房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)(精華)

房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)

一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱；

房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)。(構(gòu)筑物是指不能進(jìn)入的建筑，如：煙筒、樹(shù)、路等)

房地產(chǎn)按類型分為：1、住宅用(70年)；2寫(xiě)字樓、工業(yè)、教育、科技、文化、體育（50年）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)等（40年）年限到達(dá)后，只需繳納契稅、土地使用金。二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)性企業(yè)的總稱。三、房地產(chǎn)的特性1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；

2、地域差別性：每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同；

3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；

4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國(guó)家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對(duì)土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國(guó)民生產(chǎn)總值的10%。

五證兩書(shū)

一、《建筑用地規(guī)劃許可證》

建設(shè)單位向土地管理部門申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。

二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

三、《國(guó)有土地使用證》

經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

四、《建設(shè)工程施工許可證》

建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

五、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》

市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件

六、“兩書(shū)”

《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》

名詞解釋

復(fù)式：客廳為挑空，其余上下各一層樓上舉架低于樓下舉架。躍層：上下面積相等，舉架相等的為躍層。

錯(cuò)層：地面不在同一個(gè)水平線上，戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開(kāi)有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；

進(jìn)深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長(zhǎng)度)；

開(kāi)間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的寬度(3m~3.9m較舒適)；

層高：房屋一層的高度，本層地面到上層地面的高度

凈高：本層地面到本層棚頂?shù)木嚯x，也稱舉架。戶型：根據(jù)家庭人口組成情況在相應(yīng)的面積內(nèi)分隔的多個(gè)空間。※三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。

※七通一平：大的開(kāi)發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場(chǎng)要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，土地平整。按建筑結(jié)構(gòu)分類：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。按建筑形態(tài)分類：1—3為低層3—6為多層7—11為小高層12—30為大高層30層以上為超高層按高度分類：24米以下為多層24米以上為高層100米以上為超高層高層的建筑形式：板式高層1梯2或3塔式高層2梯8點(diǎn)式高層2梯4疊式高層高層中的復(fù)式八、與面積有關(guān)的概念占地面積：也稱規(guī)劃面積，小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施所占土地面積。

建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積

公攤面積：

1、公共門廳、過(guò)道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偯娣e套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積墻體面積計(jì)算方法：公用墻體算一半，非公用墻體算全部。陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算方法：全封閉全算面積，半封閉算一半面積。

使用率：套內(nèi)建筑面積/建筑面積板樓：80%；塔樓75%；寫(xiě)字樓70%；商場(chǎng)65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。建筑密度：基底面積/占地面積基底面積：為地基面積，也是房屋建筑水平投影的面積。

容積率：總建筑面積/總占地面積高層不超5多層不超2別墅≤0.35容積率越小品質(zhì)越高，采光月好綠化率：綠化面積/占地面積綠地率：綠地面積/占地面積得房率：套內(nèi)建筑面積/建筑面積墻身結(jié)構(gòu)防潮層：室內(nèi)地平以下60