陜西萬合房地產(chǎn)管理規(guī)定與工作流程修改后的

陜西萬合房地產(chǎn)管理規(guī)定與工作流程修改后的管理制度第一章陜西萬合實業(yè)有限公司組織結構第二章陜西萬合實業(yè)有限公司公司管理制度第三條建設工程合同管理第第四條建設工程以外合同管理第三章陜西萬合實業(yè)有限公司工作流程第四章陜西萬合實業(yè)有限公司發(fā)展建議明4．熟悉施工設計圖紙，參與施工設計圖紙會審和技術交底工作權力3．對項目工程的組織、管理、監(jiān)控權定定明4銷售部組織結構與責權職責2．制定營銷推廣方案明第二章陜西萬合實業(yè)有限公司公司管理制度1、建筑產(chǎn)品價格受全社會價格體系的影響波動頻繁，為了合理確定和有效控制工程成本、2、本管理辦法適用于太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有合同簽訂及工程造價的控制。第二條工程造價內(nèi)部管理1、工程造價實行全省統(tǒng)一的“三統(tǒng)一”取費法。我司盡可能采用“清單報價”，大）：2、統(tǒng)一基價：建筑、安裝、市政、仿古園林、維修等工程一律實行統(tǒng)一基價取費3、統(tǒng)一基價的內(nèi)容：人工費、材料費、機械費的統(tǒng)一；4、統(tǒng)一材料價格，預算階段（合同簽訂前）材料價格取當月造價管理站發(fā)布的信息5、各工程的取費標準按現(xiàn)行費用定額規(guī)定的取費類別下降一類（在招標文件中進一6、所有材料實行動態(tài)管理，使其價格與市場水平一致，統(tǒng)一基價隨價格的變化更7、工程造價的內(nèi)部控制實行預算階段專業(yè)工程師初審、部門經(jīng)理復審、付總經(jīng)理終詢公司終審的三級復核制度。第三條建設工程合同管理3、嚴格遵守合同匯簽制度，履行合同匯簽程序。第四條建設工程以外的合同管理第五條銷售合同管理1、銷售合同一律采用標準合同示范文本，補充條款在補充協(xié)議中明確，此工作由負責合同起草的部門經(jīng)理完成，總經(jīng)理審核，并請公司法律顧問嚴格審核、把關；掌握合同第一條工地現(xiàn)場例會制度建設方介紹開工準備條件、宣布開工；施工方介紹施工準備情況和施工組織設計；監(jiān)理方2、第一次會議紀要要由建設方整理，確定每周工地例會的時間及各方與會人員名3、工地例會檢查上周計劃執(zhí)行情況，分析未完成原因，制定糾偏措施解決現(xiàn)場施工第二條工程質量管理制度1、工程部按各專業(yè)崗位進行質量管理和控制分工，工程部經(jīng)理負責內(nèi)部質量保證體原材料、半成品、構配件進場后，按崗位職責劃分會同施工單位、監(jiān)理單位共同進行外觀共同驗收，會簽驗收單，按資料驗收、主要功能項目檢測第三條現(xiàn)場簽證管理制度5、甲方設計部經(jīng)理僅對變更內(nèi)容提出審核意見；甲方工程部經(jīng)理提出最后審核意見，簽證單的傳遞由資料員負責，并作好收發(fā)時間記錄，最終審核完簽證單一共四份留原手段，可以將施工圖的質量隱患消滅于萌芽狀態(tài)。圖紙會審是工程質量事前控制的最有效2、主要審查的內(nèi)容：是否越級設計或無證設計，圖紙是否加蓋設計院出圖章、注冊建筑或注冊結構師章，是否正式簽署；施工圖與說明是否齊全；3、總平面與施工圖的幾何尺寸、平面布置、標高等是否一致；4、是否滿足防火、消防專業(yè)規(guī)范要求；第五條工程質量保證制度2、考勤反映一位員工最基本素質和工作態(tài)2、隨時注意保持現(xiàn)場環(huán)境整齊清潔。個人物品及銷售物品由要指定存放，柜臺桌面隨時3、各項銷售道具、設備應熟知正確使用方法，注意維護，如有損壞或故障，應及時通知2、工作時間售樓部全體銷售人員必須身著工作服并佩戴胸卡，如外出市調可穿休閑裝；神飽滿、隨時注意公司及業(yè)主形象。1、銷售人員如有事需要請假時，必須以請假條的書面形式上報銷售經(jīng)理。1、上班時間不得私自外出、不得吃零食或私自會友，不得7、上班時間不得大聲喧嘩，看與項目無關的資料；8、不準拉幫結派，不準散布灰色語言。10、客戶上門應立即起立，接待人員需主動與客戶握手并交換名片，與客戶交談時必須專13、如客戶進工地必須由銷售人員陪同，提醒客戶注意安全，并提供安全防護裝備。銷售熱線系銷售專用線，必須保持時刻暢通，嚴禁接聽原則：為公平起見，大家認真遵守接聽電話規(guī)則，并義務解答，客戶確認以接待上門），簡單回答對方提出的問題，避免在電話中與客戶長時間攀談，委婉的告知“歡迎你來售樓處進行實地考察，我們有銷售資料、戶模、樣板間供您詳細了解?！比缬蟹笱?、搪塞等情況，銷售主管將負領導責任。銷售人員須快步起身相迎，并與客戶打招呼。招呼標準用語是：“您好！歡迎光臨”鐘，如遇特殊情況，該銷售人員無法在五分鐘之內(nèi)若客戶為第一次來訪，則與客戶交換名片；應將名說：“請您多關照或請您多指教”。當取得客戶名片后應銷售人員必須在確認安全的前提下，方可帶領客戶若代接登記客戶一周內(nèi)無人認領的，由代接銷售人方面的緊急事情且自身又處理不過來，應立即致電部門問題重重，而項目經(jīng)理卻不上報、不反映、不銷售顧問銷售顧問3、銷售部員工不準越級報告，本部門針對本地項目召開周會，有任何問題周第十條：售樓部傭金分配方案項目銷售經(jīng)理完成公司銷售管理部下達的任務情況下，傭金按‰提取，如果在計劃A、銷售主管、銷售代表的傭金標準為2‰，完成項目銷售經(jīng)理指定的銷售指標，傭B、取消業(yè)務人員、財務人員及其他行政工作人員的傭金提成，任何工作人員的電話渠道經(jīng)理的提成方法為按照拓展的渠道分支數(shù)A、五家以下（包括五家）提成比例為總銷金額的‰B、五家以上————十家（包括十家）提成比例為‰1、項目銷售經(jīng)理對案場管理失職，給公司造成輕微損失的，給于一次嚴重警告，并扣除2、項目銷售經(jīng)理由于工作大意造成管理失職，給公司造成重大損失的，職位降為銷售主深受本部門職員、購房顧客、公司同事贊揚者，銷售第三章陜西萬合實業(yè)有限公司工作流程監(jiān)理公司審核、造價管理部工作人員應嚴格執(zhí)行合同條款、企業(yè)規(guī)定工程部經(jīng)理審核并簽字合同預算部專業(yè)工程師分析標底價、投標價、確定合同工程師會同工程部工程師及在條件許可的情況下，可以施工單位報進度表（階段性預算），合同預算部專業(yè)工工程竣工驗收后，施工方報總經(jīng)理審核并簽名按工程部提交的材料進場工程部、監(jiān)理、合同預算部、采購部1、工程部及監(jiān)理當天檢驗出廠工程部、監(jiān)理公司、合同預算部、采購部土建專業(yè)負責人確認土建專業(yè)負責人確認門、窗洞口位置、欄桿水、消防水管、空工程部、合同預算部、銷售調、煙道排煙口、燃部、策劃部共同對樣板房進行精裝飾流程電專業(yè)負責人確認強、弱電線管開關、插座位置、標輸出水專業(yè)負責人確認室內(nèi)給水、直飲水、排設計部根據(jù)確認的樣板房，繪出詳細的平面布置設計部根據(jù)確認的樣板房，繪出詳細的平面布置圖，家私布置圖；水、電定位圖；管線走位圖；天工程部根據(jù)合同預算部同廠家簽訂圖、節(jié)點詳圖；所有合同，水、電、燈具、插座面板）材料清單，并注明品工程部及其他部門工程部及其他部門施工前期準備1、行政部組織由工程板塊、經(jīng)營板塊、銷售板塊、等多部門參加，由總經(jīng)理主持，根據(jù)公司設計交底及圖紙會審輸入包括主體、基礎、關鍵工序分項施工組織設計方案，工程部及監(jiān)理公司在一周內(nèi)審核完畢并根據(jù)設計圖紙、施工合同、施工單位提交的施工根據(jù)設計圖紙、施工合同、施工單位提交的施工組織設計、對施工過程按規(guī)范進行監(jiān)控，組織近院、施工單位，并有質監(jiān)站參加的竣工驗收，半交銷售統(tǒng)計人員錄入電腦，做為數(shù)據(jù)統(tǒng)計和客戶確認依據(jù)。銷售人員逾期上交，不做錄3、在初次接待客戶的過程中，通過雙方溝通，了解客戶是否以前來過現(xiàn)場或來1、客戶確認的原則：客戶確認嚴格以銷售人員已上交的《客戶資料表》的電腦那么銷售經(jīng)理有權安排其他銷售人員繼續(xù)談判新銷售人員或兩人平分或算作原始銷售人員。3、無論已成交還是未成交客戶介紹的新客戶，如客戶未明確強調，需找原銷售4、非銷售人員接待的客戶應按照當天銷售人員接待順序轉交給銷售人員繼續(xù)跟5、公司領導或其他部門人員介紹的客戶，需由銷售人員接待的，按照當天銷售搶單是指違背事實真相，或捏造事實而發(fā)生的故意爭搶客戶的現(xiàn)象。搶單現(xiàn)象一經(jīng)（五）銷售人員在與客戶簽約后，（六）客戶延期付款超過一周，銷售人員須向客戶發(fā)出書面催辦通知，按合同規(guī)定（七）如客戶提出按時付款有困難，請客戶在合同交款期到期之前向公司提交書面（八）銷售人員未及時按上述條款規(guī)定通知、催促客戶，銷售主管有權根據(jù)工作延（一）銷售人員在與客戶簽訂《認購書》之前，必須確認房號為可銷售房號。（五）簽訂《商品房買賣合同》后的后續(xù)工作及注意事項：1、簽訂《商品房買賣合同》后，銷售人員至少每個月必須與客戶聯(lián)系二次，逢2、簽訂《商品房買賣合同》后，銷售人員必須負責該客戶的樓款催收工作，并（一）客戶提出退、換房要求時，銷售人員需要耐心向客戶做說服、解釋工作，同清楚做什么推廣、需要多少資金、每期推廣的具體費用預算，預期所達到的別把所需資金部分細化；把報告送交經(jīng)營管理部門審核、研究后認定可以執(zhí)3、銷售部日常管理當中，項目銷售經(jīng)理應做到全面掌控案理制度，企業(yè)高層管理人員的理念決定著企解為一個個的項目，管理企業(yè)就是運作一個個項目，就像業(yè)沒有長期的發(fā)展戰(zhàn)略，也沒有研究適合企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營劃、宣傳等手段，導致企業(yè)銷售業(yè)績不佳，影響企業(yè)的資3.規(guī)范管理方式，建立健全的管理機制。在流程設計和任務節(jié)點分析的基礎上制定各類管理標準;制度的建立必須按部門職能、組織結構、管理標準進行明晰的管理方案設計，把握適度平衡及人性化的原則，保證制度切實可行其次，要根