論我國物權(quán)法上的財產(chǎn)財產(chǎn)責(zé)任

論我國物權(quán)法上的財產(chǎn)財產(chǎn)責(zé)任

一、制定物權(quán)法的目的與原則一切法律都是對社會文明和經(jīng)濟發(fā)展需求的反映和折射，法律就是這樣。雖然我們不能說,在物權(quán)法出臺之前,我國不存在實質(zhì)意義上的物權(quán)法,如《民法通則》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等都在不同層面上實質(zhì)地調(diào)整著物權(quán)關(guān)系,但是這些法律之間缺乏系統(tǒng)性與協(xié)調(diào)性,相互之間甚至存在矛盾與沖突,給司法實踐中的法律適用帶來困難。同時,隨著改革開放和經(jīng)濟發(fā)展,現(xiàn)存的物權(quán)種類已經(jīng)不能滿足新的形勢及建設(shè)和諧社會的需要。另外,我國多年來改革開放的成果也需要通過物權(quán)法固定下來,以保護多種經(jīng)濟成分主體的財產(chǎn)。王兆國副委員長在《關(guān)于中華人民共和國物權(quán)法(草案)的說明》(以下簡稱《說明》)中指出了制定物權(quán)法的“三個需要”,即“制定物權(quán)法是堅持社會主義基本經(jīng)濟制度的需要;制定物權(quán)法是規(guī)范社會主義市場經(jīng)濟秩序的需要;制定物權(quán)法是維護廣大人民群眾切身利益的需要”。關(guān)于第一個需要,即“堅持社會主義基本經(jīng)濟制度的需要”,《說明》作了這樣的詮釋:“堅持以公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展是國家在社會主義初級階段的基本經(jīng)濟制度。通過制定物權(quán)法,明確國有財產(chǎn)和集體財產(chǎn)的范圍、國家所有權(quán)和集體所有權(quán)的行使、加強對國有財產(chǎn)和集體財產(chǎn)的保護,有利于鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟;明確私有財產(chǎn)的范圍、依法對私有財產(chǎn)給予保護,有利于鼓勵、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟的發(fā)展”。關(guān)于第二個需要,即“規(guī)范社會主義市場經(jīng)濟秩序的需要”,《說明》作了這樣的詮釋:“產(chǎn)權(quán)明晰、公平競爭是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的基本要求。通過制定物權(quán)法,確認物的歸屬,明確所有權(quán)和用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的內(nèi)容,保障各種市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利,依法保護權(quán)利人的物權(quán),對于發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟具有重要作用”。關(guān)于第三個需要,即“維護廣大人民群眾切身利益的需要”,《說明》作了這樣的詮釋:“隨著改革開放、經(jīng)濟發(fā)展,人民群眾生活普遍改善,迫切要求切實保護他們通過辛勤勞動積累的合法財產(chǎn)、保護依法享有的土地承包經(jīng)營權(quán)等合法權(quán)益。通過制定物權(quán)法,明確并保護私人所有權(quán)、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán),以維護人民群眾的切身利益,激發(fā)人們創(chuàng)造財富的活力,促進社會和諧”。上述必要性與物權(quán)法的目的功能,決定了物權(quán)法的基本精神與原則。但是,物權(quán)法的這些基本精神必須通過具體的規(guī)范表達出來,而且這種通過規(guī)范表達出來的基本精神必須具有客觀性與實證性。因此,本文所說的物權(quán)法的基本精神是以規(guī)范作為載體的。在我看來,物權(quán)法的立法精神可以用原則表示,大致如下:(1)物權(quán)的平等保護原則;(2)保護交易安全的原則;(3)明晰所有權(quán)范圍與加強保護的原則;(4)物權(quán)主利益協(xié)調(diào)原則;(5)重點保護城市居民和農(nóng)民利益的原則。下面我們將分述這些原則以及物權(quán)法的表達規(guī)范。二、保護權(quán)利與平等原則(一)物權(quán)法的起草及《合同法》第80年代中期的解釋,是一個法律的意識所謂物權(quán)的平等保護原則是指所有物權(quán)不論權(quán)利人為何人,平等受法律保護。盡管這條原則是各國憲法及民法典所確認的基本原則與法律的基本精神,但是在我國的物權(quán)法起草過程中卻引起了極大的爭議。因為,從我國自上世紀60年代開始到80年代中期的歷史進程看,基本上就是一個消滅私人財產(chǎn)權(quán)的過程,直到改革開放后,我們才允許多種經(jīng)濟成分的并存,由此,所有制結(jié)構(gòu)從單一變?yōu)槎嘣?。因?社會政策上的這種從消滅私人財產(chǎn)權(quán)到承認私人財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)變,反映到法律和意識上需要一個過程。所以說,無論是2004年的憲法,還是2007年的物權(quán)法,承認對所有主體的物權(quán)之平等保護原則,是一個偉大的進步。(二)物權(quán)的法律保護我國物權(quán)法第1條規(guī)定:“為了維護國家基本經(jīng)濟制度,維護社會主義市場經(jīng)濟秩序,明確物的歸屬,發(fā)揮物的效用,保護權(quán)利人的物權(quán),根據(jù)憲法,制定本法?！钡?條規(guī)定:“國家在社會主義初級階段,堅持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基本經(jīng)濟制度。國家鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟,鼓勵、支持和引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟的發(fā)展。國家實行社會主義市場經(jīng)濟,保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利?！钡?條規(guī)定:“國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護,任何單位和個人不得侵犯?！睉?yīng)該說,從倫理價值上看,對所有物權(quán)的主體實行平等保護是由民法的性質(zhì)所決定的,也是市場交易的需要。試想,如果物權(quán)分為不同的等級,那么物權(quán)之間的流轉(zhuǎn)將變得困難,甚至是不可能的。這樣一來,就違背了市場經(jīng)濟的法則,市場經(jīng)濟就建立不起來。再從立法技術(shù)上看,平等保護也是物權(quán)法的規(guī)范制度構(gòu)建的基礎(chǔ),沒有主體平等作為基礎(chǔ),物權(quán)法將變?yōu)樾姓f(xié)調(diào)法,而不再是私法意義上的物權(quán)法。三、保護交易安全的原則(一)交易安全的保障無論是從國家經(jīng)濟秩序之需求上看,還是從個人交易之愿望上看,都需要交易安全。因為,如果沒有交易安全制度的保障,善意交易對方(第三人)從交易中所獲得的標的物就難以持有,其目的就難以達到,社會分工所帶來的相互協(xié)同的需要就難以滿足,正常的經(jīng)濟秩序就建立不起來。因此,任何國家的物權(quán)法對物權(quán)的變動都規(guī)定了安全規(guī)范制度,以保障交易安全。在物權(quán)法上,這些交易安全的制度主要是通過“物權(quán)法定”、“公示公信(登記與交付等)”、“區(qū)分原則”等制度表現(xiàn)出來的。(二)法律原則1.物權(quán)法上的物權(quán)并規(guī)定物權(quán)法定主義原則的基本含義是:物權(quán)的種類和內(nèi)容由民法和其他法律統(tǒng)一規(guī)定,不允許當(dāng)事人依自己的意思自由創(chuàng)設(shè)或者變更。這一原則為19世紀大陸法系各國民法典運動后確立的一項關(guān)于物權(quán)法的基本原則,其具體內(nèi)容有兩個:(1)民法上所有的物權(quán)種類必須在法律中明確固定下來,當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)法律所不認可的新類型權(quán)利,此所謂“類型法定”;(2)任何一項物權(quán)的內(nèi)容由法律強制性地予以規(guī)定,當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)與法律規(guī)定的物權(quán)內(nèi)容不同的物權(quán)。我國物權(quán)法第5條規(guī)定:“物權(quán)的種類和內(nèi)容,由法律規(guī)定?！边@是我國第一次以法律的形式規(guī)定之。2.明確物權(quán)實現(xiàn)的內(nèi)容物權(quán)法定主義原則不僅是交易便捷的需要,也是公示及交易安全的需要。物權(quán)具有絕對效力,任何人對物權(quán)都負有尊重的義務(wù)。而要實現(xiàn)這一要求,物權(quán)的內(nèi)容要為第三人所認識。如果物權(quán)的內(nèi)容不統(tǒng)一,第三人將無法知道其行為是否構(gòu)成對物權(quán)的不尊重。只有通過內(nèi)容固定,才能引導(dǎo)人們的行為,實現(xiàn)對物權(quán)的尊重和對第三人的保護。與債權(quán)不同,債權(quán)為對特定人請求為特定行為的權(quán)利,具有相對性。債權(quán)不能實現(xiàn)的原因主要在于債務(wù)人不履行債務(wù)的行為,因此,債權(quán)的侵犯者一般只能是債務(wù)人。而物權(quán)為支配支配物的權(quán)利,具有絕對性,物權(quán)的不能實現(xiàn),可因任何第三人的行為,亦即任何人均得成為物權(quán)的侵犯者。為使物權(quán)不致無端遭受他人侵犯,權(quán)利的公示便有其必要,而公示手段的有限,則決定物權(quán)的種類和內(nèi)容必須明確,否則物權(quán)人之外的第三人將在千奇百怪的“物權(quán)”面前無所適從,而第三人對物權(quán)的尊重便無從談起。所以,物權(quán)是一種必須經(jīng)由權(quán)利人之外的一切人加以尊重才能實現(xiàn)的權(quán)利,而物權(quán)之獲得他人尊重,須以他人知曉物權(quán)的存在及物權(quán)的內(nèi)容為條件。(三)不動產(chǎn)登記制度所謂物權(quán)的公示原則,是指物權(quán)的享有或者變動以一種可以從外部察知的方式向社會公開,從而使第三人知道的原則。簡單地說,公示原則就是物權(quán)享有或者變動的外部象征或者標志。例如,你擁有房屋所有權(quán),你必須進行登記,登記就是你擁有的標志;你要將你擁有的房屋出賣給他人,也必須辦理轉(zhuǎn)讓登記,以表明所有權(quán)人已經(jīng)發(fā)生的變化。所謂物權(quán)的公信原則,是指物權(quán)的享有或者變動一旦公示,那么即使這種公示的方式與權(quán)利的真實狀況不相符合(如虛假登記),但對于信賴該公示方式而與之從事交易的善意第三人不生影響,即法律仍然承認第三人可以取得如同公示與權(quán)利相符合時可以取得的結(jié)果,以保護交易安全。公示公信原則在《物權(quán)法》中有集中體現(xiàn)。物權(quán)法第6條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！蔽餀?quán)法第9條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。”法律規(guī)定公示公信原則的原因在于:一是權(quán)利推定(享有權(quán)利的外觀)。符合公示方式要求的,就推定其為權(quán)利人。但不可否認的是,這種權(quán)利享有的外觀可能與真實權(quán)利有時是不符合的,登記符合的情況比較多,而動產(chǎn)的占有,不符合的情況可能就比較多。因此,必須輔助于善意才能符合倫理要求。從推定的意義上說,這是交易的基礎(chǔ)。否則,任何交易將無法完成或者說成本很高。權(quán)利推定實踐中的意義是確權(quán)之訴。這里,“推定”的意思恰恰就是可以依證據(jù)推翻之。二是權(quán)利轉(zhuǎn)讓。物權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須公示,否則第三人將無從知道。因此,公示在權(quán)利變更時意義重大。三是善意取得。從法律上說,任何一個轉(zhuǎn)讓權(quán)利的人,首先必須具有對權(quán)利的合法有效的處分權(quán)。但是,如何在交易中去證明交易對方對于交易的標的具有合法有效的處分權(quán)呢?如果沒有公示方式的話,那么,買賣的買受人就要花費大量的時間去調(diào)查出賣人對出賣物的合法處分權(quán)。而具有了公示方式后,只要相信公示手段,則相信這種外部占有或者登記,就當(dāng)然相信其為合法處分權(quán)人。即使存在不符合,也不影響善意信賴權(quán)利外觀的人的利益。為了完善不動產(chǎn)登記制度,物權(quán)法還規(guī)定了預(yù)告登記與異議登記制度。預(yù)告登記是指為保全對不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)而將此權(quán)利為對象進行的登記,該登記具有物權(quán)的排他性效力。德國法、日本法、瑞士法都規(guī)定了這種登記制度。我國物權(quán)法第20條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的,預(yù)告登記失效?！碑愖h登記在立法中也有體現(xiàn)。我國物權(quán)法第19條規(guī)定:“權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的,登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的,利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的,申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴,異議登記失效。異議登記不當(dāng),造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償?！庇纱丝梢?在我國法上,如果更正得不到現(xiàn)實權(quán)利人的同意,應(yīng)采取異議登記的方式,以防止現(xiàn)實權(quán)利人惡意處分不動產(chǎn),而損害請求人。(四)房屋買賣合同的生效,既區(qū)分原則就是指法律區(qū)分物權(quán)變動的原因與結(jié)果的原則。物權(quán)法第15條規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力?！眳^(qū)分原則在保護交易安全方面的意義是:從邏輯上說,只有房屋買賣合同生效后,出賣人才負有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù),如果合同都沒有生效,出賣人就沒有必要轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。因此,“一房二賣”就會成為必然的事實。區(qū)分原則就解決了這一問題:房屋買賣合同的效力適用《合同法》的規(guī)定,只要符合合同法的規(guī)定條件,房屋買賣合同就生效。合同生效后,出賣人就負擔(dān)交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買受人的義務(wù)。如果出賣人不交付房屋,就屬于違約行為。買受人可以請求法院強制出賣人交付房屋;如果出賣人“一房二賣”,就要承擔(dān)違約責(zé)任。這一制度再配合“預(yù)告登記”制度,能夠很好地保護交易安全。四、明確所有權(quán)范圍和加強保護的原則(一)其他自然資源關(guān)于國家所有權(quán),物權(quán)法的規(guī)定主要體現(xiàn)在三個方面:一是明確國家所有權(quán)的范圍;二是明確國家所有權(quán)的行使主體;三是加強對國家所有權(quán)的保護。關(guān)于國家所有權(quán)的范圍,物權(quán)法第46條至52條明確規(guī)定:“礦藏、水流、海域?qū)儆趪宜?城市的土地,屬于國家所有。法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,屬于國家所有;森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源,屬于國家所有,但法律規(guī)定屬于集體所有的除外;法律規(guī)定屬于國家所有的野生動植物資源,屬于國家所有;無線電頻譜資源屬于國家所有;法律規(guī)定屬于國家所有的文物,屬于國家所有;國防資產(chǎn)屬于國家所有;鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施,依照法律規(guī)定為國家所有的,屬于國家所有?！标P(guān)于國家所有權(quán)的行使主體,物權(quán)法第45條規(guī)定:“法律規(guī)定屬于國家所有的財產(chǎn),屬于國家所有即全民所有。國有財產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán);法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定。”關(guān)于加強對國家所有權(quán)的保護問題,物權(quán)法第56條規(guī)定:“國家所有的財產(chǎn)受法律保護,禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞?！钡?7條規(guī)定:“履行國有財產(chǎn)管理、監(jiān)督職責(zé)的機構(gòu)及其工作人員,應(yīng)當(dāng)依法加強對國有財產(chǎn)的管理、監(jiān)督,促進國有財產(chǎn)保值增值,防止國有財產(chǎn)損失;濫用職權(quán),玩忽職守,造成國有財產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。違反國有財產(chǎn)管理規(guī)定,在企業(yè)改制、合并分立、關(guān)聯(lián)交易等過程中,低價轉(zhuǎn)讓、合謀私分、擅自擔(dān)?；蛘咭云渌绞皆斐蓢胸敭a(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任?！?二)集體所有權(quán)的行使和保護物權(quán)法關(guān)于集體所有權(quán)的主要貢獻在于:一方面明確了其范圍,另一方面明確了其行使與保護。關(guān)于集體所有權(quán)的范圍,物權(quán)法第58條規(guī)定:“集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)包括:(1)法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂;(2)集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施;(3)集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施;(4)集體所有的其他不動產(chǎn)和動產(chǎn)?！标P(guān)于集體所有權(quán)的行使,物權(quán)法作出了比較詳細的規(guī)定,以避免實踐中少數(shù)人利用職權(quán)來侵害集體利益。物權(quán)法第59條規(guī)定:“下列事項應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定:(1)土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包;(2)個別土地承包經(jīng)營權(quán)人之間承包地的調(diào)整;(3)土地補償費等費用的使用、分配辦法;(4)集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動等事項;(5)法律規(guī)定的其他事項?！钡?0條規(guī)定:“對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等,依照下列規(guī)定行使所有權(quán):(1)屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán);(2)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的,由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán);(3)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權(quán)?！标P(guān)于對集體所有權(quán)的保護,物權(quán)法第63條規(guī)定:“集體所有的財產(chǎn)受法律保護,禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者其負責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的,受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。”(三)產(chǎn)權(quán)保護方面,建議將《物權(quán)法》與《民法法》上的財產(chǎn)權(quán)結(jié)合適用保護私人私權(quán)的法律依據(jù)關(guān)于個人所有權(quán)的范圍與保護,物權(quán)法第64條至66條規(guī)定:“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán);私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護;國家依照法律規(guī)定保護私人的繼承權(quán)及其他合法權(quán)益;私人的合法財產(chǎn)受法律保護,禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞?！蔽濉⑿惺狗矫娲嬖诿芘c沖突無論是私人所有權(quán)之間、私人與集體所有權(quán)之間,還是國家所有權(quán)之間,在權(quán)利行使方面因為各種原因會存在矛盾與沖突。物權(quán)法為協(xié)調(diào)這些矛盾與沖突,使資源得到最大化利用,專門規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰關(guān)系、征收制度等,以保證不同利益主體在法律框架內(nèi)得到合理的協(xié)調(diào),以利于建設(shè)和諧社會的目標。(一)主與開發(fā)、業(yè)主之間的矛盾由于商品住宅的大力推廣,業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)商之間、業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾比較突出,可以說已經(jīng)成為重要的社會問題。在這一問題上,物權(quán)法主要規(guī)定了下列協(xié)調(diào)利益的措施。1.業(yè)主對建筑物的權(quán)利物權(quán)法第70條至72條、第77條規(guī)定:“(1)業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。(2)業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。(3)業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。(4)業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！盵2,3,4,5,6,7,8,9,10,11]2.業(yè)主委員會決定物權(quán)法第75條規(guī)定:“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會?！盵2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12]第76條規(guī)定:“下列事項由業(yè)主共同決定:(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項?！睕Q定前款第五項和第六項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！盵2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12]第78條規(guī)定:“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。”[2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13]3.汽車等特殊場地的設(shè)計和歸屬物權(quán)法第73條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有?！盵2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12]第74條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。”[2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12](二)相鄰權(quán)利人對自己用水、排水等的利用相鄰關(guān)系是由法律規(guī)定的因相鄰不動產(chǎn)的利用而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因相鄰不動產(chǎn)在不動產(chǎn)的利用方面,多發(fā)生糾紛,因此,為協(xié)調(diào)與平衡利益關(guān)系,物權(quán)法特別規(guī)定了相鄰關(guān)系,為建設(shè)和諧社會堅定了法律基礎(chǔ)。具體來說,物權(quán)法對相鄰關(guān)系的規(guī)定主要是:“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系;不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用,應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放,應(yīng)當(dāng)尊重自然流向;不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的,應(yīng)當(dāng)提供必要的便利;不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?該土地、建筑物的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利;建造建筑物,不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準,妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照;不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物,排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì);不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等,不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全;不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償?！盵2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14](三)明確征收條件與程序所謂征收,是指國家依強制力將非國有財產(chǎn)轉(zhuǎn)移于自己的行為。在我國因拆遷引起了許多社會問題和矛盾,有些地方的矛盾還比較尖銳。實事求是地說,這種行為涉及對各種所有權(quán)的平衡問題,因此,必須慎重對待。物權(quán)法對此作了比較明確的規(guī)定:“為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地,應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用,安排被征地農(nóng)民的社會保障