項目未來遠景規(guī)劃報告

****廣場未來遠景規(guī)劃報告前言前期工作成果未來遠景規(guī)劃結語PAGE1/11一、前言****廣場商圈位于***市中心，臨進火車站、汽車站，人流大、車流密；因地處老城區(qū)，街道窄、人行道等公共配套設施形同虛設。項目面積跨度大，受街道分離，加上開放式設計，零散式銷售，管理上需要投入更多的人力、物力、財力，加上只有三、四線城市物業(yè)服務收費標準，空置率過高，必將影響項目正常運作。結合前期我公司對該物業(yè)區(qū)域的了解，根據(jù)項目實際情況，我們將統(tǒng)籌制定項目規(guī)劃、實施、管理綱要，和行之有效的管理制度和服務理念，確保該中心商圈能夠持續(xù)、穩(wěn)固發(fā)展。鑒于前期雙方合作的基礎上，我們對所做的工作成果進行了一次總結，并對未來合作方向做出遠景規(guī)劃，期待真誠合作，共赴共贏之路。運了約35車（不含正常裝修垃圾）。5．遺留問題處理。（1）隨著易生活物業(yè)公司介入，協(xié)調(diào)實業(yè)公司對房屋滲漏水300多處進行排查，發(fā)現(xiàn)并解決了40余處，其余滲漏點是之前維修過未聯(lián)系業(yè)主確認或聯(lián)系不上客戶。（2）住宅業(yè)主更換刷卡式智能電表，有效解決墊付住宅電費情況，更換過程中發(fā)現(xiàn)有多戶1年多、甚至多年未交過電費的情況。（3）排污泵缺失、損壞31臺之多，排污靠排污車抽，增加了人工成本，經(jīng)過協(xié)調(diào)，與廠家直接對接采購，減少中間環(huán)節(jié)。（4）公共部位存在多處安全隱患，例如：大堂側門無門禁、天臺女兒墻高度不足等問題，各部門集思廣益尋找解決方案，消除隱患。6．消防演練。組織3次預演，4次消防演練，邀請大部分商戶參加，同時邀請消防隊、社區(qū)、派出所參入演練與觀摩。受到廣大業(yè)主/客戶的一致好評。7、“大干三十天”活動開展。通過大干三十天活動，對現(xiàn)場客戶反映比較強烈的衛(wèi)生差、通道燈不亮、消防通道占用等感觀問題，充分調(diào)動所有員工開展為期30天的整理整頓，獲得了大部分客戶的好評，得到了大部分業(yè)主的肯定。三、未來遠景規(guī)劃物業(yè)市場與房地產(chǎn)市場一樣，正經(jīng)歷生死存亡大戰(zhàn)，前不久傳出萬達物業(yè)拋售的傳聞，可想而知，國內(nèi)巨頭都想著如何在經(jīng)濟低迷的市場保存自己獨有的優(yōu)勢，將弱勢資源推入滾滾波濤中重新洗牌。作為三、四線城市的我們，更應該把握時機審時度勢，充分挖掘周邊市場潛力，整合資源，不斷革新，打造一個整潔、舒適、安全的多元化社區(qū)。查漏洞、控成本、找盈利，實現(xiàn)盈虧平衡自來水。自來水屬公共資源，市場供水收費規(guī)律為市政直供水由自來水公司直接向住戶收費，屬物業(yè)二次加壓供水按樓層不同加收二次加壓供水費。長期以來，未收取二次加壓供水費，該費用由物業(yè)公司承擔。供電。因區(qū)域范圍廣、用戶多，加上部分線路需過專有部分，存在偷用、錯接、混用現(xiàn)象，排查起來極其困難，需要上下一心，逐一排查，公共部位增設分支電表，確保使用有計量，每月總表與分表匯總分析?？照{(diào)。中央空調(diào)使用方便、美觀，但住宅、商鋪戶數(shù)多，跨度大，管路長，末端設備監(jiān)管難度大（需要進戶），甚至部分用戶從使用至今都未能進入檢查，存在極大漏洞。每戶建立巡查電子臺賬，每次巡檢、維修均需憑派工單進行，有效管控，禁止員工私自檢查、診斷、維修，杜絕干私活現(xiàn)象。消防。消防問題是本項目的一塊最大弊病，系統(tǒng)分散，無竣工驗收，長期無維保，很多設備老化、損毀嚴重，從長遠角度考慮，短期投資一筆費用將系統(tǒng)整合，減少后期維護、人員成本，有利于項目管理。區(qū)域性水電獨立。春天小街、名吃廣場、義烏商品城、流行前線、16號商業(yè)樓、13-14號商業(yè)樓等較大型商業(yè)區(qū)實施水電獨立核算，實行誰使用、誰管理、誰受益、誰負責的管理制度，可一定程度上節(jié)約人力成本，設施設備維修養(yǎng)護成本。停車場。隨著車輛不斷增加，停車場管理漏洞也需不斷完善?，F(xiàn)有系統(tǒng)升級，制定符合項目實際情況的收費系統(tǒng)和監(jiān)管系統(tǒng)，用科技和人員相結合的管理手段有效管控。排污。整個排污系統(tǒng)采用車抽人撈模式運作，排水泵損壞得不到修理，管網(wǎng)設置不科學，致使過多的人力、物力成本投入；修復和增設排水/污泵，部分管網(wǎng)改造接入市政管網(wǎng)，減輕排污壓力，精簡隊伍或在同行業(yè)實現(xiàn)市場化運作。充分利用廣場活動、樓宇外墻廣告位等資源，開展多種經(jīng)營，積極創(chuàng)收，彌補物業(yè)管理費不足。利用火車站、汽車站特有優(yōu)勢，開展房屋租賃、代訂票務、商務接待、特色服務等，通過微信平臺推廣到縣區(qū)，為信陽及周邊縣區(qū)人群提供服務，實現(xiàn)盈利。只有意識到危機，不斷向全體員工灌輸漏洞危害、成本管控、集體開動腦筋，樹立主人翁意識，才能實現(xiàn)群防群堵、共同節(jié)約、實現(xiàn)持續(xù)盈利。夯實物業(yè)基礎服務不斷完善基礎制度?；A制度是一個公司運作的奠基石，只有基礎堅實、穩(wěn)固，公司壯大發(fā)展才不會在云中漂浮?；A制度、基本服務需重新梳理，根據(jù)項目特性梳理一套符合項目需求的制度。對內(nèi)實施“精細化”管理，對外實施“人性化”管理，對客戶實施“大愛”管理。物業(yè)服務大都通過細節(jié)服務來體現(xiàn)，精細化服務就是對細節(jié)服務的詮釋。精是做精，把事情做到精準、精致、最優(yōu)；細就是做細，把工作、流程、服務做到細致入微；化就是規(guī)范化，流程規(guī)范、服務規(guī)范、管理規(guī)范，形成標準化、規(guī)范化文件執(zhí)行。分門別類建立樓宇、公共建筑、設施設備、車庫車位、臨建倉庫/門面房等臺賬，梳理出各類型建筑動態(tài)、使用情況、維護情況、年限、存在問題等，根據(jù)各類問題分別出解決措施，確保各項基本數(shù)據(jù)完備，消除后續(xù)管理隱患。消防、監(jiān)控是基礎管理至關重要的部分，除建立臺賬外，還需聘請有專業(yè)資質的維保單位對系統(tǒng)進行診斷、修整，納入到日常重點工作事項管理。聯(lián)合消防隊、派出所、社區(qū)對重點戶進行排查，借助職能部門力量消除拒不配合、疑難戶安全隱患問題。車：主要位置增設多層非機動車停車位，把立體空間利用上，減輕路面停車擁堵；貨：路面設置貨流引導裝置，規(guī)范商戶上貨時間、路線，確保人流大的時候看不到商戶上貨；通過對基礎設施規(guī)劃，使商圈環(huán)境提升，以配合大商圈升級。與客戶建立良好溝通。通過樓管對入住、非入住、本地、異地客戶均實施拜訪，發(fā)送節(jié)日祝福語，針對業(yè)主拜訪記錄將客戶分類，實施二次或多次拜訪，建立業(yè)主信息庫，同時與業(yè)戶取得良好溝通，讓在家的業(yè)戶感受到實際行動，在外工作的人感受到家鄉(xiāng)的溫暖，構建和諧社區(qū)。人員素質提升。人是一切事務的根本，通過高密度培訓教育、引導、幫帶，使大部分員工素質得到提升，同時引進有先進管理經(jīng)驗的人才，以滿足公司發(fā)展的需要，應對市場各種需求。開展多種經(jīng)營活動。利用傳統(tǒng)春節(jié)、元宵節(jié)、中秋節(jié)等節(jié)日氛圍，開展多種經(jīng)營活動，把業(yè)戶的積極性帶動起來，參與和諧社區(qū)建設。各種職能單位關系維護。通過對已建立聯(lián)系的各職能單位加強交流，同時對有關聯(lián)的職能單位邀請到項目指導工作，通過職能單位幫帶，扎實業(yè)務知識，夯實基礎服務。同時也可建立工作關系，解決公司發(fā)展所需?；A工作扎實了，業(yè)務熟練了，人員充沛了，才能更好地推行各項增值創(chuàng)收項目。（三）城市中心商圈升級對步行街臨鋪進行整治（必要時拆除臨鋪），規(guī)范路面商戶門頭廣告、招牌，打造一條或多條人員流動路線，每條客流路線有主題，有內(nèi)容，帶動動線上的商戶，降低空置率，提高商戶收益。整合現(xiàn)有廣場停車、展銷、廣告資源，結合市場受歡迎品牌調(diào)查，引進具有特色的優(yōu)質項目，拉動商圈客流及消費，同時將各優(yōu)質商家整合到網(wǎng)絡平臺上，實現(xiàn)線上訂單、線下服務的功效。調(diào)整一些位置，支持當今最時尚、流行的電子商務、物流配送、物品倉儲等企業(yè)落戶本商圈，為商圈內(nèi)商家提供時時刻刻不在下樓的便利。部分物業(yè)空置率高的，通過置換、補償、參股等方式統(tǒng)一資源，打造以兒童早教、專業(yè)培訓（游泳、跆拳道、書法、考前輔導、武術）等機構組成的具有專業(yè)市場的商圈氛圍。逐步將整個商圈升級為購物休閑、美食廣場、酒吧街、電子物流、專業(yè)培訓、電玩一條街、賓館網(wǎng)吧等主題圈，改變現(xiàn)有交叉品類、參差不齊的局面，才具有市場力，贏得市場?；仡欉^去、展望未來，既要認清不足，及時改正，也要大膽向前，敢于創(chuàng)新。隨著互聯(lián)網(wǎng)、物流業(yè)的不斷升級，實體商家生存之路越