房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營講義

PAGEPAGE56這門課程是房地類課程的一門基礎(chǔ)課程。從課程名稱就可以知道，它包括的內(nèi)容很廣，開發(fā)、經(jīng)營和管理都包括了。正是因為它包括的內(nèi)容很廣，所以它與其它的房地產(chǎn)類課程有很多重疊的內(nèi)容。如房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是《房地產(chǎn)投資分析》的主要內(nèi)容，房地產(chǎn)市場營銷有專門的一門課程《房地產(chǎn)市場營銷》，物業(yè)管理也有專門的一門課程《物業(yè)管理》。這些內(nèi)容在這門課程不講了，另外補充一些內(nèi)容。因此，我所講的內(nèi)容可能與教材有較大的出入。第一章緒論§1房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)，簡單的說，它是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，具體是指土地、建筑物和其它地上附著物以及由此地衍生的各種權(quán)益。從這個概念我們可以看出，房地產(chǎn)是實物和權(quán)益的結(jié)合。實物包括土地、建筑物、其他地上定著物。權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益。由于其他地上附著物往往附著在土地或建筑物上，所以可視為土地或建筑物的構(gòu)成或附屬部分。而由土地或建筑物衍生的各種權(quán)益，也可以包含在土地或建筑物之中。所以，通常講的房地產(chǎn)包括土地和建筑物兩大部分。土地是地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間，是一個立體的概念。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物。包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋和構(gòu)筑物的區(qū)別是房屋人們可以直接在其內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，而構(gòu)筑物人們不能直接在其內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。君房躍地宵產(chǎn)身包京括協(xié)土轟地唱和限建滾筑州物龍兩昨大渠部包分霸，釀那單是拐不瞞是念只打有似土供地榴和景建寇筑鹿物梁結(jié)巾合常在并一卡起曠時鴉才隨稱果為由房再地杠產(chǎn)鉆呢把？具顯梳然摟不掩是莖的岔，黨單伐獨擾的呼土咐地瘡或險單堪獨牽的已建妻筑美物巖也暴屬竭于葵房緊地墨產(chǎn)逮。黎房藍(lán)地盜產(chǎn)鋼又甘稱剪不飼動膨產(chǎn)世，沃但碼不雹同陡地兆區(qū)傷叫滅法吊不防同黑，簡如債我研國牢臺悅灣問地宣區(qū)信稱紡不想動敵產(chǎn)其，娘而穿在標(biāo)香胳港晶稱液物飽業(yè)折，愈在學(xué)大漲陸雨習(xí)誦慣疾上至稱味房證地遍產(chǎn)員，掀但聚有顛時避也沃稱夏不浮動響產(chǎn)錯、汪物腦業(yè)短，衰如波在渡某激些久文辟獻(xiàn)厘上寸或勢某曾些奴機(jī)散構(gòu)霧的慎名六字趟，貞還刊有蠻物厭業(yè)扣管修理元，向就涌是娃房巖地瓜產(chǎn)遺管本理聲。取英袍文判是驕R夜e復(fù)a朝l纖閉E降s僵t深a距t且e胳渾或燒R掀e故a險l穴笑P詞r瓜o導(dǎo)p鋤e茂r維t址y丘。微實顏際術(shù)上恰兩論者沾之泄間除有商一鬧些械區(qū)企別擋：參R址e菠a糞l段該E超s帶t激a搭t貞e綠帝主石要萌指加實在物數(shù)，冒土版地艦、搖建慶筑城物津還逝有丹其附他務(wù)地袖上墳附械著霧物死，佳R棵e純a漏l花醫(yī)P哥r銀o漁p早e獄r占t越y(tǒng)相嶄除涉了炊指倍實肥物毛外荷，喝還籍包工括揭附盤帶涌在昆這自上脫面撇的浩各富種沉權(quán)潔益券，款它洋的亭范想圍波要紀(jì)更燙廣壯一擋些勁。篩二賞、爛如肢何厲認(rèn)橋識診房挎地道產(chǎn)圍（飛一叼）炸如什何罪認(rèn)秀識凝土蝶地臘1戶、伴坐棗落少。乘即泉土爛地憲的膛位塔置籮，俗包扭括末所時處勻的浸區(qū)樓域漆和宅具巨體嶺的摧地竟點佩的腦認(rèn)職識滅。秘如食霞墊山棚校泉區(qū)駐的蠟坐夢落盼是婚霞酷山愁區(qū)憲解仇放蘋東陶路謹(jǐn)4咸0漿號展。障2閑、快面漿積腳。杰一腥宗藏土展地兩是灶一掙個現(xiàn)封片閉貨的汪區(qū)駝域烈，永它憤肯冒定泥有厘面狼積牧。室這突里娛是包指樣依贏法葬確所認(rèn)握的扎面條積皂，憲就黑是害土召地擱使淋用避權(quán)喇證般上蘋所午登爐記底的的面秩積收。程一需般裹以盈m姻2冰(潔平籍方丈米隆)怪來投表申示丙，兼面帥積朝比排較稍大麥的勁宗烘地享可棗以鄉(xiāng)用江h(huán)語m左2宣（球公藍(lán)頃虧）違來藍(lán)表茶示肅，蘭有為時撐也腎用夕k毅m繩2殺（叼平寸方壁公傘里炊）恥來史表亂示征。毒3吼、贏形面狀呈。蓄這雹個劈封善閉臥的禽區(qū)美域器是快什趟么閉形暗狀睛。僚通便常掘用蠟圖膚（紙如類宗將地確圖秘）控來述說籠明扛。興主類要神是拳看贏宗旁地潮的勒形河狀撥是盾否次規(guī)刺則毫，答長纖方椒形邊、暮正寄方秒形辣的柏宗繳地煤是雕規(guī)必則撫的屋，系三靈角直形姿、血梯兵形裂的科宗獵地識是雄不艦規(guī)該則線的團(tuán)。早4藝、鋼四刷至崇。扒該容宗東地田四所鄰決的除名閉稱梳。吐對處四鎮(zhèn)個茂方吵位神的敞描擔(dān)述能，盟東葬、謀南君、渴西姻、懼北敢。罰如百霞拆山雙校條區(qū)鼻的混四笛至脈：憑東訴至案民陡治禿路聾、鍋南提至冊解繩放璃東效路獲、暑西匹至巡民靈享宗路兆、姑北熱至午文例體液路敲。仍5桿、朵地蟻勢祥。貨包阻括獲地邁勢購高機(jī)低羨、棕自貧然伶排闊水待狀奇況照、斧被顆洪文水覽淹住沒麥的延可鋸能甩性宴等距。邪6郵、滴周藏圍熔環(huán)訓(xùn)境凳、視景傘觀聲。爆該匪宗勺地殲周們圍夠的適環(huán)食境雅、葉景匪觀敬怎數(shù)么悄樣病。幸通鎖常溫用捏圖旋片很來跑說臟明權(quán)。劫主錘要腥是蛙用揮照年片愁，叫比各較濤直肢觀旺。旬7牛、臥利渠用附現(xiàn)北狀娘。稻包禍括討土乞地玉利招用領(lǐng)現(xiàn)按狀窯用呢途唇；虛土傻地腥上肉有柄無聯(lián)建驗筑耀物淘、邪其溪他期附覽著谷物攝；良如篩果宿有艇建絞筑席物弟、過其勇他效附煩著偷物消，周還票要遙了朱解匪建這筑帽物書、動附蹈著雅物華的勁情賽況巖，鑄如亮它享的謊使脫用籠壽笛命承，構(gòu)是嫌否膜需齡要須拆橫除久。弦8崗、溉產(chǎn)撓權(quán)分狀摸況為。頓了笛解喜土習(xí)地秒的差權(quán)催利合狀曾況千。樂主患要云了據(jù)解拴土去地不所撞有蜘權(quán)抬性北質(zhì)書，屋是絞國補家光所火有找的刻土僵地爸還網(wǎng)是美農(nóng)蔥民板集鵝體洲所質(zhì)有托的絞土棟地品；型土務(wù)地任使題用攀權(quán)紗的脊性酒質(zhì)蛙，臘是如出迫讓溫土敲地送使忍用底權(quán)透還嘆是奔劃燒撥鄰?fù)劣?xùn)地秀使讀用刃權(quán)躁；申如您果蠻屬搜于圾出野讓撇土攀地卡使雹用菜權(quán)隱，至還勇要月看村它看剩注余宅土踐地茄使腥用私年約限痰，接可仿能忽它駛已色經(jīng)巨使料用宿多革少迅年雪；切還玩要鉛看蠶土狼地近取房得耕手蚊續(xù)胞是摟否盆完什備輛，間就沃看紋是搜否拼有飲合詳法幕的叫土減地角使突用但權(quán)香證駐；證是坐否聚抵未押丘、瘦典攪當(dāng)梯或皇為振他落人行提繡供未擔(dān)磨保視；春是瘦否菌涉冤案砌；寨產(chǎn)豐權(quán)嶺是伸否殖有摩爭生議妙；扔是戲否父為桐臨盯時袍用鋼地論；熊是嘴否飽屬醋于驚違崗法紫占剩地染等扶。饞悉9冬、井地眼質(zhì)正和燥水手文靈狀趟況非。張地誰質(zhì)擔(dān)狀愁況婚主斑要枯看柏地保基風(fēng)的負(fù)承織載馬力箏，安水食文路狀趴況天主輕要溫看輝地系下濤水爛位拉和杠水壓質(zhì)側(cè)。戶因筒為謎這煩兩圖個背因肯素各對疼土朽地炕使佩用既影監(jiān)響害較緣大亂。世1玩0博、姻基玩礎(chǔ)毀設(shè)繁施慈完匪備濱程倉度希和私土飯地艷平固整潮程請度貼。麥即泉土錫地牛的值生均熟熄程錄度勿，澇通緊常慣用冒“難三江通柔一龍平省”溪、鏡“盞五色通訊一抖平挨”輝、湖“屈七郵通痰一悉平伐”狹。征所腰謂討“爹三股通步一標(biāo)平快”榮是自指口通裂水雖、富通務(wù)電描、施通柳路只和朽場各地賴平犯整鐵；胞“孤五蒜通娘一花平跨”批是悟指肥通材上武水欺、碰通葉下洞水姨、友通歲電織、條通第路猛、寸通煙訊膽和浙場執(zhí)地禮平采整誘；清“菠七袍通餐一距平需”暑是罰指挎通毀上掛水船、疤通咳下看水鉆、英通羞電素、殃通能路榴、柔通琴訊惡、貢通壟熱涉力件、祥通繩燃酒氣金和縫場籠地鋪平乳整如。任1薯1茶、羊土墻地體使道用那管煙制泡。喊主宴要蚊城農(nóng)市司規(guī)回劃換對劉土邪地繩使丙用群有昂很嫩多不限承制瓣條奸件它，蜜包口括丹：亂①屑土搏地蓄用料途泥；夜②惑建駝筑盾高數(shù)度列；嫁③縣容壘積淋率搬；腳④詳建鍛筑勿密羨度震；之⑤曾建冬筑顧后妖退介紅佛線副距祖離神；瞇⑥謹(jǐn)建任筑精間膛距跟；耀⑦匯綠興地破率木；愿⑧字交化通倍出猛入什口砌方賠位鋼；險⑨謎停件車湖泊裂位饞；差⑩淚建侮筑器體木量煉、傲體招型聰、賴色懷彩棵；eq\o\ac(○,押1剃1縫)虹地鑄面糠標(biāo)惑高賠；eq\o\ac(○,悟1射2虧)鋪其鄉(xiāng)他快要花求巖，鄙如海規(guī)博定薦規(guī)偷劃弟設(shè)油計福方真案翻須真符稀合斜環(huán)絮境諸保射護(hù)濟(jì)、允消密防巨安編全陜、泡文膀物閑保勉護(hù)出、敲衛(wèi)驢生申防潛疫鉗等臥有舉關(guān)多法秧律鐘、猾行謙政石法繪規(guī)隆的塞規(guī)扯定磁。及對沈于累一池般拖土漁地辨，撫只儉需抗了影解輪前菠面造的伐1維至悅8臟項港；挑對背于拾待榮開爛發(fā)匆或作再邁開忙發(fā)暫的漸土脹地矩，謝還餃要竟了牧解摧了宏解慮9財至顧1本1宴項懼。段因滑為赤這兼些展方細(xì)面燥對葡土艘地攻將存來梁的浸開俯發(fā)蟻影遭響蠢較損大辛。族（踢二盆）咳如涼何呀認(rèn)忽識啞建例筑倘物漏1遣、景坐籌落葉。繞與嬌建賢筑垃物糞下鐵面忘的賺土糠地乘的商坐汁落能一吉樣性，還只昂不左過緞再駐詳向細(xì)御一碧點漏，京如進(jìn)霞蓮山曠區(qū)后解派放重東循路耳4戒0嶼號狼東毅1詳幢嶼1哨0赤1訴房熟。唯2蹈、隸面諸積側(cè)。觀主啄要讓包枝括恩：肥①饞建許筑素面壯積峽；鴉②熄使旗用嗚面侍積刻；寸③逢成安套宏房依屋征的梅套股內(nèi)糟建糊筑襯面從積瘡；億④依其尊他題面汁積庫。婆房惑屋絞建鳥筑聲面籍積忙是硬指梨房兩屋賠外擺墻艇（銅柱蘆）壤勒跌腳復(fù)以抬上妨各霜層鼓的考外行圍鐘水勻平宅投密影僻面防積匙。粗房雄屋左使只用脂面露積組是掠指候房掉屋敗內(nèi)屋部脈全喬部南可點供束使刪用融的撿空派間梢面痰積齒，道按寶房絕屋剃的璃內(nèi)傾墻督面年水身平漁投鎮(zhèn)影綱計完算撞。追墻懂體側(cè)有友一專定婦厚松度掏，濃將夠墻飛體稿占銹的徐面矛積厘扣甚除襲。包成羅套屯房壓屋潮的銷套移內(nèi)旅建鍵筑虛面束積分是愁指哄由艱套仍內(nèi)煤房代屋毛使避用店面攀積梨、想套誘內(nèi)灑墻析體艙面你積宿、擺套侮內(nèi)輝陽謙臺椅建停筑臂面閘積孔三怖部亡分視組那成烏的誦面叼積伯。具成核套古房質(zhì)屋薪總箭的呈建語筑矮面只積天由濁套區(qū)內(nèi)孝建象筑幻面占積宿加椒分壓攤嚇的痛公子用奴建飯筑勸面于積卻。逼3破、完層執(zhí)數(shù)撥和飼高嫁度虧。傾建朽筑條物崗按握它游的吳層悄數(shù)貸或提總蝦高風(fēng)度笛，病分伸為活低腎層辛建咳筑傍、付多霸層輕建倘筑忘、面高有層缺建仗筑天和薦超例高攪層哲建襪筑包。把住種宅景按擺照裕建覆筑彎層陷數(shù)甲可牛劃服分磁為她：徑1蟲-董3搭層掩為挽低判層芳，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惕住薄房器商稀品未化區(qū)。篩第丑二賠步擔(dān)目史前蟲是憲，嗽隨侄著屯工逼資輛調(diào)銀整禾，照逐男步墊把汗住亂房袍消禾費碗納鍛入座工忽資芽，肺進(jìn)窩入猴企籌業(yè)馳成肥本虎；遠(yuǎn)在錦逐晶步院增寄加兆工陪資價和失住嶄房架由弟成稠本韻租喬金役提換高攤到產(chǎn)商如品宜租辰金梯的鼓基暢礎(chǔ)可上別，懲進(jìn)匙一久步兄實索現(xiàn)厲住核房鐵商呆品貞化臘，忌推釣動藥住史房攔社耗會敬化攀、厘專蟻業(yè)馳化扁、渡企額業(yè)賞化咸經(jīng)漂營牌。芒根漆據(jù)的這訂一洽方權(quán)案園，怕到飯1杯9應(yīng)9頃0侄年岸全程國波共蠻有餐1家2果個為城臘市悲、痕1芒3廚個鞋縣增鎮(zhèn)屈出咐臺蠟了虜提腐租燃補賊貼醋為更主過要畫內(nèi)圣容掛的徑住朋房鹽制脫度翅改役革遷方種案但，取公笛房筑租睛金跌水毫平腰從敵每燈平暗方曠米堆使掌用容面辟積千0熔.效0亮8附元懇-傳0勒.顯1芽3摸元架提排高歐到紋1容.迅2貍元抓左天右羨。呼1督9倦9鞏1每年殿北沙京匹、配上讀海村等凳地財又龍出滾臺貌了叔住揚房貴制虜度襖改旨革清實詢施搞方因案度，嘗建福立滑國轉(zhuǎn)家廳、賊集延體電、愉個撈人碗三艱結(jié)因合脈籌束資益建潮設(shè)猶住治宅糞的榆機(jī)椒制盞，友改辨變呆由脆國贏家趙、唱集宅體翼包據(jù)下為來噴的徹建麗房戀辦須法國。只上漆海掏還便借彼鑒穴新偏加糕坡洽的笑經(jīng)茶驗缺，隙率渡先捏建希立傘了可住激房澆公箭積里金叉制養(yǎng)度末，男以濟(jì)后雹為看全喜國位廣建泛錘推作行袖。奏1勻9旋9主1箱年聯(lián)6礎(chǔ)月極，歪國楊務(wù)釘院還發(fā)志出蜘了汪《貝關(guān)儉于訂積朋極債穩(wěn)悼妥版地盜推楊進(jìn)咽住功房修制埋度超改業(yè)革接的槐通叨知孔》段，院提巡出鹽了牛分酸步恭提警租備、伯交靈納象租恩賃牧?；米C恢金畫、訓(xùn)新漁房壟新悉制饅度啊、騾集劇資露合檢作傘建花房鼓、重出險售顏公裝房宏等輪多損種寒形仿式在推僵進(jìn)星房陳改畫的劉思年路扒。尋同清年瓣1敲0充月定召方開簽的廚第滾二朝次沸全好國勾房憲改戰(zhàn)工梯作晃會貴議錫，誼肯絡(luò)定鋪了洗上猶海沉等價地刻的造做悠法劍。鴿住由房婦制滲度銅改檢革陡把印住車房嫂分倆配搏與丟增訓(xùn)加奶住茶宅啟供羅應(yīng)另結(jié)無合粥起灘來豆，希從譜體藥制蘿上哈為凍房擠地溜產(chǎn)爸業(yè)資的計發(fā)傻展閥起消了壟保福證姻和偷推挖動所作矛用漆。3增、的房宮地崇產(chǎn)習(xí)開誘發(fā)廳規(guī)破模毒擴(kuò)版大練，紛房垃地糊產(chǎn)煤業(yè)涌獲粒得股初叨步善發(fā)何展橡。貞在漂土蜂地拉使記用皺制哈度怠改暫革墓和伶住翼房監(jiān)制眠度洋改拔革惕的引推奉動澇下巨，脅隨膝著橋城云市帆建慎設(shè)贊的瘋展限開吃，懶城給鎮(zhèn)祝房鏡地帥產(chǎn)友開揭發(fā)圓建或設(shè)助規(guī)背模繩擴(kuò)府大糧，軟土糾地喝出槳讓作面筒積楊增稅加懲，促商幼品已房縫開甩發(fā)移投融資領(lǐng)額五上除升亂，乒住臥房笨竣鬧工創(chuàng)面挨積珠和牢銷揚售是面炸積盆增燃多香。動1概9跳9堂0襖年凝全炒國邁住滾宅低建迫設(shè)串完鉆成枝投慈資耐額笨2嚼9岔7質(zhì)億脅多戰(zhàn)元澡，絹竣槍工鏈面晴積座首橡次得突績破復(fù)1近億將平線方租米掛。政城元鎮(zhèn)番居皺民祖的毯居桶住帥面勝積受增咐加膜，業(yè)城尋鎮(zhèn)憂人工均足居億住屋面貴積武從早1栽9喘7水8培年嶄的囑3藥.屠6翼平梢方饞米憲提碧高泛到狂1艦9廢9習(xí)0柱年覆的嘩6側(cè).斃7陶平病方駐米偶。這一階段的土地使用制度改革和住房制度改革起步，促使房地產(chǎn)業(yè)獲得初步發(fā)展。（三）第三階段：快速發(fā)展階段（1992-1995）1992年春鄧小平視察南方重要談話發(fā)表，創(chuàng)立了社會主義市場經(jīng)濟(jì)理論，同年10月黨的十四大根據(jù)鄧小平理論確立了中國經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)是建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，極大地解放了生產(chǎn)力，市場需求快速增加，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)第一個快速發(fā)展時期。這一階段的主要特點是：1、城鎮(zhèn)住房制度改革向縱深發(fā)展。在確立改革的目標(biāo)是建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制以后，明確了住房制度改革的根本方向。1994年7月發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，第一次明確提出城鎮(zhèn)住房制度改革是經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，其根本目標(biāo)是建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求?！斗扛臎Q定》的實施，完善和規(guī)范了房改政策，推動了全國房改的深入進(jìn)行。到1997年，住房公積金制度已在全國大中城市普遍建立，租金改革逐步提升到成本租金水平，公有住房大量出售，住房自有率迅速提高，大大加快了住宅建設(shè)。2、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模迅速擴(kuò)張。突出表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量猛增，各行各業(yè)參與房地產(chǎn)開發(fā)，商品房投資規(guī)模迅速擴(kuò)大，施工面積、新開工面積和竣工面積大幅增加，僅1994年全國住房建設(shè)完成投資2487.8億元，竣工面積突破2億平方米。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)平均以30%以上的速度增長，個別地區(qū)甚至成倍增長。與此同時，也出現(xiàn)了過熱現(xiàn)象，突出表現(xiàn)在商品房供過于求，空置面積和空置率迅速上升，造成商品房嚴(yán)重積壓；住房供給結(jié)構(gòu)失衡，高檔房和花園別墅開發(fā)過多，出現(xiàn)爛尾樓，造成資金積壓，銀行不良資產(chǎn)增加，由此房地產(chǎn)市場進(jìn)入低迷和調(diào)整階段。這一階段在市場經(jīng)濟(jì)推動下，改革的深化促使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)第一個高峰期，同時也帶來了增速過快的問題。（四）第四階段：盤整消化和調(diào)整發(fā)展期（1996-2000）由于90年代上半期房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大，引發(fā)空置率上升，房價下跌，從1996年開始，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入盤整消化期，著重進(jìn)行調(diào)整，采取了一系列政策，促使房地產(chǎn)市場走出低迷期，得到復(fù)蘇和繼續(xù)發(fā)展。1、壓縮商品房開發(fā)投資規(guī)模，平衡供求。針對房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大，上市量集中，吸納量不足的階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾問題，普遍采取了控制土地供給總量、調(diào)整房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)等措施。使土地供應(yīng)量相對減少，投資規(guī)?？s小，有的大城市連續(xù)三年房地產(chǎn)投資出現(xiàn)負(fù)增長，由此縮小了供給量。2、深化住房分配制度改革，擴(kuò)大商品房市場需求。90年代中期出現(xiàn)商品房供給過剩、市場需求不足的深層原因，關(guān)鍵在于“實物福利分房”體制的障礙，反映在一方面職工住房水平低，另一方面商品房滯銷、大量空置的矛盾現(xiàn)象。為此，必須加快住房分配制度改革。1998年7月發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，根據(jù)這一精神，各省市都制定了住房分配貨幣化方案，切斷了對實物福利分房的依賴，把職工推向房地產(chǎn)市場，調(diào)動了購房積極性，同時，貨幣化補貼又增加了購房支付能力，擴(kuò)大了市場需求。住房分配貨幣化改革釋放了巨大的住宅市場需求能量，成為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的驅(qū)動力。3、建立住房抵押貸款制度，支持居民買房。房地產(chǎn)是超耐用消費品，價值量巨大，完全依靠個人和家庭資金積累購買是難以承受的。為此，借鑒國外的經(jīng)驗，建立個人住房抵押貸款制度，包括商業(yè)性貸款和公積金貸款業(yè)務(wù)，支持居民購房。隨著“負(fù)債消費”觀念的逐步樹立，“以明天的錢圓今天的住房夢”已成為共識，對擴(kuò)大市場需求起了積極的推動作用。4、培育住宅業(yè)成為新經(jīng)濟(jì)增長點，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長。1997年全國的市場供求關(guān)系發(fā)生了深刻變化，普遍出現(xiàn)了市場需求不足的狀況，中央提出培育住宅業(yè)成為新經(jīng)濟(jì)增長點的發(fā)展戰(zhàn)略，并采取一系列政策措施，包括降低契稅、購房貸款利息抵扣個人所得稅、增加貸款購房成數(shù)、已購公房上市、鼓勵外地人購房等，積極擴(kuò)大住宅市場需求。同時，放開搞活二、三級市場，拓展巨大的存量房市場，鼓勵居民“賣舊房，購新房”。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動又一次擴(kuò)大了住宅市場。這一階段的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)前低后高的狀況，以擴(kuò)大市場需求為主，適當(dāng)壓縮供給為輔，調(diào)整房地產(chǎn)供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)整中獲得繼續(xù)發(fā)展，從1998年開始走出低迷階段，到1999、2000年又逐步趨向繁榮。（五）第五階段：持續(xù)發(fā)展的繁榮階段（2001-）經(jīng)過前期的調(diào)整和制度完善，進(jìn)入新世紀(jì)，從2001年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了空前的持續(xù)發(fā)展的繁榮局面。這一階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本特點是：1、住房消費形成熱潮，中等收入者成為購房主體。在20世紀(jì)90年代購房者主要是中高收入和高收入者，進(jìn)入新世紀(jì)以來，中等收入者紛紛進(jìn)入房市，成為購房主體，個人購房比例大幅提高，已上升到90%以上，住宅市場真正成為百姓市場，這是房地產(chǎn)市場興旺發(fā)達(dá)的主要標(biāo)志。2、房地產(chǎn)投資快速增長，市場基礎(chǔ)牢固扎實。由于住宅市場需求旺盛，帶動了房地產(chǎn)投資快速增長，2001年全國房地產(chǎn)投資增長21.7%，2003年又增長29.7%。2001年住宅建設(shè)完成投資6245億元，竣工住宅面積突破7億平方米。3、商品房銷售旺盛，形成供求兩旺的新格局。與20世紀(jì)90年代那種供給過剩、大量空置的情況根本不同，住房消費需求旺盛，全國商品房銷售面積連年超過竣工面積，出現(xiàn)了供需兩旺的市場格局。反映了房地產(chǎn)市場逐步走向成熟。4、存量房交易迅速攀升，向著房地產(chǎn)市場主體方向發(fā)展。延續(xù)上世紀(jì)末的趨勢，在房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動的推動下，存量房交易大幅增長，在有的大城市存量房交易量已接近新增商品房交易量，表現(xiàn)出日漸成為市場交易主體的態(tài)勢，這是房地產(chǎn)市場成熟的重要標(biāo)志。5、住房數(shù)量擴(kuò)大與質(zhì)量提高并重。由于住房供給量和銷售量迅速增加，房地產(chǎn)市場也已達(dá)到相當(dāng)大規(guī)模。與此同時，住房的建筑質(zhì)量、外型、房型、智能化程度、人文價值、生態(tài)環(huán)境等也大為改善，整體品質(zhì)有了很大提高。6、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率顯著提高，逐步成長為支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，2001年全國房地產(chǎn)增加值對GDP的直接貢獻(xiàn)度為1.3個百分點，間接拉動的貢獻(xiàn)度在0.6至1.2個百分點，二者相加直接貢獻(xiàn)率和間接貢獻(xiàn)率為1.9至2.5個百分點，呈現(xiàn)出支柱產(chǎn)業(yè)的特征。第三章房地產(chǎn)市場及其運行的一般規(guī)律房地產(chǎn)市場是開展房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的舞臺。房地產(chǎn)經(jīng)營管理人員只有了解和把握房地產(chǎn)市場，才能做出正確的決策和選擇。本章讓我們了解有關(guān)房地產(chǎn)市場方面的知識。§1房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的概念首先市場有狹義與廣義之分。狹義的市場指買賣雙方進(jìn)行交易的專門場所；廣義的市場指商品流通中所發(fā)生的交換關(guān)系的總和。與之對應(yīng)，房地產(chǎn)市場也有狹義和廣義之分。狹義的房地產(chǎn)市場指房地產(chǎn)交易的專門場所，如房地產(chǎn)交易所、房地產(chǎn)交易中心等；廣義的房地產(chǎn)市場指房地產(chǎn)商品流通中所有交換關(guān)系的總和。我們通常所指的房地產(chǎn)市場是廣義的房地產(chǎn)市場。二、房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場是社會統(tǒng)一市場體系中的一個重要組成部分，同時，它本身又是一個相對獨立的子系統(tǒng)，有自己的體系結(jié)構(gòu)。按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場本身可劃分不同的層面或部分。1、按市場運行層次劃分，可以把房地產(chǎn)市場分為一、二、三級市場。一級市場是國家出讓土地給房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地出讓市場，國家壟斷；二級市場是房地產(chǎn)開發(fā)公司與房地產(chǎn)消費者之間的交易市場，增量市場；三級市場是房地產(chǎn)消費者與房地產(chǎn)消費者之間的交易市場，存量市場，即通常所說的二手房市場。2、按市場交易客體劃分，可以把房地產(chǎn)市場分為地產(chǎn)市場、房產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融市場和房地產(chǎn)中介服務(wù)市場等。地產(chǎn)市場是以地產(chǎn)作為一種商品交易對象的市場，包括土地使用權(quán)出讓市場、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。土地使用權(quán)出讓市場是指國家作為土地所有者將土地使用權(quán)出讓給土地使用者的市場。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的市場。房產(chǎn)市場是以房產(chǎn)為交易對象的市場。雖說是以房產(chǎn)為交易對象，但實際上是“房地結(jié)合”。房產(chǎn)市場按房屋建筑的用途，又分為住宅市場和非住宅市場。住宅市場是房產(chǎn)市場的主體。房地產(chǎn)金融市場跟房地產(chǎn)資金交易有關(guān)的，如房地產(chǎn)儲蓄、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)保險等。房地產(chǎn)中介服務(wù)市場為房地產(chǎn)交易提供中介服務(wù)的，如咨詢、經(jīng)紀(jì)、估價等。3、按物業(yè)類型劃分，可以把房地產(chǎn)市場分為住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場等。在每一類市場里，還可以進(jìn)行更細(xì)的劃分，如住宅市場可以進(jìn)一步劃分為普通住宅市場、高檔公寓市場、別墅市場等，寫字樓市場可以進(jìn)一步劃分為甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、丙級寫字樓等。4、按覆蓋（影響）范圍劃分，可以把房地產(chǎn)市場分為國際性、全國性、地方性房地產(chǎn)市場。不同類型房地產(chǎn)的覆蓋范圍是有差別的。一般來說，房地產(chǎn)的檔次越高，覆蓋的范圍就越大。此外，還有其他的一些分類方法，如按供貨方式（交貨方式），可以把房地產(chǎn)市場分為現(xiàn)房市場、期房市場；按權(quán)益讓渡方式（交易方式），可以把房地產(chǎn)市場劃分為買賣、租賃、典當(dāng)、置換、聯(lián)營、入股等市場；按法律原則，可以把房地產(chǎn)市場劃分為合法交易市場、非法交易市場（隱性市場）；按市場供求狀況，可以把房地產(chǎn)市場劃分為買方市場（供過于求）、賣方市場（求大于供）等。三、房地產(chǎn)市場的特點房地產(chǎn)作為一種具體的市場類型，它具備一般商品市場的一般規(guī)律性，但是它又有它自身的一些特殊性。這就有了房地產(chǎn)市場的一些特點。1、區(qū)域性前面講到，按覆蓋（影響）范圍劃分，可以把房地產(chǎn)市場分為國際性、全國性、地方性房地產(chǎn)市場。這說明還是有國際性房地產(chǎn)市場、全國性房地產(chǎn)市場，但是這只是針對少數(shù)地區(qū)的少數(shù)房地產(chǎn)來講的。對絕大多數(shù)的地區(qū)、絕大多數(shù)的房地產(chǎn)來講，都不存在國際性房地產(chǎn)市場、全國性房地產(chǎn)市場，而只存在區(qū)域性房地產(chǎn)市場，即房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性。房地產(chǎn)市場的區(qū)域性主要是由房地產(chǎn)的位置固定性決定的。房地產(chǎn)交易只是一種產(chǎn)權(quán)的交易，不像其他的商品我買了之后可以把它帶走。房地產(chǎn)的開發(fā)、消費都有只能就地開發(fā)、就地消費。所以說房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性的特點，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場的影響是很小的。2、競爭的不充分性房地產(chǎn)市場不是一個完全競爭的市場，它離完全競爭市場的要求還相差很遠(yuǎn)。首先，完全競爭市場的一個條件是市場上存在眾多的買者和賣者，這點在房地產(chǎn)市場上做不到。相當(dāng)于一般商品市場，房地產(chǎn)市場參與者是較少的。另外，房地產(chǎn)市場缺乏信息，房地產(chǎn)交易價格及交易信息多為非公開的，這一點也是它與其他商品不同的，一般商品都明碼標(biāo)價，交易公開進(jìn)行。還有，房地產(chǎn)屬于區(qū)域性市場，不存在全國性市場，更不存在國際性市場。3、供給調(diào)節(jié)的滯后性一般來講，市場均衡由供給和需求兩方面來決定。當(dāng)供不應(yīng)求或供過于求時，可以通過調(diào)節(jié)供給來使市場重新達(dá)到均衡，但對房地產(chǎn)市場來講，存在供給調(diào)節(jié)的滯后性的問題。一般的商品如果出現(xiàn)這樣的情況，能夠很快地采取一些措施增加或減少供給使市場重新達(dá)到均衡。由于土地資源數(shù)量的有限性和房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，使得當(dāng)市場供不應(yīng)求時，要增加供給往往需要較長的時間；而由于房地產(chǎn)使用的耐久性，又使得當(dāng)市場供不應(yīng)求或供過于求時，多余的供給也需要較長的時間才能被消化；而且由于房地產(chǎn)的位置固定性，它不能像其他商品那樣在地區(qū)之間進(jìn)行調(diào)劑。4、交易復(fù)雜性房地產(chǎn)交易過程是比較復(fù)雜的。從初步意識到交易完成，需要進(jìn)行尋找買方或賣方、現(xiàn)場考察、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料查閱、討價還價、簽訂契約、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或設(shè)定登記等活動，它的交易程序是很復(fù)雜的，交易持續(xù)的時間也是很長的。這樣它的交易成本就很高，交易成本一高的話，這種商品的交易就不會很頻繁。對一般人來講，可能一生當(dāng)中，就有那么一兩次這樣的交易機(jī)會，有的人買到房子之后，感覺不是很滿意，住的不是很舒服，他可能就算了，將就著住下去了，因為他要把這個房子賣掉，再去買新的房子，太麻煩了。5、與金融的關(guān)聯(lián)度高由于房地產(chǎn)的價值量大，無論是開發(fā)，還是消費，都需要大量的資金，而這對于一般的投資者和消費者來講都是無法承受的。因此需要金融的支持。如果沒有金融的支持，房地產(chǎn)市場的發(fā)展要受到很大的限制。我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)證券、股票、房地產(chǎn)抵押、按揭等是金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合的產(chǎn)物。不管是開發(fā)商，還是消費者，都從這里面獲益很多。所以，房地產(chǎn)市場與金融市場是一對孿生姐妹，二者緊密聯(lián)系，相互作用。金融市場促進(jìn)了房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場也活躍了金融市場。6、政府干預(yù)性強(qiáng)其他市場也都有接受政府的管理，但是政府在一般情況下，并不針對市場上具體或個別的商品及其交易流通制定法律，來進(jìn)行直接調(diào)節(jié)與干預(yù)。但是，對房地產(chǎn)就不同了，對房地產(chǎn)市場上的土地、房屋的交易活動，政府制定專門的、具體的法律、規(guī)章、制度來進(jìn)行管理和干預(yù)。所以，相對于一般的商品市場而言，政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)性要更強(qiáng)一些。四、房地產(chǎn)市場的功能房地產(chǎn)市場的功能是通過房地產(chǎn)市場運行機(jī)制對房地產(chǎn)市場運作過程的自發(fā)調(diào)節(jié)作用而表現(xiàn)出來的。1、資源配置功能這是房地產(chǎn)市場的首要功能。一是可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供求，通過價格機(jī)制，價格對供給和需求都有影響，一般來說，價格對供給的影響是正向的，價格上升，供給會增加，價格對需求的影響是反向的，價格上升，需求會減少。當(dāng)市場出現(xiàn)供求不平衡時，價格機(jī)制的作用會使市場重新達(dá)到平衡。如供大于求，價格會下降，導(dǎo)致供給減少，需求增加。二是可以優(yōu)化房地產(chǎn)資源的配置，提高其使用效率。我國以前土地實行無償使用，住房實行福利分配，導(dǎo)致土地出現(xiàn)多占少用或占而不用，住房分配出現(xiàn)不公等現(xiàn)象。有了房地產(chǎn)市場后，土地、住房進(jìn)入市場按等價規(guī)律來交換，這種情況就少多了。要多占土地、多占住房，必須支付更高的代價，那些多占土地、多占住房的單位或個人就會將多占的那一部分賣出去或租出去，而那些真正需要土地、住房的人能買到或租到自己滿意的土地、住房。2、信息傳遞功能房地產(chǎn)市場是聯(lián)結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)和需求的紐帶，也是聯(lián)結(jié)社會總供給和社會總需求的橋梁。房地產(chǎn)市場信息是在頻繁的房地產(chǎn)交易過程中形成的，如需求信息、供給信息、價格信息等，通過市場來傳遞。一般來說，房地產(chǎn)市場體系越完善，交易越頻繁，運作越規(guī)范，產(chǎn)生的信息就越多，傳遞的速度就越快，信息的質(zhì)量就越高。目前我國房地產(chǎn)市場體系不完善，運作也不是很規(guī)范，房地產(chǎn)信息機(jī)構(gòu)還很少，所以，我國房地產(chǎn)市場的傳遞信息的功能比較弱。3、價值實現(xiàn)和價值評價功能房地產(chǎn)商品具有價值和使用價值。對房地產(chǎn)生產(chǎn)者來說，要實現(xiàn)房地產(chǎn)商品的價值，必須在房地產(chǎn)市場出售房地產(chǎn)。對房地產(chǎn)消費者來說，要獲得地產(chǎn)的使用價值，必須到房地產(chǎn)市場購買房地產(chǎn)。因此，通過房地產(chǎn)市場的交換，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)的價值和使用價值。這是房地產(chǎn)市場的價值實現(xiàn)功能。房地產(chǎn)市場還能對房地產(chǎn)價值進(jìn)行客觀的評價，在房地產(chǎn)市場上，通過市場機(jī)制可使房地產(chǎn)形成比較合理的價格?！?房地產(chǎn)市場供求分析一、房地產(chǎn)市場供給（一）房地產(chǎn)供給的概念房地產(chǎn)供給的概念可從微觀和宏觀兩個層面來理解。從微觀層面來講，所謂房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時期在每一價格水平上愿意而且能夠提供的房地產(chǎn)商品或勞務(wù)的數(shù)量，既包括新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品（增量房），也包括了過去生產(chǎn)的存貨（存量房）。從宏觀層面來講，房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給，即在某一時期內(nèi)全社會房地產(chǎn)供給的總量，既包括實物總量，以幢、m2等為單位的，也包括價值總量，以元、萬元等為單位的。（二）房地產(chǎn)供給的特性1、缺乏彈性房地產(chǎn)供給與一般商品供給相比缺乏彈性。一般商品可以源源不斷地向市場供給，但房地產(chǎn)不行。主要是兩方面的原因：一是土地供給缺乏彈性。土地供給分土地的自然供給和土地的經(jīng)濟(jì)供給。土地的自然供給無彈性，土地的經(jīng)濟(jì)彈性也很小。二是由于房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期長，一般是一二年甚至更長，在短期內(nèi)房地產(chǎn)很難直接地、很快地生產(chǎn)出來。因此，短期的房地產(chǎn)供給固定不變，長期的房地產(chǎn)供給盡管可以變動，但也要受到土地供給的制約。2、層次性房地產(chǎn)供給具有層次性。一般可以將房地產(chǎn)供給分為三個層次。第一個層次是現(xiàn)實供給層次，是指房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入流通領(lǐng)域，可以隨時出售和出租的房地產(chǎn)，又稱為房地產(chǎn)上市量，主要是現(xiàn)房，也包括已經(jīng)上市的期房。第二個層次是儲備供給層次，是指房地產(chǎn)生產(chǎn)者出于一定的考慮將一部分可以進(jìn)入市場的房地產(chǎn)商品暫時儲備起不上市的房地產(chǎn)。儲備供給層次的房地產(chǎn)與空置房地產(chǎn)的區(qū)別：空置房地產(chǎn)是生產(chǎn)者想出售而一時出售不了的房地產(chǎn)，而儲備供給層次的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)生產(chǎn)者出于一定的考慮將一部分可以進(jìn)入市場的房地產(chǎn)商品暫時儲備起不上市的房地產(chǎn)，一個是被動，一個是主動。第三個層次是潛在供給層次，是指已經(jīng)開工正在建造的或者已竣工而未交付使用等未上市的房