)啟尊貴生活，大堂開(kāi)啟儀式PR活動(dòng)，對(duì)大堂附近以道旗、飄球裝飾，邀請(qǐng)名流剪彩，預(yù)計(jì)費(fèi)用5萬(wàn)元。報(bào)廣時(shí)間媒體主要內(nèi)容版面建議費(fèi)用（萬(wàn)元）5月中旬東亞大堂開(kāi)啟整版６萬(wàn)◎四月份總費(fèi)用共計(jì)12萬(wàn)。播送廣告：※播送交通之聲，1萬(wàn)元。全年細(xì)化方案六月份本月工作重點(diǎn)及目的本月逢長(zhǎng)春市樓市盛事——房交會(huì)。主要在消化前期產(chǎn)品和對(duì)17#、8#進(jìn)行前期宣傳和積累有效客戶(hù)，本階段主要以房交會(huì)為中心，附以2版左右的報(bào)版支持會(huì)間熱度，配合播送廣告和高端名址DM直郵，以群眾媒體與小眾媒體互動(dòng)的集群效應(yīng)來(lái)提升工程知名度。本期景觀(guān)已經(jīng)根本成型，主打景觀(guān)和現(xiàn)房實(shí)景，能夠?qū)⒖蛻?hù)的信心提升，同時(shí)提升工程形象。全年細(xì)化方案六月份短信：尋找高端客戶(hù)資源豐富的短信公司，讓其提供一定量的高端客戶(hù)，發(fā)送短信。DM直郵：※通過(guò)郵局提供的高端名址進(jìn)行直郵※輔助短信公司等其他渠道可提供的高端名址DM高端客戶(hù)類(lèi)型：※汽車(chē)4S店客戶(hù)※現(xiàn)有高檔樓盤(pán)的業(yè)主※商場(chǎng)VIP卡客戶(hù)※高檔健身、休閑、SPA等場(chǎng)所的金卡客戶(hù)※銀行高額儲(chǔ)蓄客戶(hù)〔個(gè)人儲(chǔ)蓄過(guò)200萬(wàn)的可通過(guò)信用卡對(duì)帳單查詢(xún)〕兩項(xiàng)合計(jì)：5萬(wàn)元全年細(xì)化方案六月份報(bào)廣：時(shí)間媒體主要內(nèi)容版面建議費(fèi)用（萬(wàn)元）6月初城晚17#、8#景觀(guān)、大堂整版６萬(wàn)6月末東亞17#、8#實(shí)景現(xiàn)房整版６萬(wàn)合計(jì)12萬(wàn)◎六月份總費(fèi)用共計(jì)48萬(wàn)。房交會(huì)：※預(yù)計(jì)費(fèi)用30萬(wàn)元播送廣告：※播送交通之聲，1萬(wàn)元。全年細(xì)化方案七月份本月工作重點(diǎn)及目的本月受房?jī)r(jià)會(huì)影響，關(guān)注熱度將持續(xù)一個(gè)月左右，所以在媒體選擇上較少，而17#、8#即將出售的信息已經(jīng)發(fā)出，可以在適時(shí)舉行PR活動(dòng)?；顒?dòng)意在將園區(qū)的“現(xiàn)房實(shí)景〞讓更多的人去了解和體驗(yàn)，把“體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)〞與“人際營(yíng)銷(xiāo)〞相結(jié)合，使其產(chǎn)生有效互動(dòng)，將營(yíng)銷(xiāo)逐漸提升到一個(gè)新的高潮。全年細(xì)化方案七月份PR活動(dòng)：西城國(guó)際公館，以法式萬(wàn)米湖景主題攝影大賽為中心，2021我的公館有獎(jiǎng)?wù)骷白鑫鞒丘^主，神往的法蘭西〞活動(dòng)。預(yù)計(jì)費(fèi)用2萬(wàn)元。報(bào)廣：時(shí)間媒體主要內(nèi)容版面建議費(fèi)用（萬(wàn)元）6月中旬東亞17#、8#景觀(guān)、攝影大賽整版６萬(wàn)◎七月份總費(fèi)用共計(jì)9萬(wàn)。播送廣告：※播送交通之聲，1萬(wàn)元。全年細(xì)化方案8月份本月工作重點(diǎn)及目的推出加推產(chǎn)品17#、8#，以“法式風(fēng)情月〞PR活動(dòng)為切入點(diǎn)，新品推出為契機(jī)，大大拉開(kāi)剩余房源與新房源的價(jià)格差，突出性?xún)r(jià)比，在配合強(qiáng)大的媒體報(bào)廣、DM直郵、播送等支撐，以“集束〞信息量和高頻率的硬報(bào)廣灌輸市場(chǎng)，掀起另一輪市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)，通過(guò)對(duì)6#樓的蓄勢(shì)，再次拔升工程價(jià)格和形象。全年細(xì)化方案八月份PR活動(dòng)：法式風(fēng)情月----地點(diǎn):入戶(hù)大堂公共空間午后紅茶——追求慢板享樂(lè)生活咖啡鑒賞——濃濃咖啡，品味沉著人生品雪茄——上帝的第六只手指紅酒文化——滴滴香醇，紅潤(rùn)人生預(yù)計(jì)費(fèi)用10萬(wàn)元。播送廣告：※播送交通之聲，1萬(wàn)元。全年細(xì)化方案八月份報(bào)廣：時(shí)間媒體主要內(nèi)容版面建議費(fèi)用（萬(wàn)元）8月初東亞現(xiàn)房實(shí)景、活動(dòng)整版68月中上旬東亞6#即將面世、現(xiàn)房實(shí)景整版68月中旬東亞現(xiàn)房實(shí)景、活動(dòng)整版68月中下旬東亞6#即將面世、現(xiàn)房實(shí)景整版6合計(jì)24DM直郵：※通過(guò)郵局提供的高端名址進(jìn)行直郵※輔助短信公司等其他渠道可提供的高端名址預(yù)計(jì)費(fèi)用5萬(wàn)元?！虬嗽路菘傎M(fèi)用共計(jì)40萬(wàn)。全年細(xì)化方案九月份本月工作重點(diǎn)及目的：加推新房源6#。典藏彌稀產(chǎn)品足以掀起市場(chǎng)高潮，前期積累大量客戶(hù)，剩余產(chǎn)品銷(xiāo)售事態(tài)良好，配合中秋佳節(jié)的PR活動(dòng)讓客戶(hù)更感溫馨。在這個(gè)階段新品都已經(jīng)全面面世，自身價(jià)格的差異愈加明顯，促進(jìn)消化剩余房源，使剩余房源到達(dá)預(yù)計(jì)任務(wù)，在推新品。全年細(xì)化方案九月份全年細(xì)化方案PR活動(dòng)：西城國(guó)際公館——中秋業(yè)主答謝晚會(huì)(園區(qū)內(nèi),物業(yè)協(xié)辦)預(yù)計(jì)費(fèi)用5萬(wàn)元報(bào)廣：時(shí)間媒體主要內(nèi)容版面建議費(fèi)用（萬(wàn)元）9月初東亞現(xiàn)房實(shí)景、6#整版6◎八月份總費(fèi)用共計(jì)12萬(wàn)。播送廣告：※播送交通之聲，1萬(wàn)元。全年細(xì)化方案十月份本月工作重點(diǎn)及目的“金九銀十〞再次沖刺，維持熱度，竭力消化剩余房源，力爭(zhēng)超出完成全年任務(wù)。報(bào)廣：時(shí)間媒體主要內(nèi)容版面建議費(fèi)用（萬(wàn)元）10月初東亞現(xiàn)房實(shí)景、物業(yè)形象整版6播送廣告：※播送交通之聲，1萬(wàn)元?！蚴路菘傎M(fèi)用共計(jì)7萬(wàn)。全年年細(xì)化方案11-12月份本月工作重點(diǎn)及目的竭力消化剩余房源，力爭(zhēng)清盤(pán)。報(bào)廣：時(shí)間媒體主要內(nèi)容版面建議費(fèi)用（萬(wàn)元）11月初東亞現(xiàn)房實(shí)景、物業(yè)形象整版6播送廣告：※播送交通之聲，1萬(wàn)元。◎十月份總費(fèi)用共計(jì)12萬(wàn)。圣誕活動(dòng)：

預(yù)算約5萬(wàn)元。2021年年度營(yíng)銷(xiāo)推廣預(yù)算時(shí)間節(jié)點(diǎn)任務(wù)預(yù)計(jì)費(fèi)用3月樹(shù)立項(xiàng)目高端形象131.5萬(wàn)元4月開(kāi)盤(pán)18萬(wàn)元5月10#市場(chǎng)預(yù)熱12萬(wàn)元6月房交會(huì)48萬(wàn)元7月推17#、8#9萬(wàn)元8月6#蓄勢(shì)40萬(wàn)元9月推6#12萬(wàn)元10月消化剩余房源7萬(wàn)元11-12月PR活動(dòng)13萬(wàn)元機(jī)動(dòng)費(fèi)用按全年費(fèi)用的10%作為機(jī)動(dòng)費(fèi)用29.05，按照銷(xiāo)售任務(wù)分配到每個(gè)月總計(jì)290.5*（1+10%）=319.55萬(wàn)元2008年推廣費(fèi)用預(yù)算（即：290.5萬(wàn)元）項(xiàng)目比例金額（萬(wàn)元）公關(guān)活動(dòng)總費(fèi)用比例：（包含項(xiàng)目：活動(dòng)公司費(fèi)用\活動(dòng)費(fèi)用\場(chǎng)地費(fèi)用\相關(guān)媒體費(fèi)用等）21.34%62媒介總費(fèi)用比例：44.414%129銷(xiāo)售工具總費(fèi)用比例：2.07%6DM直投及短信3.44%10戶(hù)外28.74%83.52008年推廣費(fèi)用預(yù)算比例圖2008年推廣費(fèi)用預(yù)算柱狀圖TOTAL100%16382008年媒體費(fèi)用預(yù)算（即：129萬(wàn)元）項(xiàng)目比例金額（萬(wàn)元）報(bào)紙68.99%89電視媒體23.26%30電臺(tái)7.75%102008年媒體費(fèi)用預(yù)算比例圖2008年媒體費(fèi)用預(yù)算柱狀圖2008年媒體費(fèi)用預(yù)算（即：129萬(wàn)元）TOTAL100%４１３．５１附加細(xì)節(jié)營(yíng)銷(xiāo)主張難點(diǎn)房源策略主張\工程全園營(yíng)銷(xiāo)策略主張\體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)主張◎難點(diǎn)房源策略主張問(wèn)題房源一:綜合樓13層局部房源(考慮到轉(zhuǎn)現(xiàn)以后銷(xiāo)售)解決問(wèn)題方向:以性?xún)r(jià)比為根底,考慮加減法原那么加法:附加值提升法1\提供問(wèn)題房源的裝修裝飾效果圖,來(lái)引導(dǎo)客戶(hù)接受房源;2\利用樣板間促進(jìn)銷(xiāo)售;3\帶租約式銷(xiāo)售;減法:價(jià)格誘導(dǎo)法1\利用相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)促進(jìn)銷(xiāo)售;2\低首付策略;◎難點(diǎn)房源策略主張問(wèn)題房源二:頂層條窗與綜合樓多角戶(hù)型房源解決問(wèn)題方向:以性?xún)r(jià)比為根底,考慮加減法原那么加法:附加值提升法1\提供個(gè)性化設(shè)計(jì)方案,強(qiáng)調(diào)與眾不同生活;2\利用樣板間促進(jìn)銷(xiāo)售;3\銷(xiāo)售人員業(yè)績(jī)鼓勵(lì)法;減法:價(jià)格誘導(dǎo)法1\利用相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)促進(jìn)銷(xiāo)售;◎難點(diǎn)房源策略主張問(wèn)題房源二:女兒墻擋光\電壓箱直觀(guān)問(wèn)題房源解決問(wèn)題方向:以性?xún)r(jià)比為根底,考慮加減法原那么加法:附加值提升法1\銷(xiāo)售中心出公示,提出問(wèn)題同時(shí)弱化影響;2\銷(xiāo)售人員業(yè)績(jī)鼓勵(lì)法;減法:價(jià)格誘導(dǎo)法1\利用相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)促進(jìn)銷(xiāo)售;項(xiàng)目全園營(yíng)銷(xiāo)策略主張全員營(yíng)銷(xiāo)效勞體系全員整體營(yíng)銷(xiāo)體系建立的必要性:鑒于現(xiàn)階段西城國(guó)際公館的銷(xiāo)售現(xiàn)狀,為了加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)感染能力,我司建議西城國(guó)際公館的銷(xiāo)售體及物業(yè)體系應(yīng)盡快建立成一個(gè)完整的體系，以到達(dá)全員營(yíng)銷(xiāo)的目的,使前期物業(yè)效勞在合理的范圍內(nèi)到達(dá)內(nèi)容更全面,效勞更立體。項(xiàng)目全園營(yíng)銷(xiāo)策略主張全員營(yíng)銷(xiāo)效勞體系全員整體營(yíng)銷(xiāo)體系建立的目的性:通過(guò)以上體系的建立,可使買(mǎi)家從踏進(jìn)園區(qū)的第一刻起,就可以充分感受到西城國(guó)際公館工程對(duì)客人的量身定制效勞.專(zhuān)屬感與私人化已融入園區(qū)的每一個(gè)角落，形成極強(qiáng)的個(gè)人優(yōu)越感，增加業(yè)主購(gòu)置產(chǎn)品的信心。項(xiàng)目全園營(yíng)銷(xiāo)策略主張項(xiàng)目全園營(yíng)銷(xiāo)策略主張□工作人員：能保證良好的完成自己的職責(zé)，并可以準(zhǔn)確、及時(shí)的解決問(wèn)題?！醣０玻耗芰私夤こ糖闆r，能及時(shí)的針對(duì)客戶(hù)做結(jié)合，在工程安防方面，可單

獨(dú)向客戶(hù)介紹。□保潔：能針對(duì)來(lái)訪(fǎng)的客戶(hù)做相關(guān)效勞，同時(shí)，可以做工程的介紹。以上系統(tǒng)的建立都必需建立在全員考核,及格上崗的根底之上,所以請(qǐng)開(kāi)展商盡快完善培訓(xùn)與考核工作.全員營(yíng)銷(xiāo)效勞體系全員營(yíng)銷(xiāo)效勞體系大門(mén)迎賓、道路引導(dǎo)、車(chē)場(chǎng)指揮、安保、樣板區(qū)引導(dǎo)要求：在見(jiàn)到參觀(guān)客人時(shí)必須停下手中的工作微笑并問(wèn)好，熱情主動(dòng)，吐字清晰。項(xiàng)目全園營(yíng)銷(xiāo)策略主張全員營(yíng)銷(xiāo)效勞體系大門(mén)迎賓：工程入口或會(huì)所停車(chē)場(chǎng)入口人員配置：1-2人工作職責(zé)：迎賓、詢(xún)問(wèn)預(yù)約情況、出入車(chē)輛登記、指引車(chē)場(chǎng)、通知車(chē)場(chǎng)和銷(xiāo)售中心有客戶(hù)到訪(fǎng)項(xiàng)目全園營(yíng)銷(xiāo)策略主張各區(qū)域人員配置及要求如下：全員營(yíng)銷(xiāo)效勞體系項(xiàng)目全園營(yíng)銷(xiāo)策略主張門(mén)衛(wèi)：請(qǐng)問(wèn)您的銷(xiāo)售是那位？客戶(hù)：****我們將馬上安排接待您！請(qǐng)直行前方車(chē)場(chǎng)處停車(chē)，祝您愉快！門(mén)衛(wèi)：我們將馬上安排接待您！請(qǐng)直行至前方車(chē)場(chǎng)處停車(chē)，祝您愉快！通用接待語(yǔ)：敬禮門(mén)衛(wèi)：歡送光臨西城國(guó)際公館，請(qǐng)問(wèn)先生/女士您是來(lái)看房嗎？客戶(hù)：是門(mén)衛(wèi)：請(qǐng)問(wèn)先生/女士可否有預(yù)約客戶(hù)：有客戶(hù)：沒(méi)有通知銷(xiāo)售部登記客戶(hù)狀況

全員營(yíng)銷(xiāo)效勞體系項(xiàng)目全園營(yíng)銷(xiāo)策略主張車(chē)場(chǎng)迎賓：人員配置：保安2人工作職責(zé)：引導(dǎo)停車(chē)、開(kāi)車(chē)門(mén)、迎賓通用接待語(yǔ)：保安：歡送光臨西城國(guó)際公館，先生/女士小心保安：您沿路直行可以到銷(xiāo)售中心，先生/女士小心客人參觀(guān)完畢保安：歡送再次光臨！一路順風(fēng)！全員營(yíng)銷(xiāo)效勞體系項(xiàng)目全園營(yíng)銷(xiāo)策略主張安保巡邏：要求：正常工作時(shí)間2人以上必須成排在園區(qū)中遇到看房客人，如步行那么向客人行禮并問(wèn)候，“歡送光臨西城國(guó)際公館〞道路引導(dǎo)處保安應(yīng)向客人行禮全員營(yíng)銷(xiāo)效勞體系項(xiàng)目全園營(yíng)銷(xiāo)策略主張樣板間效勞人員要求：人員配置：每樣板間門(mén)前１人，共3人設(shè)備：鞋套機(jī)、零散鞋套、舊鞋套乘放筐、小椅子工作職責(zé)：迎賓、引導(dǎo)穿鞋套、樣板間出入人員登記要求：沒(méi)有銷(xiāo)售人員陪同或持有樣板間通行證的人員，不允許進(jìn)入樣板間，如遇到特殊狀況，可聯(lián)系銷(xiāo)售部人員。要求效勞人員對(duì)每個(gè)樣板間的面積、建筑風(fēng)格與裝修風(fēng)格必須掌握。全員營(yíng)銷(xiāo)效勞體系項(xiàng)目全園營(yíng)銷(xiāo)策略主張通用接待語(yǔ)：保安及效勞人員：歡送光臨西城國(guó)際公館某某風(fēng)格樣板間保安及效勞人員：請(qǐng)您在這里穿鞋套客人全部穿完后保安：祝您愉快！填寫(xiě)參觀(guān)登記客人參觀(guān)完樣板間后保安：請(qǐng)您將用完的鞋套給我銷(xiāo)售人員或參觀(guān)人員簽字體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)主張?bào)w驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)對(duì)路牌、指示標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)停車(chē)、樣板間包裝、園林音樂(lè)播送等生活細(xì)節(jié)的具體裝飾來(lái)渲染一定的居住氣氛，營(yíng)造溫馨的生活環(huán)境，從心理方面激發(fā)客戶(hù)的購(gòu)置欲望。體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)主張?bào)w驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)的目的：通過(guò)導(dǎo)入體驗(yàn)式