物業(yè)制度與政策(重點(diǎn)版)

第一章物業(yè)管理概述

第一節(jié)物業(yè)管理的概念第二節(jié)我國(guó)物業(yè)服務(wù)的產(chǎn)生和發(fā)展第二節(jié)我國(guó)物業(yè)服務(wù)的產(chǎn)生和發(fā)展第二節(jié)我國(guó)物業(yè)服務(wù)的產(chǎn)生和發(fā)展第三節(jié)我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革第三節(jié)第三節(jié)第四節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例第四節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例第二章物業(yè)管理服務(wù)第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)和內(nèi)容第二節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同第四節(jié)物業(yè)使用與維護(hù)第三章物業(yè)管理基本制度第一節(jié)業(yè)主大會(huì)制度第二節(jié)管理規(guī)約制度第三節(jié)前期物業(yè)管理的招標(biāo)制度第四節(jié)物業(yè)承接查驗(yàn)制度第五節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度（重點(diǎn)）第六節(jié)物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度第七節(jié)住宅專項(xiàng)維修資金制度第四章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策第四章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策第四章房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡(jiǎn)介第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理第四節(jié)商品房銷售管理第五節(jié)房屋租賃管理第六節(jié)房地產(chǎn)中介服務(wù)

第一章物業(yè)管理概述第一章物業(yè)管理概述第一章物業(yè)管理概述一、物業(yè)管理：是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。（一）對(duì)《條例》所稱物業(yè)管理定義的理解

1．物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)

2．物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同

3．物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)

物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面：一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。

除此之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。

（二）物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征

1．房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變；2．多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)；3．物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則；4．非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理

必須通過(guò)市場(chǎng)原則來(lái)實(shí)現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。

將市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于以下兩點(diǎn)：

一是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場(chǎng)活動(dòng)中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護(hù)。二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是什么，業(yè)主如何承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相互之間所承擔(dān)的違約責(zé)任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定

《條例》調(diào)整的范圍

1．《條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)

2．《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村

二、物業(yè)管理的特征

社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。

（一）社會(huì)化

物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。

（二）專業(yè)化

這就要求：有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機(jī)構(gòu)；有專門的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結(jié)果。因此，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)、要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。

（三）市場(chǎng)化雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。第二節(jié)我國(guó)物業(yè)服務(wù)的產(chǎn)生和發(fā)展第二節(jié)我國(guó)物業(yè)服務(wù)的產(chǎn)生和發(fā)展第二節(jié)我國(guó)物業(yè)服務(wù)的產(chǎn)生和發(fā)展一、物業(yè)管理的起源與發(fā)展

物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。

二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革（一）我國(guó)城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況1949年中華人民共和國(guó)成立后，國(guó)家對(duì)城市房地產(chǎn)確立了逐步實(shí)行國(guó)有化的政策。

改革開放以后，國(guó)家確立了住房商品化方針，一方面大力發(fā)展商品房銷售，另一方面按照住房制度改革政策向職工和居民出售公有住房。(二)我國(guó)改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個(gè)特征：

一是住房投資由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實(shí)物分配；三是住房消費(fèi)采取福利低租金和國(guó)家包修包養(yǎng)制度。

（三）住房商品化制度

隨著我國(guó)改革開放逐步展開，早在1979年，國(guó)家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開始實(shí)行向居民售房的試點(diǎn)。1994年，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。1998年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消住房實(shí)物分配，開始實(shí)施住房分配貨幣化。同時(shí)，提出經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)方針和政策，為中低收入居民購(gòu)房鋪平了道路。國(guó)家通過(guò)提高工資、給職工發(fā)放住房公積金和住房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)職工到房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買住房，全面實(shí)現(xiàn)了住房商品化秩序。

三、我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生

1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。該公司隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司，建立了“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制。四、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展

我國(guó)第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著我國(guó)在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，以地方立法的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。

建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。由此，確立了物業(yè)管理新體制，為我國(guó)房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。

2000年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，對(duì)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。

五、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用

(一)實(shí)施物業(yè)管理有利促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

(二)實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量

(三)實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)

(四)實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)

(五)實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展第三節(jié)我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革第三節(jié)第三節(jié)在我國(guó)短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三個(gè)原因：

1.我國(guó)當(dāng)前仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化的物業(yè)管理模式，需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用；2.物業(yè)管理是我國(guó)城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù)；3.普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問(wèn)題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會(huì)的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管。

從我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來(lái)看，可以《條例》為分水嶺，劃分成《條例》頒布前后兩個(gè)階段，兩個(gè)階段既存在著承繼的關(guān)系，也各自具有鮮明的特點(diǎn)。

一．《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)

從20世紀(jì)90年代初到《條例》頒布前，這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是借鑒性，；二是過(guò)渡性，；三是針對(duì)性，。

(一)城市新建住宅小區(qū)管理辦法

建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)一些地區(qū)物業(yè)管理基本做法與經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于1994年3月23日頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。

《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動(dòng)我國(guó)全面開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石，對(duì)我國(guó)建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。其中規(guī)范了以下幾項(xiàng)主要內(nèi)容：

(1)確定了物業(yè)管理活動(dòng)的主管部門；(2)確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容；(3)明確了社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式；4)確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會(huì)制度；

(5)明確了管理委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)；6)明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)；(7)確定了物業(yè)管理服務(wù)的合同制度與備案制度；

(8)針對(duì)業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施；(9)針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施

(二)物業(yè)管理服務(wù)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)

1．《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》

2．《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》

3．《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》

(三)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度

1996年建設(shè)部人事教育勞動(dòng)司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》，通知主要內(nèi)容包括：

第一，關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗實(shí)施辦法。

第二，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范。（包括三個(gè)內(nèi)容：一是崗位必備知識(shí)，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教學(xué)計(jì)劃。）

第三，物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范。物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范（也包括三個(gè)內(nèi)容：一是崗位必備知識(shí)，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教育計(jì)劃。）

培訓(xùn)合格上崗制度實(shí)施后，全國(guó)已有近十萬(wàn)物業(yè)管理從業(yè)人員經(jīng)過(guò)物業(yè)管理基礎(chǔ)理論和專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，極大地提高了物業(yè)管理人員的理論水平和專業(yè)素質(zhì)。

(四)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》

為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)收費(fèi)行為，保護(hù)消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益，1996年，國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》。

(五)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》

為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理行為，有利于企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，財(cái)政部1998年頒布了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，

(六)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》

為保障住房售后的維修管理，維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，建設(shè)部、財(cái)政部于1998年11月印發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，(七)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》

在物業(yè)管理迅猛發(fā)展形勢(shì)下，眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，其中一些企業(yè)在資傘、人員、經(jīng)驗(yàn)和物質(zhì)條件方面，難以適應(yīng)所承接物業(yè)管理項(xiàng)目的需要，從而給物業(yè)管理市場(chǎng)造成一定危害。為規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理，1999年建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，

(八)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

為加強(qiáng)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全，維護(hù)公共安全和公共利益，2002年3月建設(shè)部發(fā)布了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令第110號(hào))。二、《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)

2003年6月8日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式頒布，這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段?！稐l例》頒布后，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門和地方各級(jí)政府及房地產(chǎn)主管部門紛紛開展相應(yīng)政策的立、改、廢工作，全國(guó)上下掀起物業(yè)管理制度建設(shè)的新高潮。這——階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一是配套性，主要是以《條例》的配套性文件和實(shí)施細(xì)則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實(shí)《條例》為基本指針；二是經(jīng)驗(yàn)性，主要是總結(jié)物業(yè)管理實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對(duì)性地作出制度安排；三是操作性，主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細(xì)化，使其在現(xiàn)實(shí)操作層面上得以實(shí)施。

應(yīng)當(dāng)肯定的是，從《條例》頒布至今，物業(yè)管理法制建設(shè)的成就有目共睹，一個(gè)內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范、特色鮮明的物業(yè)管理法規(guī)體系已初步形成。

由于第三章將詳細(xì)論述物業(yè)管理的各項(xiàng)基本制度，這里僅就《條例》頒布后，制定的全國(guó)性政策法規(guī)作列舉式介紹：

(1)2003年6月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》；

(2)2003年9月，建設(shè)部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》；

(3)2003年11月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》；

(4)2004年1月，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制訂《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》；

(5)2004年3月，建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》；

(6)2004年7月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》

(7)2004年9月，建設(shè)部發(fā)布《臨時(shí)管理規(guī)約(示范文本)》和《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》；

(8)2005年11月，人事部、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》第四節(jié)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例

2003年6月8日，國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》?！稐l例》的頒布，是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期。

一、《條例》的立法過(guò)程（非重點(diǎn)內(nèi)容，了解即可）

1999年4月，建設(shè)部成立《條例》起草小組，開始《條例》的起草工作。第四節(jié)物業(yè)管理?xiàng)l例

二、《條例》的指導(dǎo)思想和立法原則（重點(diǎn)）《條例》在堅(jiān)持民法基本原則和立法法規(guī)定的原則下，突出了發(fā)展為重、平衡利益、保護(hù)弱者的立法理念?！稐l例》的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面，一是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；二是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；三是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。

《條例》在立法過(guò)程中，主要遵循以下幾個(gè)基本原則：

(一)物業(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則(二)維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則。

(三)現(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則(四)從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則

三、《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度

《條例》就業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的組成、職責(zé)和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律關(guān)系，業(yè)主處理財(cái)產(chǎn)共同利益的方式等，創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會(huì)、管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度(具體內(nèi)容見(jiàn)第三章)。學(xué)習(xí)和貫徹《條例》，關(guān)鍵在于要準(zhǔn)確把握《條例》所創(chuàng)設(shè)的法律制度的內(nèi)涵。

(一)尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利

(二)建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機(jī)制

(三)《條例》和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)

(四)妥善處理政府和市場(chǎng)的關(guān)系（重點(diǎn)）

同時(shí)《條例》明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對(duì)凡是能夠通過(guò)民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰；對(duì)違反行政管理規(guī)定，又同時(shí)構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅(jiān)持損害賠償優(yōu)先的原則。

四、《條例》主要內(nèi)容簡(jiǎn)介

(一)第一章總則

本章共5條，對(duì)《條例》的立法目的、調(diào)整對(duì)象和適用范圍、倡導(dǎo)原則和行政管理體制等作了規(guī)定。

作為第一部全國(guó)性的物業(yè)管理法規(guī)，《條例》第一條開宗明義，將規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。

(二)第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

本章共15條，規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議事規(guī)則，業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成，管理規(guī)約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系等內(nèi)容。

(三)第三章前期物業(yè)管理

本章共11條，是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等內(nèi)容。

該章的一個(gè)基本思想就是通過(guò)制度的建立和完善，明確建設(shè)單位的責(zé)任，打破舊有的“誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)管理”的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度，如對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的強(qiáng)制推行等，都體現(xiàn)了這個(gè)思想。

(四)第四章物業(yè)管理服務(wù)

本章共18條，旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

理解本章的各條規(guī)定，有利于明確物業(yè)管理當(dāng)事人的相互關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的順利開展。

(五)第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

本章共7條，對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范。

本章規(guī)定對(duì)于規(guī)范業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的行為，保障物業(yè)的正常使用與維護(hù)，具有十分重要的意義。

(六)第六章法律責(zé)任

《條例》的法律責(zé)任有如下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：

(1)行政責(zé)任、民事責(zé)任并存。(2)為了處理好行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任之間的關(guān)系，(3)體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。

(七)第七章附則

第七十條是關(guān)于《條例》生效日期的規(guī)定，明確《條例》自2003年9月1日起實(shí)施。

五、《條例》確立的基本法律關(guān)系（重點(diǎn)）

(一)業(yè)主相互之間的關(guān)系

業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體，物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護(hù)和管理。明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)按照《條例》和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定的程序作出的決定。

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系

業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全平等，雙方通過(guò)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的等價(jià)交換關(guān)系，是一種真正的民事行為。

(三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系

開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的義務(wù)是：制定臨時(shí)管理規(guī)約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任等。

(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系

《條例》規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用”，以及“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任”。同時(shí)明確規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用?！?/p>

(五)社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系

《條例》設(shè)立了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽取居委會(huì)建議的義務(wù)，規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。同時(shí)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他企業(yè)一樣，按合同和國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)服務(wù)，與居委會(huì)之間沒(méi)有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系

政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系，是一種行政法律關(guān)系。政府的主要職責(zé)就是依法制定規(guī)則來(lái)規(guī)范有關(guān)主體的行為，并通過(guò)加強(qiáng)規(guī)范和監(jiān)督維護(hù)這種規(guī)則，為雙方創(chuàng)造良好的交易環(huán)境。要充分尊重業(yè)主權(quán)利，尊重業(yè)主自我管理和自我約束，要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，強(qiáng)化合同的地位和效用，主要由當(dāng)事人通過(guò)合同來(lái)約束民事行為以及解決產(chǎn)生的糾紛

第二章物業(yè)管理服務(wù)第二章物業(yè)管理服務(wù)

第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)和內(nèi)容第二章物業(yè)管理服務(wù)一、物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)

(一)物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性；(二)物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性

物業(yè)管理服務(wù)的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性，這是物業(yè)服務(wù)合同區(qū)別一般委托合同的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

(三)物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無(wú)形性；(四)物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長(zhǎng)期性

二、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容

(一)物業(yè)管理服務(wù)

1、物業(yè)管理服務(wù)，是指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性服務(wù)，概括地說(shuō)，包括以下兩方面的內(nèi)容：一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。

具體地說(shuō)，物業(yè)管理服務(wù)主要包括以下內(nèi)容

(1)房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；(2)房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；(3)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；(5)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)；(6)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；

(7)物業(yè)檔案資料的管理；(8)專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)。

(二)物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)（注意與物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容的區(qū)別）

《條例》第四十四條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。理解這條規(guī)定，需注意以下幾點(diǎn)：

(1)提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定義務(wù)。(2)合同以外的服務(wù)事項(xiàng)需由特定的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。(3)物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)是一種有償服務(wù)。三、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)根據(jù)我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)情況，于2004年印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》)，從物業(yè)管理服務(wù)的基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六個(gè)方面界定物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，制定了三個(gè)等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)，約定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及測(cè)算物業(yè)服務(wù)價(jià)格的參考依據(jù)。《標(biāo)準(zhǔn)》的具體規(guī)定如下：

一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

(一)基本要求

(1)服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。(2)承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

(3)管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。(4)有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

(5)管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

(6)設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話（二級(jí)16小時(shí)、三級(jí)8小時(shí)）。急修半小時(shí)內(nèi)，其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。

(7)根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。(8)按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。．

(9)按合同約定規(guī)范使用住宅專項(xiàng)維修資金。(10)每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿意率80％(2級(jí)70%、3級(jí)70%)以上。

(二)房屋管理

(1)對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

(2)根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住宅專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。

(3)每日（2級(jí)每3天、3級(jí)每周）巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

(4)按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約(臨時(shí)管理規(guī)約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日（每3天、兩次）巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

(5)對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

(6)小區(qū)主出人口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元(門)、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)志。

(三)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

(1)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)。(2)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺(tái)賬)，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

(3)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

(4)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住宅專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造。

(5)載人電梯24小時(shí)（2、3級(jí)早6點(diǎn)-晚12點(diǎn)）正常運(yùn)行。(6)消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。(7)設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

(8)小區(qū)道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。(9)路燈、樓道燈完好率不低于95％（90%、80%）。

(10)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

(四)協(xié)助維護(hù)公共秩序

(1)小區(qū)主出人口24小時(shí)站崗值勤。(2)對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1（2、3）小時(shí)至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。

(3)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。(2級(jí)對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；3級(jí)車輛有序停放)

(4)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。（2級(jí)實(shí)行登記；3級(jí)無(wú)要求）

(5)對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

(五)保潔服務(wù)

(1)高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2次，垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無(wú)異味。（2級(jí)按幢設(shè)置垃圾桶，每天清理一次；設(shè)立垃圾收集點(diǎn)，每日清運(yùn)一次）

(2)合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次。(3)小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時(shí)清除道路積水、積雪。(4)共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查。1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。(5)二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。(6)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

(六)綠化養(yǎng)護(hù)管理

(1)有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。(2)草坪生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無(wú)雜草、雜物。(3)花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果。

(4)定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。(5)定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

(二級(jí)三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參見(jiàn)教材)

第二節(jié)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一、物業(yè)收費(fèi)原則

《條例》第四十一條對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)作出原則規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則：(一)合理原則；(二)公開原則；(三)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理

根據(jù)《價(jià)格法》和《條例》的基本精神，2003年11月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合頒布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》。該辦法對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)形式、收費(fèi)形式、費(fèi)用構(gòu)成，相關(guān)主體的權(quán)利義務(wù)以及監(jiān)管措施等均作出具體規(guī)定。

(一)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式：《價(jià)格法》對(duì)于包括服務(wù)收費(fèi)在內(nèi)的價(jià)格管理，規(guī)定了三種定價(jià)形式：一是政府定價(jià)二是政府指導(dǎo)價(jià)三是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

(二)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式（重點(diǎn)）

1．包干制收費(fèi)形式：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！睂?shí)行物業(yè)服務(wù)專用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。包干制是目前我國(guó)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普遍采用的形式。包干制收費(fèi)形式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈虧自負(fù)，無(wú)論收費(fèi)率高低或物價(jià)波動(dòng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都必須按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)服務(wù)。

2．酬金制收費(fèi)形式：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式?！睂?shí)行物業(yè)服務(wù)酬金的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。酬金制也稱傭金制，不少高檔住宅物業(yè)管理也已采用。酬金制的物業(yè)服務(wù)支出由業(yè)主負(fù)擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委托，運(yùn)用自身的管理知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能組織實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，并取得事前約定比例或數(shù)額的酬金。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；

(2)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)；

(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

(三)物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成（重點(diǎn)）

包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出，—般包括以下部分：

(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；(6)辦公費(fèi)用；(7)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

（物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用等項(xiàng)從維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。）

第三節(jié)物業(yè)服務(wù)合同

一、物業(yè)服務(wù)合同：《條例》第三十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定?！蔽飿I(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)具備以下主要內(nèi)容：（重點(diǎn)）

1．物業(yè)管理事項(xiàng)2．物業(yè)服務(wù)質(zhì)量3．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用4．雙方的權(quán)利義務(wù)5．專項(xiàng)維修資金的管理與使用6．物業(yè)管理用房7．合同期限8．違約責(zé)任

二、前期物業(yè)服務(wù)合同

(一)前期物業(yè)服務(wù)合同的特征（重點(diǎn)）：(1)前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性。(2)前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。(3)前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。

(二)前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效（重點(diǎn)）：《條例》二十六條規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期合同終止。”

(三)前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容：為規(guī)范和指導(dǎo)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定前期物業(yè)服務(wù)合同，建設(shè)部于2004年9月制定并發(fā)布了《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》，根據(jù)該示范文本，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括以下內(nèi)容：1．合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況2．物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量3．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式4．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容5．物業(yè)的承接查驗(yàn)6．物業(yè)的使用與維護(hù)7．專項(xiàng)維修資金8．違約責(zé)任

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)：1．業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn)（p60共10條）

2．維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式（重點(diǎn)）：(1)履行告知義務(wù)。(2)履行制止義務(wù)。(3)履行報(bào)告義務(wù)。

3．業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任：物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真履行告知、制止、報(bào)告三項(xiàng)義務(wù)后，對(duì)于故意違規(guī)業(yè)主，并給其他業(yè)主造成損害后果的，依照《民法通則》關(guān)于相鄰權(quán)規(guī)定及相關(guān)法律規(guī)定，由違規(guī)業(yè)主承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任。

(二)物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)

1．物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的義務(wù)（重點(diǎn)）

《條例》第四十七條第一款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作?！笔紫葟?qiáng)調(diào)是協(xié)助相關(guān)主管部門做好安全防范工作，而不是對(duì)安全防范工作全面負(fù)責(zé)。在發(fā)生安全事故時(shí)，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行三項(xiàng)義務(wù)：(1)發(fā)生安全事故時(shí)要立即采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失。(2)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告事故(3)協(xié)助做好救助工作。

2．物業(yè)保安人員的職責(zé)

《條例》第四十七條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益”。

四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任：《條例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！币虼?，對(duì)不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，而非法定責(zé)任。

第四節(jié)物業(yè)使用與維護(hù)

一、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變

無(wú)論業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途。對(duì)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的情況，當(dāng)事人必須依照法律程序進(jìn)行，通過(guò)向規(guī)劃部門提出申請(qǐng)，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場(chǎng)地不得擅自占用與挖掘

對(duì)于業(yè)主因維修物業(yè)或者公共利益需要，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的情況，為加強(qiáng)管理和保護(hù)公共利益，當(dāng)事業(yè)主不得擅自實(shí)施占用、挖掘行為，只有在征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意的情況下才可實(shí)施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因維修物業(yè)或者公共利益需要確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，也必須征得業(yè)主委員會(huì)的同意，不得擅自施工。無(wú)論業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地，均應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

三、公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任

《條例》明確規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

四、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范

鑒于此，《條例》規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的告知義務(wù)。《條例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在知道業(yè)主裝修后應(yīng)當(dāng)將相關(guān)禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。一是可以幫助業(yè)主更好地裝飾裝修房屋；二是可以起到預(yù)防作用，避免出現(xiàn)違法裝修或者裝修擾民的情況。

五、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定：《條例》關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，主要作三方面的規(guī)定：一是原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的辦理程序，二是明確相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的事前否決權(quán)，三是確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益的使用方向。第三章物業(yè)管理的基本制度：《條例》確立了七項(xiàng)物業(yè)管理基本制度：業(yè)主大會(huì)制度、業(yè)主公約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度。

第一節(jié)業(yè)主大會(huì)制度

一、業(yè)主：(一)業(yè)主的概念：業(yè)管理中，具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權(quán)證書持有人；二是房屋共有權(quán)證書持有人；三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購(gòu)房人。

(二)業(yè)主的權(quán)利（重點(diǎn)）：《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利包括：

1．按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)2．提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議3．提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議4．參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)

5．選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)6．監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作7．監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

8．對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)9．監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用10．法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利

《條例》第十三條規(guī)定：經(jīng)20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主有對(duì)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議的權(quán)利，促使物業(yè)管理能及時(shí)、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進(jìn)行。

(三)業(yè)主的義務(wù)（重點(diǎn)）《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)主要有：

1．遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則2．遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度

3．執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定4．按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金5．按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用6．法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)

管理規(guī)約是由全體業(yè)主共同制定的對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的規(guī)范，是共同性約定和承諾，?？赡苡械臉I(yè)主會(huì)說(shuō)，我沒(méi)參加開業(yè)主大會(huì)，或者說(shuō)我本人不同意，是不是可以不遵守管理規(guī)約，哪是不可能的。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的任何業(yè)主，都必須遵守業(yè)主大會(huì)制定的管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。少數(shù)必須服從多數(shù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)運(yùn)行應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)則，它應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定

（5．按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：物業(yè)管理服務(wù)行為是一種市場(chǎng)行為，應(yīng)當(dāng)遵循等價(jià)有償?shù)氖袌?chǎng)原則）

二、業(yè)主大會(huì)

為了維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行，《條例》確立了業(yè)主大會(huì)制度，由業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的。

(一)業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì)：業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項(xiàng)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的任何業(yè)主，都必須遵守業(yè)主大會(huì)制定的管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，遵守業(yè)主大會(huì)制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)作出的決定。

(二)業(yè)主大會(huì)的籌備與成立：①業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；

3．業(yè)主大會(huì)的成立

業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

(三)業(yè)主大會(huì)的職責(zé)（重點(diǎn)內(nèi)容）：《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)的六項(xiàng)職責(zé)：

(1)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(2)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；(3)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；(4)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；(5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

(四)業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則

1．定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議：(1)20％以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的；(2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；(3)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況時(shí)，如果業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前將會(huì)議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。住宅小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)告知與物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)的居民委員會(huì)。

2．業(yè)主代理人和業(yè)主代表人（注意概念）

(1)業(yè)主代理人：業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加。業(yè)主只能委托代理人代理事項(xiàng)，不能委托代理人代理業(yè)主身份，代理人無(wú)權(quán)以候選人身份參加業(yè)主委員會(huì)成員的競(jìng)選。

(2)業(yè)主代表人：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以按照幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)，書面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)。凡需投票表決的事項(xiàng)，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主將贊同、反對(duì)及棄權(quán)的決定及享有的投票權(quán)數(shù)書面簽字，然后由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)上代表業(yè)主如實(shí)投票。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主應(yīng)當(dāng)另外推選一名業(yè)主代表參加大會(huì)。

(3)業(yè)主大會(huì)的召開形式

可以采用到會(huì)業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)和書面投票表決的形式。無(wú)論采用何種形式，必須有不少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主的參加。

3．業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表決效力（重點(diǎn)里的重點(diǎn)）

(1)業(yè)主大會(huì)作出的一般決定，實(shí)行簡(jiǎn)單多數(shù)表決原則，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過(guò)。(2)制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、專項(xiàng)維修資金使用與續(xù)籌方案的決定，實(shí)行特別多數(shù)表決原則，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。（選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需1/2業(yè)主）

三、業(yè)主委員會(huì)

(一)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)：《條例》將業(yè)主委員會(huì)明確定位為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

(二)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)（重點(diǎn)）容易出多項(xiàng)選擇題：《條例》規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的五項(xiàng)主要職責(zé)：

1．召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況2．代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同（不是業(yè)主，也不是業(yè)主大會(huì)）

3．及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同4．監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施5．業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)

(三)業(yè)主委員會(huì)的備案（了解的內(nèi)容）

備案一般應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主委員會(huì)的成員基本情況、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等主要內(nèi)容。

《條例》還對(duì)業(yè)主委員會(huì)備案的時(shí)間作了限定，規(guī)定備案的時(shí)間為自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)。

(四)業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件（大綱中要求了解的內(nèi)容，特別注意一些數(shù)據(jù)）

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

(1)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；(2)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；(3)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

(4)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；(5)具有一定組織能力；(6)具備必要的工作時(shí)間。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選主任1人，副主任1～2人。

(五)業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止

業(yè)主委員會(huì)委員，如果有以下七個(gè)終止情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)委員的資格應(yīng)當(dāng)終止：(1)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；(2)無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；(3)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；(4)有犯罪行為的；(5)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；(6)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；(7)其他原因不宜再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

(六)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。遇有特殊情況，經(jīng)1／3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要召開會(huì)議的，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

無(wú)論是定期會(huì)議還是臨時(shí)召開的會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議均應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。

(七)業(yè)主委員會(huì)的改選與變更

1．業(yè)主委員會(huì)的改選

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿2個(gè)月前召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉工作。逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。

業(yè)主委員會(huì)經(jīng)換屆選舉后，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。

2．業(yè)主委員會(huì)委員的變更

經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20％以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出變更決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

(八)業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。

第二節(jié)管理規(guī)約制度

業(yè)主之間在物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的關(guān)系屬于民事關(guān)系。管理規(guī)約是多個(gè)業(yè)主之間形成的共同意志，是業(yè)主共同訂立并遵守的行為準(zhǔn)則。

(一)管理規(guī)約的概念：管理規(guī)約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。

(二)管理規(guī)約的主要內(nèi)容：四個(gè)方面：(1)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理。(2)業(yè)主的共同利益。(3)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。(4)違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

(三)管理規(guī)約的法律效力（重點(diǎn)）：(1)管理規(guī)約對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力。(2)管理規(guī)約對(duì)物業(yè)的繼受人(即業(yè)主)自動(dòng)產(chǎn)生效力。二、臨時(shí)管理規(guī)約p83

(二)臨時(shí)管理規(guī)約的制定

1．臨時(shí)管理規(guī)約制定的主體：臨時(shí)管理規(guī)約由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定，業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)后，制定并審議通過(guò)新的管理規(guī)約，臨時(shí)管理規(guī)約自動(dòng)失效。

2．臨時(shí)管理規(guī)約制定的時(shí)間：《條例》規(guī)定建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約的時(shí)間為物業(yè)銷售之前。無(wú)論物業(yè)的現(xiàn)售還是預(yù)售，建設(shè)單位都應(yīng)預(yù)先制定臨時(shí)管理規(guī)約。

(三)相關(guān)主體的法律義務(wù)（重點(diǎn)）：1．建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人的義務(wù)2．建設(shè)單位對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的說(shuō)明義務(wù)3．物業(yè)買受人對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約承諾的義務(wù)

(四)臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容（重點(diǎn)）：為了防止建設(shè)單位侵犯物業(yè)買受人的利益，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，方便建設(shè)單位的參照與使用，2004年9月建設(shè)部發(fā)布了《臨時(shí)管理規(guī)約(示范文本)》，明確了臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容：

1．物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況

(1)物業(yè)的自然情況：說(shuō)明物業(yè)的名稱和坐落地址，物業(yè)的名稱應(yīng)當(dāng)以當(dāng)?shù)卣鞴懿块T審定的名稱為準(zhǔn)。明確物業(yè)類型，物業(yè)類型應(yīng)當(dāng)以城市規(guī)劃部門審定的建筑用途劃分，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū)、商住樓、商廈、寫字樓、綜合樓等。物業(yè)的建筑面積和用地面積，以城市規(guī)劃部門審定的數(shù)字為準(zhǔn)。物業(yè)管理區(qū)域的范圍界限，以城市規(guī)劃部門審定的總平面圖為準(zhǔn)，說(shuō)明東、南、西、北的接壤區(qū)域或地理坐標(biāo)。

(2)物業(yè)權(quán)屬情況：建設(shè)單位應(yīng)在臨時(shí)管理規(guī)約中對(duì)業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)，區(qū)分單幢建筑內(nèi)容和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)容分別列明。

2．業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則：(1)遵守相鄰權(quán)規(guī)定(2)遵守房屋裝飾裝修規(guī)定

總結(jié)房屋裝飾裝修中普遍存在的問(wèn)題和管理經(jīng)驗(yàn)，臨時(shí)管理規(guī)約可在以下幾方面規(guī)范房屋裝飾裝修活動(dòng)：

①業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

②為保證物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境秩序和維護(hù)業(yè)主裝修材料的安全，業(yè)主裝修房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，業(yè)主不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場(chǎng)所。同時(shí)，由于業(yè)主裝修房屋會(huì)產(chǎn)生不良噪音，因此為不影響其它業(yè)主的正常生活或經(jīng)營(yíng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主裝飾裝修房屋的施工時(shí)間，并要求也住在其它時(shí)間不得施工。如果發(fā)生業(yè)主裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用情況，或者發(fā)生業(yè)主裝修房屋侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的情況，或者發(fā)生業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

③要求業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào)，沒(méi)有預(yù)留設(shè)計(jì)位置的，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝，并按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安裝要求做好噪音及冷凝水的處理。

(3)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定主要應(yīng)包括以下內(nèi)容：eq\o\ac(○,1)業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等公用設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆改；②業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定；③在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛和停放車輛，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。

(4)使用物業(yè)的禁止性規(guī)定（容易出多項(xiàng)選擇題）

①損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計(jì)用②占用或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地，擅自移動(dòng)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備；

③違章搭建、私設(shè)攤點(diǎn)；④在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物；⑤違反有關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)發(fā)出超標(biāo)噪聲；

⑥擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)所懸掛、張貼、涂改、刻畫；⑦利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；⑧違反物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物的有關(guān)約定。

3．維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則：(1)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)中業(yè)主應(yīng)當(dāng)相互配合與協(xié)助(2)涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)(3)保修責(zé)任與專項(xiàng)維修資金的繳存、使用和管理4．涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)：(1)全體業(yè)主授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使的管理權(quán)利(2)業(yè)主承諾按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(3)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的約定

5．違約責(zé)任(主要應(yīng)規(guī)定以下內(nèi)容：)：

(1)業(yè)主違反關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的，其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。

(2)業(yè)主違反關(guān)于業(yè)主共同利益的約定，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的，其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。

(3)建設(shè)單位未能履行臨時(shí)公約約定義務(wù)的，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向有關(guān)行政主管部門投訴，也可根據(jù)臨時(shí)公約向人民法院提起訴訟。

第三節(jié)前期物業(yè)管理的招標(biāo)制度

《條例》二十四條明確規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則：（物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)屬于服務(wù)項(xiàng)目的采購(gòu)與提供。）

(一)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)投標(biāo)方式競(jìng)聘物業(yè)管理項(xiàng)目的活動(dòng)。其中，由建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，稱為前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。

(二)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義（重點(diǎn)）通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)越性表現(xiàn)在以下幾方面：

(1)建設(shè)單位可以對(duì)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)和其他條件進(jìn)行綜合比較，從中選擇報(bào)價(jià)低、技術(shù)力量強(qiáng)、管理行為規(guī)范、信譽(yù)好、服務(wù)質(zhì)量有保障的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)。這對(duì)于節(jié)省業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，以及減少物業(yè)管理爭(zhēng)議，都有重大作用。(2)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，要求依照法定程序進(jìn)行，有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)各種不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。(3)前期物業(yè)管理實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度，有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善物業(yè)服務(wù)態(tài)度，盡可能滿足招標(biāo)人的合理要求，體現(xiàn)了機(jī)會(huì)均等的市場(chǎng)原則。

(三)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則（重點(diǎn)）：招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)必須遵守“公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用”的原則?！墩袠?biāo)投標(biāo)法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的各項(xiàng)活動(dòng)內(nèi)容和程序規(guī)定，都是為了保證這一基本原則的實(shí)現(xiàn)。

(四)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定（重點(diǎn)）

1、《條例》特別要求，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。而非住宅物業(yè)是否以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，目前不做強(qiáng)制性要求。

2、《條例》又作了例外的規(guī)定。對(duì)于規(guī)模較小的住宅物業(yè)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；3、投標(biāo)人少于3個(gè)的，也可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。4、《條例》特別規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)，才可以協(xié)議方式進(jìn)行。5、不管是采用招投標(biāo)方式還是采用協(xié)議方式，都應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則（重點(diǎn)）

1．招標(biāo)原則：(1)不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人。(2)不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇。(3)不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求。

2．招標(biāo)形式：前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。（邀請(qǐng)招標(biāo)也稱定向招標(biāo)，是指招標(biāo)人有選擇的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng)?zhí)囟ㄎ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)，主要適用對(duì)物業(yè)管理有特定要求的物業(yè)管理項(xiàng)目。）

各有優(yōu)缺點(diǎn)：公開招標(biāo)，可以使投標(biāo)人充分獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的利益，同時(shí)又實(shí)現(xiàn)了公平競(jìng)爭(zhēng)，大大減少了偷工減料的舞弊現(xiàn)象，是最系統(tǒng)、最完整和規(guī)范性最好的招標(biāo)方式公開招標(biāo)方式，但缺點(diǎn)是招標(biāo)時(shí)間長(zhǎng)，招標(biāo)成本較高。邀請(qǐng)招標(biāo)具有節(jié)省時(shí)間、減少招標(biāo)費(fèi)用的優(yōu)點(diǎn)，但這種招標(biāo)方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，容易造成招標(biāo)人和投標(biāo)人的作弊現(xiàn)象。

(二)招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項(xiàng)目備案

1．招標(biāo)文件的編制P92

2．招標(biāo)項(xiàng)目備案：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

備案應(yīng)提交以下材料：(1)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；(2)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書；(3)招標(biāo)文件；(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

(三)招標(biāo)程序規(guī)則（重點(diǎn)）注意數(shù)據(jù)

《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定：

(1)招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截至之日止，最短不得少于20日。

(2)招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。(3)招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。但不能透露潛在投票人的數(shù)量，名稱，如有標(biāo)底，不能透露標(biāo)底。

(4)通過(guò)招投標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：

①新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成②預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；③非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則

(一)投標(biāo)要求與投標(biāo)文件：投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：(1)投標(biāo)函；(2)投標(biāo)報(bào)價(jià)；(3)物業(yè)管理方案；(4)招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

(二)投標(biāo)程序

3．投標(biāo)禁止行為：

(1)投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。(2)投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害投標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

(3)投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益(4)禁止投標(biāo)人以向投標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)

四．開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

(二)評(píng)標(biāo)委員會(huì)：評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和評(píng)標(biāo)專家共同組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

(三)中標(biāo)：1、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序先后確定中標(biāo)人。2、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。

3、招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；

五、違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任：《條例》第五十七條規(guī)定：違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

第四節(jié)物業(yè)承接查驗(yàn)制度

一、物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義（重點(diǎn)）：《條例》第二十八條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)?，F(xiàn)階段，我國(guó)實(shí)行物業(yè)承接驗(yàn)收制度具有以下幾方面的現(xiàn)實(shí)意義：

(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)對(duì)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點(diǎn)驗(yàn)收，各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和交接結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。(2)實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義。(3)實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件。而在新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接時(shí)進(jìn)行承接查驗(yàn)，有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。

二、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容：物業(yè)承接查驗(yàn)包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收兩部分：

(一)物業(yè)管理資料移交（重點(diǎn)）

《條例》規(guī)定，物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)，建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列物業(yè)資料：

(1)竣工驗(yàn)收資料。包括竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料。(2)技術(shù)資料。包括設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等資料。

(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件。(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。如物業(yè)的規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料；有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的資料；工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明等。

(二)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收：物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收包括物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收和物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收兩個(gè)方面。

1．物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收：

(1)對(duì)給水和暖氣管線做打壓實(shí)驗(yàn)，檢查各類閥閘是否靈活，各類配件、支架是否齊全完好，檢查排水系統(tǒng)是否通暢；(2)檢查相關(guān)的儀表、儀器是否齊全、完好，所有設(shè)備設(shè)施是否符合國(guó)家規(guī)定的安全標(biāo)準(zhǔn)；(3)消防、采暖、電梯等須有政府認(rèn)可的專業(yè)驗(yàn)收合格證書；

(4)空調(diào)、發(fā)電機(jī)、電梯機(jī)房、高壓泵房等高噪音設(shè)備設(shè)施是否有環(huán)保驗(yàn)收合格證；(5)檢查溝、井等附屬設(shè)施是否符合規(guī)定要求。

2．物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境驗(yàn)收

(1)檢查道路、圍墻是否完整，物業(yè)管理區(qū)域的甬路是否與大市政主干道正確接通；(2)臨時(shí)設(shè)施及臨時(shí)用房是否拆除清理干凈，場(chǎng)地是否平整；

(3)物業(yè)區(qū)域是否建立垃圾存放處或垃圾中轉(zhuǎn)站；(4)停車場(chǎng)是否符合交通管理部門要求，有否交通標(biāo)志和減速設(shè)施；(5)綠化是否符合設(shè)計(jì)要求，草坪、花卉、喬灌木長(zhǎng)勢(shì)是否良好，有否病蟲害。

三、物業(yè)的保修責(zé)任

《條例》第三十一條規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任”。物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位有對(duì)物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任。第五節(jié)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度（重點(diǎn)）

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的性質(zhì)和地位

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)，按照《公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(1)依法成立。依法成立是指依照法律規(guī)定而成立。這是程序性要件，也就是說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立程序要符合法律法規(guī)的規(guī)定。

(2)有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于營(yíng)利性法人。按照《公司法》規(guī)定，為有限責(zé)任公司的，注冊(cè)資本不得低于10萬(wàn)元；為股份有限公司的，注冊(cè)資本不得低于1000萬(wàn)元。

(3)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所。(4)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性（重點(diǎn)）可以出題的知識(shí)點(diǎn)不多物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理是《條例》設(shè)定的行政許可，《條例》之所以規(guī)定實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度，是基于以下幾方面的考慮：

第一，針對(duì)當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)。

第二，針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)特性，有必要對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度

第三，針對(duì)物業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的條件、分級(jí)、申請(qǐng)、審批、動(dòng)態(tài)管理等均應(yīng)當(dāng)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度的內(nèi)容。建設(shè)部2004年3月17日發(fā)布《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，2004年5月1日?qǐng)?zhí)行。

三、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)

(一)取得資質(zhì)等級(jí)的條件（重點(diǎn)）

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下：

1．一級(jí)資質(zhì)

(1)注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上；

(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：①多層住宅200萬(wàn)m2；②高層住宅100萬(wàn)m2；③獨(dú)立式住宅(別墅)15萬(wàn)m2；④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬(wàn)m2。（(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。）

2．二級(jí)資質(zhì)(1)注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上；’

(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％：

①多層住宅100萬(wàn)m2；②高層住宅50萬(wàn)m2；③獨(dú)立式住宅(別墅)8萬(wàn)m2；④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬(wàn)m2。(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

3．三級(jí)資質(zhì)

(1)注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；

(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

(3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

(4)有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

(二)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理

一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書由國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)。二級(jí)物由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)。直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

(三)資質(zhì)等級(jí)與項(xiàng)目承接

物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)主管部門審查評(píng)定資質(zhì)等級(jí)后，按照以下規(guī)定承接物業(yè)管理項(xiàng)目：

(1)一級(jí)資質(zhì)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。

(2)二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)m2以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)m2以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

(3)三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬(wàn)m2以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)m2以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的管理程序

1．新設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)申請(qǐng)

新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)：

(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；(2)企業(yè)章程；(3)驗(yàn)資證明；(4)企業(yè)法定代表人的身份證明；5)物業(yè)管理專