項(xiàng)目工程管理重點(diǎn)及常見問題解析

上海鵬欣房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司項(xiàng)目工程管理重點(diǎn)及常見問題解析二O一三年八月一項(xiàng)目管理的二三目錄124345四一、工程項(xiàng)目的特點(diǎn)二、工程管理重點(diǎn)(一)對(duì)參加各方的管理

(二)對(duì)工程的控制(三)對(duì)工程檔案的管理(四)對(duì)竣工驗(yàn)收的管理三、常見問題解析1一、工程項(xiàng)目的特點(diǎn)工程項(xiàng)目具有如下特點(diǎn)：(六)復(fù)雜性和系統(tǒng)性；(一)具有特定的對(duì)象：工程技術(shù)系統(tǒng)；

(二)有時(shí)間限制；(三)有資金限制和經(jīng)濟(jì)性要求；(四)一次性；(五)特殊的組織和法律條件；二、工程管理重點(diǎn)(一)對(duì)參加各方的管理

(二)對(duì)工程的控制(三)對(duì)工程檔案的管理(四)對(duì)竣工驗(yàn)收的管理1、對(duì)總承包單位的管理2、對(duì)專業(yè)分包單位的管理3、對(duì)監(jiān)理單位的管理1、安全控制2、質(zhì)量控制3、進(jìn)度控制4、成本控制

5、針對(duì)水游城類項(xiàng)目的重點(diǎn)專業(yè)管理

1、竣工圖管理2、文件管理和文件收發(fā)

(一)對(duì)參加各方的管理1、對(duì)總承包單位的管理（1）、協(xié)助總包單位科學(xué)制定進(jìn)度計(jì)劃并嚴(yán)格實(shí)施，應(yīng)將建設(shè)工程項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃分解到月進(jìn)度計(jì)劃，月初制定進(jìn)度計(jì)劃，月末檢查、分析和小結(jié)，以確?？傔M(jìn)度計(jì)劃目標(biāo)按期完成。（2）、質(zhì)量監(jiān)督與檢查，根據(jù)各施工階段設(shè)置檢查要點(diǎn)，如：主體施工階段重點(diǎn)是認(rèn)真做好隱蔽工程的檢查和驗(yàn)收；裝飾安裝施工階段重點(diǎn)是裝飾工藝、技術(shù)措施及細(xì)部節(jié)點(diǎn)是否到位，安裝材料（設(shè)備）質(zhì)量是否保證。（3）、督促總包單位做好文明施工、安全生產(chǎn)。（4）、針對(duì)水游城類型的綜合體還應(yīng)做好：①、防止以包代管，越權(quán)管理。②、指令應(yīng)規(guī)范、統(tǒng)一、及時(shí)、準(zhǔn)確，防止多頭指揮。③、現(xiàn)場(chǎng)簽證及時(shí)確認(rèn)，按簽證流程及權(quán)限及時(shí)處理。④、各類款項(xiàng)按合同執(zhí)行，出現(xiàn)異議及時(shí)協(xié)商一致妥善處理。⑤、因綜合體的特殊使用要求等與相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)存在差異，應(yīng)與總包協(xié)商一致，并書面確定以達(dá)到后期營運(yùn)要求。2、對(duì)專業(yè)分包單位的管理（1）、實(shí)施總包對(duì)專業(yè)分包的統(tǒng)一歸口管理模式。在項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)將各類分包單位納入總包管理，項(xiàng)目公司通過總包將進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工的管理目標(biāo)分解給各分包，明確總包責(zé)任，協(xié)調(diào)專業(yè)分包關(guān)系，使現(xiàn)場(chǎng)管理模式順暢實(shí)施，以便工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（2）、通過工程例會(huì)協(xié)調(diào)、處理總包與專業(yè)分包關(guān)系，通過由總包單位組織的分包協(xié)調(diào)會(huì)，監(jiān)督檢查總包對(duì)分包的管理是否到位，協(xié)調(diào)工作是否有序開展，杜絕總分包的責(zé)任推諉現(xiàn)象。（3）、通過聯(lián)合檢查協(xié)助總包管理分包單位做好文明施工、安全生產(chǎn)。（4）、針對(duì)水游城類型的綜合體還應(yīng)做好：①、由于專業(yè)性強(qiáng)、分包單位較一般工程多，必須前期匯同總包規(guī)劃好施工順序。②、及時(shí)安排交底工作要求總包單位有專業(yè)分包管理計(jì)劃。③、總包對(duì)分包的管理應(yīng)以書面指令為主，總包單位對(duì)分包單位的管理文件需同時(shí)抄報(bào)項(xiàng)目公司，如項(xiàng)目公司需調(diào)整應(yīng)以書面指令形式下達(dá)至總包同時(shí)抄送專業(yè)分包單位。緊急情況可先口頭通知，及時(shí)補(bǔ)書面確認(rèn)。④、各專業(yè)分包配備專人負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)。3、對(duì)監(jiān)理單位的管理（1）、根據(jù)合同規(guī)定及施工各階段的要求，檢查監(jiān)理單位人員實(shí)際到崗情況，采取臨時(shí)抽檢與固定檢查相結(jié)合，保證監(jiān)理單位的人員數(shù)量及人員水平，監(jiān)理人員應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定，如需更換需征得甲方同意，并根據(jù)甲方要求及時(shí)更換不合格監(jiān)理人員。（2）、要求監(jiān)理單位根據(jù)水游城綜合體的特點(diǎn)編制監(jiān)理規(guī)劃及細(xì)則，按時(shí)上報(bào)監(jiān)理單位各項(xiàng)報(bào)表，記錄詳實(shí)的監(jiān)理日志。（3）、針對(duì)水游城類型的綜合體還應(yīng)做好：①、監(jiān)理人員的業(yè)務(wù)水平必須有一定高度。②、由于水游城項(xiàng)目體量大、工期緊監(jiān)理單位必須加大平行檢查及旁站工作量，以便在過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)處理問題，減少返工、避免貽誤工期。③、嚴(yán)禁監(jiān)理人員參與材料、設(shè)備、服務(wù)推薦。④、監(jiān)理人員施工期間應(yīng)隨叫隨到，保證驗(yàn)收的及時(shí)性。⑤、不得泄露與本工程有關(guān)的技術(shù)和商業(yè)秘密。⑥、做好各類現(xiàn)場(chǎng)簽證及變更的確認(rèn)工作，并對(duì)部分計(jì)量工作作為第三方確認(rèn)。⑦、對(duì)施工情況做好詳實(shí)記錄，以便后期存在爭(zhēng)議時(shí)作為佐證。⑧、針對(duì)水游城工序多交叉作業(yè)多等情況加強(qiáng)安全監(jiān)督工作，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工的各方加強(qiáng)安全管理。

(二)對(duì)工程的控制1、安全控制（1）、各管理層和相關(guān)職能部門制定安全目標(biāo)責(zé)任和具體措施，并簽訂分級(jí)安全責(zé)任書。（2）、編制落實(shí)各類應(yīng)急預(yù)案、現(xiàn)場(chǎng)配備足夠數(shù)量的安全器材，大型設(shè)備定期檢查維保，進(jìn)場(chǎng)工人必須經(jīng)過安全生產(chǎn)技術(shù)交底，顯著位置張貼懸掛安全標(biāo)示和標(biāo)語條幅等，加強(qiáng)安全文明施工教育和宣傳。（3）、針對(duì)水游城類型的綜合體還應(yīng)做好：①、現(xiàn)場(chǎng)工人必須統(tǒng)一佩戴有標(biāo)示的安全帽及胸卡。②、動(dòng)用明火必須有安全監(jiān)管及動(dòng)火證。③、加強(qiáng)成品的保護(hù)防火防盜工作。④、大型鋼結(jié)構(gòu)的安裝吊裝必須有科學(xué)可行方案并經(jīng)過批準(zhǔn)。⑤、大型設(shè)備的安裝與試運(yùn)轉(zhuǎn)必須有方案并做好應(yīng)急措施。⑥、做好各參加單位安全文明施工評(píng)比，表揚(yáng)先進(jìn)督促落后單位整改。⑦、由于施工人員眾多加強(qiáng)宿舍生活區(qū)的安全文明管理。⑧、消防用水、場(chǎng)區(qū)消防道路必須齊備，臨時(shí)用電布設(shè)合理且應(yīng)考慮從主體到裝修全過程使用。2、質(zhì)量控制（1）、施工管理人員必須持證上崗和資格認(rèn)定。（2）、材料、設(shè)備必須符合設(shè)計(jì)要求，并符合合同要求，特別對(duì)于合同質(zhì)量要求低于設(shè)計(jì)要求時(shí)，必須有明確有效的審批材料、設(shè)備流程，否則不得用于工程施工。（3）、工藝方案的質(zhì)量控制，必須符合設(shè)計(jì)要求，推行施工樣板制，重要的工序必須先施工樣板，待樣板確認(rèn)后再大面積施工。（4）、針對(duì)水游城類型的綜合體還應(yīng)做好：①、并定期進(jìn)行與銷售、商業(yè)相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使工程建設(shè)滿足銷售、商業(yè)要求緊密結(jié)合。②、水游城項(xiàng)目使用大量的建材、裝飾材料、設(shè)備等必須有封樣及確認(rèn)，對(duì)于無法進(jìn)行封樣的設(shè)備等需安裝前辦理進(jìn)場(chǎng)手續(xù)以確認(rèn)符合設(shè)計(jì)及合同要求等，③、采用樣板制施工的工序，必須符合樣板質(zhì)量要求，否則將按不合格產(chǎn)品處理，對(duì)于多次無法達(dá)到樣板要求的施工小組應(yīng)予以調(diào)換。④、由于商業(yè)改動(dòng)較大后期可能涉及部分拆改加固，必須嚴(yán)格在加固區(qū)內(nèi)的各種后續(xù)施工，避免損傷加固部分。⑤、可通過結(jié)合以后使用功能分析及已建成項(xiàng)目情況優(yōu)化施工工序及工藝設(shè)計(jì)，經(jīng)設(shè)計(jì)部門確認(rèn)后實(shí)施，嚴(yán)格禁止直接按經(jīng)驗(yàn)施工。3、進(jìn)度控制（1）、項(xiàng)目公司需制定重要節(jié)點(diǎn)的控制進(jìn)度計(jì)劃，并下發(fā)總包單位進(jìn)行細(xì)節(jié)深化。（2）、根據(jù)實(shí)際情況審批總包單位的細(xì)節(jié)深化結(jié)果，并安排項(xiàng)目公司需進(jìn)行招標(biāo)采購的計(jì)劃。（3）、采取過程監(jiān)控進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施，出現(xiàn)偏差及時(shí)進(jìn)行糾偏工作，保證進(jìn)度計(jì)劃按要求穩(wěn)步推進(jìn)。（4）、針對(duì)水游城類型的綜合體還應(yīng)做好：①、與商業(yè)人員確定主力店、次主力店及零售租戶的交付計(jì)劃。②、聯(lián)合商業(yè)人員對(duì)客戶的裝修情況進(jìn)行跟蹤，及時(shí)發(fā)現(xiàn)影響開業(yè)的主力店的裝修情況，并采取措施予以幫助加快進(jìn)度。③、嚴(yán)格控制垂直運(yùn)輸設(shè)備的安拆時(shí)間，通過室內(nèi)貨梯與室外人貨梯的無縫交替，不影響工程進(jìn)度。④、特別注意機(jī)電安裝的進(jìn)度，工序的先后完成時(shí)間等。⑤、根據(jù)不同的施工特點(diǎn)，合理要求各單位的工期進(jìn)度，對(duì)急需完成的部位可不惜局部停工予以保障，加大對(duì)總包單位進(jìn)度的控制，要求總包的進(jìn)度重點(diǎn)與項(xiàng)目公司要求一致。4、成本控制（1）、必須以施工合同為切入點(diǎn)進(jìn)行管理，必須維護(hù)合同文件的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，認(rèn)真履行合同文件中約定的責(zé)任和義務(wù)，并加強(qiáng)施工過程中的工程技術(shù)協(xié)調(diào)，達(dá)到成本控制。（2）、通過與設(shè)計(jì)、施工單位進(jìn)行技術(shù)優(yōu)化、工藝改進(jìn)，達(dá)到降低成本的目的。（3）、工程聯(lián)系單（變更）簽發(fā)直接影響工程成本，必須嚴(yán)加審核，十分審慎的辦理，嚴(yán)格執(zhí)行流程及權(quán)限。（4）、針對(duì)水游城類型的綜合體還應(yīng)做好：①、參加單位較多，合同關(guān)系復(fù)雜，多注意合同的邊界及與其他配合單位是否存在各個(gè)合同均為覆蓋的空白工序。②、現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)簽證變更必須注意時(shí)效性，避免由于變更流轉(zhuǎn)較慢導(dǎo)致新的費(fèi)用損失產(chǎn)生。③、現(xiàn)場(chǎng)簽證必須有相關(guān)圖片資料做為印證，除特殊情況外，全部簽證必須嚴(yán)格按簽證流程及權(quán)限及時(shí)處理。④工藝優(yōu)化、技術(shù)優(yōu)化必須按相關(guān)流程進(jìn)行審批后執(zhí)行，優(yōu)化中出現(xiàn)異議及時(shí)協(xié)商一致妥善處理，未達(dá)成一致的優(yōu)化不得單方面執(zhí)行，否則后果由實(shí)施單位自行負(fù)責(zé)。⑤、不得以提高品質(zhì)為目的，隨意變更圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，輕易提高材料品質(zhì)等，從而引起成本的上升。5、針對(duì)水游城類項(xiàng)目的重點(diǎn)專業(yè)管理（1）、機(jī)電安裝重點(diǎn)應(yīng)做好如下工作：①、機(jī)電施工單位必須有同類型設(shè)施的施工經(jīng)驗(yàn)，有深化圖紙的能力。②、設(shè)計(jì)好的管線，必須經(jīng)管線平衡后方能投入實(shí)際施工。管線綜合順序一般是排水管、通風(fēng)管道、采暖管道、電纜橋架、給水管道、消防管道等。③、管線綜合的一般原則：通風(fēng)管道應(yīng)盡量高位安裝，水管與電纜橋架錯(cuò)開安裝，管線交叉時(shí)“小管讓大管，有壓讓無壓”等。④、方便施工原則：充分考慮安裝工序及條件，機(jī)電設(shè)備、管線對(duì)安裝空間的要求，合理確定管線的位置和距離。⑤、方便調(diào)試、檢測(cè)、維修的原則：充分考慮系統(tǒng)調(diào)試、檢測(cè)、維修的操作空間，合理布置各類閥門、開關(guān)的位置和距離，以及日常維護(hù)操作照明、通風(fēng)。⑥、美觀的原則：機(jī)電綜合時(shí)充分考慮各明裝機(jī)電系統(tǒng)安裝后的整齊有序，間距均勻等。⑦、施工中需特別注意：預(yù)留洞位置準(zhǔn)確并且為封堵及保溫層留有空間，嚴(yán)格控制管道支吊架間距，立管管卡布置合理。⑧、裝飾期間的配合：機(jī)電安裝基本完成后，精裝修隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)，機(jī)電安裝單位必須與精裝修隊(duì)伍積極配合、溝通，防止返工和相互破壞成品。⑨、成品保護(hù)：避免由于各工種交叉施工，造成成品二次污染、損壞和丟失，現(xiàn)場(chǎng)必須建立完善的管理措施和檢查制度。（2）、裝飾裝修重點(diǎn)應(yīng)做好如下工作：①、裝飾裝修必須分塊管理，負(fù)責(zé)與招商、設(shè)計(jì)、總包、裝飾裝修單位協(xié)調(diào)工作。②、一般進(jìn)場(chǎng)時(shí)間的控制：主力店開業(yè)前4-5個(gè)月，次主力店2-3個(gè)月，零售業(yè)態(tài)等1-2月進(jìn)場(chǎng)。進(jìn)場(chǎng)條件一般為：商業(yè)區(qū)域結(jié)構(gòu)封頂，消防噴淋主管、防火分區(qū)隔墻、煙感、防排煙、空調(diào)風(fēng)管、排油煙管道敷設(shè)及壓力試驗(yàn)完成，強(qiáng)弱電橋架、信號(hào)覆蓋基本完成。③、裝修需為大型設(shè)備進(jìn)場(chǎng)預(yù)留通道。④、裝飾裝修合理分配垂直運(yùn)輸設(shè)備，協(xié)調(diào)業(yè)主內(nèi)裝與公共區(qū)域裝修進(jìn)度配合，合理布置施工通道保證各區(qū)域進(jìn)度統(tǒng)一。⑤、合理布置臨水臨電初期設(shè)置，盡快完成各區(qū)域通水。⑥、盡快完成明水阻斷，及全封閉施工。⑦、裝修基層隱蔽前必須經(jīng)過聯(lián)合驗(yàn)收，特別機(jī)電安裝工程的試壓完成。⑧、做好各個(gè)施工區(qū)段施工垃圾的排放，嚴(yán)格禁止向未裝修的戶內(nèi)堆放，合理安排各租戶裝修開放時(shí)間，避免大量裝修集中開展對(duì)垂直運(yùn)輸及施工通道的占用。另外，各類公用管線經(jīng)過租戶房間內(nèi)的，不得擅自拆改，如有變化必須經(jīng)原施工單位進(jìn)行，費(fèi)用由雙方商定，否則一切損失由私自拆改業(yè)主自行負(fù)責(zé)，并處以處罰（該條款寫入用戶裝修手冊(cè)中）。⑨、盡快完成監(jiān)控系統(tǒng)的布置，方便管理，時(shí)間成熟后建立保安機(jī)制，防火防盜機(jī)制的建立。(三)對(duì)工程檔案的管理1、竣工圖管理（1）、竣工圖必須保證完整性、真實(shí)性、有效性。（2）、圖紙變更超過30%，必須請(qǐng)有關(guān)單位重新出圖。（3）、圖紙必須經(jīng)施工單位項(xiàng)目工程師及總監(jiān)共同簽認(rèn)。（4）、針對(duì)水游城類型的綜合體還應(yīng)做好：①、機(jī)電安裝必須按現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工情況繪制竣工圖。②、裝飾裝修單